בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה

[o_b7]

שלום לכולם,
אני קורא בבלוג ובפורומים אך לא פעיל עד עתה, אשמח לשמוע את דעתכם לגבי האלטרנטיבות העמודות בפנינו.
המטרה שלנו היא להשקיע נכון, להגדיל את ההון ולחיות בנוחות, לא מעוניינים להשתעבד לקירות אך גם לא לחיות באי וודאות.

אנחנו זוג בתחילת שנות ה30, עדיין לא נשואים.
הכנסה - 35K נטו בחודש
מתוכם חוסכים - 20K, צפוי לרדת כשתהיה משפחה וילדים (נאמר שנחסוך 12K)
הון עצמי פנוי - כמיליון ש״ח (60% במזומן, השאר מושקע במספר אפיקים, יחסית נזיל)


אלטרנטיבה 1 - דירה למגורים:
נאמר שנשקיע את כל הסכום כהון התחלתי בדירה 2.1M באיזור המרכז (מסלול 60% או מסלול פיתוי)
החזר חודשי על המשכנתא - כ5K
חסכון חודשי אחרי החזר - כ7K
יתרונות: דירה משלנו, נוכל להשקיע את היתרה בשוק ההון, פטור (כמעט מלא) ממס רכישה לדירה ראשונה
חסרונות: גמישות מועטה בבחירת הדירה, משלמים את המשכנתא במקום לעשות תשואה, דירה גדולה יותר מהצרכים שלנו כרגע, לא מרוויחים בעליית ערך (כי גם הערך של הדירה הבאה שלנו עולה)

אלטרנטיבה 2 - דירות להשקעה:
לוקחים 800K, ממנפים עם משכנתא וקונים 2 דירות להשקעה בפריפריה (ב״ש?)
השכירות מכסה את המשכנתא, את יתרת הכסף משקיעים בבורסה
יתרונות: עושים תשואה, בוחרים דירות לפי כדאיות כלכלית
חסרונות: מס רכישה על הדירה השניה, ייתכן שבעתיד נרצה דירה למגורים בכל מקרה (ואז מס רכישה גבוה), כאב ראש, ממשיכים לשלם שכירות

אלטרנטיבה 3 - דירה להשקעה באיזור המרכז
דומה לאלטרנטיבה 2, רק שקונים דירה אחת (נאמר ב1.5M עם שכירות עד 5K ע״מ להמנע ממיסים)
יתרונות: יותר נוח, חוסכים מס רכישה
חסרונות: תשואה נמוכה יותר באיזור המרכז

מה דעתכם? אשמח לשמוע תובנות.
בהתחלה חשבתי שדירה למגורים לא כדאית כי היא משעבדת את העתיד לקירות במקום לתשואה. אך ייתכן שבהתחשב בהכנסה החודשית האופציה הזאת עדיפה?

בנוסף, מספר שאלות:

• במידה ואנחנו עוד לא נשואים, נוכל לקנות 2 דירות (דירה על שם כל אחד) עם 2 משכנתאות ולהמנע ממס רכישה על דירה שניה?
• במידה וקונים דירות להשקעה ונשארים לגור בשכירות, איך יודעים מתי זה מתחיל להיות כלכלי? הרי הכסף לשכירות באמת הולך ״לפח״

 

[אורי ג.]

משלמים את המשכנתא במקום לעשות תשואה,

הפוך! משכנתא מגדילה את התשואה.

בהתחלה חשבתי שדירה למגורים לא כדאית כי היא משעבדת את העתיד לקירות במקום לתשואה. אך ייתכן שבהתחשב בהכנסה החודשית האופציה הזאת עדיפה?

אתה כנראה לא מבין, אין כזה דבר "דירה להשקעה" ו"דירה למגורים".
כל דירת מגורים היא גם להשקעה, לא כל דירה להשקעה היא למגורים (כלומר כן, אבל לאו דווקא שלך).

