התלבטות לגבי דירה בת"א

[klayhamn]

שלום לכולם,

רציתי להתייעץ אתכם - מתנצל מראש אם זה קצת ארוך אבל אנסה לתת את כל הפרטים משום שנראה לי שהם רלוונטיים. אני לא מצפה ל-"ייעוץ" במובן של תשובה מקצועית מה לעשות, אלא לשמוע דעות לגבי השיקולים לכאן או לכאן...

רווק בן 36, עובד בהייטק מאז 2008,
* אני משתכר בשכר גבוה בהרבה מהממוצע וחוסך בין אלפים בודדים ל-10K בחודש, בהתאם להוצאות שונות ובילויים
* יש ברשותי חסכונות רבים שנאמדים בקרוב ל-2 מליון ש"ח בקרנות השתלמות, ביטוחי מנהלים, קרנות פנסיה, בנק וברוקר (IB). מתוכם נזילים רק כ-400 אש"ח (לא סופר קה"ש נזילה) שמוחזקים כמניות (סנופי), דולרים, ושקלים.
* בקרוב (תוך כחצי שנה) אני עתיד לקבל כספים מאקזיט מוצלח בסך של מעל מליון ש"ח (כ-800K ש"ח אחרי מס)
* יש אופציות שכבר עכשיו על הנייר שוות יותר ממליון וחצי ש"ח - אבל רחוקות מהנפקה (והיא גם לא וודאית)
* ההורים לאחרונה מכרו נכס משפחתי ומוכנים להקצות כ-1 מליון ש"ח לטובת סיוע ברכישת דירה.
* אני שוכר דירה במרכז ת"א (ב-6K ש"ח) כבר מאז 2014 מבעלת דירה נפלאה, הוגנת, וכו' שמשקיעה בדירה בלי למצמץ (לאחרונה נניח קנתה מזגן חדש ב-5000 אחרי שהציעה זו בעצמה)
* בשנה האחרונה למדתי כי הבניין מתעתד לעבור תמ"א 38 (כרגע בשלב שמכונה "תכנון ראשוני"), וההערכות הן כי יהרס בטווח זמן של שנה וחצי - שנתיים לכל היותר, ואאלץ לפנותו


העובדה האחרונה (יחד עם גילי המתקדם, והשיפור בתנאי ההשתכרות שלי ומצבי הפיננסי) הביאה אותי לשקול לרכוש דירה במקום לשוב אל שוק השכירות המייאש והמתיש (כל בעלי הדירות הקודמים שלי היו משהו שבין נוכלים לנודניקים, ואת האחרונה שבהם נאלצתי לפנות באופן כפוי לאחר שנת שכירות בודדת).

* על פניו, מליון הש"ח המוצעים לי מההורים לא יוכלו לשמש אותי (בטווח הנראה לעין) לשום דבר מלבד רכישת הדירה.
* יחד עם האקזיט הקרב, יהיו לי כ-1,800,000 ש"ח נוספים במזומן
* אין לי רצון לרכוש דירה להשקעה בשום מקום בארץ (וגם לא אקבל לשם כך סיוע מהוריי) כדירה ראשונה, אלא אם אגור בה
* אין לי רצון לגור בשום מקום אחר מלבד מטרופולין ת"א, וספציפית - אני נוטה למגורים אך ורק בת"א משום שאני רווק ולא בעל משפחה או ילדים, לכן שיקולים כמו קרבה לבתי ספר או מוסדות שונים לא מעניינת אותי כהוא זה. כיום אני נמצא במרחק של 2 דקות הליכה מהעבודה, ו-15 דקות הליכה מכל מרכזי העיר כמו כיכר רבין, דיזינגוף, הבימה, שדרות רוטשילד, וכיו"ב. אני גר גם בקרבת (מרחק הליכה) חבריי הטובים. וכמובן שבמרחק יריקה ממגוון עצום של המסעדות הטובות בארץ (כולל משלוחי וולט מהן). הרעיון של לגור ברמת גן נניח ולהיות תקוע לבדי (ללא משפחה או חברים) "מעבר להרי החושך" בסוף השבוע ללא יכולת להגיע למרכז העיר בהליכה או נסיעה קצרה באופניים - לא מוצא חן בעיניי בלשון המעטה.
* הדירה בה אני מתגורר כיום היא בת 2.5 חדרים וכ-60+ מ"ר, והייתי שמח למצוא דירה בעלת מאפיינים דומים (חדר שינה, חדר עבודה, וסלון+מטבח)
* נראה כי דירות כאלה נעות בין 2.5 מליון ל-3.5 מליון ש"ח לפי המיקום והתנאים (חניה, מרפסת, אדריכלות, קומה, וכיו"ב), לפחות בת"א עצמה.

