• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

דירה למגורים - למכור ו/או להשקיע?

erikash

משתמש רשום
הצטרף ב
3/2/15
הודעות
15
דירוג
0
היי,
אני קורא נאמן של הסולידית ושאפו על הבלוג דורין! :)
אני בן 27 עובד בהייטק וממיר באיזור ה 12 שעות ביום מזמני בכסף טוב.

לפני מספר חודשים רכשתי (בלחץ מתון של ההורים וכנראה פזיזות מצידי) דירת 4 חדרים חדשה שהכניסה אליה היא בעוד מספר חודשים.
רכשתי אותה ב 1.6 וכיום היא שווה לדעתי 1.8 (לפחות עפ״י המחירון של הקבלן לדירות מקבילות במגדלים הסמוכים).
יש לי משכנתא של 900000~ שליש פריים ל30 שנים, ושני שליש קל״צ 3.3% ל 15 שנים. (לקחתי כשהריבית היתה 0.75) + הון עצמי של 400000 + הלוואה גמישה וללא ריבית מההורים של 300000.

השיקולים היו פשוטים - דירת 2.5 חדרים משומשת בחצי מהגובה וחצי מהמטרז׳ באיזור שרציתי עלו בזמנו 1.4 מיליון, אז הלכתי על הדירה הגדולה והגבוהה יותר.

בשנים הקרובות הקבלן יבנה פארק גדול שיקיף את שאר המגדלים וככל הנראה יגדיל את שווי הדירה.
מבחינה כלכלית נטו, האם אתם ממליצים למכור אותה ולהשקיע את הכסף בבורסה או בהתחשב בפיתוח לחכות ולהשכיר אותה (תמורת 5700~)?

בהתחשב בכך שאני מתכנן לכסות את הפריים בכל כסף פנוי אשר יש לי כי לדעתי באותה רמת סיכון לבנק יש דיל טוב יותר, האם זאת אסטרטגיה נבונה לעומת השקעה פאסיבית? האם המימון (משכנתא+הלוואה) הם בתנאים סבירים?

אשמח לתגובה! :)
 
נערך לאחרונה ב:
היי,
אני קורא נאמן של הסולידית ושאפו על הבלוג דורין! :)
אני בן 26 עובד בהייטק וממיר באיזור ה 12 שעות ביום מזמני בכסף טוב.

לפני מספר חודשים רכשתי (בלחץ מתון של ההורים וכנראה פזיזות מצידי) דירת 4 חדרים חדשה שהכניסה אליה היא בעוד מספר חודשים.
רכשתי אותה ב 1.6 וכיום היא שווה לדעתי 1.8 (לפחות עפ״י המחירון של הקבלן לדירות מקבילות במגדלים הסמוכים).
יש לי משכנתא של 900000~ שליש פריים ל30 שנים, ושני שליש קל״צ 3.3% ל 15 שנים. (לקחתי כשהריבית היתה 0.75).
+ הלוואה גמישה וללא ריבית מההורים של 300000.

השיקולים היו פשוטים - דירת 2.5 חדרים משומשת בחצי מהגובה וחצי מהמטרז׳ באיזור שרציתי עלו בזמנו 1.4 מיליון, אז הלכתי על הדירה הגדולה והגבוהה יותר.

בשנים הקרובות הקבלן יבנה פארק גדול שיקיף את שאר המגדלים וככל הנראה יגדיל את שווי הדירה.
מבחינה כלכלית נטו, האם אתם ממליצים למכור אותה ולהשקיע את הכסף בבורסה או בהתחשב בפיתוח לחכות ולהשכיר אותה (תמורת 5700~)?

בהתחשב בכך שאני מתכנן לכסות את הפריים בכל כסף פנוי אשר יש לי (כי לדעתי באותה רמת סיכון לבנק יש דיל טוב יותר), האם זאת אסטרטגיה נבונה לעומת השקעה פאסיבית? האם המימון (משכנתא+הלוואה) הם בתנאים סבירים?

