התלבטות לגבי הזדמנות שנפתחה בפני.

  • פותח הנושא Happy
  • פורסם בתאריך

Happy

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/1/22
הודעות
63
דירוג
12
אז ככה חבר שלי רכש לפני 3 וחצי שנים רכש דירה בדימונה, אשר עלתה לו כולל הליווי עורכי דין ושיפוץ הדירה (בעצם הכל) 350 אלף ש"ח בדימונה.

ברחוב החשמונאים.

עכשיו החבר שהוא חבר מאוד טוב שלי התחתן לפני חודש. והוא ואשתו מתכננים לקנות דירה בחולון ולכן הוא רוצה למכור את הדירה.


פרטים על הדירה :

רחוב החשמונאים בדימונה.
*קומה שניה
*2 וחצי חדרים . 55 מטר משופצת
* בניין בן 50 שנה
*בניין בעל 12 דירות מתוכם 7 של עמידר.
(לטענתו היה מקרה של נזילה מהבניין ועמידר לקחה את כל סכום הטיפול עליה).
* שכירות חודשית 1800 ש"ח שהוא מקבל.
* לפי 400 אלף זו תשואה של 5.4 אחוז( כמובן לפני בלתמים).
* 10 דקןת הליכה ממנו יש קניון.
* דיירת ראשונה נכנסה תוך שבועיים. ולאחר 9 חודשים עברה ועכשיו יש דייר כבר מעל שנה והוא השאיר לו את המחיר ל 1800.

החבר שלי רוצה למכור אותה ב400 אלף ואומר שזה המכיר האחרון שהוא יתפשר עליו אולי אף ינסה ב430-420.

מצד אחד יש לי באזור ה200 ויש לי גם תיק השקעות יפה ודירה בליברפול להשקעה. אשמח לגידור ומתלבט.

הייתי שמח שתעזרו לי לחשוב יתרונות וחסרונות?
מה כדאי לי עוד לשאול?
איך לבחון עסקה טובה ?
אשמח לכל כלי וידע שתוכלי לתת לי זה באמת חבר טוב ובוודאות 80% ממה שהוא אומר לי. הוא אמר במשך ה3 שנים שהשכיר.
אני חושב שיש פה הזדמנות כי הוא גם לקח סיוע במציאת הנכס עם אדם מקצועי ולא קנה לבד. אני בעצמי מכיר עוד 2 חברים שהשתמשו בשירותו של אותו אדם וסך הכל מבסוטים על העסקה.

הוא גם מתכנן לפרסם בערך ב420-430 לפני האם נראה שמשקיעים התלהבו ממנה על הנייר או שיש פה אולי כדאיות לסגור איתו על 400 ו"לא להעיר את המתים"...
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
437
דירוג
373
קודם כל לא ככה יש להגיע להחלטה להשקעה לדעתי...
אם הוא מפרסם באופטימיות ב420 יכול להיות שגם ימכור בפחות מ400, בהנחה והוא באמת השווה מחירים ולקח את הגבול העליון.

אבל לעניין עצמו, תשואת שכירות של יותר מ5% זה יפה, אבל בסכום כזה כמה תיקונים קטנים, חודש חודשיים של דירה ריקה ותשלום למתווך שימצא דייר, והנה אתה עם כאב ראש ותשואת שכירות של 3%.

אני לא אוהב את הרעיון של להשקיע במקומות כאלו (דימונה ירוחם ושות), מחירי הדירות שם עלו משמעותית פחות מכל שאר המדינה ו*לדעתי* ההפרש בעליות המחירים לא ישתנה. גם אם משקיעים בפריפריה אז לפחות במקומות קצת יותר גדולים, עם יותר מוקדי תעסוקה, כמו באר שבע ואשקלון.

והשאלה הכי חשובה היא עלות אלטרנטיבית, אם אתה מתכנן לקנות דירה אחרת בישראל אז הדירה בדימונה היא לא רעיון טוב משיקולי מס ואפשרויות מינוף. וגם בכללי מה תעשה עם 200k במידה ולא תקנה את הדירה ולמה החזקת ככ הרבה כסף לא מושקע מלכתחילה.
 

