דירה להשקעה או דירה למגורים

[the green]

שלום לכולם, רציתי לשמוע את דעתכם
לפני מספר שנים קניתי דירה להשקעה בעיר מרכזית, ושכרתי לעצמי חדר קטן בדירת שותפים. כל חודש שילמתי את מהשכנתה ועכשיו כבר הגעתי למשכנתה בסכום לא גבוה מידי.
כיום עם הגיל ועם בת הזוג החדשה הגעתי למצב שאני רוצה את הפרטיות שלי ושוקל לעבור לדירה שקניתי. מה גם שדירה נורמלית במרכז תעלה לי בשכירות ~4000 שח לעומת שכר הדירה שאני מקבל שהוא 5000~שח.
כיום ההרגשה שלי היא שהתעייפתי מלגור בדירות שכורות ואני רוצה דירה שאני אוכל לרהט ולקנות ציוד חדש. ולא רהיטים של דירה שכורה.
בנוסף המעבר יהיה כרוך בעלויות של שיפוץ הדירה והפסד ההכנסה החודשית.
אשמח לשמוע את דעתכם בנושא. האם שווה "לסבול" עוד בדירות שכורות ולקבל הכנסה נוספת במקרה האופטימי של אלפיים ש"ח. או לעבור לדירה שקניתי ולחיות ברמה סבירה
אני בן 35 והכנסה מעל הממוצע.

 

[nick]

2000 שקל פער בחודש זה לא צחוק.
לחילופין אתה יכול למכור את דירתך, ולרכוש דירה ראויה למידותיך, כמו זו שהיית מעוניין לשכור כעת.
תוכל להשקיע את הפער בשוק ההון. או לצמצם את המינוף

 

[ogi]

אני גר בדירה שכורה והריהוט הוא שלי.

 

[אורי ג.]

זה:

או לעבור לדירה שקניתי ולחיות ברמה סבירה

השדרוג המשמעותי ביותר שעשיתי באיכות חיי (זה והמעבר לת"א+טוסטוס).

 

[tlc m]

השדרוג המשמעותי ביותר שעשיתי באיכות חיי

האם תוכל לפרט? בתור אחת ששוכרת דירות כבר די הרבה שנים אשמח לשמוע. אני בטוחה שיש דברים שבכלל לא חשבתי עליהם. (גם בכללי וגם בפרטים קטנים כמו שינויים בארונות שאפשרי לעשות רק בדירה משלך וכד')

 

[אורי ג.]

האם תוכל לפרט?

חופשי לאבזר אותה כולל קסטומיזציות כראות עיניי.
פעם בכמה זמן מתחשק לי להשקיע בדירה אז יכול לעשות זאת ובכיף (באמצע שיפוץ הסלון כרגע באמת + צביעת כל הבית + שדרוג מערכות התאורה), וברמה גבוהה הרבה יותר מכל דירה שכורה.
לא תלוי בגחמות של בעל בית לגבי פינוייים, העלאות שכ"ד או תיקונים בנכס.
אכפת לי יותר מהבניין עצמו אז גם משקיע בבניין עצמו.
התחושה הפסיכולוגית שאיני תחת מרות של אדם אחר ואיני חייב לו דין וחשבון, רק זה שווה לי את כל ההון שבעולם (טוב לא באמת אבל הרבה ממנו).

 

[tlc m]

@אורי ג. תודה!

 

[עש לילה]

חופשי לאבזר אותה כולל קסטומיזציות כראות עיניי.
פעם בכמה זמן מתחשק לי להשקיע בדירה אז יכול לעשות זאת ובכיף (באמצע שיפוץ הסלון כרגע באמת + צביעת כל הבית + שדרוג מערכות התאורה), וברמה גבוהה הרבה יותר מכל דירה שכורה.
אכפת לי יותר מהבניין עצמו אז גם משקיע בבניין עצמו.

נשמע בעיקר שזה גורם לך להוציא יותר כסף על הדירה ועל הבניין... (עם תמורה כמובן, אבל עדיין)

 

[אורי ג.]

נשמע בעיקר שזה גורם לך להוציא יותר כסף על הדירה ועל הבניין... (עם תמורה כמובן, אבל עדיין)

ללא ספק (ובכיף!).

 

[יעקב]

כמובן שזה נחמד לגור בדירה ששייכת לך אבל זה גם נחמד להפקיד צ'ק של שכר דירה כל חודש.
אני גר בשכירות ומשלם קצת פחות מ5000 ש"ח, אם הייתי רוצה לקנות את הבית שאני גר בו הייתי צריך בערך 3 מליון ש"ח ולכן אין ספק שעדיף לי לגור בשכירות.
לפעמים קצת קשה אבל אפשר למצוא דירה לטווח ארוך ואז ניתן להשקיע גם בבית, אומנם לא באותו היקף לעומת דירה שלך אבל זה בדרך כלל מספיק אם מלכתחילה בחרת דירה שאתה אוהב.

