דירה למגורים אל מול שוק ההון

[Shukk]

שלום,
אנחנו זוג נשוי בשנות ה-20 המאוחרות ו-30 מוקדמות, ללא ילדים (אך עם צפי בשנתיים הקרובות). אחד מבני הזוג בעל אזרחות אמריקאית.
הון עצמי של בערך 5.5M לאחר מכירת עסק שהיה בבעלות אחד מבני הזוג.
הכנסה משותפת 31-35K בשנים הקרובות, צפי לעלייה. כמובן שההכנסה עלולה לעלות משמעותית כפי שקרה בשנים האחרונות, אך אין שום ערובה לכך ולכן אנו מסתמכים על המצב המחמיר.

2M מושקע במדדים בשוק ההון.
3.7M בקרנות כספיות.
סה"כ 5.5M~

מרגישים בנוח עם ה-"סיכון" בשוק ההון, אוהבים את הנזילות (אם כי לא נוגעים בכסף בכלל), הפשטות וחוסר ההתעסקות. מתכננים להשתמש בתיק בעתיד על מנת להפריש קצבה לפרישה מוקדמת (לאו דווקא חוסר עבודה לחלוטין, אלא כאופציה "להוריד רגל מהגז" של אחד מבני הזוג לפחות).

סכום גדול כרגע בקרנות כספיות עקב שאלת ההשקעה בנדל"ן (למגורים).
מתלבטים בשאלה האם לרכוש דירה למגורים באיזור המועדף עלינו (איזור מבוקש במרכז), ואם כן - איזו דירה, וכמה משכנתא לקחת.

אופציה 1 -
לא קונים דירה בכלל.
כל הכסף נכנס לשוק ההון, אפיק השקעה בו אנחנו מורגלים ויודעים "למה לצפות".
חיים בשכירות באיזור המועדף (אחד מבני הזוג רואה בכך חיסרון גדול).
לא יהיה אפשרי לקנות דירה בעתיד הקרוב (אלא אם מוכרים מניות ויש אירוע מס), כי כל הכסף הפנוי נכנס לשוק ההון.

אופציה 2 -
קונים דירת 4 חדרים ב-4.2M~. תספיק ל7-8 שנים הקרובות (ואולי לנצח), אך יש סיכוי שהמשפחה תגדל מעבר לצפוי כרגע ונצטרך יותר מקום.
קיים תרחיש של התרחבות, מכירת הדירה וקניית דירה חדשה / השכרת הדירה ומעבר לשכירות בדירה גדולה יותר.
ההסתעפות כאן:
א. לוקחים משכנתא מינימלית עם החזר נמוך יחסית, וממשיכים להשקיע את היתרה החודשית הפנויה בשוק ההון.
ב. לוקחים משכנתא מקסימלית ביחס להכנסה, משקיעים את יתרת ההון העצמי הקיים בשוק ההון וממשיכים להשקיע את היתרה החודשית (הנמוכה יותר) בשוק ההון.

אופציה 3 -
קונים דירת 5 חדרים ב-4.7M+. לא באמת צריכים את כל המקום עכשיו, אך כנראה שתספיק לנצח.
גם כאן נשאלת אותה שאלה כמו באופציה 2, עם משכנתא גדולה יותר.

כאן נכנסת ההתלבטות:
מה היתרונות/חסרונות של אופציה 2 אל מול אופציה 3? (מס שבח לחלק בדירה של האזרח האמריקאי לדוגמה)
עוד תרחישים שמומלץ לשקול ומחשבות?

תודה רבה.

 

[גרהם]

מה היתרונות/חסרונות של אופציה 2 אל מול אופציה 3?

כל זמן שאתה גר בדירה גדולה מהצורך שלך, אתה זורק כסף לפח. סדר גודל של 2000-2500 ש''ח לחודש. מצד שני, אתה חוסך את עלויות העסקה בחלופה בה תקנה עכשיו דירהת 4 חדרים ותחליף אותה בעתיד בדירה גדולה יותר בבעלות.
ויש כמובן את ההימור על כיוון מחירי הנדלן בכלל ושל הדירות שעל הכוונת שלך, בפרט.

 

[בת העמק]

חיים בשכירות באיזור המועדף (אחד מבני הזוג רואה בכך חיסרון גדול).

תוכל לכתוב את הסיבות של בן הזוג שרואה בכך חיסרון?
יש חיסרון הגיוני בעיניי, כאשר יש כבר ילד ראשון בגיל גן חובה/כיתה א' ורוצים שהוא יגדל בחברה יציבה ומוכרת ולא יצטרך להתחיל מחדש כל פעם.
היות ואין לכם עדיין ילדים, יש לכם זמן של 5-8 שנים לקניית הדירה. אולי גם תחליטו לשנות מיקום מגורים לכבוד ההתקבעות.
חיסרון פחות הגיוני בעיניי הוא החשק לעצב את הדירה בבעלות כמיטב הטרנדים הנוכחיים או מתי שבא לנו. זה חשק צרכניסטי שגובה הרבה מאד כסף לאורך השנים.