ההתלבטות שלי היא למעשה :
* האם לקנות דירה למגורים בכלל
* אם כן, האם לנסות לצמצם את המשכנתא למינימום (ולדוגמא, למצוא דירה גדולה ומרווחת ברמת גן או גבעתיים, אבל להפקיר בכך את הקרבה למרכז) או דווקא לנסות ולמקסם את המינוף האפשרי (כלומר לקחת את המשכנתא המקסימלית שתשאיר אותי עם החזר חודשי שלא גבוה משליש מהמשכורת נטו הנוכחית)

אני שומע וקורא בכל מקום עד כמה גרועה כלכלית הרכישה של דירה למגורים,
ומצד שני, המחשבה על להיות "תלוי באוויר" בגילי (ובגיל 40, 50 וכן הלאה), תלוי בגחמותיהם ובטוב ליבם של אוסף בעלי דירות - ובמצב השוק, ולקפץ מדירה לדירה (כשיש ברשותי ריהוט מלא - של ארונות, טלוויזיה, שולחנות, מיטה, כיסאות, ספות, שידות, מקרר, וכיו"ב) - נראה לי יותר ויותר בלתי נסבל (ובעל פוטנציאל של פגיעה של ממש באיכות החיים ובזמן המושקע בעניין)
לכך יש גם לצרף את עצם ההזדמנות לנצל את אותם מליון ש"ח מההורים (שאמנם לא יתאיידו אחרת, אבל גם לא יהיו זמינים לשום שימוש אחר ב-2 או 3 העשורים הקרובים, נניח),
וכו'

מה אתם הייתם עושים?

 

[איש(3718)]

אישית הייתי קונה דירה ב 2.5 מליון. מתפשר על שטח או מצב כללי כדי להגיע לקצה הנמוך של הטווח.

מתנה של 1M שקלים זה לא דבר של מה בכך, ומשכנתא של 700K זה דבר שתוכל לעמוד בו בקלות.

 

[פטל ואוכמניות]

אישית הייתי קונה דירה ב 2.5 מליון. מתפשר על שטח או מצב כללי כדי להגיע לקצה הנמוך של הטווח.

מתנה של 1M שקלים זה לא דבר של מה בכך, ומשכנתא של 700K זה דבר שתוכל לעמוד בו בקלות.

מצטרפת, ואוסיף שהסיכוי שלא תוכל לעמוד במשכנתא ובאחזקת הדירה הם ממש קלושים. החברים לפורום כנראה יאתגרו אותך לגבי חלופה כמו שוק ההון.

 

[בת העמק]

מה עם שכירות לטווח ארוך בתל-אביב?

 

[klayhamn]

אישית הייתי קונה דירה ב 2.5 מליון. מתפשר על שטח או מצב כללי כדי להגיע לקצה הנמוך של הטווח.

מתנה של 1M שקלים זה לא דבר של מה בכך, ומשכנתא של 700K זה דבר שתוכל לעמוד בו בקלות.

ובמקרה כזה, של משכנתא מופחתת, הייתה מתעדף את קיצור אורך החוב בזמן, או את גובה ההחזר החודשי? כלומר נניח לקצר מעשרים לשתיים עשרה שנים או מ 6500 החזר ל 4500 נניח?

העדיפות שאני מזהה במקרה השני הוא שאת הכסף הפנוי עדיף להשקיע כמה שיותר מוקדם..

מצד שני, אני כל הזמן קורא איך היפטרות מחוב היא תמיד בעדיפות עליונה..

 

[klayhamn]

מה עם שכירות לטווח ארוך בתל-אביב?

מרפרוף קצר בתוצאות אני מנחש שכל הפרויקטים וההזדמנויות הנ"ל הם מחוץ לת"א ולכן לא רלוונטיים לי

גם צפון ת"א (מצפון לירקון) זה לא ת"א מבחינתי..

 

[בת העמק]

מנחש שכל הפרויקטים וההזדמנויות הנ"ל הם מחוץ לת"א ולכן לא רלוונטיים לי

למה אתה מנחש? החיפוש שלי בגוגל התייחס לתל-אביב... מציעה לך לגגל בעצמך.

 

[klayhamn]

למה אתה מנחש? החיפוש שלי בגוגל התייחס לתל-אביב... מציעה לך לגגל בעצמך.

תיקנתי שמדובר היה בניחוש מושכל על סמך רפרוף בתוצאות והיכרות עם חיפושי עבר.