המקרה שלך קצת שונה כי יש לך כבר דירה, אבל צריך להתעלם מזה ולחשוב על ההכנסה הזאת כאילו הגיעה ממקור אחר. עכשיו נשאלת השאלה אם אתה רוצה לשכור דירה ב5000 ש"ח, (או קצת פחות כי בכל זאת יש ערך כלשהו ללגור בדירה שלך) אם כן אז תגור בדירה שלך.

 

[רוני]

מבחינתי השיקול הוא כלכלי נטו, אני טוען שמגורים בדירה בבעלות זה מותרות בעיקר בעיתוי הנוכחי, ולכן עדיף לדחות זאת עד ההגעה לעצמאות כלכלית, במידה ורוצים בכך, ויש את היכולת לבצע זאת מבלי לפגוע בסטטוס הכלכלי.

 

[FIYaacov]

מבחינתי השיקול הוא כלכלי נטו, אני טוען שמגורים בדירה בבעלות זה מותרות בעיקר בעיתוי הנוכחי, ולכן עדיף לדחות זאת עד ההגעה לעצמאות כלכלית, במידה ורוצים בכך, ויש את היכולת לבצע זאת מבלי לפגוע בסטטוס הכלכלי.

מה ההבדל בין דירה למגורים ודירה להשכרה? בשניהם יש קופון (בדירה להשכרה זו השכירות החודשית שמקבלים, ובדירה למגורים זו השכירות החודשית שחוסכים). אני יודע שלרוב האוכלוסיה הנטייה היא לקנות דירות שבהם הקופון נמוך, מכיוון שהם לא מסתכלים על זה בצורה כזו, אבל עדיין תיאורטית לא אמור להיות הבדל בשיקול הכלכלי. אם יקר מדי לדירה למגורים, יקר מדי לדירה להשכר (אני מדבר על אותו אזור גיאוגרפי כמובן).

 

[עש לילה]

מה ההבדל בין דירה למגורים ודירה להשכרה?

שדירה להשקעה אפשר לבחור רק על סמך גובה הקופון (ואולי ניחוש לגבי עליית ערך), ודירה למגורים בוחרים על סמך מגוון רחב של שיקולים ובדר"כ גובה הקופון (או עליית ערך עתידית) הוא לא אחד מהם.

בקיצור, זה מאפשר לך לגור בדירה שכורה עם קופון נמוך ולקנות ולהשכיר דירה עם קופון גבוהה.

 

[FIYaacov]

בקיצור, זה מאפשר לך לגור בדירה שכורה עם קופון נמוך ולקנות ולהשכיר דירה עם קופון גבוהה.

צודק וזו טקטיקה נפוצה. אבל צריך להשוות תפוחים לתפוחים. במיוחד אם אנחנו משווים דירות באותו אזור גיאוגרפי (שהרי אם אין לך בעיה עם מרחק מהנכס, אתה יכול לקנות גם בחו"ל, כנראה בתשואה יותר גבוהה מישראל).

 

[עש לילה]

(שהרי אם אין לך בעיה עם מרחק מהנכס, אתה יכול לקנות גם בחו"ל, כנראה בתשואה יותר גבוהה מישראל)

בוא לא נשווה ניהול של נכס בעפולה ומגורים בת"א לניהול של נכס בסיאטל ומגורים ברמת גן.
(או במונחים פירותיים: תפוח פינק ליידי ותפוח גרנד סמית, לעומת תפוחים ואבטיחים)

 

[FIYaacov]

בוא לא נשווה ניהול של נכס בעפולה ומגורים בת"א לניהול של נכס בסיאטל ומגורים ברמת גן.

זו בדיוק הייתה הנקודה שלי. כשמשווים תפוחים לתפוחים, אז אתה חייב להשוות את אותה דירה בין אם החלטת לגור בה או החלטת להשכיר אותה.
זה כמו שגיסתי קונה דירה בגבעתיים כי ההחזר משכנתא יותר משתלם לה מהשכירות שלה בתל אביב (5700 ל-2.5 חדרים WTF) ושלל הגיגים נוספים של בסוף נשארים עם נכס ביד, ושכירות זה לזרוק כסף לפח (ומה זה ריבית?). אני ציינתי בפניה שתשווה את המשכנתא לכמה שכירות על אותה דירה שהיא קונה.

 

[נולי]

האם שווה "לסבול" עוד בדירות שכורות ולקבל הכנסה נוספת במקרה האופטימי של אלפיים ש"ח.

לדעתי בכל מקרה לא שווה לסבול.

אצלי, אישית - מגורים בדירה שכורה הם ממש לא סבל.
גם אני שוכרת ומשכירה, ואני מאוד נהנית מהמגורים בדירה שכורה.
מכיוון שאני אדריכלית אני בד"כ מבקשת ומקבלת מבעלי הבית יד חופשית לעצב את הדירה לפי טעמי, ואני גם נהנית לשדרג רהיטים זולים מאיקאה או כאלה שנמצאו ברחוב.
מבחינה כלכלית זה כמובן משתלם מכל הסיבות שמנו החברים החכמים, אבל גם רגשית מאוד טוב לי עם הפתרון הזה.

לדעתי, אם מבחינתך, הסבל של מגורים בדירה שכורה, לא שווה 2000 ש"ח בחודש, אז מה בעצם ההתלבטות?

