• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

איך הכי נכון להשתמש בהון העצמי לרכישת דירה למגורים

Ivrit Katan

משתמש רגיל
הצטרף ב
10/12/19
הודעות
50
דירוג
43
היי, זוג בני 60 מעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן שעולה 3.6 מיליון ש"ח.

ההון העצמי:
- קרנות השתלמות נזילות - 1 מיליון ש"ח.
- תיק השקעות פרטי - 2.7 מיליון ש"ח (מתוכו כחצי מיליון זה רווחים).

בנוסף:
- דירה שגרים בה כרגע - שווה 900 אש"ח ותימכר לאחר הכניסה לדירה החדשה.
- קרנות פנסיה וקופות גמל למיניהן (לא רלוונטי מבחינת משיכה, כן רלוונטי אולי מבחינת הלוואות כנגדן).

הזוג מצפה להמשיך לעבוד עוד כ-7 שנים, נשארים עם הכנסה פנויה של כ-5K בכל חודש.

אשמח לשמוע מה לדעתכם הצורה הכי נכונה לפעול? האם פשוט למשוך את כל מה שנזיל ולשלם איתו? האם לקחת הלוואות? משהו יצירתי עם הדירה הקיימת (משכנתא הפוכה?).
וגם - במידה וירצו להיעזר באיש מקצוע שינחה איך הכי משתלם לפעול, מה לחפש? יועץ מס? יועץ משכנתאות? יועץ פיננסי?
 
זו קצת שאלה פסיכולוגית וקצת שאלה של מספרים....
לקחת משכנתא עבור הדירה משתלם רק אם ההשקעות הקיימות שלכם ירוויחו יותר מאשר מה שתצטרכו להחזיר. זה משהו שאי אפשר לדעת.
אם המצב האישי שלכם הוא כזה שאתם בטוחים ביכולת ההחזר שלכם (נניח אדם שהוא עובד מדינה קבוע, או שיש לו פנסיה תקציבית: דברים שמקטינים את הסיכון שתופרשו משוק העבודה עוד שנה או שנתיים, ושגם אם כן, יהיה כסף להחזיר את המשכנתא ) המשכנתא הופכת להיות אופציה סבירה: יש לכם מאיפה להחזיר את ההלוואה, ובינתיים הכסף שלכם עובד, גם תיק ההשקעות, וגם הדירה הישנה.
השאלה היא גם קצת פסיכולוגית, איך תישנו טוב יותר בלילה...
אישית, לא הייתי לוקח משכנתא בגיל 60. הייתי משלם את הכל וחי בנחת בידיעה שאני לא חייב כלום לאף אחד, ושייכנס כסף מהדירה הישנה (או סכום חד פעמי, או שתשכירו אותה עבור תזרים חודשי קבוע). אבל זה אני... לא אתם.
תתחילו מלחשוב איך תישנו בלילה כשיש משכנתא, אם התשובה היא "בוודאות ללא כל חשש" תיפגשו עם יועץ משכנתאות להבין כמה תצטרכו להחזיר כל חודש.
 
אתה צריך תכנון פיננסי מקיף, מדובר פה על סכומים גבוהים ולהחלטות שאתם לוקחים יש משמעויות כספיות גדולות.
דברים שצריך לשקול:
משכנתא?
משכנת גישור?
הוצאות רכישה ומכירה
מבנה תיק ההשקעות שלכם
הכנסות נוכחיות וצפי לעתיד
מצבכם הבריאותי
מצב החסכונות הפנסיוניים שלכם, במה מושקעים וכמה משלמים על כך
סיבולת הסיכון
רצונות לפנסיה
מצב משפחתי, ילדים וכו'
ועוד דברים רבים

אתם צריכים יועץ/מתכנן פיננסי בלתי תלוי עם נסיון גם בנדלן ומשכנתאות.

