קניית דירה למגורים מתוך כוונה למכור אחרי 5~7 שנים?

[thisisauser]

שלום לחברי הפורום,

אני עכשיו "עושה שיעורי בית" לקראת רכישת דירה למגורים.

בגלל <סיפור רקע ארוך ולא מעניין>, אני תוהה עד כמה זה תכנית הגיונית לרכוש דירה מתוך כוונה למכור אותה לאחר 5~7 שנים. המחשבה היא לרכוש עכשיו דירת יד שניה שהיא יותר התפשרות, ואחרי כמה שנים לרכוש דירה על הנייר מקבלן, ולמעשה כשיגיע הזמן למכור את הדירה ה"מקורית".

מבחינת מיסוי נראה שהתכנית הזאת הגיונית ואני במהלך כל הזמן הזה אשאר "בעלת דירה יחידה".

מבחינה אישית אני בסדר עם זה שמבחינת עלויות נלוות מול עליית מחירים אני אצא עם 0 "רווח", זא שהרווח וההוצאות הנלוות יתקזזו בינהם.

מבחינת משכנתא לדירה #1, באמת יש פה שאלה של כמה הון עצמי לשים. יש לי יכולת לשים עד כ50% או אפילו 60%, חישובים מדוייקים זה כבר יהיה ליועץ משכנתא (אני לא טובה בחשבון, וטוב שיש למי לשלם שיחשב עבורי ) - אבל מבחינה כללית אשמח לתובנות בהתחשב בתכנית למכור ו"לשדרג דיור" down the line.

אשמח לשמוע דעות/הערות/תובנות/מחשבות/תיאוריות קונספירציה, הטווח זמנים שאני מתכננת הוא דיי קצר (או שלא?) - וכל חתיכת מידע תסייע לי אח''כ לעשות בחירה מושכלת.

 

[יהודה שוורץ]

בגלל <סיפור רקע ארוך ולא מעניין>

זה דווקא מאוד מעניין, לא מסקרנות כמובן לפרטים הטכניים, אלא שלא כתבת מה בעצם את מנסה להשיג והאם יש דרכים טובות יותר לעשות את זה.

 

[thisisauser]

זה דווקא מאוד מעניין, לא מסקרנות כמובן לפרטים הטכניים, אלא שלא כתבת מה בעצם את מנסה להשיג והאם יש דרכים טובות יותר לעשות את זה.

בקצרה עד כמה שניתן, שנה שעברה רכשתי דירה על הנייר במתחם פינוי בינוי. תחילת הפרויקט מתעכבת (כמובן) ואני שוקלת מאוד לצאת מהחוזה (מבחינה חוקית/חוזית אני מכוסה ובשלב הזה יכולה לבטל את החוזה).

כרגע גרה בשרון ואין לי הוצאות מחיה, אבל אני מאוד רוצה לצמצם כמה שיותר את התלות ברכב ולעבור לאזור הליך (ז"א מה שקוראים לו 15 minute city). נסיעות למרכז מאוד קשות עלי, וגם מצמצמות מאוד אופציות תעסוקה - למעשה כל מרכז גוש דן/קו איילון הוא out כי פשוט לא אפשרי להתקרב לשם בשעות עבודה. אין רכבת קרובה, אין באמת אוטובוסים, אין אפילו מכולת. חור מה שאומרים. אין לי עניין לשלם מלא כסף בשביל לעבור לחור אחר שבו אני עדיין תלויה באופן מלא ברכב.

מאחר וכבר חיכיתי משהו כמו שנה וחצי לפרויקט שלא זז ומי יודע אם ומתי בכלל יזוז, אני פחות ששה עכשיו להכנס שוב לחוזה כזה ושוב לחכות נצח למשהו שיקרה או לא יקרה. (מעדיפה כבר להשאר בחוזה הקיים, פחות עבודה בשבילי לדלג ישר לשלב ההמתנה)

אזורים הליכים הם כמובן יקרים, ואז יש פה למעשה מצב שכל דירה פוטנציאלית היא התפשרות על משהו יחסית גדול. מיקום/מצב/מחיר/גודל/וכו'. יכול להיות שאני אמצא את the one, איזו דירה שהיא בול, אבל במציאות כנראה שצריך להתפשר. (נניח אני כוללת בחיפוש דירות שכדאי לשפץ בהן חדרים רטובים והן לא move in ready, לא איכפת לי בכלל מקיום מרפסת, לא איכפת לי מבתי ספר בשכונה, אבל ממד בדירה עצמה זה must.)

