דירה ראשונה - השקעה או למגורים?

באתי ללמוד

משתמש רשום
הצטרף ב
18/4/20
הודעות
3
דירוג
3
שלום חברים/ות,
אנחנו זוג בשנות ה-30 לחיינו (כמעט אמצען), נשואים קצת למעלה משנה ומתלבטים רבות לגבי רכישת הדירה הראשונה שלנו.
השיקולים שלנו (וסליחה אם אני מרשה לעצמי לתת קצת מידע שמיועד לספת הפסיכולוג, אבל כלכלנים יודעים שכלכלה מבוססת על פסיכולוגיה):
אנחנו רוצים להישאר באזור המרכז (קרוב להורים שיכולים לעזור עם ילדים)
יש לנו הון התחלתי של כ-1.1 מיליון ש"ח להשקעה בדירה
העבודה של שנינו היא באזור המרכז, מחפשים מקום שקרוב ליציאות מרכזיות
כרגע שוכרים באזור גבעתיים

שאלות
1. האם הייתם ממליצים על רכישת דירה ראשונה להשקעה? החשש הוא מחודשים בהם לא יימצא דייר או לחילופין שלפתע המשכיר שלנו יפנה אותנו. בנוסף דירה להשכרה טומנת בחובה עלויות שבתור משכירים מתחילים קשה לכמת אותן.
2. דירה להשקעה - האם עם משכנתא, על מנת להצמיד את הכסף שלנו לערך של דירת 4 חדרים במרכז? או דירה ללא משכנתא שתכניס בינתיים קצבה חודשית?
3. דירות מכונס - נשמח לטיפים בנושא, האתרים המרכזים את החומר הינם במנוי חודשי של 200 ש"ח, קצת קשה להאמין בישראל 2020
4. אנחנו מחפשים יציבות כלכלית (הרעיון המוכר והידוע של בית שיהיה שלנו לגדל את ילדינו בשלווה או קצבה שתאפשר לנו לחיות עם אוויר לנשימה כששוכרים) ובכל זאת - האם לדעתכם דירה היא המדד ליציבות כלכלית בסדר גודל של זוג כמו שלנו? האם שווה להשקיע חלק מהכסף בקופת גמל/תעודת סל?

תודה למי שעקב/ה אחרי כל הנתונים והשאלות ותודה רבה יותר לעונים/ות
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
320
דירוג
257
היי,
אני *חושב* בשלב הראשון אתם צריכים להבין יחד מה יותר נכון לכם לאו דווקא ברמת המספרים והחישובים. לנתח מספרים באקסל זה שחור או לבן, אך לפעמים (בעיקר בדירת מגורים) הדברים לא כך.
אם להתמודד עם מספר חודשים בהם הנכס ריק יכביד עליכם מאוד כלכלית *ורגשית* - חסרון לדירה להשקעה.
אם עליית ריביות המשכנתא תפער לכם תהום תזרימי בגלל שמקומות העבודה שלכם יכולים לעבור שינוי (פיטורים / חלת / כל דבר אחרי שסטטיסטית עלול לקרות) - חסרון למינוף גבוה מידי.
אם רכישת דירת מגורים תיתן לכם שקט נפשי, ותעזור לכם לחסוך את תשלום שכר הדירה הקיים - יתרון לדירת מגורים.

בכל אופן, לאחר שהבנתם את הדברים שהם "באנקר" מבחינתכם ברמת החשיבה, אפשר להתחיל להבין מה יותר נכון לכם. זה לפחות תהליך החשיבה שאני עברתי לפני שרכשתי דירת מגורים במרכז.

לגבי ההון ההתחלתי שלכם - מהידע הזעום שלי, עם משכנתא לא גדולה במיוחד אתם יכולים למצוא אחלה דירה במרכז (מן הסתם כנראה לא "פריים לוקיישן" בתל אביב כן?)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,735
2. אפשר גם דרך ביניים של משכנתא קטנה ולא מפלצתית, היתרון שלכם הוא שעל דירה ראשונה וזוג נשוי תקבלו משכנתא בתנאים מעולים, בעיקר אחרי המשבר הנוכחי בהנחה שאתם עובדים.
3. אין שם מציאות, חבל על הזמן שלכם ואם יש הם יגיעו לכרישים, לא לכם.
4. יציבות כלכלית אצלי מסתכם ב"מלא כסף". אם יש לך מלא כסף זה לא משנה אם יש לך דירה או תיק השקעות ענק או מצבור זהב, אתה חופשי לעשות מה שאתה רוצה במסגרת המגבלות ותמיד אפשר לשנות דיעה.