אליהו

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
900
דירוג
656
עיקר הרווח בהשקעה בדירה זה עליית ערך הנכס בדיוק כמו שלא תקנה מנייה רק לפי הדיבידנד שלה

דימונה לא חזקה בעניין

לכן גם שהחבר שלך לקח אדם מקצועי שיעזור לו אולי הוא לקח מתווך מקצועי כי לא נראה שהוא מקצועי ביעוץ השקעות.
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
5,905
דירוג
9,384
הייתי שמח שתעזרו לי לחשוב יתרונות וחסרונות?
אם לא היה את הסיפור של החבר, היית קונה דירה ישנה בדימונה?

עכשיו, כמה לדעתך אתה מרוויח פה מהחברות?
20K? 30K?

בשביל זה להיתקע עם דירה שלא באמת רצית?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
בהגרלה האחרונה של מחיר למשתכן היו מעל 700 דירות שייבנו בדימונה (בנוסף לעוד דירות שייבנו מחוץ להגרלה).
לא מופרך לנחש שרוב משתתפתי ההגרלה לא בדיוק מתכננים לגור בדימונה. מה יעשו 700 דירות נוספות להשכרה למחירי השכירות בעיר, שגם כך כנראה לא נהנית משום מוקד משיכה (למעט אולי עובדי מפעלי הטקסטיל שבסביבה)?
 

מוריה

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
225
דירוג
577
אז ככה חבר שלי רכש לפני 3 וחצי שנים רכש דירה בדימונה, אשר עלתה לו כולל הליווי עורכי דין ושיפוץ הדירה (בעצם הכל) 350 אלף ש"ח בדימונה.

ברחוב החשמונאים.

עכשיו החבר שהוא חבר מאוד טוב שלי התחתן לפני חודש. והוא ואשתו מתכננים לקנות דירה בחולון ולכן הוא רוצה למכור את הדירה.
א. בדיוק שמעתי זוג שקנה דירה בדימונה לפני 3-4 שנים.
הם לא הרוויחו שקל מהעסקה, כי כשבאו למכור לא היו קונים, ונאלצו למכור במחיר שקנו.

ב. זה שחבר שלך אופטימי לגבי למכור לא אומר כלום... זה משהו אחד למצוא מישהו מקצועי שיעזור לך למצוא דירה, ומשהו אחר לגמרי להיות מסוגל למכור ברווח.

ג. בדקת בכמה נמכרו שם דירות בשנה האחרונה? בשביל זה יש אתר רשות המיסים...

ד. אם הדירה עלתה לו יחד עם עו"ד ושיפוץ 350 אלף, זה אומר שכנראה שהדירה עצמה עלתה כ-300. אתה צריך לבדוק שמחיר הדירה עלה ב100 אשח ב3 שנים האחרונות ככה. לא אומרת שלא, רק זו הבדיקה שצריך. כי מסתכלים על מחיר הדירה לא על מחיר ההוצאות (תזכור שגם אתה תשלם עו"ד וכו)
 

Happy

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/1/22
הודעות
63
דירוג
12
קודם כל תודה לכולם על המענה,אני מעריך את הזמן שלכם ואת הנכונות לעזור לי לבחון את הנושא.
תוך כדי מחשבה וכתיבה נפל לי האסימון שהשאיפה שלי היא לצאת לעצמאות כלכלית מהשכירות של דירות שאני משכיר וזה הדרך שהייתי רוצה לצאת לדרך כלכלית דרכו.(כן יש לי גם תיק מניות פסיבי אבל לא במקום). כרגע יש לי את הדירה בליברפול היחידה.

א. בדיוק שמעתי זוג שקנה דירה בדימונה לפני 3-4 שנים.
הם לא הרוויחו שקל מהעסקה, כי כשבאו למכור לא היו קונים, ונאלצו למכור במחיר שקנו.

ב. זה שחבר שלך אופטימי לגבי למכור לא אומר כלום... זה משהו אחד למצוא מישהו מקצועי שיעזור לך למצוא דירה, ומשהו אחר לגמרי להיות מסוגל למכור ברווח.

ג. בדקת בכמה נמכרו שם דירות בשנה האחרונה? בשביל זה יש אתר רשות המיסים...

