איך הכי נכון להשתמש בהון העצמי לרכישת דירה למגורים

[Ivrit Katan]

היי, זוג בני 60 מעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן שעולה 3.6 מיליון ש"ח.

ההון העצמי:
- קרנות השתלמות נזילות - 1 מיליון ש"ח.
- תיק השקעות פרטי - 2.7 מיליון ש"ח (מתוכו כחצי מיליון זה רווחים).

בנוסף:
- דירה שגרים בה כרגע - שווה 900 אש"ח ותימכר לאחר הכניסה לדירה החדשה.
- קרנות פנסיה וקופות גמל למיניהן (לא רלוונטי מבחינת משיכה, כן רלוונטי אולי מבחינת הלוואות כנגדן).

הזוג מצפה להמשיך לעבוד עוד כ-7 שנים, נשארים עם הכנסה פנויה של כ-5K בכל חודש.

אשמח לשמוע מה לדעתכם הצורה הכי נכונה לפעול? האם פשוט למשוך את כל מה שנזיל ולשלם איתו? האם לקחת הלוואות? משהו יצירתי עם הדירה הקיימת (משכנתא הפוכה?).
וגם - במידה וירצו להיעזר באיש מקצוע שינחה איך הכי משתלם לפעול, מה לחפש? יועץ מס? יועץ משכנתאות? יועץ פיננסי?

 

[Homer]

זו קצת שאלה פסיכולוגית וקצת שאלה של מספרים....
לקחת משכנתא עבור הדירה משתלם רק אם ההשקעות הקיימות שלכם ירוויחו יותר מאשר מה שתצטרכו להחזיר. זה משהו שאי אפשר לדעת.
אם המצב האישי שלכם הוא כזה שאתם בטוחים ביכולת ההחזר שלכם (נניח אדם שהוא עובד מדינה קבוע, או שיש לו פנסיה תקציבית: דברים שמקטינים את הסיכון שתופרשו משוק העבודה עוד שנה או שנתיים, ושגם אם כן, יהיה כסף להחזיר את המשכנתא ) המשכנתא הופכת להיות אופציה סבירה: יש לכם מאיפה להחזיר את ההלוואה, ובינתיים הכסף שלכם עובד, גם תיק ההשקעות, וגם הדירה הישנה.
השאלה היא גם קצת פסיכולוגית, איך תישנו טוב יותר בלילה...
אישית, לא הייתי לוקח משכנתא בגיל 60. הייתי משלם את הכל וחי בנחת בידיעה שאני לא חייב כלום לאף אחד, ושייכנס כסף מהדירה הישנה (או סכום חד פעמי, או שתשכירו אותה עבור תזרים חודשי קבוע). אבל זה אני... לא אתם.
תתחילו מלחשוב איך תישנו בלילה כשיש משכנתא, אם התשובה היא "בוודאות ללא כל חשש" תיפגשו עם יועץ משכנתאות להבין כמה תצטרכו להחזיר כל חודש.

 

[אורי ג.]

אתה צריך תכנון פיננסי מקיף, מדובר פה על סכומים גבוהים ולהחלטות שאתם לוקחים יש משמעויות כספיות גדולות.
דברים שצריך לשקול:
משכנתא?
משכנת גישור?
הוצאות רכישה ומכירה
מבנה תיק ההשקעות שלכם
הכנסות נוכחיות וצפי לעתיד
מצבכם הבריאותי
מצב החסכונות הפנסיוניים שלכם, במה מושקעים וכמה משלמים על כך
סיבולת הסיכון
רצונות לפנסיה
מצב משפחתי, ילדים וכו'
ועוד דברים רבים

אתם צריכים יועץ/מתכנן פיננסי בלתי תלוי עם נסיון גם בנדלן ומשכנתאות.

ג"נ: אני אחד כזה

 

[האזרח הקטן]

מכיון שאתם מתקרבים לגיל פרישה, לדעתי נכון להסתכל גם על הרכיבים הפנסיוניים והקצבה הצפויה / כספים הוניים כחלק מהתמונה הכוללת, ולפי זה לבחון את האפשרויות השונות שלכם. יתכן שחלק מהכספים אתם יכולים למשוך כבר כיום, פטורים ממס.
בנוסף חשוב להבין האם יש לכם ילדים ומה התכניות שלכם בעתיד בעניין הורשה / עזרה לילדים ברכישת דירה.
שימו לב שנטילת משכנתא, מלבד הריבית גם תחייב אתכם בביטוח חיים - יכול להיות דבר יקר בגילכם.

מצטרף להמלצה של אורי ללכת למתכנן פיננסי שיעזור לכם לבחון את המספרים למול הרצונות שלכם.

 

[הורדוס]

- קרנות פנסיה וקופות גמל למיניהן (לא רלוונטי מבחינת משיכה, כן רלוונטי אולי מבחינת הלוואות כנגדן).

לא הייתי ממהר לקבוע את זה, יש המון סוגים היסטוריים, לחלקם יתרונות מיסוי, לחלקם לא, ולהרבה מהם דמי ניהול מאוד גבוהים.

 

[הורדוס]

האם לקחת הלוואות? משהו יצירתי עם הדירה הקיימת (משכנתא הפוכה?).

משכנתא הפוכה זה מוצר נורא יקר ולא מתאים למקרה הזה לדעתי, אם הם לא ימכרו את הדירה הנוכחית הם יצטרכו לשלם מס רכישה של כמעט 300 אלף אז סביר שעדיף להצהיר על דירה חלופית ואז למכור את הנוכחית, או אפילו למכור לפני שקונים.

