• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

דיון קצר על מתי "נכון" למשוך כסף משוק ההון עבור דירה למגורים

יבגני_ל

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/12/16
הודעות
595
דירוג
307
וורן באפט סיפר בראיון ישן על דיון בינו לבין אישתו לגבי קניית בית למגורים:

"I'll just relay one story, which was when I got married we did have about $10,000 starting off, and I told Susie, I said, "Now, you know, there's two choices, it's up to you. We can either buy a house, which will use up all my capital and clean me out, and it'll be like a carpenter who's had his tools taken away for him. "Or you can let me work on this and someday, who knows, maybe I'll even buy a little bit larger house than would otherwise be the case." So she was very understanding on that point. And we waited until 1956. We got married in 1952. And I decided to buy a house when it was about — when the down payment was about 10% or so of my net worth, because I really felt I wanted to use the capital for other purposes."

אני מאוד מזדהה איתו בסיפור אבל אני זה לא הוא והרווחים הפנומליים בשוק ההון עד עתה בשנים 2019-2020 לא ייצגו נכונה את הרווחים שלי בשנים הבאות.

הוא לא פירט מה ה down payment שלו באחוזים משווי הבית שקנו.
מניח שאם נעשה לסיפור הזה עיברות לימינו יהיה מדובר בכ 70% מערך הנכס.
לפחות זה יהיה הגיוני לעשות בימינו.
אם ניקח בית/דירה בשווי 2 מיליון שח, אז 70% ממנו יהיה 1.4 מיליון. אז לשיטתנו, אם אנחנו באפט הגיוני לקנות בית למגורים כשיש לנו כ 14 מיליון ש"ח.
כן, הדרך שלי עוד ארוכה :)

בהינתן שאתם לא מתכוונים להרוויח מדירה למגורים, ואתם נהנים מהשקעה מנייתית מלאה בבורסה, באיזה יחס אתם חושבים שזה נכון מבחינתכם למשוך משם עבור דירה למגורים?
משבר בדיור ילווה לדעתי גם במשבר בשוק ההון, אז זה לא סביר שייהיה ניתן למשוך משוק ההון בשיא ולהשקיע בדירות בשפל.
כמובן שהשיקול העיקרי בהחלטה כזו הוא נוחות המשפחה, אבל מעניין אותי לקבל אומדן של אחרים להחלטה כזו.
 

petit nicolas

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/11/18
הודעות
188
דירוג
452
מניח שאם נעשה לסיפור הזה עיברות לימינו יהיה מדובר בכ 70% מערך הנכס.

למה אתה חושב כך? למיטב ידיעתי (הלא רבה) דווקא בארה״ב מקובל מאוד לקנות נדל״ן עם down payment נמוך מאוד. גם בלי כל מיני תרגילים של תחילת שנות ה-2000 כמו 110% הלוואה ללווה sub prime אני חושב שהון עצמי ברכישת נדל״ן של כ-20% נחשב ממש טריוויאלי בארה״ב.

עריכה: אל תשכח גם שהוא קנה באומהה נברסקה - לא בדיוק התפוח הגדול. ממש לא יפתיע אותי אם מחיר הבית שלו בשנות ה-50 היה פחות מ-50k דולר. אם ניקח בחשבון 20% הון עצמי זה אומר שהוא שם 10k מה שישים את ההון הכולל שלו על כ-100k בזמן הקנייה. כמובן ש-100k בשנות החמישים זה לא 100k ב-2020 אבל עדיין זה לא נראה עד כדי כך מאיים.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,179
דירוג
3,452
באיזה יחס אתם חושבים שזה נכון מבחינתכם למשוך משם עבור דירה למגורים?
אצלי היחס שאני מתייחס אליו דבר ראשון זה התשואה הפנימית של הנכס משכירות כרגע.
על זה אפשר לבנות ולהוסיף את אחוז ההון\רצון במינוף\העדפה אישית לסוג המגורים ועוד ועוד.
 

יבגני_ל

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/12/16
הודעות
595
דירוג
307
למה אתה חושב כך? למיטב ידיעתי (הלא רבה) דווקא בארה״ב מקובל מאוד לקנות נדל״ן עם down payment נמוך מאוד. גם בלי כל מיני תרגילים של תחילת שנות ה-2000 כמו 110% הלוואה ללווה sub prime אני חושב שהון עצמי ברכישת נדל״ן של כ-20% נחשב ממש טריוויאלי בארה״ב.

