הון עצמי - היתרון העיקרי בקניית דירה למגורים?

[אבי אבי רכב ישראל]

אני קורא ולומד הסולידית כבר שנים רבות אבל כעת צצה לפתוח שאלה.
ההורים רוצים לעזור לכל האחים (וכבר עזרו לחלק) בקניית דירה, למגורים בלבד כמובן. מבחינתי לא הייתי נכנס לשוק ההון בגלל אותם שיקולים של הסולידית (עסקה מורכבת, יקרה, לא נזילה וכו') אבל כשמציעים לך כמה מאות אלפי ש"ח חינם, אתה בכל זאת מהסס...
ככול שאני קורא, בסולידית וגם בבלוגים כותבות אחרות, נראה שעיקר העלות של קניית דירה היא העלות האלטרנטיבית - רוצה לומר הרווח שיכולת לקבל על אותו סכום לו היה מושקע בשוק ההון. בהנחה שכל ההון הראשוני מגיע מההורים, האם יש עוד עלות משמעותית אחרת שאני מפספס?

תודה!

 

[half-solid]

לשוק ההון

התכוונת - לשוק הנדל"ן

לעניין השאלה: חוץ מעלות אלטרנטיבית, אתה משלם משכנתא -> משלם די הרבה ריבית. עלות משמעותית מאוד שלולא הכניסה לעסקת נדל"ן לא היית משלם (זו העלות של מינוף, רק שבמשכנתא היא כנראה יותר יקרה מאשר בהלוואה מ- IB כנראה, אבל כנראה זולה מאלטרנטיבות מינוף אחרות).

 

[אבי אבי רכב ישראל]

בהנחה שעלות המשכנתא החודשית זהה לשכר הדירה, לכאורה עלות הריבית לא משנה לי. יש עוד משהו חוץ מהריבית?

 

[Solid seat]

משנה לך מאוד, אם הריבית במשק עולה, הריבית שלך על המשכנתא תעלה, לא בטוח ששכר הדירה יתיישר כמו שאתה חושב.

מעבר לזה, עלויות מס עתידות להיות משמעותיות.
לדוגמא: נניח ואתה רוצה לעבור דירה, יתכן ויהיה מס שבח משמעותי. כמובן שיש גם מיסים אחרים שעשויים לחול. בשוק ההון זה די פשוט, מס 25% על הרווח, וזהו.

 

[A42]

מעבר לזה, עלויות מס עתידות להיות משמעותיות.
לדוגמא: נניח ואתה רוצה לעבור דירה, יתכן ויהיה מס שבח משמעותי. כמובן שיש גם מיסים אחרים שעשויים לחול

בהנחה שזאת תיהיה הדירה היחידה שלך אז הפוך

אין לך מיסוי גם בקניה (פתור ממס רכישה עד מדרגה מסויימת ואחריה גם יחסית נמוך)
אין לך מס על שכר דירה עד 5K בחודש, כמובן שאם גר בדירה אז בכלל אין מס על זה
אין מס במכירה (כן מס שבח, בהנחה שתמכור את הדירה לא יהיה לך או לזוגתך לעתיד עוד דירה)

דווקא בשוק ההון אתה משלם 25 אחוז על הרווחים + דמי ניהול מה שלא קיים בנדל"ן
בארץ המצב האבסורדי הוא שלדעתי היום בסיכון מול סיכוי התשואה על דירה יותר טובה משוק ההון (בגלל המיסוי)
החיסרון העיקרי זה שאין פיזור

במקרה שלך בגלל ש"קיבלת מתנה" אז הבחירה די קלה לדעתי האישית
אבל 3 דברים לקחת בחשבון שאולי יכולים לפגוע בך

1. עלויות לווינים (תשלום לעורך דין, למתווך, לשיפוץ לפני מגורים, לטאבו וכו וכו) - יכול להוסיף עוד כמה עשרות אלפי שקלים לא מתוכננים לקניה
2. פחת ותיקונים, תלוי כמובן דירה - אבל אם מחר פתאום נשבר משהו זה אתה מתקן, אינסטלציה יכולה להיות סיפור מאוד יקר לדוגמא, אז אם קנית דירה ישנה ולפעמים גם חדשה יכול להיות שפתאום יהיה לך הוצאה של 100 אלף שזה קשה
3. חוזר פיזור סיכונים, מחר בשכונה שלך היה שינוי והיא נהפכה להיות גרועה והמחירים נפלו (לדוגמא עכו / לוד אחרי המהומות האחרונות) , בניין לקוי שפתאום נגרר לתביעות משפטיות, רעידת אדמה או כל אסון כזה או אחר - סיכון קטן אבל קיים

 

[רוני]

אבל כשמציעים לך כמה מאות אלפי ש"ח חינם

היי
נותנים לך תיקח, כמובן מומלץ לקנות דירה בתבונה בהתאם ליכולות שלך.

 

[דגגגג]

רק שבמשכנתא היא כנראה יותר יקרה מאשר בהלוואה מ- IB כנראה

אתה מקבל ב IB הלוואה של מעל מליון שח, ל 30 שנים בפחות מ 2.5 אחוז ריבית?