עוד משהו: כל דירה למגורים היא גם השקעה, לא כל דירה להשקעה היא דירה למגורים (לכם).

אני יודע מה אני הייתי עושה:
קונה דירה למגורים עם משכנתא סבירה שלא תחנוק אותי, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%, מייד מחזיר את כל מה שיש לי מההון העצמי ומשאיר רק את המסלולים הזולים ביותר (מסלול פיתוי).

בהצלחה!
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,483
דירוג
4,400
האם לדעתכם דירה היא המדד ליציבות כלכלית בסדר גודל של זוג כמו שלנו? האם שווה להשקיע חלק מהכסף בקופת גמל/תעודת סל?

היי
זה לא משנה אם תרכשו דירה למגורים או להשקעה, בשני המקרים זה יפחית ואולי יקזז לחלוטין את עלות הדיור בתקציב החודשי,
מדובר בנקודת פתיחה טובה מאוד לזוג צעיר, אך לצערי זה לא מספיק כאשר רוצים לבנות רשת בטחון כלכלי,
בשני המקרים אתם צרכים להמשיך להשקיע כדי להשלים את ההפרש.

במקרה של דירה בבעלות, אתם עלולים לקנות דירה מעבר ליכולות שלכם או בעצם לדחוק את עצמכם עם מימון,
יתכן שבעוד מספר שנים תשקלו לשדרג את דירת המגורים........
בבעלות על דירת מגורים החיסרון הגדול הוא תחושת בטחון שעלולה לבוא על חשבון המשך חסכון והשקעות בסטטוס של משפחה.

לדעתי לא משנה באיזה דרך תבחרו, באותו מעמד, תבנו תכנית פעולה משלימה כיצד למנף את ההחלטה כדי ליצור רשת ביטחון כלכלית.

בהצלחה !
 

סולידי לגמרי

משתמש סולידי
הצטרף ב
17/2/20
הודעות
20
דירוג
6
2.
אני יודע מה אני הייתי עושה:
קונה דירה למגורים עם משכנתא סבירה שלא תחנוק אותי, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%, מייד מחזיר את כל מה שיש לי מההון העצמי ומשאיר רק את המסלולים הזולים ביותר (מסלול פיתוי).

בהצלחה!
תוכל להדגים את זה מספרית? פותח הנושא רשם שיש לו 1.1 מיליון הון עצמי. לא הבנתי את הרעיון עד הסוף...
 

Mr. Bigglesworth

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/2/20
הודעות
2,343
דירוג
2,655
קונה דירה למגורים עם משכנתא סבירה שלא תחנוק אותי, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%, מייד מחזיר את כל מה שיש לי מההון העצמי ומשאיר רק את המסלולים הזולים ביותר (מסלול פיתוי).

אם מראש אומרים לבנק שיש להם מימון גבוה יותר (נאמר 50%) הם לא יקבלו ריבית נמוכה יותר?
זכור לי דיון כזה משרשור קודם אבל לא מצאתי...
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,735
תוכל להדגים את זה מספרית? פותח הנושא רשם שיש לו 1.1 מיליון הון עצמי. לא הבנתי את הרעיון עד הסוף...
בהנחה שההכנסה שלהם גבוהה מספיק:
קניית דירה דירה ב2M
1.5M משכנתא, 0.5M הון עצמי
0.5M מסלול פריים ל30 שנים
0.5M משתנה כל 5 ל"צ ל25 שנים ואולי פחות, תלוי ביכולת ההחזר שלהם.
0.5M קל"צ ל30 שנים או 25 שנים.
אפשר לנסות לבקש ריבית גבוהה יותר בקל"צ ולהנמיך ריבית במשתנה כל 5.

כמה ימים אחרי קבלת הכסף להחזיר את כל מסלול הקל"צ ו100K נוספים מהמשתנה.
נשארים עם משכנתא זולה בטירוף, פרוסה להמון שנים ואפשר להחזיר ללא קנסות בגדול.
אפשר לקרוא על זה ברחבי הרשת, קוראים לזה "מסלול פיתוי"
אם מראש אומרים לבנק שיש להם מימון גבוה יותר (נאמר 50%) הם לא יקבלו ריבית נמוכה יותר?
נכון אבל בשיטה שלי הם יקבלו ריבית נמוכה הרבה יותר, גם 50% זו אופציה.

לא יעוץ !!! רק רעיונות תיאורטיים.
 

באתי ללמוד

משתמש רשום
הצטרף ב
18/4/20
הודעות
3
דירוג
3
תודה לכולם, בהחלט יש פה כמה רעיונות ששווה לחשוב עליהם...
 