עריכה: אל תשכח גם שהוא קנה באומהה נברסקה - לא בדיוק התפוח הגדול. ממש לא יפתיע אותי אם מחיר הבית שלו בשנות ה-50 היה פחות מ-50k דולר. אם ניקח בחשבון 20% הון עצמי זה אומר שהוא שם 10k מה שישים את ההון הכולל שלו על כ-100k בזמן הקנייה. כמובן ש-100k בשנות החמישים זה לא 100k ב-2020 אבל עדיין זה לא נראה עד כדי כך מאיים.
נכון חשבתי על זה, ומצד שאני חשבתי גם איך נכון לעברת את זה. מצד אחר, מה שנכון לו לא בהכרח נכון לי ועניין אותי מה חושבים חברי הפורום.
במשכנתא של 70% ניתן לקחת משכנתאת "פיתוי" שקראתי עליה פה, וזה יצא הכי משתלם, אז ככה עיברתתי את זה.
אז מצאתי לנכון לקחת דירה חדשה ממוצעת במרכז ולעשות עליה את התרגיל. אולי נכון לעשות יחס של 1:4 במקום 1:10 כדי שזה יהיה יותר תפוחים לתפוחים.
לא בדקתי מה היתה הריבית על משכנתאות באותן שנים אבל הרבה מעל מה שיש היום אז לא נראה לי שמישהו כמו באפט יקח משכנתא בריבית גבוהה, אבל מצד שני, יכול להיות שהוא סמך על עצמו ממש בהשקעות, וחשב שזה שווה את זה.
יחס של 1:4 נראה לי נוח, אבל גם זה עוד רחוק מאוד.
אני לא חושב שאקבל תשואה טובה על השקעה בדירה למגורים. בטח לא לעומת שוק ההון בתקופה זו. אולי בתקופה אחרת.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
adamshalev השקעה במערכת סולארית על הגג - דיון מרכז השקעות אלטרנטיביות 28
R עליות מחירי הנדלן בעולם - דיון נדל"ן 33
ס דיון: גידור סיכונים עם ביטוחי בריאות דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 0
קפיצת הדרך דיון בפוסט - 2020: האם הפכתי לצרכניסטית דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 76
adamshalev דיון על Chamath Palihapitiya שוק ההון 33
O דיון בנושא קרנות Ark Invest שוק ההון 693
Z דיון תיאורטי - שינויים קטנים שישפרו את שוק הפנסיה בישראל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
פ דיון פוסט - אז אתם רוצים “להשקיע” בביטקוין? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 143
twister סקר + דיון: כמה מזומן אתם מחזיקים בעו"ש למחייה היומיומית? שוק ההון 54
לא חשוב שמות דיון - איך לייצר הכנסה פסיבית ממניות דיבידנד (פוסט מ-25.11) דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 27
O דיון: נכסים דיגיטליים מניבים שוק ההון 1
anonyshmeger דיון - "ראש בראש: השקעה פסיבית במדדי מניות מול השקעה במניות דיבידנד" דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 15
M מדדים מול קופת גמל - דיון בהטבת מיסוי מיסים 9
LenqS תיק השקעות ראשוני - דיון על החלק הסולידי שוק ההון 15
ה השפעת הקורונה על נדלן - דיון תיאורטי נדל"ן 363
Adrian דיון | האם עשיתם טעויות בעולם העסקים? אם כן, מהן? שוק ההון 1
ר דיון תיאורטי - מה עדיף מבחינת מיסוי, להתחתן ברבנות או לא? מיסים 2
מרק סרפדים דיון מוגן באנגליה חברת GILON נדל"ן 27
ImCarryGG דיון בנושא שוק הקנאביס והETF's החדשות שיצאו שוק ההון 33
מ דיון: מדוע אי אפשר לנצח את השוק? שוק ההון 141
ב דיון תיאורטי: מה יקרה כשהבורסה לא תהיה רלוונטית יותר? שוק ההון 27
הדב דיון: התפקדות למפלגות אוף טופיק 71
RaeNye תיק ממונף אצל ברוקר שפשט רגל (דיון תיאורטי) שוק ההון 4
bobby הטיה לסקטור הטכנולוגי - דיון שוק ההון 32
bobby הטיה לשווקים מתעוררים - דיון שוק ההון 18
ג דיון תיאורטי: מה יקרה לשקל במקרה של משבר נדל"ן? שוק ההון 4
avik דיון תיאורטי על חייל משוחרר. שוק ההון 26
ד דיון| לשנות את השיטה או לתמרן במסגרתה אוף טופיק 12
לא חשוב שמות דיון| רווקות, זוגיות, אלהורות, ולגור אצל ההורים. התפתחות אישית 152
G דיון - מי מנהל את קרן ההשתלמות שלכם? צרכנות פיננסית 49
ק דיון על הקשרים בין ריבית לאינפלציה שוק ההון 21
קרן דיון פילוסופי על החיים אוף טופיק 21
yossik אגרת טלוויזיה - משלמים או לא? עדכון נושא - דיון כללי בנושא ראשות השידור אוף טופיק 34
I איזון קרן השתלמות IRA פעילה (עם הפקדות)- דיון שוק ההון 8
T שמירת ערך לטווח קצר שוק ההון 4
נמר הכסף השקעה בטוחה לטווח קצר-בינוני לאישה במצב סיעודי שוק ההון 6
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
ש אג"ח דולרי ממשלתי צמוד-מדד קצר-מח"מ שוק ההון 5
bobby אג"ח קצר - למה הריבית לא אפסית? שוק ההון 1
N סכום כסף (כ-500K) להשקעה לטווח קצר-בינוני עבור פורש טרי שוק ההון 7
H החזקת כסף לפרק זמן קצר-בינוני (שנתיים) צרכנות פיננסית 1
K ליסינג תפעולי קצר? אוף טופיק 4
ט מחפשת שרשור על השקעה לטווח קצר שוק ההון 4
S השקעה בנכסים עם סיכון נמוך לטווח קצר שוק ההון 1
ח יומן מסע - טווח ארוך או קצר יומני מסע אישיים 9
א ניוד קרן פנסיה פעם נוספת תוך זמן קצר פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8
Rahash קרן פנסיה ברילוקיישן - מאמר קצר שכתבתי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 26
משה השקעה בקופת גמל לטווח קצר שוק ההון 10
ע השקעה חודשית קטנה עם זמינות מיידית ואפיק קצר, איפה ? שוק ההון 1
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6

נושאים דומים

למעלה