ד. אם הדירה עלתה לו יחד עם עו"ד ושיפוץ 350 אלף, זה אומר שכנראה שהדירה עצמה עלתה כ-300. אתה צריך לבדוק שמחיר הדירה עלה ב100 אשח ב3 שנים האחרונות ככה. לא אומרת שלא, רק זו הבדיקה שצריך. כי מסתכלים על מחיר הדירה לא על מחיר ההוצאות (תזכור שגם אתה תשלם עו"ד וכו)

א. מעניין. עשיתי בדיוק מנוי לדה מרקר על מנת לקרוא 2 כתבות על דימונה ואכן נשמע שעליית מחירים הרבה יותר קטנה אם בכלל,אבל זה נשמע מעניין אם הולכים על תשוא ותו לא.
ב. מסכים
3. בדקתי במדלן ואתר מדיני. אין אין את הבניין הספציפי אבל כמה בניינים ליד.: https://www.madlan.co.il/sold/sold_7609544990461948597
הבניין הוא 258 לא 255*.
4. אחרי בדיקה. הוא קנה ב265 והיא הייתה חורבה. השיפוץ עלה לו 54 אלף ש"ח שיפוץ כולל צנרות. = 320 + 30 לשאר, לעורך דין דמי תיווך מציאת דירה והכל



קודם כל לא ככה יש להגיע להחלטה להשקעה לדעתי...
אם הוא מפרסם באופטימיות ב420 יכול להיות שגם ימכור בפחות מ400, בהנחה והוא באמת השווה מחירים ולקח את הגבול העליון.

אבל לעניין עצמו, תשואת שכירות של יותר מ5% זה יפה, אבל בסכום כזה כמה תיקונים קטנים, חודש חודשיים של דירה ריקה ותשלום למתווך שימצא דייר, והנה אתה עם כאב ראש ותשואת שכירות של 3%.

אני לא אוהב את הרעיון של להשקיע במקומות כאלו (דימונה ירוחם ושות), מחירי הדירות שם עלו משמעותית פחות מכל שאר המדינה ו*לדעתי* ההפרש בעליות המחירים לא ישתנה. גם אם משקיעים בפריפריה אז לפחות במקומות קצת יותר גדולים, עם יותר מוקדי תעסוקה, כמו באר שבע ואשקלון.

והשאלה הכי חשובה היא עלות אלטרנטיבית, אם אתה מתכנן לקנות דירה אחרת בישראל אז הדירה בדימונה היא לא רעיון טוב משיקולי מס ואפשרויות מינוף. וגם בכללי מה תעשה עם 200k במידה ולא תקנה את הדירה ולמה החזקת ככ הרבה כסף לא מושקע מלכתחילה.
מסכים איתך הורדוס אני חושב בהכל. תשאוה 5.4 אכן יפה מאוד ולא מובן מאליו, אך גם אני צופה ללא עליות ערך באזור\לא בונה עליהן.
הדירה אחרי שיפוץ מסיבי של 54 אלף כולל אינסטלציה, תמיד יכול להיות משהו אבל זה מקטין את הסבירות.
הבנתי שבעתיד רצו לפתח את הנגב השאלה אם זה יקרה אבל זה כרגע לא חלק מהשיקולים...
הדייר עכשיו נכנס לשנה שלישית בחוזה בן 35 רווק אחרי שנתיים מצויינות ללא בעיות עם התנהלות מעולה.
אם לא היה את הסיפור של החבר, היית קונה דירה ישנה בדימונה?

עכשיו, כמה לדעתך אתה מרוויח פה מהחברות?
20K? 30K?

בשביל זה להיתקע עם דירה שלא באמת רצית?
זה לא דווקא החבר אלה השאיפה שלי. אני רוצה לבנות לי תיק הכנסות נדלן ולהנות מהגדלת כמויות הנכסים שיתנו לי להנות מסכום של שכירות. ומשם לחיות לאט לאט. יש לי גם תיק מניות אבל אוהב את גם תחום הנדלן ואוהב מאוד את התחום....
בעצם לצאת לעצמאות כלכלית דרך נדלן לאט לאט...
עיקר הרווח בהשקעה בדירה זה עליית ערך הנכס בדיוק כמו שלא תקנה מנייה רק לפי הדיבידנד שלה