קונים דירת 5 חדרים ב-4.7M+. לא באמת צריכים את כל המקום עכשיו, אך כנראה שתספיק לנצח.

אולי תספיק לנצח מבחינה רציונאלית, אבל עדיין יש סיכוי שתרצו לזוז הלאה לעבר הפנטזיה הבאה מתישהו.

באופן כללי, כל האופציות סבירות בשבילכם מבחינת יכולת כלכלית כפי שהצגת וזה תלוי בהעדפות שלכם. רק חסר המידע כמה אחוזים אתם חוסכים מהמשכורת נטו שלכם נכון להיום, והאם יש ירושות בקנה או כוונה של ההורים להשתתף בהון העצמי לדירה.

 

[Shukk]

תוכל לכתוב את הסיבות של בן הזוג שרואה בכך חיסרון?
יש חיסרון הגיוני בעיניי, כאשר יש כבר ילד ראשון בגיל גן חובה/כיתה א' ורוצים שהוא יגדל בחברה יציבה ומוכרת ולא יצטרך להתחיל מחדש כל פעם.
היות ואין לכם עדיין ילדים, יש לכם זמן של 5-8 שנים לקניית הדירה. אולי גם תחליטו לשנות מיקום מגורים לכבוד ההתקבעות.
חיסרון פחות הגיוני בעיניי הוא החשק לעצב את הדירה בבעלות כמיטב הטרנדים הנוכחיים או מתי שבא לנו. זה חשק צרכניסטי שגובה הרבה מאד כסף לאורך השנים.

אולי תספיק לנצח מבחינה רציונאלית, אבל עדיין יש סיכוי שתרצו לזוז הלאה לעבר הפנטזיה הבאה מתישהו.

באופן כללי, כל האופציות סבירות בשבילכם מבחינת יכולת כלכלית כפי שהצגת וזה תלוי בהעדפות שלכם. רק חסר המידע כמה אחוזים אתם חוסכים מהמשכורת נטו שלכם נכון להיום, והאם יש ירושות בקנה או כוונה של ההורים להשתתף בהון העצמי לדירה.

תודה על התשובה.
החסרונות לא נובעים ממניעים חומריים, אלא מפחד בחוסר יציבות בגידול הילדים. זהו אכן לוח הזמנים לגן חובה של ילד ראשון.

אין ירושות או עזרה מההורים בקנה. כרגע חוסכים בערך 33% מהשכר.
השאלה המתבקשת פה היא -
אם אכן נמשיך בשכירות בשנים הקרובות (לצורך העניין 5-6 שנים), וכן נרצה להשאיר את האופציה לרכישת דירה למגורים - מה כן עושים עם הכסף בינתיים?
שוק ההון לא רלוונטי לטווח זמן כזה, מה שמשאיר אותנו עם אג"ח (?) או נדל"ן (דירה שנוכל לגור בה בעתיד אולי?)

 

[בת העמק]

מה כן עושים עם הכסף בינתיים?

זה תלוי בכמה פרמטרים שאתם צריכים להחליט לגבי הדירה הראשונה:
1. עד כמה תאריך היעד הוא קשיח
2. עלות מקסימלית שתסכימו לקנות דירה
3. מה אחוז המשכנתא שתבחרו לקחת.

למשל: אם אתם רוצים לקנות דירה עוד 5 שנים, בעלות (כולל הוצאות נילוות של עו"ד, תיווך, שיפוץ וכו') של 5M ש"ח, במשכנתא של 60% - תוכלו להבין כמה הון עצמי תצטרכו להשאיר בקרן הכספית וכמה להעביר לתיק ההשקעות. אני גם לא רואה בעיה גדולה להעביר סכום גדול יותר לתיק המדדים - מקסימום תמכרו חלק מהתיק או תמתינו יותר שנים לקניית הדירה.
בסוף זאת החלטה שאתם צריכים להרגיש נוח איתה.

 

[ארנטס]

יש אפשרות להשקיע בנדל"ן מבלי ללכלך את הידיים.
מדד ת"א נדל"ן / בנייה / מניב ומקביליו מעבר לים.
בדוק תשואות 5-10 שנים אחרונות ותיווכח עד כמה נהדר.

 

[half-solid]

בדוק תשואות 5-10 שנים אחרונות ותיווכח עד כמה נהדר.

בהסתמך על תשואות 10 שנים אחרונות
היה עדיף nvda

היה ממש נהדר

 

[חתול לילה]

יש אפשרות להשקיע בנדל"ן מבלי ללכלך את הידיים.
מדד ת"א נדל"ן / בנייה / מניב ומקביליו מעבר לים.
בדוק תשואות 5-10 שנים אחרונות ותיווכח עד כמה נהדר.

ב- 2022 המדד ירד ב- 40% בלי שמחירי הדירות ירדו ב- 40%.
יש כנראה איזה קורלציה אבל לא ברור כמה ניתן לסמוך עליה.