ג"נ: אני אחד כזה
 
מכיון שאתם מתקרבים לגיל פרישה, לדעתי נכון להסתכל גם על הרכיבים הפנסיוניים והקצבה הצפויה / כספים הוניים כחלק מהתמונה הכוללת, ולפי זה לבחון את האפשרויות השונות שלכם. יתכן שחלק מהכספים אתם יכולים למשוך כבר כיום, פטורים ממס.
בנוסף חשוב להבין האם יש לכם ילדים ומה התכניות שלכם בעתיד בעניין הורשה / עזרה לילדים ברכישת דירה.
שימו לב שנטילת משכנתא, מלבד הריבית גם תחייב אתכם בביטוח חיים - יכול להיות דבר יקר בגילכם.

מצטרף להמלצה של אורי ללכת למתכנן פיננסי שיעזור לכם לבחון את המספרים למול הרצונות שלכם.
 
- קרנות פנסיה וקופות גמל למיניהן (לא רלוונטי מבחינת משיכה, כן רלוונטי אולי מבחינת הלוואות כנגדן).
לא הייתי ממהר לקבוע את זה, יש המון סוגים היסטוריים, לחלקם יתרונות מיסוי, לחלקם לא, ולהרבה מהם דמי ניהול מאוד גבוהים.
 
האם לקחת הלוואות? משהו יצירתי עם הדירה הקיימת (משכנתא הפוכה?).
משכנתא הפוכה זה מוצר נורא יקר ולא מתאים למקרה הזה לדעתי, אם הם לא ימכרו את הדירה הנוכחית הם יצטרכו לשלם מס רכישה של כמעט 300 אלף אז סביר שעדיף להצהיר על דירה חלופית ואז למכור את הנוכחית, או אפילו למכור לפני שקונים.
 
משכנתא הפוכה זה מוצר נורא יקר ולא מתאים למקרה הזה לדעתי, אם הם לא ימכרו את הדירה הנוכחית הם יצטרכו לשלם מס רכישה של כמעט 300 אלף אז סביר שעדיף להצהיר על דירה חלופית ואז למכור את הנוכחית, או אפילו למכור לפני שקונים.
או להעביר את הדירה במתנה לאחד הילדים, אם יש.
 
היי, זוג בני 60 מעוניין לרכוש דירה חדשה מקבלן שעולה 3.6 מיליון ש"ח.

ההון העצמי:
- קרנות השתלמות נזילות - 1 מיליון ש"ח.
- תיק השקעות פרטי - 2.7 מיליון ש"ח (מתוכו כחצי מיליון זה רווחים).
אני יכול להגיב רק מהניסיון שלי ואחלק את תשובתי ל 3.
1.
אני רכשתי דירה לאחר פרישה.
מכרתי חלק מתיק המניות לטובת רכישה במזומן ללא משכנתא.
קניתי בנהריה דירת 3 חדרים נחמדה ונוחה יד 2 והיה זול כ 900K.
חיי בכיף ללא שכ"ד וללא משכנתא והחיים דבש.
2.
למה לזוג לפני פרישה חשוב לקנות דירה מהניילונים? דירה יד 2 זולה יותר.
[בדירה חדשה כנראה שיהיו ליקויי בניה וזה מטרד והתעסקות מיותרת לאורך שנים]
דבר שני שאני לא מבין את הרצון לקנות דירה בגיל הזה ב 3.6M.
לטעמי זה הזוי. יש שפע דירות זולות יותר וחייבים להשאיר מזומנים [נזיל ו/או בהשקעות בטוחות] ליום סגריר.
3.
ההוצאות בגיל השלישי גדלות משמעותית וההכנסות קטנות ולא מספיקות להשלמות.
אירוע בריאותי אחד, חס וחלילה, לא צפוי יכול לאכול חסכונות של שנים.
אבל, אם מתעקשים לרכוש את הדירה החדשה, לזוג המבוגר יש מספיק מזומנים לרכוש אותה נקייה ממשכנתא והמזומנים ממכירת הדירה הישנה יהיו התחלה להשקעה סולידית חדשה.
הבקיצר, לחשוב על פרישה בכבוד ללא חובות ובטן מרופדת ולא לקפוץ מעל לפופיק עם דירה חדשה ויקרה.
ושאלה - למה הזוג בני ה 60 רצים לעבור דירה?
 
נשאר לכם בחודש 5k.
כאשר אתם לא משלמים שכירות/משכנתא.