אחד שלא יודע

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/4/19
הודעות
704
דירוג
829
כמה ימים אחרי קבלת הכסף להחזיר את כל מסלול הקל"צ ו100K נוספים מהמשתנה.
נשארים עם משכנתא זולה בטירוף, פרוסה להמון שנים ואפשר להחזיר ללא קנסות בגדול.
אפשר לקרוא על זה ברחבי הרשת, קוראים לזה "מסלול פיתוי"
האם יש מצב כזה שהבנק ימנע ממני את זה?
זה רעיון פשוט מדהים!
 

אחד שלא יודע

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/4/19
הודעות
704
דירוג
829
הם אולי יתעצבנו אבל הם לא יכולים למנוע, אסור להם
אני מודה לך מאוד!
אני אמשיך לחקור על הנושא הזה, זה יכול להוזיל את עלות המשכנתא בצורה משעמותית.
 

איתן אפרתי

משתמש סולידי
הצטרף ב
28/8/19
הודעות
27
דירוג
24
2. אפשר גם דרך ביניים של משכנתא קטנה ולא מפלצתית, היתרון שלכם הוא שעל דירה ראשונה וזוג נשוי תקבלו משכנתא בתנאים מעולים, בעיקר אחרי המשבר הנוכחי בהנחה שאתם עובדים.
3. אין שם מציאות, חבל על הזמן שלכם ואם יש הם יגיעו לכרישים, לא לכם.
4. יציבות כלכלית אצלי מסתכם ב"מלא כסף". אם יש לך מלא כסף זה לא משנה אם יש לך דירה או תיק השקעות ענק או מצבור זהב, אתה חופשי לעשות מה שאתה רוצה במסגרת המגבלות ותמיד אפשר לשנות דיעה.

עוד משהו: כל דירה למגורים היא גם השקעה, לא כל דירה להשקעה היא דירה למגורים (לכם).

אני יודע מה אני הייתי עושה:
קונה דירה למגורים עם משכנתא סבירה שלא תחנוק אותי, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%, מייד מחזיר את כל מה שיש לי מההון העצמי ומשאיר רק את המסלולים הזולים ביותר (מסלול פיתוי).

בהצלחה!
לחלוטין,
דירה ראשונה למגורים. זו יציבות, נוחות, ושקט ועצם העובדה שאתם גרים בה לא הופך אותה לפחות ״השקעה״.
גם אם בתיאוריה תצליחו לקושש תשואה עדיפה על דירה גרועה במקום רחוק וקשה החיכוך ״ישרוף״ לכם את כל התועלת.
חיכוך אינו רק חודשים ריקים או בעיות עם שוכרים בדירה שתרכשו כ״השקעה״, אלא גם המעברים המיותרים ודמי תיווך והתאמות שתשלמו בעל פעם שתעברו מדירה שכורה אחת לאחרת.
בהצלחה!
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,478
דירוג
4,026
, מנצל כמעט את כל ההון העצמי אבל לוקח משכנתא מקסימלית של 75%
א.
אני זוכר שפעם הסברת שמשכנתא נמוכה בסביבות 60% עדיפה יותר כי התנאים זולים, פה אני רואה שאתה אומר לקחת מקסימלית.
לא הבנתי נכון?

ב.
המסלול פיתוי הזה פתוח לכולם? מדוע לא כולם עלו על זה ?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,735
אני זוכר שפעם הסברת שמשכנתא נמוכה בסביבות 60% עדיפה יותר כי התנאים זולים, פה אני רואה שאתה אומר לקחת מקסימלית.
לא הבנתי נכון?
לקחת מקסימלי ולהחזיר את רובו, זה לא משכנתא רגילה.
המסלול פיתוי הזה פתוח לכולם? מדוע לא כולם עלו על זה ?
כן, זה לא באמת מסלול, זה דרך לתחמן את המערכת. ובטח שעלו על זה, כל יועץ משכנתאות מכיר את זה.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,478
דירוג
4,026
לקחת מקסימלי ולהחזיר את רובו, זה לא משכנתא רגילה.
איך הבנק לא מגן על עצמו מול דבר כזה?
הוא לא יכול "לשריין" את הריבית שהוא היה אמור להרוויח
בדמות קנסות או השהייה של החזרת הכסף ?

במשכנתא
הפריים לרוב זה הזול ביותר?
לכן אמרת להחזיר את הקל"צ קודם?

@אחד שלא יודע
תודה!
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,735
איך הבנק לא מגן על עצמו מול דבר כזה?
1. הוא לא יכול.
2. הוא לא ממש צריך, הוא מרוויח מזה.
בדמות קנסות או השהייה של החזרת הכסף ?
3. זה קיים רק אם הריבית עולה וגם זה מפוקח.
הפריים לרוב זה הזול ביותר?
לכן אמרת להחזיר את הקל"צ קודם?
נכון.
 

