דירה למגורים - למכור ו/או להשקיע?

erikash

משתמש רשום
הצטרף ב
3/2/15
הודעות
15
דירוג
0
היי,
אני קורא נאמן של הסולידית ושאפו על הבלוג דורין! :)
אני בן 27 עובד בהייטק וממיר באיזור ה 12 שעות ביום מזמני בכסף טוב.

לפני מספר חודשים רכשתי (בלחץ מתון של ההורים וכנראה פזיזות מצידי) דירת 4 חדרים חדשה שהכניסה אליה היא בעוד מספר חודשים.
רכשתי אותה ב 1.6 וכיום היא שווה לדעתי 1.8 (לפחות עפ״י המחירון של הקבלן לדירות מקבילות במגדלים הסמוכים).
יש לי משכנתא של 900000~ שליש פריים ל30 שנים, ושני שליש קל״צ 3.3% ל 15 שנים. (לקחתי כשהריבית היתה 0.75) + הון עצמי של 400000 + הלוואה גמישה וללא ריבית מההורים של 300000.

השיקולים היו פשוטים - דירת 2.5 חדרים משומשת בחצי מהגובה וחצי מהמטרז׳ באיזור שרציתי עלו בזמנו 1.4 מיליון, אז הלכתי על הדירה הגדולה והגבוהה יותר.

בשנים הקרובות הקבלן יבנה פארק גדול שיקיף את שאר המגדלים וככל הנראה יגדיל את שווי הדירה.
מבחינה כלכלית נטו, האם אתם ממליצים למכור אותה ולהשקיע את הכסף בבורסה או בהתחשב בפיתוח לחכות ולהשכיר אותה (תמורת 5700~)?

בהתחשב בכך שאני מתכנן לכסות את הפריים בכל כסף פנוי אשר יש לי כי לדעתי באותה רמת סיכון לבנק יש דיל טוב יותר, האם זאת אסטרטגיה נבונה לעומת השקעה פאסיבית? האם המימון (משכנתא+הלוואה) הם בתנאים סבירים?

אשמח לתגובה! :)
 
נערך לאחרונה ב:

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,001
דירוג
11,454
היי,
אני קורא נאמן של הסולידית ושאפו על הבלוג דורין! :)
אני בן 26 עובד בהייטק וממיר באיזור ה 12 שעות ביום מזמני בכסף טוב.

לפני מספר חודשים רכשתי (בלחץ מתון של ההורים וכנראה פזיזות מצידי) דירת 4 חדרים חדשה שהכניסה אליה היא בעוד מספר חודשים.
רכשתי אותה ב 1.6 וכיום היא שווה לדעתי 1.8 (לפחות עפ״י המחירון של הקבלן לדירות מקבילות במגדלים הסמוכים).
יש לי משכנתא של 900000~ שליש פריים ל30 שנים, ושני שליש קל״צ 3.3% ל 15 שנים. (לקחתי כשהריבית היתה 0.75).
+ הלוואה גמישה וללא ריבית מההורים של 300000.

השיקולים היו פשוטים - דירת 2.5 חדרים משומשת בחצי מהגובה וחצי מהמטרז׳ באיזור שרציתי עלו בזמנו 1.4 מיליון, אז הלכתי על הדירה הגדולה והגבוהה יותר.

בשנים הקרובות הקבלן יבנה פארק גדול שיקיף את שאר המגדלים וככל הנראה יגדיל את שווי הדירה.
מבחינה כלכלית נטו, האם אתם ממליצים למכור אותה ולהשקיע את הכסף בבורסה או בהתחשב בפיתוח לחכות ולהשכיר אותה (תמורת 5700~)?

בהתחשב בכך שאני מתכנן לכסות את הפריים בכל כסף פנוי אשר יש לי (כי לדעתי באותה רמת סיכון לבנק יש דיל טוב יותר), האם זאת אסטרטגיה נבונה לעומת השקעה פאסיבית? האם המימון (משכנתא+הלוואה) הם בתנאים סבירים?

