קניית דירה למגורים או להשקעה

[omerb]

היי.

לא מבקש ייעוץ אלא יותר עזרה בהבנה ובחשיבה נכונה:
אנחנו זוג, בני 27-28. גרים כרגע בשכירות ביישוב בשכ"ד של כ3K כולל תשלומים. אין לנו בעיה להישאר בשכירות עוד כ3-5 שנים.

יש לנו בערך 150K חסכונות להשקעה (בכוונה מתעלם כרגע ממשכורות שאנו חוסכים שגם ילכו לחיסכון ברובם).

חשבנו להשקיע בשוק ההון, מצד שני להורים יש כסף לעזור (כ200K נניח), אבל כדרכם של הורים בתכלס הם יעזרו לנו ברכישת דירה ולא ברכישת תיק השקעות (לא נכנס לזה, ככה זה כנתון. אגב מאמין שרוב ההורים בישראל חיים ככה).

השאלה היא האם יש טעם לנסות לקנות דירה להשקעה לתקופה כזו קטנה של זמן? אולי בכלל כדאי לנו בכסף שלנו ושלהם לרכוש את הבית "שלנו" מקבלן ולגור שם כשתסתיים הבניה בעוד שנה-שנתיים? החשיבה שלי תמיד היתה שקניית דירה זה בזבוז לעומת דירה להשקעה + מגורים בשכירות, לאחרונה פתאום התחלתי לראות התייחסויות לקניית בית מגורים כנכס, וזה קצת חדש לי.
אני בטוח שלכם זה נשמע מוזר אבל לי זה חדש ולכן אני לא יודע האם קניית בית נחשבת כהוצאה או כנכס, ואם היא כנכס נוכל לשקול אותה אל מול קניית דירה להשקעה.

סליחה על השאלה המוזרה, אני בטוח שפה זה נשמע כמו לשאול סטודנטים לתואר ראשון במתמטיקה מה זה מספר מרוכב אבל אשמח לעזרה בהבנה. תודה!

 

[אורי ג.]

השאלה היא האם יש טעם לנסות לקנות דירה להשקעה לתקופה כזו קטנה של זמן?

לא, בזבוז של כסף.

? החשיבה שלי תמיד היתה שקניית דירה זה בזבוז לעומת דירה להשקעה + מגורים בשכירות

החשיבה שלך מוטעית. כל דירה למגורים היא דירה גם להשקעה, לא כל דירה להשקעה היא גם למגורים.

אני בטוח שלכם זה נשמע מוזר אבל לי זה חדש ולכן אני לא יודע האם קניית בית נחשבת כהוצאה או כנכס,

זה היברידי, כלומר גם וגם.

ואם היא כנכס נוכל לשקול אותה אל מול קניית דירה להשקעה.

ניתן ואף רצוי.

 

[רוני]

החשיבה שלי תמיד היתה שקניית דירה זה בזבוז לעומת דירה להשקעה + מגורים בשכירות,

היי

אני בכל מספר חודשים מבזבז כסף על דירה להשקעה

לדעתי אתם יכולים לנצל את ההון העומד לרשותכם ביחד עם העזרה מההורים כדי לרכוש דירה קטנה עם משכנתה
למגורים בשלב זה, וכאשר יתווספו ילדים תוכלו לשכור דירה מתאימה ואת הדירה שקניתם תהפכו לדירה להשקעה.

כאשר תסלקו את המשכנתה הדירה להשקעה תגדר חלק מעלויות הדיור החודשיות שלכם.

 

[yossik]

החשיבה שלך מוטעית. כל דירה למגורים היא דירה גם להשקעה, לא כל דירה להשקעה היא גם למגורים.

+1

 

[בת העמק]

החשיבה שלך מוטעית. כל דירה למגורים היא דירה גם להשקעה, לא כל דירה להשקעה היא גם למגורים.

נכון במידה ולא הופכים את דירת המגורים למכונה להשמדת כסף ע"י עיצובים ושיפוצים מוגזמים. רוב בעלי הדירות לא מסוגלים להיות ענייניים כשמדובר בדירה שלהם ולכן זה נוטה יותר למוצר צריכה ופחות לנכס.