 

[רוני]

מה ההבדל בין דירה למגורים ודירה להשכרה? בשניהם יש קופון (בדירה להשכרה זו השכירות החודשית שמקבלים, ובדירה למגורים זו השכירות החודשית שחוסכים). אני יודע שלרוב האוכלוסיה הנטייה היא לקנות דירות שבהם הקופון נמוך, מכיוון שהם לא מסתכלים על זה בצורה כזו, אבל עדיין תיאורטית לא אמור להיות הבדל בשיקול הכלכלי. אם יקר מדי לדירה למגורים, יקר מדי לדירה להשכר (אני מדבר על אותו אזור גיאוגרפי כמובן).

יש הבדל מהותי בין דירה למגורים לבין דירה להשכרה, דירות מגורים עבור משפחות ומשפרי דיור כאשר הילדים יוצאים מהבית לא מתאימים בשלב מאוחר יותר של החיים, ההורים המבוגרים נשארים עם דירה גדולה שלא מתאימה לצרכים שלהם, הם קשורים רגשית לבית ולמקום שהם גרים בו וקשה להם לעשות את השינוי וההתאמה לסטטוס החדש, לכן הם עלולים לחיות בדוחק כאשר שינוי מתאים היה מיטיב את מצבם הכלכלי.

באנגליה לפני שלוש החלו לגבות מס על חדרים ריקים בעקבות מחסור חמור בדירות מגורים מצד אחד, ומהצד השני מצאו קשישים עריריים החיים בבתים פרטיים בני מספר חדרי שינה. הקשישים טוענים שבאזור המגורים שלהם אין דירות קטנות והם חלק מהקהילה המקומית ובגילם הם אינם מתכוונים לעזוב לאזור אחר.

http://www.bromford.co.uk/customer-area/my-money/changes-to-benefits/bedroom-tax/
כאשר מתמקדים בחלופה של רכישת דירות להשקעה, ניתן לנצל רכישת דירות במיקומים שונים כולל בחו"ל כדי ליצר תשואה גבוהה יותר משכירות ובאזורי ביקוש לדירות להשכרה כך שבסכום שרוכשים דירת מגורים, ניתן להשכיר את אותה הדירה ולשלם את השיכרות מדירות להשקעה וסביר להניח שיווצר עודף בשכירות, לדוגמא : שכירות ממוצעת ברוטו כיום בישראל היא בסביבות 2.7% ישנם ערים גדולות כיום בצפון אנגליה שדירות להשקעה מניבות תשואה שנתית משכירות בסביבות 5% עד 6% נטו ובארה"ב 8% עד 10% נטו (תלוי במיקום ובסוג הנכס).

נקודה נוספת, רכישת דירת מגורים נעשית משיקולים רגשיים ועלולה להביא את הרוכשים להוצאות מיותרות, רכישה בשוק בועתי, לקיחת משכנתא גבוהה, מסלולי מימון לא אטרקטיביים....
התמקדות בדירות מגורים עלולה לכלות את המשאבים הכלכליים של המשפחה הצעירה, ובגיל מבוגר עלולים למצוא את עצמם עם דירה לא מתאימה לסיגנון החיים.
הביטחון המזוייף של דירת מגורים עלול להוביל משפחות צעירות לשאננות במהלך השנים ובעת הגעה לגיל פרישה כשהם לא מוכנים לכך כלכלית.

 

[Fitch]

מה גם שדירה נורמלית במרכז תעלה לי בשכירות ~4000 שח לעומת שכר הדירה שאני מקבל שהוא 5000~שח.
.

אז תעשה את זה, הקופון יירד ל1000 שקל בלבד אבל תגור בדירה נורמלית.
לדעתי אין באמת הבדל בינהן והכל זה מספרים, אם אתה שוכר בתשואה של 3% ומשכיר ב-4%, יש לך קופון של 1% ברוטו.
אני גר בדירה להשקעה של עצמי.

 

[חדש]

נקודה נוספת, רכישת דירת מגורים נעשית משיקולים רגשיים ועלולה להביא את הרוכשים להוצאות מיותרות, רכישה בשוק בועתי, לקיחת משכנתא גבוהה, מסלולי מימון לא אטרקטיביים....
התמקדות בדירות מגורים עלולה לכלות את המשאבים הכלכליים של המשפחה הצעירה, ובגיל מבוגר עלולים למצוא את עצמם עם דירה לא מתאימה לסיגנון החיים.

כל מה שכתבת רלוונטי לבחירת דירה למגורים בלי קשר לרכישה או שכירות, כאשר בוחרים איפה לגור נכנסים שיקולים נוספים לא רק כלכליים.
מכיר מישהו שגר בשכירות במושב, שילם בזמנו 4000 שקל, נוספו ילדים למשפחה, עבר לבית יותר גדול, במושב, כי כבר התרגלו והילדים רגילים ולהורים יש חברים, והיום משלם כבר 6000 שקל (במקביל מחזיק דירה במרכז שמושכרת, בתחילה כיסתה את כל השכירות היום כבר לא)