אני מנסה להבין מה האפשרויות שעומדות מולי. לא עשיתי עדיין שום החלטות, אבל עוד ידע יעזור לי לעשות החלטה יותר מושכלת.

 

[אiהד]

שלום לחברי הפורום,

אני עכשיו "עושה שיעורי בית" לקראת רכישת דירה למגורים.

בגלל <סיפור רקע ארוך ולא מעניין>, אני תוהה עד כמה זה תכנית הגיונית לרכוש דירה מתוך כוונה למכור אותה לאחר 5~7 שנים. המחשבה היא לרכוש עכשיו דירת יד שניה שהיא יותר התפשרות, ואחרי כמה שנים לרכוש דירה על הנייר מקבלן, ולמעשה כשיגיע הזמן למכור את הדירה ה"מקורית".

מבחינת מיסוי נראה שהתכנית הזאת הגיונית ואני במהלך כל הזמן הזה אשאר "בעלת דירה יחידה".

מבחינה אישית אני בסדר עם זה שמבחינת עלויות נלוות מול עליית מחירים אני אצא עם 0 "רווח", זא שהרווח וההוצאות הנלוות יתקזזו בינהם.

מבחינת משכנתא לדירה #1, באמת יש פה שאלה של כמה הון עצמי לשים. יש לי יכולת לשים עד כ50% או אפילו 60%, חישובים מדוייקים זה כבר יהיה ליועץ משכנתא (אני לא טובה בחשבון, וטוב שיש למי לשלם שיחשב עבורי ) - אבל מבחינה כללית אשמח לתובנות בהתחשב בתכנית למכור ו"לשדרג דיור" down the line.

אשמח לשמוע דעות/הערות/תובנות/מחשבות/תיאוריות קונספירציה, הטווח זמנים שאני מתכננת הוא דיי קצר (או שלא?) - וכל חתיכת מידע תסייע לי אח''כ לעשות בחירה מושכלת.

אם יש לך את ההון העצמי ואת תזרים המזומנים (הכנסה מעבודה אני מניח)
ההתלבטות שלך היא בין:
א. קניית דירה להשקעה בלבד (לא איפה שאת רוצה לגור)
ב. קניית דירה למגורים (+השקעה כי את מצפה גם לעליית ערך)
ג. להשקיע את הכסף באפיקים אחרים, לאו דווקא דירה
לכל גישה יש את ההיגיון / יתרונות שלה, בפוסט רנדומלי בפורום קשה לתת ייעוץ הרבה מעבר לזה

 

[thisisauser]

אם יש לך את ההון העצמי ואת תזרים המזומנים (הכנסה מעבודה אני מניח)
ההתלבטות שלך היא בין:
א. קניית דירה להשקעה בלבד (לא איפה שאת רוצה לגור)
ב. קניית דירה למגורים (+השקעה כי את מצפה גם לעליית ערך)
ג. להשקיע את הכסף באפיקים אחרים, לאו דווקא דירה
לכל גישה יש את ההיגיון / יתרונות שלה, בפוסט רנדומלי בפורום קשה לתת ייעוץ הרבה מעבר לזה

לא בדיוק, ההתלבטות שלי היא רק בתוך סעיף ב' - רכישת דירה למגורים. פה יש שאלה סוג של כלכלית של "על מה מתפשרים".

מבחינה תזרימית פה ה"בעיה" שלי כי חלק מהשכר שלי הוא ברכיב מניות (RSU), ואז זה כסף שמתבשל ונהיה זמין רק בפעימות ולא כחלק מההכנסה הפנויה/משכורת שנכנסת כל חודש. לכן יש לי בכלל הון עצמי מכובד שאיתו אני יכולה בכלל לחשוב על משכנתא של רק 40-50%, וגם מה שמגביל את גודל המשכנתא הפוטנציאלית בגלל המגבלה על ההחזר. במקור זה מה שהתאים לי בדירה על הנייר, שהתשלומים נותנים זמן למענקים להתבשל. בתחילת 2023 לא ציפיתי מלחמה וקריסה חלקית של ענף הבניה, רק ריבית כואבת ומשבר כלכלי רגיל.

אופציה שלא פסלתי היא להעלות את התקציב, אבל אז אני נכנסת לבעיית תזרים מזומנים וחיה סביב מכירת מניות כשהן מבשילות. (שזה בהחלט אופציה, אבל פה אני כבר יודעת לבד מה הנקודות השליליות).