עוד אפשרות טובה לדעתי: דירה מגורים+דירה להשקעה (אפשר גם בהמשך).

המלצה:
במקום במילים תשתמש באקסל.

 

[A42]

החזר חודשי על המשכנתא - כ5K
חסכון חודשי אחרי החזר - כ7K

למה החיסכון החודשי לכם באופציה 1 יורד?
אני מניח שאתם גרים היום בשכירות אז במקום לשלם את השכר דירה אתם בכסף הזה תחזירו משכנתא...
(אם אתם לא גרים בשכירות ויש לכם את האופציה להמשיך לא לגור בשכירות אז זה לא רלוונטי דירה למגורים רק להשקעה)

לא מרוויחים בעליית ערך (כי גם הערך של הדירה הבאה שלנו עולה)

הפוך. נניח תקנו דירה בעלות של 2M (חצי הון עצמי חצי משכנתא ל20 שנה) והדירה שתרצו עוד 10 שנים עולה היום 3M (חסר לכם 2M לדירה העתידית בכסף של היום!)
יש עליית ערך מצטברת של 20 אחוז על כל הדירות בישראל (כלומר 2 אחוז בשנה בגדול) - לא בדיוק עובד ככה אבל לצורך הדוגמא
עוד 10 שנים הדירה שלכם תיהיה שווה 2.4M הדירה העתידית תיהיה שווה 3.6M
בגלל שעברה חצי תקופה של המשכנתא נניח נשאר לשלם עוד 0.5M במשכנתא (בפועל תלוי בריביות וכו וכנראה קצת יותר אבל מעגל)
שווי הדירה פחות החוב למשכנתא 1.9M, כלומר חסר לדירה העתידית 1.7M בכסף של עוד 10 שנים כלומר בפועל זה פחות)
שורה תחתונה הרווחתם כסף

בעיקר בגלל שהרווחתם עליית ערך היא גם עבור כסף שהוא לא שלכם (קרי המשכנתא)

תרגיל מחשבתי מעניין
לא קניתם דירה, השקעתם את הכסף בשוק ההון באפיק סולדי 50-50 (כי תצטרכו את הכסף עוד 10 שנים) תשואה ממוצעתשל 5 אחוז
בעוד 10 שנים יש לכם 1.63M לפני מס, כלומר 1.47M אחרי מס
הדירת חלומות תעלה אז 3.6M כלומר תצטרכו להוסיף 2.13M (יותר ממה שאתם צריכים לשלם היום - כלומר הפסדתם כסף)
זה בעיקר כי אתם תמשיכו לשלם שכר דירה ולא תעזרו בו לסגור את המשכנתא

כלומר שכל שינוי של 1 אחוז בעליית ערך / תשואה / מדדים וכו ישנה את התמונה

שורה תחתונה, בעיניים שלי (ושלי בלבד לא ממליץ) דווקא בדירה למגורים יש יתרון גדול של מיסוי וכאב ראש
אתה לא מבזבז כסף על תקופות שהדירה לא מושכרת או עורכי דין / חוזים / תיקונים / בלאי חריג וכו
בסוף מהניסיון שלי עד דירת מגורים אפשר להרוויח בערך 1 אחוז יותר תשואה בשנה מאשר דירה להשקעה

 

[o_b7]

הפוך! משכנתא מגדילה את התשואה.

אתה כנראה לא מבין, אין כזה דבר "דירה להשקעה" ו"דירה למגורים".
כל דירת מגורים היא גם להשקעה, לא כל דירה להשקעה היא למגורים (כלומר כן, אבל לאו דווקא שלך).