 

[האזרח הקטן]

משכנתא הפוכה זה מוצר נורא יקר ולא מתאים למקרה הזה לדעתי, אם הם לא ימכרו את הדירה הנוכחית הם יצטרכו לשלם מס רכישה של כמעט 300 אלף אז סביר שעדיף להצהיר על דירה חלופית ואז למכור את הנוכחית, או אפילו למכור לפני שקונים.

או להעביר את הדירה במתנה לאחד הילדים, אם יש.

 

[yossik]

היי, זוג בני 60 מעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן שעולה 3.6 מיליון ש"ח.

ההון העצמי:
- קרנות השתלמות נזילות - 1 מיליון ש"ח.
- תיק השקעות פרטי - 2.7 מיליון ש"ח (מתוכו כחצי מיליון זה רווחים).

אני יכול להגיב רק מהניסיון שלי ואחלק את תשובתי ל 3.
1.
אני רכשתי דירה לאחר פרישה.
מכרתי חלק מתיק המניות לטובת רכישה במזומן ללא משכנתא.
קניתי בנהריה דירת 3 חדרים נחמדה ונוחה יד 2 והיה זול כ 900K.
חיי בכיף ללא שכ"ד וללא משכנתא והחיים דבש.
2.
למה לזוג לפני פרישה חשוב לקנות דירה מהניילונים? דירה יד 2 זולה יותר.
[בדירה חדשה כנראה שיהיו ליקויי בניה וזה מטרד והתעסקות מיותרת לאורך שנים]
דבר שני שאני לא מבין את הרצון לקנות דירה בגיל הזה ב 3.6M.
לטעמי זה הזוי. יש שפע דירות זולות יותר וחייבים להשאיר מזומנים [נזיל ו/או בהשקעות בטוחות] ליום סגריר.
3.
ההוצאות בגיל השלישי גדלות משמעותית וההכנסות קטנות ולא מספיקות להשלמות.
אירוע בריאותי אחד, חס וחלילה, לא צפוי יכול לאכול חסכונות של שנים.
אבל, אם מתעקשים לרכוש את הדירה החדשה, לזוג המבוגר יש מספיק מזומנים לרכוש אותה נקייה ממשכנתא והמזומנים ממכירת הדירה הישנה יהיו התחלה להשקעה סולידית חדשה.
הבקיצר, לחשוב על פרישה בכבוד ללא חובות ובטן מרופדת ולא לקפוץ מעל לפופיק עם דירה חדשה ויקרה.
ושאלה - למה הזוג בני ה 60 רצים לעבור דירה?

 

[חופש כללי]

מצטרף להמלצה של אורי ללכת למתכנן פיננסי שיעזור לכם לבחון את המספרים למול הרצונות שלכם.

וממליץ על אורי ג.

 

[DudeOFortune]

נשאר לכם בחודש 5k.
כאשר אתם לא משלמים שכירות/משכנתא.

מה בנוגע למשכורות ולפנסיה שלכם?
תפרטו בכמה יירד התזרים .
אם במצב הנוכחי נותר לכם 5 כמה יישאר בפנסיה?

בנוסף, איך אתם עם תיק ההשקעות הפרטי וקרנות ההשתלמות? אתם מתחברים לזה?

 

[Ivrit Katan]

תודה רבה לכולם, רשמתם דברים חכמים וחשובים ביותר שעוזרים מאוד. נשמע שאין ברירה אלא ללכת לבעל מקצוע שיעשה סדר ויבנה תכנית אופטימלית.

למה לזוג לפני פרישה חשוב לקנות דירה מהניילונים? דירה יד 2 זולה יותר.
[בדירה חדשה כנראה שיהיו ליקויי בניה וזה מטרד והתעסקות מיותרת לאורך שנים]
דבר שני שאני לא מבין את הרצון לקנות דירה בגיל הזה ב 3.6M.
לטעמי זה הזוי. יש שפע דירות זולות יותר וחייבים להשאיר מזומנים [נזיל ו/או בהשקעות בטוחות] ליום סגריר.

ושאלה - למה הזוג בני ה 60 רצים לעבור דירה?

שאלות מצויינות. גרו שנים בדירה קטנה בשכונה קשוחה, בלי מעלית, ומתחיל להיות קשה בגילם. רואים את כל חבריהם משתדרגים, חסכו שקל לשקל וכעת רוצים סוף סוף את רמת החיים הגבוהה שמרגישים שהרוויחו וחלמו עליה. בגלל שעדיין עובדים, חייבים להישאר בעיר בה הם גרים ואלו המחירים שם, אין אפשרות לעבור למקום יותר פריפריאלי. היו שמחים מאוד למצוא משהו זול יותר אבל קרובים מאוד להתייאש אחרי חיפושים ארוכים מאוד של מספר שנים, ובכל פעם שהעלו עוד קצת את התקציב מרגישים שזה "בורח" להם והמחירים כבר עולים עוד יותר לדירות שהם רוצים, לכן החליטו ללכת על זה ולא להמשיך לחפש ולהתבאס שוב ושוב.
בכל אופן כמובן שמעורב פה עניין רגשי הרבה יותר מחשיבה כלכלית, אבל זה מה יש.

 

[outsider]

בכל אופן כמובן שמעורב פה עניין רגשי הרבה יותר מחשיבה כלכלית, אבל זה מה יש.

היכן אתה מתגורר זה הרבה מעבר להחלטה כלכלית או עניין רגשי זה עניין של איכות חיים בשביל זה אנחנו עובדים חוסכים ומשקיעים. שיקנו את דירת חלומותיהם שיהנו ושיהיה בהצלחה. ונראה לי שהם יכולים להרשות לעצמם, וגם מבחינה כלכלית זו לא החלטה גרועה, אולי לא אופטימלית אבל סבירה בהחלט.

 

[yuval1]

אולי עדיף לשכור ולהשכיר