 

[בת העמק]

אני מאוד רוצה לצמצם כמה שיותר את התלות ברכב ולעבור לאזור הליך

איזה מושג יפה זה, "אזור הליך", לא הכרתי.
אם את רוצה לגור במקום כזה, ואם חלק מההון לדירה הסופית עדיין לא הבשיל - למה לא פשוט לשכור דירה בינתיים שם, ולהמתין 5-7 שנים ואז לקנות דירה?

 

[thisisauser]

איזה מושג יפה זה, "אזור הליך", לא הכרתי.
אם את רוצה לגור במקום כזה, ואם חלק מההון לדירה הסופית עדיין לא הבשיל - למה לא פשוט לשכור דירה בינתיים שם, ולהמתין 5-7 שנים ואז לקנות דירה?

המצאתי "הליך" כתרגום ל walkable, ביום מן הימים האקדמיה ללשון עברית תקשיב להצעות שלי.

לשכור ולקנות עוד כמה שנים זאת גם אופציה שאני שוקלת.

 

[pseudonym]

עדיין לא הבשיל - למה לא פשוט לשכור דירה בינתיים שם, ולהמתין 5-7 שנים ואז לקנות דירה?

אם מחירי הדיור ימשיכו לעלות, הדירה הפוטנציאלית יכולה להתרחק ממנה/ לגרור משכנתא גבוהה יותר.
איני מבין גדול, אבל שהיא קונה את הדירה היא נצמדת למחירי הדיור באיזור מסוים.
5-7 שנים הם זמן קצר מדי, להשקעת הכסף באפיק מנייתי.

 

[בת העמק]

5-7 שנים הם זמן קצר מדי, להשקעת הכסף באפיק מנייתי.

נכון, אבל היא דיברה על

מבחינה תזרימית פה ה"בעיה" שלי כי חלק מהשכר שלי הוא ברכיב מניות (RSU), ואז זה כסף שמתבשל ונהיה זמין רק בפעימות ולא כחלק מההכנסה הפנויה/משכורת שנכנסת כל חודש... במקור זה מה שהתאים לי בדירה על הנייר, שהתשלומים נותנים זמן למענקים להתבשל. בתחילת 2023 לא ציפיתי מלחמה וקריסה חלקית של ענף הבניה, רק ריבית כואבת ומשבר כלכלי רגיל.

 

[thisisauser]

בקצרה עד כמה שניתן, שנה שעברה רכשתי דירה על הנייר במתחם פינוי בינוי. תחילת הפרויקט מתעכבת (כמובן) ואני שוקלת מאוד לצאת מהחוזה (מבחינה חוקית/חוזית אני מכוסה ובשלב הזה יכולה לבטל את החוזה).

עדכון: ישבתי וישבתי וישבתי עם תהיות וחישובים לפה ולשם, והופ טרלהלה הפרויקט זז.

אז מוסר ההשכל הוא שאם כל האופציות נראות רע, פשוט מחכים ודברים יסתדרו.(או משהו כזה)

 

[קפיטליסט מרושע]

שמח שהכל הסתדר לטובתך
לפעמים אכן lazy algorithm הוא הכי טוב

לשאלה המקורית, שכבר לא רלוונטית לשמחתך: יש עוד שיקול מעבר להיבטי מס שלא (ראיתי ש?) ציינת:
עלות קנייה ומכירה של דירה היא לא זניחה. עו"ד, תיווך אם צריך, שיפוצים (מינימאליים ככל שיהיו), השלמות ריהוט, אריזה, הובלה
חלק מאלה לא קיימים בכלל, וחלק מאלה יותר נמוכים (לא בהכרח מסיבות רציונליות) אם היית שוכרת ל- 5-7 שנים ואז קונה

בכל אופן, מזל טוב

 

[wa11a]

איזה מושג יפה זה, "אזור הליך", לא הכרתי.
אם את רוצה לגור במקום כזה, ואם חלק מההון לדירה הסופית עדיין לא הבשיל - למה לא פשוט לשכור דירה בינתיים שם, ולהמתין 5-7 שנים ואז לקנות דירה?

יש לזה גם יתרון של לגור קודם במקום ולהבין אם הוא מתאים לי. אולי אחרי כמה חודשים לא תאהבי את השכונה הספציפית משום מה ותנסי אחת אחרת.