דימונה לא חזקה בעניין

לכן גם שהחבר שלך לקח אדם מקצועי שיעזור לו אולי הוא לקח מתווך מקצועי כי לא נראה שהוא מקצועי ביעוץ השקעות.
יכול להיות, אם אדם רוצה כמוני להנות מנדלן מניב מבחינת הכנסות ולחיות מהשכירות לאורך זמן של עשרות שנים, האם המהלך נכון להסתכל על התשואה?
בהגרלה האחרונה של מחיר למשתכן היו מעל 700 דירות שייבנו בדימונה (בנוסף לעוד דירות שייבנו מחוץ להגרלה).
לא מופרך לנחש שרוב משתתפתי ההגרלה לא בדיוק מתכננים לגור בדימונה. מה יעשו 700 דירות נוספות להשכרה למחירי השכירות בעיר, שגם כך כנראה לא נהנית משום מוקד משיכה (למעט אולי עובדי מפעלי הטקסטיל שבסביבה)?
נקודה חשובה מתי אתה צופה שהדירות יכנסו לשוק ?
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
נקודה חשובה מתי אתה צופה שהדירות יכנסו לשוק ?
אין לי מושג, אני לא מכיר את דימונה ולא את הפרויקטים המדוברים. אם אתה רוצה להשקיע שם אתה זה שצריך לעשות שיעורי בית - תברר מי הקבלנים, מה סטטוס ההיתרים, אילו ועדות כבר עברו ואילו עדיין ממתינות לאישור. אולי אפילו כדאי להרים טלפון לאותם קבלנים ולברר.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
423
דירוג
320
יכול להיות, אם אדם רוצה כמוני להנות מנדלן מניב מבחינת הכנסות ולחיות מהשכירות לאורך זמן של עשרות שנים, האם המהלך נכון להסתכל על התשואה?
לא רק. אתה גם רוצה נכסים יציבים, במיוחד אם אתה רוצה לחיות מהם ואני לא חושב שדימונה מתאימה להגדרה הזו.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
437
דירוג
373
לא רק. אתה גם רוצה נכסים יציבים, במיוחד אם אתה רוצה לחיות מהם ואני לא חושב שדימונה מתאימה להגדרה הזו.
מחזק.

יכול להיות, אם אדם רוצה כמוני להנות מנדלן מניב מבחינת הכנסות ולחיות מהשכירות לאורך זמן של עשרות שנים, האם המהלך נכון להסתכל על התשואה?
לרוב ככל שתשואת השכירות יותר גבוהה עליית הערך הצפויה יותר נמוכה, לכן בדימונה תשואת השכירות בדירה שהצגת היא יותר מ5% ובתל אביב תשואת השכירות היא פחות מחצי מזה. אבל אני חושב שאתה לוקח פה סיכון עודף שלא לצורך, ותוכל לקבל תשואת שכירות דומה גם בבאר שבע שהיא מקום הרבה יותר מרכזי מדימונה. או באחת מערי הפריפריה האחרות, פשוט ללכת על עיר במיקום מבודד עם מיעוט מקומות תעסוקה שתלויה במפעלים מיושנים זה לא נראלי רעיון להיט.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837

Happy

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/1/22
הודעות
63
דירוג
12
כולל הוצאות ריבית על המשכנתא?
לפני הריבית . שאם אקח זה באזור ה150.
לא רק. אתה גם רוצה נכסים יציבים, במיוחד אם אתה רוצה לחיות מהם ואני לא חושב שדימונה מתאימה להגדרה הזו.
מסכים. הסיכון בעיקר בזה שאתקשה למצוא שוכר בעל מצב סוציו אקונומי טוב? אשמח לפירוט הסיכונים לדעתך.
מחזק.


לרוב ככל שתשואת השכירות יותר גבוהה עליית הערך הצפויה יותר נמוכה, לכן בדימונה תשואת השכירות בדירה שהצגת היא יותר מ5% ובתל אביב תשואת השכירות היא פחות מחצי מזה. אבל אני חושב שאתה לוקח פה סיכון עודף שלא לצורך, ותוכל לקבל תשואת שכירות דומה גם בבאר שבע שהיא מקום הרבה יותר מרכזי מדימונה. או באחת מערי הפריפריה האחרות, פשוט ללכת על עיר במיקום מבודד עם מיעוט מקומות תעסוקה שתלויה במפעלים מיושנים זה לא נראלי רעיון להיט.
בבאר שבע אקבל ריבית של 5.4 לפני משכנתא? מעניין נשמע לי גבוה מידי אולי אני טועה...
לא כדאי לערבב עסקים וחברים.
אין פה עניין של התנהלות שוטפת נטו מכירה. אם ארוויח מהעסקה זה עלי וגם אם אפסיד זה עלי שנינו מבינים את זה ואין תלונות אפ בחרתי לקנות זה עלי לטוב ולרע.