לא הבנתי, איפה התשואה שלי אם אני גר בדירה (מלבד הדירה שתהיה שלי עוד 30 שנה)? הרי הנכס לא מניב אלא משמש אותי למגורים

נניח שאני משתמש בכל הכסף הפנוי לכיסוי המשכנתא (זה לא המקרה ולכן ייתכן וזה כדאי, אבל נניח לצורך הדוגמה) - ההון העצמי שלי במקרה הזה לא גדל, אני משתמש בו לכיסוי הריבית למשכנתא ומקבל עוד 30 שנה דירה בשווי 2 מיליון

למה החיסכון החודשי לכם באופציה 1 יורד?
אני מניח שאתם גרים היום בשכירות אז במקום לשלם את השכר דירה אתם בכסף הזה תחזירו משכנתא...
(אם אתם לא גרים בשכירות ויש לכם את האופציה להמשיך לא לגור בשכירות אז זה לא רלוונטי דירה למגורים רק להשקעה)

צודק, שכחתי כמובן להכניס את החסכון על שכ״ד לחישוב.

 

[אורי ג.]

לא הבנתי, איפה התשואה שלי אם אני גר בדירה (מלבד הדירה שתהיה שלי עוד 30 שנה)? הרי הנכס לא מניב אלא משמש אותי למגורים

בוודאי שהוא מניב, הוא מניב פעמיים:
1. פעם אחת אתה לא משלם שכ"ד במקום אחר אז הוא מניב לך את השכ"ד הרעיוני הזה (ועוד בפטור ממס).
2. את כל עליית הערך של הדירה אתה גורף, אם היית שוכר דירה אז בעל הדירה היה גורף אותה.

בנוסף לעליית ערך אתה מקבל גידור פעמיים בחינם:
1. גידור מעליית מחירי הדיור.
2. גידור מעליית מחירי השכ"ד.

- ההון העצמי שלי במקרה הזה לא גדל, אני משתמש בו לכיסוי הריבית למשכנתא ומקבל עוד 30 שנה דירה בשווי 2 מיליון

אם תחסוך את הכסף שאתה משלם לשכ"ד אז בוודאי שההון העצמי שלך יגדל.
בנוסף ב30 שנים אפשר להניח שערך הדירה יעלה משמעותית.
אז ההון העצמי שלך גדל פעמיים בדיוק כמו בדירה להשקעה.

אל תאמין לי, תאמין לאקסל, שים את 2 מצבי העולם בטבלה ותבדוק.

 

[KFC Uerdingen 05]

תרגיל מחשבתי מעניין

שאלת תם לגבי התרגיל המחשבתי -

בגלל שעברה חצי תקופה של המשכנתא נניח נשאר לשלם עוד 0.5M במשכנתא

באמת? בהבנתי (הדי עלובה) בלוח שפיצר אחרי חצי מתקופת המשכנתא עדיין ישאר לשלם כ 65-70% מהקרן. למה את ה-200k האלה אתה בוחר "לעגל" לכדי אפס אבל את מס רווחי הון לא?

 

[A42]

דיין ישאר לשלם כ 65-70% מהקרן. למה את ה-200k האלה אתה בוחר "לעגל" לכדי אפס אבל את מס רווחי הון לא?

בקצרה כי זה לא 65-70 אחוז זה יותר קרוב ל53% והסכום הוא 30K כלומר לדעתי 3 אחוז אפשר לעגל, רווחי הון היה בדוגמא 160K שזה כבר 16% לצוטרך הדיון
אבל כמו שאורי אמר לשים הכל על אקסל ולבדוק ולא להזניח כלום (כולל ביטוחי משכנתא וכו)

בפירוט, פות"ש אמר שהוא יכול לעשות מסלול פיתוי - בהנחה שהוא ישאר בסוף רק עם החלק של הפריים ויקבל פריים מינוס 0.6 (יש גם טובים מזה אבל זה הממוצע ממה שאני רואה היום)
אז עבור 1 מליון משכנתא בלוח שפיצר אם נשים לוח סילוקין ל240 חודשים עבור ריבית של 1 אחוז לא צמוד למדד (כי זה פריים)
בהנחה שהפריים לא משתנה
אחרי 120 חודשים (10 שנים) הקרן תיהיה 529K סה"כ

 

[o_b7]

פעם אחת אתה לא משלם שכ"ד במקום אחר אז הוא מניב לך את השכ"ד הרעיוני הזה ועוד בפטור ממס).

