התלבטות לגבי הזדמנות שנפתחה בפני.

[Happy]

אם יש לך אפשרות לגייס קצת יותר מ200K הון עצמי אז רמלה לוד יכולות להתאים.
אם לא, אז אשקלון.

בכל מקרה, כדי שזה יעבוד תצטרך להשקיע הרבה בנושא.

תודה על התגובה. הייתי שמח להבין למה דווקא רמלה . לוד?

 

[הורדוס]

תודה על התגובה. הייתי שמח להבין למה דווקא רמלה . לוד?

רף כניסה נמוך יחסית למרכז הארץ, הרבה משקיעים מפחדים בגלל הרקע הבעייתי של העיר וענייני יהודים ערבים, המחירים עדיין מאוד נמוכים ביחס לשכנות, כמובן שיש סיבות רבות לזה שדירה ברמלה\לוד עולה פחות מדירה בראשון לציון השכנה, אבל אני יכול לשער עליית המחירים תהיה דומה לערים השכנות כי יהיה לאנשים קשה להרשות לעצמם לשלם את המחירים של ערים אחרות באזור.

 

[מצב צבירה]

ה-2 סנט שלי.

- בבאר שבע באמת לא היו עליות מחירים משמעותיות לעומת איזור המרכז - דירה שנמכרה ב-800 אלף ש״ח ב-2017 נמכרת היום ב-850-900 אלף ש״ח שזו באמת עלית ערך זניחה, ספק רב אם מדביקה את האינפלציה.

- ב-200 אלף ש״ח אין טעם לעשות נדל״ן בארץ לדעתי, גם לא בקרנות נדל״ן בחו״ל שכן כל הקרנות שמקבלות סכומים כאלו הן גרועות במקרה הטוב ותרמית במקרה הרע.

- דירות שמניבות 1800-2000 ש״ח דמי שכירות, גם באחוז תשואה של 7-8% נטו, לא שוות התעסקות מכיוון שתצטרך לקנות ולתחזק מספר רב של דירות כאלו וסביר להניח לא באותו רחוב / שכונה על מנת להגיע לסכום חודשי מכובד שמאפשר מחיה באחת מהמדינות היקרות בעולם.

- אם החלטת להתעסק בנדל״ן בארץ, תתמחה בזה. אל תעשה גם קצת בליברפול, קצת בדימונה וקצת בניו דלהי, זה מיותר, לפחות עד שתתמחה מאד בשוק אחד ורק אז תוכל לעבור לשוק חדש. זה לא משחק שבו אוספים דירות על גבי הגלובוס, זה כסף וכדאי להבין מה עושים איתו כדי לא לעשות החלטות גרועות. לא שיש לי משהו נגד דימונה, אבל אין סיכוי שאני היתי משקיע שם אם לא היתי מתוגמל על זה בצורה מאד יפה, במיוחד אם לא היתי גר בעיר.

 

[DudeOFortune]

זאת הזדמנות שנפתחה בפניך?
בדקת מה המחירים שם עבור דירה זהה?

 

[Happy]

ה-2 סנט שלי.

- בבאר שבע באמת לא היו עליות מחירים משמעותיות לעומת איזור המרכז - דירה שנמכרה ב-800 אלף ש״ח ב-2017 נמכרת היום ב-850-900 אלף ש״ח שזו באמת עלית ערך זניחה, ספק רב אם מדביקה את האינפלציה.

- ב-200 אלף ש״ח אין טעם לעשות נדל״ן בארץ לדעתי, גם לא בקרנות נדל״ן בחו״ל שכן כל הקרנות שמקבלות סכומים כאלו הן גרועות במקרה הטוב ותרמית במקרה הרע.

- דירות שמניבות 1800-2000 ש״ח דמי שכירות, גם באחוז תשואה של 7-8% נטו, לא שוות התעסקות מכיוון שתצטרך לקנות ולתחזק מספר רב של דירות כאלו וסביר להניח לא באותו רחוב / שכונה על מנת להגיע לסכום חודשי מכובד שמאפשר מחיה באחת מהמדינות היקרות בעולם.

- אם החלטת להתעסק בנדל״ן בארץ, תתמחה בזה. אל תעשה גם קצת בליברפול, קצת בדימונה וקצת בניו דלהי, זה מיותר, לפחות עד שתתמחה מאד בשוק אחד ורק אז תוכל לעבור לשוק חדש. זה לא משחק שבו אוספים דירות על גבי הגלובוס, זה כסף וכדאי להבין מה עושים איתו כדי לא לעשות החלטות גרועות. לא שיש לי משהו נגד דימונה, אבל אין סיכוי שאני היתי משקיע שם אם לא היתי מתוגמל על זה בצורה מאד יפה, במיוחד אם לא היתי גר בעיר.

הבנתי, תודה רבה על התגובה גרמה לי לחשוב ושוב לשנות דפוסי חשיבה. אני חייב להגיד שההשקעה בליברפול נעשת בעזרת "מומחים" והרבה בדיקה ככה שזה לא רק קנה החזק ושכח אלה כמו שאתה אומר בדיקה יחסית מקיפה בעיקר על החברה המלווה שכרגע עושה את עבודתה.
לדעתי גם נושא הפיזור קצת הולך לאיבוד, לא חושב שכדאי לקנות בכמה מקומות שונים כמובן אחרי למידה על מנת לפזר את הסיכון ?

רף כניסה נמוך יחסית למרכז הארץ, הרבה משקיעים מפחדים בגלל הרקע הבעייתי של העיר וענייני יהודים ערבים, המחירים עדיין מאוד נמוכים ביחס לשכנות, כמובן שיש סיבות רבות לזה שדירה ברמלה\לוד עולה פחות מדירה בראשון לציון השכנה, אבל אני יכול לשער עליית המחירים תהיה דומה לערים השכנות כי יהיה לאנשים קשה להרשות לעצמם לשלם את המחירים של ערים אחרות באזור.

בעצם לדעתם הרוב אני מבין שבמרכז העליית ערך הרבה יותר משמעותית גם אם התשואה השכירותית היא נמוכה, לדעתכם זה ימשיך ככה?

 

[Happy]

זאת הזדמנות שנפתחה בפניך?
בדקת מה המחירים שם עבור דירה זהה?

בדקתי,יחסית דומה ולכן גם ירדתי מהעסקה.

 

[DudeOFortune]

בדקתי,יחסית דומה ולכן גם ירדתי מהעסקה.

מצויין.
שמח לשמוע.
הייתי נכנס לעסקה כזו ועוד בפריפריה של הפריפריה אך ורק עבור עסקת אקזיט שאני יודע שקניתי ב30% מתחת למחיר שוק או שאני גר ממש באזור ורוצה להנות מהשכירות.

 

[מצב צבירה]

לדעתי גם נושא הפיזור קצת הולך לאיבוד, לא חושב שכדאי לקנות בכמה מקומות שונים כמובן אחרי למידה על מנת לפזר את הסיכון ?

בנדל״ן יש אלמנט חשוב של התמחות בשוק/מיקום גאוגרפי. כמובן שאם אתה סומך על המומחים אז הם מסירים ממך את העול הזה במידה מסויימת אבל אתה דיברת על לקנות דירה בדימונה בצורה ישירה ולא על ידי מומחים.
יש משקיעים גדולים מאד שיגידו שפיזור הוא לא דבר חכם, חלקם מיליארדרים, זה עיניין של גישה.