מעולם לא נתקלתי בשום דירה שאני מחשיב אותה כאיכותית וראויה לשכירות ארוכת טווח כזו, שגם במקרה נמצאת רבע שעה מכיכר דיזינגוף

אפילו בדירה הנוכחית (שבה אני כמעט 8 שנים) - השכירות תמיד הייתה לשנה + אופציה וכל פעם חודשה...

החיפוש בגוגל הניב רק את שכונת המשתלה + איזה פרוייקט ממשלתי בדרך השלום

 

[איש(3718)]

ובמקרה כזה, של משכנתא מופחתת, הייתה מתעדף את קיצור אורך החוב בזמן, או את גובה ההחזר החודשי? כלומר נניח לקצר מעשרים לשתיים עשרה שנים או מ 6500 החזר ל 4500 נניח?

מאחר ויש לך יכולת החזר גבוהה, הייתי מכוון לטווח זמן קצר יותר. כלומר, לך על 6500 שקלים החזר ב 12 שנה. ממילא זה סכום דומה לשכ"ד שאתה משלם, כך שסביר שתעמוד בזה, ואפילו תחסוך כמו שאתה חוסך כיום.

 

[klayhamn]

מצטרפת, ואוסיף שהסיכוי שלא תוכל לעמוד במשכנתא ובאחזקת הדירה הם ממש קלושים. החברים לפורום כנראה יאתגרו אותך לגבי חלופה כמו שוק ההון.

העניין הוא שממילא רוב ההון שלי כרגע מושקע בשוק ההון, ואפילו אחרי ה-"מתנה" של 1M והאקזיט בסך 800K - בקושי יהיה מדובר ברוב מתוך החסכונות... (במיוחד אם אספור פנימה גם את האקזיט העתידי האפשרי מהחברה הנוכחית, כשכבר כרגע על הנייר שווה הון עתק)

החלופה היא בעצם להשקיע 800K בשוק ההון (וברבות הימים לקבל ירושה שתכלול אולי גם את הסכום של ה-1M, יקרה לו מה שיקרה - בינתיים), ולהמשיך בשכירות
או לקבל מתנה של 1M ולהשקיע 1.8M + משכנתא בדירה למגורים כתחליף לשכירות (באותו גובה החזר חודשי)

 

[יהודה שוורץ]

מה אתם הייתם עושים?

תלוי ביעדים. מה חשוב יותר, כסף או איכות חיים, פרישה מוקדמת או שאתה בכלל מת על העבודה שלך.
אם מה שחשוב זה איכות חיים הייתי קונה דירה ברף הגבוה יותר בלי פשרות על מיקום וכו' , עם משכנתא ארוכת טווח שתהיה בנויה בצורה שיהיה קל למחזר או קל לפרוע מוקדם.

 

[klayhamn]

תלוי ביעדים. מה חשוב יותר, כסף או איכות חיים, פרישה מוקדמת או שאתה בכלל מת על העבודה שלך.

לא דחופה לי פרישה מוקדמת, זה לא שהייתי מתנגד - כמובן, אבל לא הייתי רוצה להקריב את איכות החיים (החד פעמיים והקצרים שלי) בשביל הקונספט הערטילאי של עצמאות. אני גם מסוג האנשים שגם אם הייתי עצמאי לחלוטין עדיין הייתי מחפש את המסגרת הזו של עבודה בקונסטלציה כלשהי (גם אם לא כ-"שכיר זוטר") - כי בלי מסגרת אני נוטה להתפזר, וקשה לי למקד את עצמי.

מאוד נהנה בעבודה.

יתרה מזה, אני מתכנן להאריך ימים, אז איך שאני רואה את זה, אני דווקא צריך להמשיך ולנצל את הזמן שבו אני יכול לעבוד כדי למקסם את איכות החיים גם בתקופה שבה כבר לא אוכל - מכל סיבה שלא תהיה (נכות, זקנה, וכו').
אם "אפרוש" בגיל 45, אוותר על 20 שנה שבהן יכלתי להגדיל את ההון שלי עוד יותר.

עם משכנתא ארוכת טווח שתהיה בנויה בצורה שיהיה קל למחזר או קל לפרוע מוקדם.

מה המחשבה מאחורי זה? כלומר למה זה חשוב?

 

[קפיצת הדרך]

אישית הייתי קונה דירה ב 2.5 מליון. מתפשר על שטח או מצב כללי כדי להגיע לקצה הנמוך של הטווח.