אוקיי, אבל בשני המקרים אני לא משלם מס (לא משלם מס על שכ״ד, לא משלם מס על דירה להשקעה)

תהיה נוספת -
מה לגבי העובדה שבחירת דירה למגורים היא החלטה של נוחות ולא החלטה כלכלית?
כלומר - דירה להשקעה אבחר לקנות במיקום שיניב לי את התשואה הגבוהה ביותר, עם פוטנציאל הצמיחה הגבוה ביותר. דירה למגורים ככל הנראה אקנה בשכונה מבוקשת ונוחה שלא בהכרח תטיב כלכלית עם ערך הדירה. בנוסף, כמו שכתבתי ככל הנראה נקנה דירה יותר גדולה מהצרכים שלנו, מכיוון שהיא מיועדת לתווך ארוך, וגם כנראה שנרצה להשקיע יותר כסף על שיפוץ שיתאים לצרכינו.

במידה ואנחנו עוד לא נשואים, נוכל לקנות 2 דירות (דירה על שם כל אחד) עם 2 משכנתאות ולהמנע ממס רכישה על דירה שניה?

מישהו יודע אם זה אפשרי? כמובן שזוג נשוי ידרש לשלם על דירה שניה מס רכישה (לפי דירה ראשונה למשק בית).

 

[KFC Uerdingen 05]

תודה על התשובה.

בהנחה שהפריים לא משתנה

ואם הפריים משתנה? אני מניח ש" משתנה" בעת הזאת זה רק כלפי מעלה. מה קורה אז?

 

[ת.אוקהם]

יתרונות: דירה משלנו

רק להוסיף לרשימת היתרונות של דירה בבעלות.
1. יציבות - מעברי דירה נהיים עניין מסובך יותר כשיש ילדים כי לרוב רוצים לשמר אותם באותן מסגרות (גנים, בתי ספר) ואז מוגבלים לחיפוש דירה מתאימה באיזור מאוד מוגבל.
בנוסף, מעבר דירה עם ילדים זה יותר קשה - פחות זמן פנוי לארוז, לפרוק, למעבר עצמו וכו.
2. אין צורך להתעסק עם חיפוש שוכרים לדירה ואין את הסיכונים שנובעים מהשוכרים (לא משלמים, לא מתפנים וכו).

 

[A42]

אם הפריים משתנה? אני מניח ש" משתנה" בעת הזאת זה רק כלפי מעלה. מה קורה אז?

הוא גם יכול להתשתנות כלפי מטה (עם ובלי שינוי של בנק ישראל - רק בגלל המרווחים של הבנק)
אני לפני כמה שנים קיבלתי פריים מינוס 0.9 אחוז לדוגמא

ההנחה האישית שלי (לא געה מקצועית ולא ממליץ) היא שריבית פריים לא תשתנה בקרוב כי בנק ישראל אישר לקחת 2/3 מהמשכנתא בפריים כלומר עליה של הפריים תרגום להרבה משקי בית לשלם יותר על המשכנא עד לרמה של סיכון שלא יכולו להחזיר את המשכנתאות ומזה בנק ישראל יעשה מאמצים מאוד גדולים להימנע

אם הריבית תכפיל את עצמה אפילו ל2 אחוז כלומר הפריים יעלה ב1 אחוז (תרחיש שלדעתי מאוד לא סביר)
עדין אחרי 10 שנים הקרן תיהיה 553K לא מאוד משמעותי (וגם זה בהנחה שמחר הריבית תכפיל את עצמה ולא בעוד כמה שנים)
כמובן שאם הריבית תשתנה עוד 10 שנים זה לא ישפיע על הקרן עד אותה נקודה

 

[ExeAction]