השאלה היא האם יש טעם לנסות לקנות דירה להשקעה לתקופה כזו קטנה של זמן?

לא הבנתי מהי התקופה הקצרה ולמה היא נבחרה.
אם אתה בטוח שתוך 3-5 שנים תרצה דירה למגורים בבעלותך אז תכין את הקרקע לזה כבר מהיום: איפה אתם רוצים לגור? כמה עולה שם כיום דירה שמתאימה לכם? האם ההון העצמי מספיק או שצריך לשנס מותניים ולחסוך כמו משוגעים? האם יש לכם תכניות להתחתן ואם כן באיזו עלות וכמה היא תרחיק אתכם מדירה?

 

[אורי ג.]

נכון במידה ולא הופכים את דירת המגורים למכונה להשמדת כסף ע"י עיצובים ושיפוצים מוגזמים. רוב בעלי הדירות לא מסוגלים להיות ענייניים כשמדובר בדירה שלהם ולכן זה נוטה יותר למוצר צריכה ופחות לנכס.

זה נכון תמיד, גם עם עיצובים ושיפוצים מוגזמים, זה פשוט מוריד את התשואה של הדירה, זה הכל...
אפשר להסתכל על זה גם בצורה אחרת:
שווי הדירה + שיפוץ סטנדרטי = שווי ההשקעה.
הדלתא ל"שיפוצים מוגזמים" = שווי מוצר צריכה.

 

[קפיצת הדרך]

זה נכון תמיד, גם עם עיצובים ושיפוצים מוגזמים, זה פשוט מוריד את התשואה של הדירה, זה הכל...
אפשר להסתכל על זה גם בצורה אחרת:
שווי הדירה + שיפוץ סטנדרטי = שווי ההשקעה.
הדלתא ל"שיפוצים מוגזמים" = שווי מוצר צריכה.

ואני אחדד...
הדלתא ל"שיפוצים מוגזמים" של דירת מגורים = שווי מוצר צריכה
הדלתא ל"שיפוצים מוגזמים" של דירה להשקעה = טעות בשיקול הדעת

 

[omerb]

קודם כל ממש תודה לכולם על התשובות.
אחדד:

החשיבה שלך מוטעית. כל דירה למגורים היא דירה גם להשקעה, לא כל דירה להשקעה היא גם למגורים.

זה קצת לא מובן לי. אני מבין איך דירה שקונים להשקעה מביאה תשואה. אני לא מבין איך דירה למגורים יכולה להיות מוגדרת כנכס. אתה משלם על דירה כל חודש וזהו. נכון שבסוף אחרי X שנים יש לך דירה אבל שילמת על מוצר. איפה "הרווח" ממנו? התשואה? שוב אני מצטער שאני "מחזיר אתכם לכיתה א'" פשוט באמת מרגיש לי שיש לי פה איזה פספוס בהבנה. אני קצת מקצין אבל מאז שהתחלתי לקרוא בלוגים ופוסטים על כלכלה "דירה למגורים" נשמעה לי כמו בזבוז כסף, יותר נכון מוצר, לעומת השקעה בשוק ההון / דירה להשקעה שמביאים תשואה.

לא הבנתי מהי התקופה הקצרה ולמה היא נבחרה.

נכון, אתה צודק. ההחלטה הזו לא מוסברת לגמרי והיא גם לא מוחלטת מבחינתנו. יכול להיות שנאריך את התקופה אם זה באמת יותר הגיוני כלכלית. אגב התחתנו כבר בצורה מאוד סולידית ויש לנו ילדה קטנה (לכן אגב אני מתלבט כמה התשובה של רוני ריאלית לנו)

אני חושב שהשאלה שלי היא כזו: אם יש כסף מסוים לדבר אחד (ככל הנראה ככה זה נראה, דירה למגורים באזורים שאנחנו רוצים תעלה כ1.3 מ'), הוא יהיה דירה למגורים לנו, כלומר הבית שלנו, או דירה להשקעה?

שוב תודה לכולם על ההסברים

 

[אורי ג.]

אני לא מבין איך דירה למגורים יכולה להיות מוגדרת כנכס.

כל דבר בעל ערך כספי מוגדר כנכס, גם הרכב שלך וגם המחשב שלך.