אשמח לתגובה! :)
@erikash ,
האים הבנתי נכון שהמשכנתא 900K + 300K מההורים סה״כ 1.2 מיל על דירת 1.6 מיל?
מה ההחזר החודשי?
 
@yossik :
משכנתה 900K
מההורים 300K
הון עצמי 400K
בפועל לדעתי השקעתי עוד כ 60K בשידרוגים והוצאות נילוות לרכישה.
מצטער על חוסר הבהירות.
 
בהתבסס על עליית המחיר שנתת פה עד כה,
זו יכולה להיות השקעה נחמדה, הסיבה לכך היא מאוד פשוטה, הדירה בסבירות גבוהה תקפוץ במאות אלפיי שקלים,
עם קבלת הטופס 4. ככל שהפיתוח הסביבתי ירקום עור וגידים אתה תרוויח יותר. לכן, כדאי לשקול מכירה חצי שנה לאחר קבלת המפתח. אם זו דירת יחיד שלך, אני כחובבת נדל"ן הייתי שוקלת למכור ולקנות עוד דירה על הנייר או לחלופין ללכת על נדל"ן מניב בדרום תל אביב בשילוב עם שוק ההון- אבל בשביל האופציה שניה צריך להעמיק וללמוד, כי השוק בשיא וצריך להזהר. אם אתה שונא סיכון ועצלן תחכה שהקבלן יסיים את הפיתוח הסביבתי.
 
לדעתי, אם השכירות היא כמו שאתה אומר, 5700 בחודש, שזה 68400 בשנה שזה סביב ה 4% באזור מתפתח שמחירו יעלה אז עדיף להשאיר את הדירה, בעיקר אם מחיר המשכנתא נמוך או שווה ל 4%.
תראה, היה לך גם מס קטן על סכום כזה כי זה עובר את התקרה של ה(בערך) 5200 שקלים.
אם למכור, אז תעשה את זה עוד 3 שנים, כשהאזור כבר מפותח, תחזיר את החובות ותכפיל את הכסף שהשקעת.
 
אני רק רוצה להמליץ לך לשמור את כל הקבלות. שיפוצים, תיקונים, עורך דין, שמאי וכו' כי זה מוכר לצרכי מס במכירה (למס שבח).
 
בנוסף להמלצה של @wa11a לשמור את כל הקבלות מרוכזות בתוך קלסר, חשוב לדעת שצריך להחזיק בדירה לפחות שנה וחצי כדי לקבל פטור ממס שבח (בתנאי שהפטור לא נוצל ב-4 השנים שלפני כן).
 
@אלון אם אני לא טועה התקנות השתנו וכעתאין פטור ממס שבח גם על דירה ראשונה.
מה שאני כן בטוח בו זה שהתקנה של ה 4 שנים בוטלה.
 
נגיד שאתה משכיר דירה בדיוק כמו שלך במחיר שציינת, 5700 ש"ח לחודש, זה עלות של 68,400 ש"ח בשנה.

נניח והיה לך 1.6 מליון ש"ח, השקעתו בקניית הדירה במקום השקעה בתיק פאסיבי כלשהו מפסידה לך נגיד 4% בשנה, שזה 64,000 ש"ח - עלות ההזדמנות (בלי חישוב של ריבית דה-ריבית, שהייתה כמובן מגדילה משמעותית את הסכום הנחסך).

כלומר "בהפסד" של 4400 ש"ח בשנה (שמתכווץ, ריבית דה ריבית) אתה יכול לשמור את כל הכסף אצלך באופן הרבה יותר זמין והרבה פחות מקורקע, בלי להיות חייב שקל לאף אחד. בנוסף, אתה לא חייב לגור בשכירות הזאת, אתה יכול לנסות למצוא מקום זול יותר, לגור עם שותפים או שאר קומבינות.

כמובן, שהחישוב שלי הוא בהנחה שכל הכסף שלך. בפועל, 900K מהסכום הם בכלל של הבנק, ואתה משלם עליהם ריבית, כך שלהערכתי אתה אפילו לא מפסיד את ה-4400 האלו אלא חוסך אותם).
 