גמישות מועטה בבחירת הדירה, משלמים את המשכנתא במקום לעשות תשואה, דירה גדולה יותר מהצרכים שלנו כרגע, לא מרוויחים בעליית ערך (כי גם הערך של הדירה הבאה שלנו עולה)

אתם כן מרוויחים מעליית ערך במצב אחר בו אתם לא קונים דירה והכסף נשאר בעו"ש.
כיוון שבדירת מגורים אתם השוכרים של עצמכם, אתם מכריחים את עצמכם לשלם שכירות יקרה יותר ממה שאתם משלמים היום (כנראה)
אם אני שוכר דירה ב4 אלף ומשכיר דירה למישהו אחר ב6 אלף זה עדיף על פני המצב שבו אני משלם לעצמי 6 אלף במשכנתא.

אלטרנטיבה 2 - דירות להשקעה:
לוקחים 800K, ממנפים עם משכנתא וקונים 2 דירות להשקעה בפריפריה (ב״ש?)
השכירות מכסה את המשכנתא, את יתרת הכסף משקיעים בבורסה
יתרונות: עושים תשואה, בוחרים דירות לפי כדאיות כלכלית
חסרונות: מס רכישה על הדירה השניה, ייתכן שבעתיד נרצה דירה למגורים בכל מקרה (ואז מס רכישה גבוה), כאב ראש, ממשיכים לשלם שכירות

אני בדעה שעדיף דירה אחת במרכז מאשר כמה דירות בפריפריה מסיבות של חוסר קרקעות במרכז, איכות שוכרים יותר גבוהה, קרבה לנכס משמעותה ניהול קל יותר ללא התלות במתווכים.

אלטרנטיבה 3 - דירה להשקעה באיזור המרכז
דומה לאלטרנטיבה 2, רק שקונים דירה אחת (נאמר ב1.5M עם שכירות עד 5K ע״מ להמנע ממיסים)
יתרונות: יותר נוח, חוסכים מס רכישה
חסרונות: תשואה נמוכה יותר באיזור המרכז

מה דעתכם? אשמח לשמוע תובנות.

בהשוואה לאפשרות הראשונה אז כאן אתה מושקע בפחות כסף בנדלן ישראלי, יכול להשקיע באפיק נוסף.
בנוסף אתה מאפשר לעצמך את הגמישות של לגור בשכירות ולעבור במקרה הצורך בקלות יתרה.
זה בעצם כבר דיון קלאסי של קניית דירה להשקעה ולהישאר בשכירות מול דירה למגורים (ואתה השוכר של עצמך).
נקודה נוספת זה האפשרות לקנות דירה בבניין ישן, קרוב לרכבת הקלה העתידית עם סיכוי טוב לפינוי בינוי מתישהו בעתיד.

בהתחלה חשבתי שדירה למגורים לא כדאית כי היא משעבדת את העתיד לקירות במקום לתשואה. אך ייתכן שבהתחשב בהכנסה החודשית האופציה הזאת עדיפה?

-זה נכון במקרה שאדם שם את רוב ההון על הדירה והמשכורת שלו על המשכנתא ומונע מעצמו השקעה בדברים אחרים ומתעלם מהמינוף הגבוה וממצבי קיצון בשוק העבודה.
-הכדאיות הכלכלית פה תלויה בכיוון ששוק הדיור הישראלי הולך אליו. אנחנו אחרי הרבה שנים של עליות מחירים ולכן יש פה סימן שאלה גדול.
-בקניית דירת מגורים אתה מכריח את עצמך לשלם לעצמך שכירות שהיא ככל הנראה יותר יקרה מהשכירות שאתה משלם היום כמו שכתבתי קודם.
- יש גורמים מעבר לכדאיות כלכלית וזה כבר תלוי בכם.

בנוסף, מספר שאלות:

• במידה ואנחנו עוד לא נשואים, נוכל לקנות 2 דירות (דירה על שם כל אחד) עם 2 משכנתאות ולהמנע ממס רכישה על דירה שניה?