 

[half-solid]

אתה מקבל ב IB הלוואה של מעל מליון שח, ל 30 שנים בפחות מ 2.5 אחוז ריבית?

אם יש לך מספיק כסף שם, אז כן

וכמובן שאתה גם תצטרך להיזהר מ-margin call, אבל זה כבר חלק מניהול הסיכונים שלך.

 

[אבי אבי רכב ישראל]

תודה לעונים!

 

[אורי ג.]

אם יש לך מספיק כסף שם, אז כן

הלוואה של ש"ח מIB היא בריבית של 5% בלא תלות בסכום.

 

[בת העמק]

ההורים רוצים לעזור לכל האחים (וכבר עזרו לחלק) בקניית דירה, למגורים בלבד כמובן.

עד כמה זה יעליב אותם אם אחרי כמה שנים תמכור את הדירה ותחזור לשכירות? בהנחה שאתה מעדיף להשקיע בשוק ההון ולא בנדל"ן.

 

[half-solid]

הלוואה של ש"ח מIB היא בריבית של 5% בלא תלות בסכום.

כן. אבל איזו סיבה יש לקחת את זה? ולא את הדולרים ב- 1.6 (ולהמיר אצלם בזיל הזול)?

(ואם חוששים לענייני מט"ח, אפשר לגדר. לא?)

 

[אורי ג.]

(ואם חוששים לענייני מט"ח, אפשר לגדר. לא?)

גידור עובד לטווח קצר בלבד ויש לו עלויות לא מבוטלות.

 

[Libertad]

וכמובן שאתה גם תצטרך להיזהר מ-margin call, אבל זה כבר חלק מניהול הסיכונים שלך.

זה הבדל משמעותי לא?

 

[half-solid]

זה הבדל משמעותי לא?

ודאי, רק ציינתי אופציה שקיימת

 

[הורדוס]

אני מניח שהאלטרנטיבה במקרה הזה היא שההורים יתנו לך את מה שהם נתנו לאחים האחרים בירושה, עוד הרבה מאוד זמן. עד אז הכסף יהיה שווה הרבה פחות כמובן.
אז אם הסכום שהם מציעים באמת מספיק לרוב ההון הראשוני הדרוש לרכישה באזור בו אתה רוצה לגור, לדעתי כדאי לך מאוד לקחת אותו, להגיד תודה, ללמוד את הנושא לעומק, ולרכוש דירה שתתאים לצרכיך.

במידה ותיקח משכנתא עם החזר חודשי בגובה השכירות הנוכחית שלך (לא בהכרח הדבר הנכון), אז עוד 20+- שנים תהיה לך דירה בבעלותך, בלי שהשקעת סכום גדול ובלי ששינית משמעותית את ההוצאות שלך.

 

[אבי אבי רכב ישראל]

עד כמה זה יעליב אותם אם אחרי כמה שנים תמכור את הדירה ותחזור לשכירות? בהנחה שאתה מעדיף להשקיע בשוק ההון ולא בנדל"ן.

חצי יעליב - מראש הדירה מיועדת למגורים ולא להשקעה, אבל האפשרות קיימת (למשל, סרבו לאפשרות של דמי מפתח, כך שכן רוצים שיהיה לי נכס ביד).

 

[אבי אבי רכב ישראל]

אני מניח שהאלטרנטיבה במקרה הזה היא שההורים יתנו לך את מה שהם נתנו לאחים האחרים בירושה, עוד הרבה מאוד זמן. עד אז הכסף יהיה שווה הרבה פחות כמובן.
אז אם הסכום שהם מציעים באמת מספיק לרוב ההון הראשוני הדרוש לרכישה באזור בו אתה רוצה לגור, לדעתי כדאי לך מאוד לקחת אותו, להגיד תודה, ללמוד את הנושא לעומק, ולרכוש דירה שתתאים לצרכיך.

במידה ותיקח משכנתא עם החזר חודשי בגובה השכירות הנוכחית שלך (לא בהכרח הדבר הנכון), אז עוד 20+- שנים תהיה לך דירה בבעלותך, בלי שהשקעת סכום גדול ובלי ששינית משמעותית את ההוצאות שלך.

לצערי אני מעדיף אזור מאוד יקר, כך שהסכום שלהם לא ממש מספיק לקניה באזור זה, כך שאו שאצטרך לעבור לאזור פחות נוח לי, או להוציא מהחסכונות שלי...

 

[pseudonym]

אתה מוכן להתפשר על איזור המגורים שלך, ואחרי X שנים נניח להשתדרג לאיזור אחר?

 

[אבי אבי רכב ישראל]

האמת ההפך - אני מוכן לשלם היום יותר בשביל נוחות ואוכלוסיה איכותית לילדים וכשיגדלו לעבור לדירה מרוחקת יותר... לך תסביר להורים - אמרו אז תקנה פה ותמכור עוד 10+ שנים...