האם יש עוד עצות ?איפה אתם הייתם משקיעים אם הייתם רוצים להגיע לכנס משכירות שתביא עצמאות כלכלית.
 

אליהו

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
900
דירוג
656
יכול להיות, אם אדם רוצה כמוני להנות מנדלן מניב מבחינת הכנסות ולחיות מהשכירות לאורך זמן של עשרות שנים, האם המהלך נכון להסתכל על התשואה?
אם זה מה שאתה רוצה אז זכותך ואולי זה גם מה שטוב לך.

תשואה חודשית של 5.4 זה נחמד מאוד אבל שאתה מסתכל לטווח הארוך לדעתי שווה לך לקנות כמו שהציע הורדוס בבאר שבע או בהרבה ערים אחרות שיש להם יותר פונטנציאל עליית ערך הנכס בגלל שבדרך כלל במשך הזמן דירות שהמחיר שלהם עולה השכירות גם עולה ובדימונה פשוט המחיר בקושי עלה ולכן השכירות יחסית נשארה באחוזים טובים אבל במשך הזמן בסבירות גבוהה השכירות תעלה גם בשאר המקומות כי מחירי הדירות עולים ומספיק אם השכירות יהיה 3.5 אחוז מערך הנכס זה יכול בקלות להיות יותר ממה שתקבל בדימונה.

אדם כמוך שאוהב נדלן ושאין לו דירה בישראל יכול בקלות לנצל את ההטבה של 75 אחוז משכנתא פלוס שאין מס רכישה ואין מיסים על רווחים שזה אומר שבכמה עסקאות טובות (קניה ומכירה כל שנתיים שלוש)

לדעתי חבל ממש שהדירה הראשונה תתבזבז על הכנסה של 1800 חודשי
 

Happy

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/1/22
הודעות
63
דירוג
12
אם זה מה שאתה רוצה אז זכותך ואולי זה גם מה שטוב לך.

תשואה חודשית של 5.4 זה נחמד מאוד אבל שאתה מסתכל לטווח הארוך לדעתי שווה לך לקנות כמו שהציע הורדוס בבאר שבע או בהרבה ערים אחרות שיש להם יותר פונטנציאל עליית ערך הנכס בגלל שבדרך כלל במשך הזמן דירות שהמחיר שלהם עולה השכירות גם עולה ובדימונה פשוט המחיר בקושי עלה ולכן השכירות יחסית נשארה באחוזים טובים אבל במשך הזמן בסבירות גבוהה השכירות תעלה גם בשאר המקומות כי מחירי הדירות עולים ומספיק אם השכירות יהיה 3.5 אחוז מערך הנכס זה יכול בקלות להיות יותר ממה שתקבל בדימונה.

אדם כמוך שאוהב נדלן ושאין לו דירה בישראל יכול בקלות לנצל את ההטבה של 75 אחוז משכנתא פלוס שאין מס רכישה ואין מיסים על רווחים שזה אומר שבכמה עסקאות טובות (קניה ומכירה כל שנתיים שלוש)

לדעתי חבל ממש שהדירה הראשונה תתבזבז על הכנסה של 1800 חודשי
היי אליהו תודה על המענה , אתה גורם לי להרהר ואני שמח על כך.
בדימונה אכן יש תשואות כאלה של 5 + תשואה? מעניין.

השאלה שלי היא כזאת. אני ממונף בחוץ ע"פ ריביות טובות של פריים ÷1.25. כן יודע שהפריים עולה אבל העסק סך הכל מכניב טוב ואני מצליח גם לחסוך יפה כל חודש.

