דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני רק אבהיר, כי ראיתי שהתפתח דיון בנושא - המשפחה תתן מיליון ש״ח לנדל״ן למגורים או להשקעה. לא יתנו את הסכום כדי שסתם אשים אותו בתיק השקעות.

בדיוק כמו שחשבתי.
ראה תשובתו של @רוני , בעיניי זה הדבר הנכון לעשות

 

[EyeKey]

הכנסה משכירות 18K בחודש,

הבעיה שלי עם הצעות כאלו זה שלהיות בעלים על 3 דירות להשכרה זה עבודה. החל ממציאת הדירות, השגת המימון, מציאת שוכרים, תיקונים וכו'. ככל שיש יותר דירות זה יותר עבודה. השאלה היא אם זה מה שאם זה מה שפותח הנושא מחפש. מההודעה שלו זה נשמע לי שלא, הוא אמנם יודע שזה יכול להיות יותר כלכלי לקנות דירות להשכרה, אבל הוא רוצה לגור בדירה בבעלותו.
אנחנו חיים פעם אחת, אני לא רואה בעיה ב"לקבור" כמות גדולה של כסף בקירות. בסוף הדירת מגורים שלך זה חלק גדול מהחיים. השאלה היא מה המטרה שלו בחיים, לצבור כמה שיותר כסף, או שהוא מוכן להתפשר על חלק מהכסף שיוכל להיות לו כשהוא יגיע לקבר בשביל (מה שהוא מגדיר) איכות חיים? כלומר דירה בבעלותו שהוא ידע בוודאות שהוא לא יצטרך לעבור ממנה בעוד כמה שנים עם המשפחה. הוא ספציפית כתב שכל עניין המגורים בשכירות מפריע לו.

 

[דגגגג]

יש לך מליון שח מתנה, זה אומר שעל הנייר אתה יכול לקנות דירה ב 4 מליון שח וזה אמור להספיק לדירת 3.5 חדרים אולי 4 בצפון החדש. יהיו לך עוד כ 300 אלף שח הוצאות נלוות שתממן בעצמך.
בסופו של דבר אתה גר בתל אביב ודירה נחטפת תוך שבועות בודדים כך שתמיד תוכלו לשדרג עם הכסף שהרווחתם בשוק ההון. רק שכשתרצו לשדרג המיליון כבר יהיה בכיס שלך ואולי אפילו תקבל מתנה נוספת.

ההורים שלי אומרים, שירושה נותנים כשעדיין בחיים. לזכות לראות את הילדים נהנים מהמתנה.

 

[רוני]

מעניין, יכול להסביר איך זה עובד?

היי
זה מאוד פשוט, יש מספר שיטות חישוב מס, אחת מהם היא שיטת חישוב המס השולי,
כאן ניתן לקזז הוצאות שונות עבור ביטוחים, תיקונים, פחת שיפוץ, פחת מבנה (4% על דירות ישנות יד 2),
הוצאות יועץ מס......

סביר להניח שלא ישולם מס, אך מאחר ומדובר ב 2 דירות להשקעה ואחת למגורים (שגם היא תושכר),
אם ימכור בעתיד את דירת המגורים לא ישלם מס רווחי הון, לעומת זאת אם ימכור את הדירות האחרות ישלם מס מוגדל עקב השימוש
בפחת מבנה, אך אין צורך למכור את הדירות במקרה של עליית ערך משמעותית, ניתן למחזר משכנתא ולמשוך עוד כסף מהקירות,
בהשקעות בחו"ל זה נוח יותר משום שאנו ממחזרים משכנתאות בלון בדרך כלל..

 

[רוני]

הבעיה שלי עם הצעות כאלו זה שלהיות בעלים על 3 דירות להשכרה זה עבודה

היי
לא הייתי אומר שזה עבודה, יש בזה התעסקות מסוימת בשוטף, זה בהחלט החלטה ובחירה שלו.

יש כאן מנוף אדיר לצמיחה, אני הייתי באותו המקום, בחרתי להתאמץ, אם לגיטימי להתאמץ בעבודה,
לגיטימי להתאמץ בהשקעות נדל"ן, כאן המיסוי נמוך יותר.

זה הכל עניין של בחירה בין לעוף על החיים או לתרץ לעצמנו מדוע לא להתאמץ

 

[רוני]

אני רק אבהיר, כי ראיתי שהתפתח דיון בנושא - המשפחה תתן מיליון ש״ח לנדל״ן למגורים או להשקעה. לא יתנו את הסכום כדי שסתם אשים אותו בתיק השקעות.

מעולה, הם רק לא הגדירו לך היכן לקנות את הדירה, תקנה דירת מגורים בגבעתיים (בגבעת רמבם או בשכונת בורכוב) ועוד 2 דירות בתל אביב,
ואחר כך תגור היכן שאתה רוצה, לא יגידו לך כלום, ככה זה הורים הם אוהבים להכתיב, אני מכתיב לבנים שלי
לקנות אך ורק דירות להשקעה בעזרה שאני נותן להם

 

[איש(3718)]

אך אין צורך למכור את הדירות במקרה של עליית ערך משמעותית, ניתן למחזר משכנתא ולמשוך עוד כסף מהקירות,

בשמאות, האם הבנק לא לוקח בחשבון את מס רווח הון על עליית ערך דירה שניה?

לדוגמא, אם דירה שניה הכפילה את ערכה מ 1M ל 2M אחרי 2014, האם שמאות הבנק רואה שווי של 2M או של 1,75M ?

 

[רוני]

בשמאות, האם הבנק לא לוקח בחשבון את מס רווח הון על עליית ערך דירה שניה?

לדוגמא, אם דירה שניה הכפילה את ערכה מ 1M ל 2M אחרי 2014, האם שמאות הבנק רואה שווי של 2M או של 1,75M ?

אין כאן מכירת דירה ולכן אין מס רווחי הון, השמאי מעריך את השווי שוק הנוכחי של הנכס,
ועל פי זה ממחזרים משכנתא, מושכים עוד הון מהקירות.