. איפה "הרווח" ממנו? התשואה?

1. זה חוסך לך תשלום שכ"ד.
2. לאורך זמן אתה צפוי להנות מעליית ערך הדירה.

אני קצת מקצין אבל מאז שהתחלתי לקרוא בלוגים ופוסטים על כלכלה "דירה למגורים" נשמעה לי כמו בזבוז כסף,

אני לא יודע מה ואיפה קראת אבל או שלא הבנת נכונה או שקראת שטויות.

אם יש כסף מסוים לדבר אחד (ככל הנראה ככה זה נראה, דירה למגורים באזורים שאנחנו רוצים תעלה כ1.3 מ'), הוא יהיה דירה למגורים לנו, כלומר הבית שלנו, או דירה להשקעה?

ומסבירים לך: זה אותו הדבר.

 

[בת העמק]

ומסבירים לך: זה אותו הדבר.

זה לא אותו הדבר, לפחות לדעתי.
כשאתה בוחר דירה למגורים נכנסים שיקולים שונים לגמרי מאשר כאשר קונים דירה להשקעה.

ככל הנראה ככה זה נראה, דירה למגורים באזורים שאנחנו רוצים תעלה כ1.3 מ'

כלומר, תצטרכו להביא הון עצמי של בערך חצי מיליון ש"ח וגם להראות שיכולת ההחזר החודשית שלכם מקובלת על הבנק.
לא כתבת בפתיחה כמה אתם מצליחים לחסוך כיום כל חודש אז אני לא יודעת כמה זמן יקח לכם להשלים את ההון העצמי.
ועדיין לא הצלחתי להבין מה התכנית שלך. דירה למגורים בעוד 5 שנים? דירה להשקעה ולהמשיך לגור בשכירות?

 

[omerb]

אני לא יודע מה ואיפה קראת אבל או שלא הבנת נכונה או שקראת שטויות.

מאמין, כמו שאמרתי לכל אורך הדרך שזו הבנה לא נכונה שלי, אבל ככה הבנתי למשל מפה על נושא "קניית דירה למגורים": https://www.hasolidit.com/ההשקעה-הגרועה-ביותר-שניתן-להעלות-על-הד

לכן אני כותב פה כדי להבין איפה הטעות בהבנה שלי...

לומר, תצטרכו להביא הון עצמי של בערך חצי מיליון ש"ח

שאלה צדדית - איך הגעת לסכום הזה דווקא? שליש ממחיר הדירה?

ועדיין לא הצלחתי להבין מה התכנית שלך. דירה למגורים בעוד 5 שנים? דירה להשקעה ולהמשיך לגור בשכירות?

היינו רוצים שהדירה הבאה שנעבור אליה תהיה הבית שלנו (שוב, היינו רוצים. זה לא אומר שזה מה שנעשה. בגלל זה כל הגישושים והשאלות מהצד הריאלי והכלכלי).
נניח כי החיסכון החודשי הוא כ-5 (הוא יותר, אני לוקח פחות בכוונה). האם שאיפה כי בעוד כ-4/5 שנים נגור בבית שקנינו לעצמנו (ופה אני מסכים איתך שזה שונה מדירה להשקעה) היא הגיונית או סוג של "התאבדות כלכלית" סטייל מה שכתוב בפוסט של הסולידית? ואם זה ריאלי על אילו כיוונים מומלץ לנו לחשוב להשקיע עד אז?
או שלמשל אם הייתם צריכים לצייר לנו מסלול הייתם אומרים "תקנו דירה להשקעה בשלב ראשון, תמשיכו עם השכירויות עוד כ-7/8/10 שנים ואז רק תקנו את הבית שלכם"?

סליחה על כל השאלות ושוב תודה!