אשמח לתגובה! :)
@erikash ,
האים הבנתי נכון שהמשכנתא 900K + 300K מההורים סה״כ 1.2 מיל על דירת 1.6 מיל?
מה ההחזר החודשי?
 

erikash

משתמש רשום
הצטרף ב
3/2/15
הודעות
15
דירוג
0
@yossik :
משכנתה 900K
מההורים 300K
הון עצמי 400K
בפועל לדעתי השקעתי עוד כ 60K בשידרוגים והוצאות נילוות לרכישה.
מצטער על חוסר הבהירות.
 

הנועזת

משתמש בכיר
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
1,095
דירוג
2,077
בהתבסס על עליית המחיר שנתת פה עד כה,
זו יכולה להיות השקעה נחמדה, הסיבה לכך היא מאוד פשוטה, הדירה בסבירות גבוהה תקפוץ במאות אלפיי שקלים,
עם קבלת הטופס 4. ככל שהפיתוח הסביבתי ירקום עור וגידים אתה תרוויח יותר. לכן, כדאי לשקול מכירה חצי שנה לאחר קבלת המפתח. אם זו דירת יחיד שלך, אני כחובבת נדל"ן הייתי שוקלת למכור ולקנות עוד דירה על הנייר או לחלופין ללכת על נדל"ן מניב בדרום תל אביב בשילוב עם שוק ההון- אבל בשביל האופציה שניה צריך להעמיק וללמוד, כי השוק בשיא וצריך להזהר. אם אתה שונא סיכון ועצלן תחכה שהקבלן יסיים את הפיתוח הסביבתי.
 

amos1

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
192
דירוג
178
לדעתי, אם השכירות היא כמו שאתה אומר, 5700 בחודש, שזה 68400 בשנה שזה סביב ה 4% באזור מתפתח שמחירו יעלה אז עדיף להשאיר את הדירה, בעיקר אם מחיר המשכנתא נמוך או שווה ל 4%.
תראה, היה לך גם מס קטן על סכום כזה כי זה עובר את התקרה של ה(בערך) 5200 שקלים.
אם למכור, אז תעשה את זה עוד 3 שנים, כשהאזור כבר מפותח, תחזיר את החובות ותכפיל את הכסף שהשקעת.
 

wa11a

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/1/15
הודעות
716
דירוג
721
אני רק רוצה להמליץ לך לשמור את כל הקבלות. שיפוצים, תיקונים, עורך דין, שמאי וכו' כי זה מוכר לצרכי מס במכירה (למס שבח).
 

אלון

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
204
דירוג
187
בנוסף להמלצה של @wa11a לשמור את כל הקבלות מרוכזות בתוך קלסר, חשוב לדעת שצריך להחזיק בדירה לפחות שנה וחצי כדי לקבל פטור ממס שבח (בתנאי שהפטור לא נוצל ב-4 השנים שלפני כן).
 

wa11a

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/1/15
הודעות
716
דירוג
721
@אלון אם אני לא טועה התקנות השתנו וכעתאין פטור ממס שבח גם על דירה ראשונה.
מה שאני כן בטוח בו זה שהתקנה של ה 4 שנים בוטלה.
 

ShayM

משתמש רשום
הצטרף ב
8/2/15
הודעות
10
דירוג
0
נגיד שאתה משכיר דירה בדיוק כמו שלך במחיר שציינת, 5700 ש"ח לחודש, זה עלות של 68,400 ש"ח בשנה.

נניח והיה לך 1.6 מליון ש"ח, השקעתו בקניית הדירה במקום השקעה בתיק פאסיבי כלשהו מפסידה לך נגיד 4% בשנה, שזה 64,000 ש"ח - עלות ההזדמנות (בלי חישוב של ריבית דה-ריבית, שהייתה כמובן מגדילה משמעותית את הסכום הנחסך).

כלומר "בהפסד" של 4400 ש"ח בשנה (שמתכווץ, ריבית דה ריבית) אתה יכול לשמור את כל הכסף אצלך באופן הרבה יותר זמין והרבה פחות מקורקע, בלי להיות חייב שקל לאף אחד. בנוסף, אתה לא חייב לגור בשכירות הזאת, אתה יכול לנסות למצוא מקום זול יותר, לגור עם שותפים או שאר קומבינות.