@אלון אם אני לא טועה התקנות השתנו וכעתאין פטור ממס שבח גם על דירה ראשונה.
מה שאני כן בטוח בו זה שהתקנה של ה 4 שנים בוטלה.
@wa11a, מצאתי כאן הסבר קצת יותר מפורט על פטור ממס שבח לפי התקנות החדשות. מי שמוכר את דירתו היחידה, עדיין יכול לקבל פטור.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ד דירה אחת למגורים (שמתחלפת עם הזמן) ודירה אחת להשקעה שנותרת קבועה נדל"ן 3
Y דילמה על דירה למגורים ל-2-4 חדרים נדל"ן 7
N קניית דירה ראשונה למגורים בזמן המלחמה אוף טופיק 10
N קנית דירה ראשונה למגורים - התאבדות כלכלית או החלטה חכמה? נדל"ן 8
A מתלבטים בין רכישת דירה למגורים לבין רכישת דירה להשקעה נדל"ן 32
M רכישת דירה למגורים - האם זה הזמן הנכון? נדל"ן 8
I איך הכי נכון להשתמש בהון העצמי לרכישת דירה למגורים נדל"ן 12
D מכירת מניות למען רכישת דירה למגורים שוק ההון 31
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
מ מתלבט האם ובאיזה אופן לקנות דירה למגורים נדל"ן 71
ס רכישת דירה למגורים ומכירת תיק ההשקעות נדל"ן 10
ולנטין קניית דירה ראשונה למגורים בצפון נדל"ן 14
L האם לקנות דירה למגורים? נדל"ן 10
B קניית דירה למגורים כדירה שנייה נדל"ן 8
א הון עצמי - היתרון העיקרי בקניית דירה למגורים? נדל"ן 19
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
S רכישת דירה למגורים באזור הקריות או חיפה נדל"ן 9
O דירה למגורים/ השקעה בארץ או חול נדל"ן 5
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
בייניש מתי ריאלי לחשוב על קנית דירה למגורים? נדל"ן 4
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
יבגני_ל דיון קצר על מתי "נכון" למשוך כסף משוק ההון עבור דירה למגורים שוק ההון 3
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
ב דירה ראשונה - השקעה או למגורים? נדל"ן 20
א דירה להשקעה ללא משכנתא או דירה למגורים עם משכנתא נדל"ן 11
P דירה למגורים עד מיליון שקל במרכז נדל"ן 160
ש התלבטות לגבי קניית דירה למגורים נדל"ן 22
Evgeny Sahnin ״השקעה״ בדירה למגורים לעומת דירה להשקעה נדל"ן 14
L מה חובה לדעת ולעשות, לאחר רכישת דירה (למגורים)? נדל"ן 8
ל מה האלטרנטיבה לקניית דירה למגורים לאדם לא חסכן? נדל"ן 79
T דירה להשקעה או דירה למגורים נדל"ן 58
1337justme רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 0
S קבלת דירה ללא תמורה- האם ניתן למכור כמשפר דיור? נדל"ן 2
ל משנכתא בשותפים שרוכשים דירה נדל"ן 8
ס בין דירה לפרישה- העו"ש מעלה אבק יומני מסע אישיים 12
E בחירת דירה בדירה בהנחה נדל"ן 2
A שיעבוד על דירה עם אפשרות מכירה נדל"ן 8
S דירה להשקעה- התייעצות נדל"ן 17
R מס דירה שניה פוסטים מאיכות נמוכה 2
T מועד תשלומים עבור דירה יד2 נדל"ן 8
S שדרוג דירה - התייעצות האם לקחת משכנתא ובאיזה סכום נדל"ן 13
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
S דירה בהנחה - רווק או ידועים בציבור? נדל"ן 4
K משכנתא על שליש דירה נדל"ן 12
M דירה ראשונה להשקעה- כמה שאלות נדל"ן 18
D התייעצות לפני רכישת דירה להשקעה נדל"ן 1

נושאים דומים

Back
למעלה