 

[דאניל]

לדעתי, בהנחה שאתה רוצה ממילא לקנות דירה, ואתה רק מתלבט אם לגור בדירה שתקנה, השאלה היא בעצם באיזו רמת דירה אתה רוצה לגור, לעומת כמה שתהיה מוכן להשקיע בתשלומים.
אם יש פער, תוכל לנצלו לטובתך: אם אתה רוצה לגור ברמה גבוהה ממה שאתה מוכן להשקיע, תוכל לקנות דירה בכמה שאתה רוצה, ולשכור דירה טובה יותר, בלי להסתבך עם משכנתא מוגזמת.
אם הפער הוא לכיוון השני, תוכל לשכור דירה ברמה נמוכה יותר, ולהנות מהכסף הנוסף.
אם אין פער, אין סיבה להשכיר את הדירה ולא לגור בה בעצמך.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מאמין, כמו שאמרתי לכל אורך הדרך שזו הבנה לא נכונה שלי, אבל ככה הבנתי למשל מפה על נושא "קניית דירה למגורים": https://www.hasolidit.com/ההשקעה-הגרועה-ביותר-שניתן-להעלות-על-הד

קראתי ברפרפוף, נראה שיש כאן התעלמות מוחלטת מעליית ערך הדירה (ברור שגם יכולה להיות ירידה..).

אני לא חושב שדירת מגורים היא השקעה גרועה, אני רכשתי דירה במרכז, עם השנים היא עברה תמ"א 38/2, בעזרת השם תהיה מוכנה בקרוב ואעבור אליה ואחסוך מעצמי שכירות של 7,000 ש''ח (עלות המשכנתא נמוכה בהרבה). המסקנה - זה מאוד תלוי עסקה והזדמנות.

דבר אחרון, אי אפשר להתעלם מאלמנט הרגש כשמדובר בדירת מגורים. החיים, וגם השקעות לפעמים הם לא שחור או לבן.

 

[DDavis]

היי

אני חושב שמה שמקשה עליך בעיקר זה ״סדר הפעולות״ (בוא שנייה תתעלם ממספרים)
מה אתם רוצים? אתם רוצים לגור בשכירות 3 שנים? 5 שנים? אולי כבר 10 שנים?
מבחינתכם זה בסדר לגור בבית של מישהו אחר? יש לחץ ממך או מזוגתך לבית משלכם?
מה המטרה שלכם כזוג מבחינה כלכלית ומה המטרה שלכם כזוג מבחינת אורח ואיכות חיים?
אל תענה כאן או בגללי, תענו מבחינת עצמכם (ייתכן שכבר יש לכם תשובה). במילים אחרות - תכנית. ככל שתיטיב להיות ארוכה ומפורטת והכי חשוב - ששניכם מאמינים בה ומסכימים עליה - כך יותר טוב.

אחרי שיש תכנית תחקור ובעיקר תבדוק איך מגשימים אותה ותוך כמה זמן. ועם איזה אפיק השקעה אתה חי בשלום שמתאים לקיבולת הסיכון שלכם (!!!)
אישית, אם אני מאמין בשוק ההון וחשקה נפשי להשקיע שם וההורים מקצים לי כסף רק לדירה - הייתי אומר תודה רבה, ולפחות במינימום שם את הכסף במקום שבו הוא לא יישחק (שכוח הקנייה שלו יישמר לרגע שכן תרצו דירה)

יכולת החיסכון החודשית שלכם מעולה, אבל לתחושתי אתה רץ מהר מידי וכובל את עצמך לכסף ולהחלטות שלקחו בשבילך.

 

[Limit]

זה לא אותו הדבר, לפחות לדעתי.
כשאתה בוחר דירה למגורים נכנסים שיקולים שונים לגמרי מאשר כאשר קונים דירה להשקעה.

מסכים לחלוטין. ראיתי כמה חברים שקונים דירה עם חדר נוסף, כי ״בהמשך נצטרך״, וזה עלות שיכולה להגיע לאלף ש״ח בחודש ״בזבוז״.
אפשר לפצל את העלות להשקעה וצריכה, אבל לא בהכרח קל..

 

[בת העמק]

איך הגעת לסכום הזה דווקא?

בהערכה שתרצו להוזיל את הריבית על המשכנתא אז יש משמעות לאחוז נמוך יותר. חישבתי על 40% הון עצמי.

האם שאיפה כי בעוד כ-4/5 שנים נגור בבית שקנינו לעצמנו (ופה אני מסכים איתך שזה שונה מדירה להשקעה) היא הגיונית או סוג של "התאבדות כלכלית" סטייל מה שכתוב בפוסט של הסולידית?