כנראה שכן אבל תתייעץ עם עורך דין/יועץ מס

• במידה וקונים דירות להשקעה ונשארים לגור בשכירות, איך יודעים מתי זה מתחיל להיות כלכלי? הרי הכסף לשכירות באמת הולך ״לפח״

בכל מקרה אתה משלם על דיור בין אם קונה דירה למגורים (ואז מפסיד את שכירות ממישהו אחר) ובין אם אתה קונה להשקעה.
נכון להסתכל על זה כמו על מנייה בשוק ההון, כמה הערך של הדירה עלה בשנה וכמה כסף עשית משכירות פחות הוצאות.

 

[KFC Uerdingen 05]

אם הריבית תכפיל את עצמה אפילו ל2 אחוז כלומר הפריים יעלה ב1 אחוז (תרחיש שלדעתי מאוד לא סביר)

ראשית תודה על התשובות הסבלניות. כאנקדוטה לדיון אציין שהיום לפני עשר שנים ריבית בנק ישראל היתה 3.25% והפריים 4.5%. צירוף הביטוי "מאוד לא סביר" לסבירות עליית ריבית של 1% אי שם בעשר שנים הקרובות נראה לי קצת מופרז.

 

[unrealx]

במקום במילים תשתמש באקסל.

אבל כמו שאורי אמר לשים הכל על אקסל ולבדוק ולא להזניח כלום (כולל ביטוחי משכנתא וכו)

יש כאן מדריך / דוגמה לאקסל כזה? (הנחות של הון עתידי של דירה+משכנתא ואותו הכסף בשוק ההון)

 

[o_b7]

זה בעצם כבר דיון קלאסי של קניית דירה להשקעה ולהישאר בשכירות מול דירה למגורים (ואתה השוכר של עצמך).

ומה מסקנות הדיון? חשבתי שהרוב יהיו בעד דירה להשקעה, אבל נראה שיש קונצנזוס לטובת דירה למגורים.

-הכדאיות הכלכלית פה תלויה בכיוון ששוק הדיור הישראלי הולך אליו. אנחנו אחרי הרבה שנים של עליות מחירים ולכן יש פה סימן שאלה גדול.

נכון, אבל הכיוון ששוק הדיור ילך אליו ישפיע על שתי האפשרויות (השקעה ומגורים, ואפילו על שכירות)

-בקניית דירת מגורים אתה מכריח את עצמך לשלם לעצמך שכירות שהיא ככל הנראה יותר יקרה מהשכירות שאתה משלם היום כמו שכתבתי קודם.
- יש גורמים מעבר לכדאיות כלכלית וזה כבר תלוי בכם.

וזאת בדיוק השאלה - החסרונות הידועים שקיימים (תשלום שכ״ד גבוה, בחירה פחות כלכלית וכו׳), אל מול העובדה שאני בעצם משלם את השכ״ד של עצמי, במקום למסור אותו למישהו אחר.

יש כאן מדריך / דוגמה לאקסל כזה? (הנחות של הון עתידי של דירה+משכנתא ואותו הכסף בשוק ההון)

מצטרף לשאלה/בקשה

 

[A42]

ראשית תודה על התשובות הסבלניות. כאנקדוטה לדיון אציין שהיום לפני עשר שנים ריבית בנק ישראל היתה 3.25% והפריים 4.5%. צירוף הביטוי "מאוד לא סביר" לסבירות עליית ריבית של 1% אי שם בעשר שנים הקרובות נראה לי קצת מופרז.