*האם בגלל שאני ממונף התנאים משכנתא שלי באותו בנק אן אחרים אמור להיות פחות טוב מאשר אדם לא ממונף בכלל
לא משכנתא אלא הלוואות לכל מטרה.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
437
דירוג
373
בבאר שבע אקבל ריבית של 5.4 לפני משכנתא? מעניין נשמע לי גבוה מידי אולי אני טועה...
"נשמע לי" ?? ככה אתה מצפה לקבל מידע בעולם, ודירה להשקעה במקרה כי חבר מוכר?
לא נראלי שאתה באמת רוצה להגיע לעצמאות כלכלית כמו שאתה כותב אם זאת הגישה בא אתה מתנהל, כדי שיהיה סיכוי כלשהו שזה יקרה תצטרך לרצות מאוד להגיע ליעד הזה, ולעבוד קשה בהתאם עד אז.
בבאר שבע יש גם דירות להשקעה (לא מחולקות) שמניבות יותר מ-5% תשואת שכירות, כמובן שלא כל הדירות, ושבאופן כללי תשואת השכירות בדימונה גבוה יותר מבבאר שבע.

תשואה חודשית של 5.4 זה נחמד מאוד אבל שאתה מסתכל לטווח הארוך לדעתי שווה לך לקנות כמו שהציע הורדוס בבאר שבע או בהרבה ערים אחרות שיש להם יותר פונטנציאל עליית ערך הנכס בגלל שבדרך כלל במשך הזמן דירות שהמחיר שלהם עולה השכירות גם עולה ובדימונה פשוט המחיר בקושי עלה ולכן השכירות יחסית נשארה באחוזים טובים אבל במשך הזמן בסבירות גבוהה השכירות תעלה גם בשאר המקומות כי מחירי הדירות עולים ומספיק אם השכירות יהיה 3.5 אחוז מערך הנכס זה יכול בקלות להיות יותר ממה שתקבל בדימונה.
מחזק, במקומות בהם ערכי הדירות עולים יותר גם מחירי השכירות עולים יותר בהתאם, כיוון שאתה לא רוכש היום מספר דירות כאלו ויוצא לעצמאות כלכלית אלא מנסה להגדיל את ההון עד לנקודה בה תוכל לפרוש אז לא כדאי לך להתמקד רק בפרמטר של תשואת השכירות לדעתי.
 

אליהו

משתמש ותיק
הצטרף ב
10/1/22
הודעות
900
דירוג
656
השאלה שלי היא כזאת. אני ממונף בחוץ ע"פ ריביות טובות של פריים ÷1.25. כן יודע שהפריים עולה אבל העסק סך הכל מכניב טוב ואני מצליח גם לחסוך יפה כל חודש.

*האם בגלל שאני ממונף התנאים משכנתא שלי באותו בנק אן אחרים אמור להיות פחות טוב מאשר אדם לא ממונף בכלל
לא משכנתא אלא הלוואות לכל מטרה.
אני לא בקיא גדול בנושא אבל ברור שבדירוג אשראי זה לא עוזר שיש הלוואות אבל בסך הכול אם המצב שלך טוב לא נראה לי שזה ישנה הרבה
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
4,279
דירוג
4,837
*האם בגלל שאני ממונף התנאים משכנתא שלי באותו בנק אן אחרים אמור להיות פחות טוב מאשר אדם לא ממונף בכלל
לא משכנתא אלא הלוואות לכל מטרה.
אתה מדובר על סכום זניח של 150,000 ש"ח. גם אם תקבל ריבית טיפה יותר גבוהה במספרים אבסולוטיים זה יוצא הפרשים זניחים.
אולי בכלל עדיף לקחת את הסכום לא כמשכנתא אלא כהלוואה רגילה מהבנק או מקרן השתלמות - תחסוך את דמי פתיחת תיק / ביטוחים / עמלות פירעון מוקדם.
 

ExeAction

משתמש ותיק
הצטרף ב
19/10/20
הודעות
423
דירוג
320
מסכים. הסיכון בעיקר בזה שאתקשה למצוא שוכר בעל מצב סוציו אקונומי טוב? אשמח לפירוט הסיכונים לדעתך.
בעיקר חוסר יכולת לסנן שוכרים,
וחוסר יכולת להעלות את השכירות עם השנים. אני מניח שההכנסה שלהם מקורה בעבודות פשוטות ו/או קצבאות מדינה שאינן צמודות למדד (אך כן מתעדכנות כל כמה שנים) וזה עוד יותר רע בסביבה אינפלציונית.

תחזוקת בניין/דירה ישן זה סעיף בפני עצמו אבל כתבת על שיפוץ מקיף אז ייתכן שהסיכון כאן קטן.