כמובן, שהחישוב שלי הוא בהנחה שכל הכסף שלך. בפועל, 900K מהסכום הם בכלל של הבנק, ואתה משלם עליהם ריבית, כך שלהערכתי אתה אפילו לא מפסיד את ה-4400 האלו אלא חוסך אותם).
 

אלון

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
204
דירוג
187
@אלון אם אני לא טועה התקנות השתנו וכעתאין פטור ממס שבח גם על דירה ראשונה.
מה שאני כן בטוח בו זה שהתקנה של ה 4 שנים בוטלה.
@wa11a, מצאתי כאן הסבר קצת יותר מפורט על פטור ממס שבח לפי התקנות החדשות. מי שמוכר את דירתו היחידה, עדיין יכול לקבל פטור.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
O דירה למגורים/ השקעה בארץ או חול נדל"ן 4
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
Beinish מתי ריאלי לחשוב על קנית דירה למגורים? נדל"ן 2
N צומת דרכים - המשך שכירות אל מול רכישת דירה למגורים ללא משכנתא יומני מסע אישיים 8
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
יבגני_ל דיון קצר על מתי "נכון" למשוך כסף משוק ההון עבור דירה למגורים שוק ההון 3
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
ב דירה ראשונה - השקעה או למגורים? נדל"ן 20
א דירה להשקעה ללא משכנתא או דירה למגורים עם משכנתא נדל"ן 11
P דירה למגורים עד מיליון שקל במרכז נדל"ן 80
ש התלבטות לגבי קניית דירה למגורים נדל"ן 22
Evgeny Sahnin ״השקעה״ בדירה למגורים לעומת דירה להשקעה נדל"ן 14
L מה חובה לדעת ולעשות, לאחר רכישת דירה (למגורים)? נדל"ן 8
ל מה האלטרנטיבה לקניית דירה למגורים לאדם לא חסכן? נדל"ן 79
T דירה להשקעה או דירה למגורים נדל"ן 58
1 רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
W החזר מס כשמוכרים דירה ורוכשים דירה עם תיווך מיסים 1
Y מיסוי ברכישת דירה בין אחים נדל"ן 3
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 20
ה הבדלי מיסוי בין דירה ראשונה לדירה יחידה נדל"ן 12
ח תיק השקעות מנייתי ורכישת דירה שוק ההון 8
N איך מגלים מה עלה בגורלה של דירה בירושה מהעבר? והאם החזקת חלק מדירה שקול להחזקת דירה? נדל"ן 6
M דילמה - למכור או להשאיר דירה עם אישורים להרחבה נדל"ן 8
ג משכנתא להרחבת דירה נדל"ן 1
צ משכנתא על דירה מחולקת ל-3 או ל-4? נדל"ן 8
A פטור ממס שבח דירה שניה 50 אחוז וערעור נדל"ן 10
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Shtunz זמן מדף של דירה למכירה נדל"ן 23
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
אני חדש סליחה אם זה שייך לנדלן, רק רוצה להבין. כשאני שוכר דירה, חובה לשלם ארנונה ודמי וועד? אוף טופיק 1
c881 מידי פעם עולה שאלה לגבי לרכוש דירה עם בני משפחה פוסטים מאיכות נמוכה 22
ק לקנות דירה עם או בלי משכנתא נדל"ן 15
S רכישת דירה במחיר למשתכן ודירה נוספת - התייעצות נדל"ן 17
S דירה להשקעה בחו"ל - רצון עז להשקיע מול חשש עז מעקיצות וחברות ניהול נכלוליות נדל"ן 4
T סימולציה נאיבית לכדאיות דירה להשקעה נדל"ן 10
ע שטח דירה בטאבו קטן משטח הדירה בפועל נדל"ן 13
D החזרי מס - הכנסות משכר דירה מיסים 4
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
ה מבקש את עזרתכם, כסף להשקעה, חשבתי על דירה בקריות וכדו' נדל"ן 8
י התלבטויות במימון רכישת דירה שנייה נדל"ן 4
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
פ פריקת חיים וקניית דירה התפתחות אישית 17
O בדיקת כדאיות - מתלבט ברכישת דירה להשקעה לעומת המשך השקעה בשוק ההון - אשמח לפידבק על החישוב נדל"ן 6
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
י חקר שוק עבור דירה להשקעה נדל"ן 9

נושאים דומים

למעלה