אוקי לוקח בחזרה את הביטוי "מאוד לא סביר" נחליף אותו ב"לדעתי לא סביר"

דרך אגב אני זוכר שבסוף שנות ב90 שפתחתי אץ החשבון השקעות הראשון שלי היית מקבל על פקמ חודשי סביב ה14 אחוז ריבית
בהחלטממה שניה יכול להיות שוב

אבל. וזה אבל גדול
היום בנק ישראל אישר 2/3 ריבית
כלומר משפחה ממוצעת שלוקחת משכנתא שההחזר בה הוא 40.אחוז מההכנסה הפנויה ו70 אחוז מהנכס
אם יעלו את ריבית הפריים ב3 אחוז אז ההחזר החודשי שלה יעלה בסביב ה15- 10אחוז
כלומר יגיע פתאום ל50 אחוז החזר (המספרים לא מדוייקים עשיצי את החישוב המדויק בשרשור אחר לא מזמן)
דבר שהרבה מאוד משקי בית לא יכולים לחיות איתו ויגרור הרבה אי החזרי משכנתא שזה רע מאוד לבנק ישראל ולכן הצפי שלי שהוא לא יגדיל את ריבית הפריים גם במחיר הפסד בשביל יציבות הבנקים

 

[A42]

יש כאן מדריך / דוגמה לאקסל כזה? (הנחות של הון עתידי של דירה+משכנתא ואותו הכסף בשוק ההון)

יכול להיות שיש משהו. אבל הכוונה שלי לפחות בלעשות אקסל הוא שתעשה את זה בעצמך
יש המון מחשבוני משכנתא ברשת
אבל עד שאני לא בניתי לעצמי אקסל מסודר
לא באמת הצלחתי להבין את ההתפלגות והחישובים
ממליץ מאוד לפתוח גיליון אקסל
להכניס סכום התחלה ושורה מתחת הוצאה חודשית וכך בכל שורה ולסכום הכל

פעם אחת עבור משכנתא שההוצאה החודשית היא ההחזר והביטוחים

פעם שניה עבור דירה בשכירות שהוצאה זה השכירות

לאט לאט אתב תראה את הנתונים

מוזמן גם לשתף פה ונשמח להוסיף או לחדד מה שצריך

וזאת בדיוק השאלה - החסרונות הידועים שקיימים (תשלום שכ״ד גבוה, בחירה פחות כלכלית וכו׳), אל מול העובדה שאני בעצם משלם את השכ״ד של עצמי, במקום למסור אותו למישהו אחר

אני לא מסכים עם החסרונות
כמובן שיש כאלה אבל לדעתי
שכד גבוה ובחירה פחות כלכלית זה ממש לא זה

החזר חודשי למשכנתא אפשר בקלות להנדס שיהיה בדיוק כמו השכר דירה (לא תמיד האופציה הכי כלכלית אבל אין אף פעם מניעה לפרוס ליותר תשלומים)

מבחינה כלכלית אם היעד הוא להגיע לדירה אחרת בסוף אז כמו שאורי כתב אתה מגדר סיכונים ומקבל את ההלוואה הכי זולה שתוכל לטובת מינוף
עם שוכר שתמיד ישלם בזמן ואף פעם לא יעשה בעיות (חלום של כל משקיע נדלן)

כמו כל מינוף יש סיכונים פסיכולוגים וכלכליים תמיד
ולא בהכרח שזה נכון לכל אחד לקנות דירה במיוחד אם זה "לקפוץ מעל הפופיק"
או שלא מתאים לאופי שלך (אחד שרוצה כל הזמן להחליף דירות או קונה אימפולסיבי מעל המחיר או אחד שאוהב להשקיע בדירה וכו)

 

[ExeAction]

ומה מסקנות הדיון? חשבתי שהרוב יהיו בעד דירה להשקעה, אבל נראה שיש קונצנזוס לטובת דירה למגורים.