מתנה של 1M שקלים זה לא דבר של מה בכך, ומשכנתא של 700K זה דבר שתוכל לעמוד בו בקלות.

+1

 

[fliper]

לאור המספרים שציינת, ממליץ לבחון יכולת לרכוש דירה ללא משכנתא על בסיס הלוואת אל מול קרן השתלמות בלבד.
יתרון: הכי זול שיש והכסף בקרן ממשיך לעבוד.
חיסרון: החזר גבוה יחסית (על חשבון חיסכון) או לחילופין תשלום ריבית בלבד והחזר הקרן בעוד 7 שנים
בהצלחה

 

[קפיצת הדרך]

לאור המספרים שציינת, ממליץ לבחון יכולת לרכוש דירה ללא משכנתא על בסיס הלוואת אל מול קרן השתלמות בלבד.
יתרון: הכי זול שיש והכסף בקרן ממשיך לעבוד.
חיסרון: החזר גבוה יחסית (על חשבון חיסכון) או לחילופין תשלום ריבית בלבד והחזר הקרן בעוד 7 שנים
בהצלחה

למה? מה רע במשכנתא?
על דירה של 2.5M, כשיש לו 1.8M הוא צריך פחות משליש משכנתא. המשמעות היא שהוא יכול לקחת משכנתא עם מסלולי פיתוי של 2/3 מהמשכנתא, מה שיאפשר לו לקבל, ב- 1/3 המסלול שהוא משאיר, ריבית סופר זולה (נניח פריים מינוס 0.7-0.8).
במקרה כזה הוא נשאר עם מימון הרבה יותר נוח מהמימון על בסיס קרן ההשתלמות. גם מבחינת הריבית ובמיוחד מבחינת ההחזר שלא מוגבל ל- 7 שנים.

 

[יהודה שוורץ]

מה המחשבה מאחורי זה? כלומר למה זה חשוב?

כתבת שיש היתכנות לאופציות שיבשילו ובאופן כללי בהייטק יש הפתעות נעימות, אז כדאי לתכנן מראש חוב גמיש כדי שתוכל לשנות בהתאם למציאות המעודכנת.

לדעתי תשאף לדירה יקרה בגבול הסבירות של ההחזר החודשי. מרכז ת"א זה אחלה השקעה למי שיש הון עצמי גבוה ופשוט חבל לא למנף.

 

[klayhamn]

מרכז ת"א זה אחלה השקעה למי שיש הון עצמי גבוה ופשוט חבל לא למנף.

באמת? חשבתי שכולם אומרים שזו השקעה גרועה ביחס לחלופות מחוץ לת"א בגלל התשואה הנמוכה?

לדעתי תשאף לדירה יקרה בגבול הסבירות של ההחזר החודשי

אני מנסה לכוון שההחזר החודשי לא יעבור את שליש ההכנסה נטו - אני טועה?

כתבת שיש היתכנות לאופציות שיבשילו ובאופן כללי בהייטק יש הפתעות נעימות

ההפתעה הנעימה כבר קרתה למעשה, החברה הכפילה את השווי שלה פי 10 מאז שהצטרפתי (וקיבלה עכשיו השקעה של 150 מליון דולר), ואפילו הציעו לנו מיני-אקזיט של סקנדרי אבל לא רציתי להצטרף (בגלל שהמס היה פירותי אם הייתי מוכר). עכשיו נשאר רק שתשרוד ואולי תגדל עוד קצת ובסוף תנפיק

 

[יהודה שוורץ]

באמת? חשבתי שכולם אומרים שזו השקעה גרועה ביחס לחלופות מחוץ לת"א בגלל התשואה הנמוכה?

תשואת שכירות נמוכה היא למעשה אינדיקציה לכמה הנכס מבוקש ונחשק ע"י משקיעים.
והשקעה נדל"ן טובה לא נמדדת רק ע"י החזר שכירות חודשי נתון.

אני מנסה לכוון שההחזר החודשי לא יעבור את שליש ההכנסה נטו - אני טועה?

הבנקים נראה לי מגבילים לאיזור ה40 אחוז
אז אתה לא רחוק..

 

[איש(3718)]

באמת? חשבתי שכולם אומרים שזו השקעה גרועה ביחס לחלופות מחוץ לת"א בגלל התשואה הנמוכה?

אלא אם כן אתה משכיר ב airbnb

 

[fliper]

למה? מה רע במשכנתא?

לא אמרתי שזה רע, רק ציינתי שיש עוד אפשרות לגייס הון זול, ללא ביטוח, ללא שיעבוד הנכס ובעלות עליו עם "שותף".