זה לא חד משמעי ותלוי הרבה פעמים בפוזיציה של המשיב. לכל אחד דעה אחרת.
אם אתם מסוגלים לקנות דירה למגורים במחיר שמתאים למצבכם הפיננסי (ולא לפנטזיות) ואם אתם מסוגלים לשמור על עצמכם משיפוצים וריהוטים מוגזמים אז אני לא רואה שום בעיה לבחור את הדרך הזאת נכון לשנים הקרובות. אם ההורים שלכם מוכנים לתת לכם עזרה רק בקניית דירה, אפשר לקנות, לגור ואחרי כמה שנים למכור ולחזור לשכירות. הם לא יבקשו כנראה את הכסף בחזרה

אגב התחתנו כבר בצורה מאוד סולידית ויש לנו ילדה קטנה

פיספסתי את זה. אם ככה, וגם בהנחה שיגיע לפחות עוד ילד אחד, אתם אולי זקוקים ליציבות במגורים בשנות גידול הילדים ולכן דירת מגורים כן תאפשר לכם את זה.

 

[ת.אוקהם]

מסכים לחלוטין. ראיתי כמה חברים שקונים דירה עם חדר נוסף, כי ״בהמשך נצטרך״, וזה עלות שיכולה להגיע לאלף ש״ח בחודש ״בזבוז״.
אפשר לפצל את העלות להשקעה וצריכה, אבל לא בהכרח קל..

יש סיפורים לשני הכיוונים.
מכיר כמה אנשים ששכרו דירה בת"א ב8-9 וכשרצו לקנות ת"א הייתה יקרה להם אז קנו בר"ג/גבעתיים/שכונות פחות מרכזיות בת"א דירה שהשכירות עליה היא 6-7.
הם שנמכו את רמת החיים שלהם בגלל הרצון בדירה בבעלות.
אני ממש לא בטוח שאם הם היו קונים דירה להשקעה וממשיכים לגור בתל אביב זה היה יוצא יותר משתלם.

 

[יעקב כ.]

דירה להשקעה זה לא בזבוז כסף, גם דירה למגורים זה לא בזבוז כסף, אם מחליטים לעשות צעד ולשלם משכנתא ולגור איפה שמתאים כלכלית ונוח, השיקול משתנה עם דרישות כמו: מס' חד', שכונה קירבה להורים או לעבודה, מוסדות חינוך, מרכזי קניות וכדומה.אני אישית לא בעד לגור בשכירות בשום מצב.לגור בשכירות זה בזבוז.
במקרה שלך כדאי לך לקנות דירה להשקעה במקום שמתאים לך מבחינת ההון העצמי מול ההכנסה וההחזר המשכנתא, ולגור בדירה שכורה בהתחשבות לשימוש מנימלי וחיסכון בהוצאות, כלומר אל תשכיר דירה של 5 חד' אם אתם רק זוג צעיר.

 

[Delver]

הטעות בהבנה שלי

נניח שלקחת משכנתא וקנית דירה.
אתה בוחר לשכור דירה אחרת בעלות שכ"ד של 3000 ש"ח ולהשכיר את הדירה שלך למישהו אחר תמורת 3000 ש"ח.
הכנסות: 3000, הוצאות: 3000, סה"כ 0.
עד כאן, ברור שמדובר ב"דירה להשקעה" לכל דבר ועניין.

אבל אם במקום זאת תגור בדירה שלך, האם לפתע זו לא השקעה?
מה שצריך להבין הוא שאם אתה גר בדירה משלך את גם המשכיר וגם השוכר, ז"א שגם במצב הזה, יש לך הוצאה של 3000 ש"ח על כשוכר והכנסה של 3000 ש"ח כמשכיר (סה"כ עדיין 0).

מה שהחבר'ה שענו לפני אמרו זה שכשאנשים קונים "דירה להשקעה" הם משקיעים בה פחות כסף ואז העסקה יוצאת משתלמת יותר לעומת מצב שבו היית קונה "דירה למגורים" (כי אז אתה מתפתה לקנות דירה גדולה יותר ממה שצריך, לשפץ יפה יותר וכו...).