זו דירה ראשונה שלך בישראל? לדעתי חבל לבזבז את הפטור ממס ואת היכולת להתמנף ב75% על דירה יחידה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
unrealx התלבטות לגבי משכנתא על דירה שנכנס אליה בעוד שנה נדל"ן 11
E התלבטות לגבי בחירת תחום לימודים התפתחות אישית 13
D התלבטות לגבי תיק פסיבי ראשון שוק ההון 11
N התלבטות לגבי לימודים התפתחות אישית 9
klayhamn התלבטות לגבי דירה בת"א נדל"ן 105
ז התלבטות מקצועית לגבי ניסיון התפתחות אישית 1
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
A התלבטות לגבי סגירת משכנתא נדל"ן 3
ד התלבטות לגבי החלק של האג"ח בהנחה שתהיה אינפלציה שוק ההון 8
מ התלבטות לגבי כדאיות חתימת קבע התפתחות אישית 11
I התלבטות לגבי כוון השקעה עם נתונים כפי שמפורטים .... נדל"ן 6
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ס התלבטות לגבי קניה או השכרה נדל"ן 14
R התלבטות לגבי מעבר להלמן למיטב לאור הרכישה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
נמר הכסף התלבטות לגבי תיק מניות עולמי עם מספר ETF, וחוות דעת כללית על התיק שוק ההון 10
S עמלות - התלבטות המשקיע לגבי ברוקרים שוק ההון 5
M התלבטות לגבי תואר התפתחות אישית 7
A התלבטות לגבי פתיחת קופת גמל במקביל ללקיחת משכנתא אוף טופיק 0
P התלבטות לגבי איזור השקעה נדל"ן 0
א התלבטות לגבי דירה להשקעה נדל"ן 5
J התלבטות לגבי רכישת דירה נדל"ן 45
שלי התלבטות לגבי משקפיים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
S התלבטות לגבי מכירת דירה והשקעת הכסף שוק ההון 36
שלי התלבטות לגבי איזון שוק ההון 13
N התלבטות לגבי לימודים. אוף טופיק 9
T התלבטות לגבי אלטרנטיבות השקעה נדל"ן 6
unrealx התלבטות לגבי רכישת/השכרת רכב בארץ צרכנות פיננסית 6
R התלבטות לגבי השקעת סכום כסף לכמה שנים (רילוקיישן) שוק ההון 4
ב התלבטות לגבי תואר התפתחות אישית 3
J חדש פה - התלבטות לגבי קורס התפתחות אישית 5
N התלבטות לגבי קניית מסחרית צרכנות פיננסית 0
מ התלבטות לגבי מסלול לימודי מדמח (אשמח לעזרה) התפתחות אישית 13
C התלבטות לגבי הצעדים הבאים.. שוק ההון 11
P רוצה להשקיע בעצמי - התלבטות לגבי העלות שוק ההון 2
ש התלבטות לגבי קניית דירה למגורים נדל"ן 22
א התלבטות לגבי מוצרי השקעה - תעודת סל / קרנות נאמנות מחקות / ETF זר שוק ההון 3
ה משכנתא להשקעה - התלבטות לגבי מסלולים נדל"ן 11
Sesquiterpene התלבטות לגבי החלק האג"חי בתיק שוק ההון 12
מתכנת התלבטות לגבי מיחזור משכנתא צרכנות פיננסית 168
O התלבטות לגבי ספר קריאה בנושא כלכלה אוף טופיק 4
אנא-אל התלבטות לגבי מיקסר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 8
א התלבטות לגבי האפיק הסולידי שוק ההון 4
adamshalev התלבטות לגבי ביטוח רכב מקיף בזול צרכנות פיננסית 38
H התלבטות על דירה בחו"ל ע"י מינוף בנק בחו"ל נדל"ן 11
ש התלבטות בין העלאה בשכר לבין פתיחת קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
H התלבטות בין פוליסת חיסכון לקופת גמל להשקעה. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
ש התלבטות האם לעבור בפנסיה למסלול s&p 500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
H התלבטות איזו משרה עדיפה בתחילת הקריירה התפתחות אישית 5
N התלבטות בנוגע למסלולי השקעה בכל המוצרים הפנסיונים ומעבר לחברה אחרת פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5

נושאים דומים

למעלה