כמו תמיד המסקנות תלויות במי מדובר. תשאל את עצמך כמה שכירות אתה משלם היום, כמה המקום מתאים לכם כשתביאו ילד, מתי זה יקרה, האם אתם "סובלים" ממגורים בשכירות, עד כמה מפריע לך להתעסק עם שוכרים וכו' וכו'.
מבחינה כלכלית אתם לא מתאבדים על נכס ששווה 2.1מ אז אין פה בעיה. הרבה יעדיפו את חוסר ההתעסקות והיציבות על פני העודף בין הכנסה משכירות לבין תשלום שכירות נמוך. אני למשל יכול לקנות דירת מגורים ששווה 2 מיליון אבל מסתפק בתשלום שכירות נמוך של 3 אלף כיום אז אני מבין שאם אקנה דירה, אעדיף ששוכר יכניס לי תזרים של 5000 חודשי (ואהנה מ2000 שקל הבדל לטובתי) במקום שאני אגור בדירה ואבזבז 5000 על מחיה.

נכון, אבל הכיוון ששוק הדיור ילך אליו ישפיע על שתי האפשרויות (השקעה ומגורים, ואפילו על שכירות)



וזאת בדיוק השאלה - החסרונות הידועים שקיימים (תשלום שכ״ד גבוה, בחירה פחות כלכלית וכו׳), אל מול העובדה שאני בעצם משלם את השכ״ד של עצמי, במקום למסור אותו למישהו אחר.

בכל מקרה אתה משלם על דיור בין אם אתה גר בשכירות למישהו אחר ובין אם אתה מפספס הכנסה משוכר חיצוני. להפסיד 5000 על שכירות כל חודש שקול לוויתור על 5000 הכנסה שיכולת לקבל.

 

[עלה ירוק]

תרגיל מחשבתי מעניין
לא קניתם דירה, השקעתם את הכסף בשוק ההון באפיק סולדי 50-50 (כי תצטרכו את הכסף עוד 10 שנים) תשואה ממוצעתשל 5 אחוז
בעוד 10 שנים יש לכם 1.63M לפני מס, כלומר 1.47M אחרי מס
הדירת חלומות תעלה אז 3.6M כלומר תצטרכו להוסיף 2.13M (יותר ממה שאתם צריכים לשלם היום - כלומר הפסדתם כסף)
זה בעיקר כי אתם תמשיכו לשלם שכר דירה ולא תעזרו בו לסגור את המשכנתא

כלומר שכל שינוי של 1 אחוז בעליית ערך / תשואה / מדדים וכו ישנה את התמונה

שורה תחתונה, בעיניים שלי (ושלי בלבד לא ממליץ) דווקא בדירה למגורים יש יתרון גדול של מיסוי וכאב ראש
אתה לא מבזבז כסף על תקופות שהדירה לא מושכרת או עורכי דין / חוזים / תיקונים / בלאי חריג וכו
בסוף מהניסיון שלי עד דירת מגורים אפשר להרוויח בערך 1 אחוז יותר תשואה בשנה מאשר דירה להשקעה

אני חולקת עליך.
ל10 שנים לא צריך להשקיע דווקא 50-50, אפשר לשים 100 או 80 אחוז מניות ולצפות לתשואה ממוצאת של 7 אחוז שנתי.
בחישובים שלי לטווח ארוך יותר(20 שנה ומעלה) תמיד שוק ההון מנצח. (לא מתייחסת לעסקאות מרובות לטווח בינוני, אלא להשקעה ארוכת טווח בדירה)
לטווח קצר צריך לסמלץ, אבל זה בכלל לא מובן מאליו.
נקודה נוספת - גם את שוק ההון אפשר למנף, ובריבית זולה יותר ממשכנתא.. כך שאפשר להגיע לתשואות ממש גבוהות בטווח הארוך.

 

[half-solid]

נקודה נוספת - גם את שוק ההון אפשר למנף, ובריבית זולה יותר ממשכנתא.. כך שאפשר להגיע לתשואות ממש גבוהות בטווח הארוך

איך אפשר למנף (אלא אם מדובר על מוצר מובנה - פוליסת חיסכון / קרן השתלמות / קופ"ג להשקעה)?
אפשר למנף תיק מסחר מנוהל עצמאית?