Shlomi Z

משתמש בכיר
הצטרף ב
29/7/18
הודעות
5,478
דירוג
4,026
1. הוא לא יכול.
2. הוא לא ממש צריך, הוא מרוויח מזה.

3. זה קיים רק אם הריבית עולה וגם זה מפוקח.

נכון.
תודרבה!
אז באילו מקרים משתלם יותר לעשות מה שאמרת עם ה-60%? כשמדובר על דירות קטנות יותר?
יש כלל אצבע כלשהו ?

*ברור לי שאתה לא ממליץ ואתה בכלל קיים רק בתיאוריה.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,059
דירוג
21,735
אז באילו מקרים משתלם יותר לעשות מה שאמרת עם ה-60%? כשמדובר על דירות קטנות יותר?
יש כלל אצבע כלשהו ?
אין קשר לגודל דירה.
מתי כדאי? שמים באקסל ובודקים, כלל אצבע הוא שככל שיש יותר הון עצמי ככה הכדאיות עולה.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
10,823
דירוג
11,408
איך הבנק לא מגן על עצמו מול דבר כזה?
הוא לא יכול "לשריין" את הריבית שהוא היה אמור להרוויח
בדמות קנסות או השהייה של החזרת הכסף ?

במשכנתא
הפריים לרוב זה הזול ביותר?
לכן אמרת להחזיר את הקל"צ קודם?

@אחד שלא יודע
תודה!
המקור להגבלות אחוז ההלוואה בריבית משתנה הוא בבנק ישראל ולא בבנקים המסחריים.
אם הבנקים המסחריים היו מפסידים מהחזר ההלוואה א וחוששים שזה יפגע ביציבות שלהם הם היו דואגים לא לאפשר זאת או היו לוחצים על בנק ישראל לא להתיר זאת.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
unrealx השקעה בדירה, דירה ראשונה נדל"ן 5
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 12
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
O רכישת דירה(ות) בחול, איך ניתן לקבל מימון לאחר רכישת דירה ראשונה נדל"ן 7
ה קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי נדל"ן 6
N קניית דירה דירה ראשונה נדל"ן 7
ק רכישת דירה ראשונה להשקעה, דברים שחייבים לדעת? נדל"ן 1
unrealx האם יש הגיון בלרכוש דירה ראשונה ולגור בשכירות? צרכנות פיננסית 17
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
ל רכישת דירה ראשונה-דירה להשקעה נדל"ן 7
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
W החזר מס כשמוכרים דירה ורוכשים דירה עם תיווך מיסים 1
Y מיסוי ברכישת דירה בין אחים נדל"ן 3
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 20
ח תיק השקעות מנייתי ורכישת דירה שוק ההון 6
N איך מגלים מה עלה בגורלה של דירה בירושה מהעבר? והאם החזקת חלק מדירה שקול להחזקת דירה? נדל"ן 6
M דילמה - למכור או להשאיר דירה עם אישורים להרחבה נדל"ן 8
ג משכנתא להרחבת דירה נדל"ן 1
צ משכנתא על דירה מחולקת ל-3 או ל-4? נדל"ן 8
A פטור ממס שבח דירה שניה 50 אחוז וערעור נדל"ן 10
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Shtunz זמן מדף של דירה למכירה נדל"ן 23
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
Beinish מתי ריאלי לחשוב על קנית דירה למגורים? נדל"ן 2
אני חדש סליחה אם זה שייך לנדלן, רק רוצה להבין. כשאני שוכר דירה, חובה לשלם ארנונה ודמי וועד? אוף טופיק 1
c881 מידי פעם עולה שאלה לגבי לרכוש דירה עם בני משפחה פוסטים מאיכות נמוכה 22
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ע שטח דירה בטאבו קטן משטח הדירה בפועל נדל"ן 13
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
D החזרי מס - הכנסות משכר דירה מיסים 4
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
פ פריקת חיים וקניית דירה התפתחות אישית 17
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
י חקר שוק עבור דירה להשקעה נדל"ן 9
ב שיפוץ דירה להשקעה נדל"ן 2
נגב דירה להשקעה במגדל העמק נדל"ן 9
R מס רכישה ברכישת דירה בנוסף על מגרש קיים נדל"ן 10
I דירה להשקעה במגדל נדל"ן 11
T איחור במסירת דירה נדל"ן 1
N דירה או קרן S&P 500 של בלק רוק? שוק ההון 29

נושאים דומים

למעלה