מה בנוגע למשכורות ולפנסיה שלכם?
תפרטו בכמה יירד התזרים .
אם במצב הנוכחי נותר לכם 5 כמה יישאר בפנסיה?

בנוסף, איך אתם עם תיק ההשקעות הפרטי וקרנות ההשתלמות? אתם מתחברים לזה?
 
תודה רבה לכולם, רשמתם דברים חכמים וחשובים ביותר שעוזרים מאוד. נשמע שאין ברירה אלא ללכת לבעל מקצוע שיעשה סדר ויבנה תכנית אופטימלית.

למה לזוג לפני פרישה חשוב לקנות דירה מהניילונים? דירה יד 2 זולה יותר.
[בדירה חדשה כנראה שיהיו ליקויי בניה וזה מטרד והתעסקות מיותרת לאורך שנים]
דבר שני שאני לא מבין את הרצון לקנות דירה בגיל הזה ב 3.6M.
לטעמי זה הזוי. יש שפע דירות זולות יותר וחייבים להשאיר מזומנים [נזיל ו/או בהשקעות בטוחות] ליום סגריר.

ושאלה - למה הזוג בני ה 60 רצים לעבור דירה?
שאלות מצויינות. גרו שנים בדירה קטנה בשכונה קשוחה, בלי מעלית, ומתחיל להיות קשה בגילם. רואים את כל חבריהם משתדרגים, חסכו שקל לשקל וכעת רוצים סוף סוף את רמת החיים הגבוהה שמרגישים שהרוויחו וחלמו עליה. בגלל שעדיין עובדים, חייבים להישאר בעיר בה הם גרים ואלו המחירים שם, אין אפשרות לעבור למקום יותר פריפריאלי. היו שמחים מאוד למצוא משהו זול יותר אבל קרובים מאוד להתייאש אחרי חיפושים ארוכים מאוד של מספר שנים, ובכל פעם שהעלו עוד קצת את התקציב מרגישים שזה "בורח" להם והמחירים כבר עולים עוד יותר לדירות שהם רוצים, לכן החליטו ללכת על זה ולא להמשיך לחפש ולהתבאס שוב ושוב.
בכל אופן כמובן שמעורב פה עניין רגשי הרבה יותר מחשיבה כלכלית, אבל זה מה יש.
 
בכל אופן כמובן שמעורב פה עניין רגשי הרבה יותר מחשיבה כלכלית, אבל זה מה יש.
היכן אתה מתגורר זה הרבה מעבר להחלטה כלכלית או עניין רגשי זה עניין של איכות חיים בשביל זה אנחנו עובדים חוסכים ומשקיעים. שיקנו את דירת חלומותיהם שיהנו ושיהיה בהצלחה. ונראה לי שהם יכולים להרשות לעצמם, וגם מבחינה כלכלית זו לא החלטה גרועה, אולי לא אופטימלית אבל סבירה בהחלט.
 
אולי עדיף לשכור ולהשכיר
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y איפה הכי זול להמיר שקלים לדולרים? שוק ההון 2
P להיות הגירסה הכי טובה של עצמך. התפתחות אישית 15
א המרת דולרים בצורה הכי פשוטה וזולה שוק ההון 8
מ איפה המקום הכי מומלץ ללמוד יעוץ השקעות התפתחות אישית 6
T מתי הזמן הכי טוב לעזוב עבודה? התפתחות אישית 19
T מה הבנק הכי ידידותי להעברות מט"ח הקשורות בקריפטו? השקעות אלטרנטיביות 2
T ביטוח נסיעות לחו"ל - מי הכי שירותי והגון? צרכנות פיננסית 42
A מה לדעתכם הכי כדאי לעשות עם כסף זמין היום? עסקה או סגירת חובות? נדל"ן 4
א מה הדרך הכי זולה להחשף לשוק הישראלי ? שוק ההון 3
D איפה הכי כדאי לעשות התמחות ברפואת ילדים התפתחות אישית 2
סול איפה בחו"ל יש הכי פחות אנטישמיות אוף טופיק 45
R איפה הכי טוב לגדל ילדים ? נדל"ן 81
י העיר הכי כדאית להשקעה פוסטים מאיכות נמוכה 6
א הדרך הכי טובה להחשף לSP500 שוק ההון 15
T הדרך הכי זולה להכנס (שואל בשביל אחיין) שוק ההון 15
S מהם דמי הניהול הכי הנמוכים שאפשר להשיג היום בפנסיה מקיפה מחקה מדד s&p500 לצבירה של מעל מיליון? פוסטים מאיכות נמוכה 11
A העברת כסף לחו"ל עבור תשלום לפרילנסרים - איך הכי כדאי? צרכנות פיננסית 0
Y איפה אפשר לקבל את ההלוואה הכי זולה היום? פוסטים מאיכות נמוכה 21
כ כרטיס אשראי cashback הכי משתלם 2023? צרכנות פיננסית 101
L איך להיכנס לחברות גלובאליות/אמריקאיות הכי מהר ? אוף טופיק 2
L איך להיכנס לחברות גלובאליות/אמריקאיות הכי מהר ? פוסטים מאיכות נמוכה 3
F הדבר הכי פשוט להשקעה כהגנה לקריסה שוק ההון 15
I דרך הכי טובה להיפטר מרכב ישן? צרכנות פיננסית 7
H איפה מקבלים פיקדון הכי גבוה ? לשנה שנתיים פוסטים מאיכות נמוכה 2
Z מה הן מדינות הכי כדאיות מבחינת מס רווח הון? מיסים 10
D לבעלי חניה בבניין,. לא ביקשנו חלף חניה בתמ'א פינוי בינוי , לאחר תכנון וחתימה אבל טרם חתימה סופית., מה הכי טוב כרגע לעשות? נדל"ן 4
ח השקעה במדד שירד הכי הרבה מהשיא שוק ההון 7
T קרן ההשתלמות עם הסיכון המחושב הכי גבוה?!? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
J איזו s&p 500 הכי זולה בטווח רחוק? שוק ההון 10
Y איך להתמנף בצורה הכי בטוחה וזולה? שוק ההון 120
Y מה חבילת האינטרנט הכי טובה היום? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 103
ה מה התשואה לפדיון חסרת סיכון הכי טובה היום? שוק ההון 7
א חיסכון חודשי - איזה מוצר הכי יתאים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
V מה הכלי הכי מומלץ למבוגר בן 60 ? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
C איפה הכי משתלם וכדאי לקחת קרן השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ש מה הדרך הכי טובה וזולה להעביר סכום כסף לחו'ל שוק ההון 4
Y IRA - מי נותן היום את השירות\מחיר הכי טוב היום? שוק ההון 48
A אני רוצה לשלם אחת לחודש משכורת לפרילנס בחו"ל. איך הכי כדאי? צרכנות פיננסית 0
ד הצעת מחיר ראשונה במכירת דירה נוטה להיות ההצעה הכי טובה? נדל"ן 10
Aslan באילו ימים / שעות הכי אידיאלי לסחור במניות ארה"ב ? שוק ההון 2
deussex הרגשתם פעם שהמקום הכי טוב - הוא פשוט להישאר ולא לעשות כלום ? התפתחות אישית 14
א יש עוד טעם להשקיע את החלק הכי סולידי בתיק בקרנות של אג"ח ממשלתי? שוק ההון 45
נ מי המדינה הכי מתאימה לתווך בסכסוך בין רוסיה לאוקראינה? אוף טופיק 100
א מה הדרך הכי סבירה להשקיע באינפלציה ? שוק ההון 5
A מזגנים עיליים לבית - האם באמת תדיראן הכי אמין? אוף טופיק 29
B המיליון הראשון הכי קשה? שוק ההון 22
Tsachi01 אלו דרכים הכי בטוחות למניעת עקיצה בהעברה בנקאית? פוסטים מאיכות נמוכה 20
Y מה הדרך הכי זולה להעביר כמה אלפי שקלים לקריפטו השקעות אלטרנטיביות 0
י היכן הכי זול להפקיד/ לפדות צ׳ק אמריקאי מתוכנית הסיוע האמריקאית? צרכנות פיננסית 3
בובין חוט-השני מה הדבר הכי חשוב שאנשים שלוקחים משכנתא לא יודעים נדל"ן 80

נושאים דומים

Back
למעלה