להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן

[ModestInvestor]

אותו רחוב בבת ים, שני בניינים סמוכים.
רחוב שקט, שכונה טובה.
שתי דירות:
1. דירה יד 2, קומה 2, תתחיל תמ"א בעוד 10 חודשים, מתווך הראה לי אותה.
2. דירה חדשה מקבלן בבניין שיעבור תמ"א, מסירת מפתח עוד 36 חודשים, קומה 5, יש ליווי בנקאי, יש היתר בניה.

שתי הדירות באותו מחיר, הון עצמי 70%. לאחר התמ"א הדירה יד2 תהיה גדולה בכ-10 מ"ר מהדירה החדשה.

המתווך טוען שהמחיר של הדירה מהקבלן יכול להתייקר. אני מוכן לשים 80%-85 מראש כדי לא להיות חשוף למדד התשומות.
טענות (המתווך) נגד הדירה החדשה:
- הדירה יכולה להתייקר ב-5-7% מהמחיר בחוזה (בעוד דרך מלבד מדד התשומות? לא הבנתי את הטענה הזו)
- יהיו בעיות במסירת הדירה, הרבה דברים יהיו לא תקינים, פוטנציאל לבעיות חשמל וצנרת, הקבלן תמיד מתנער מאחריות
- עשוי לקחת 6 חודשים למסירת טופס 4, עד אז אין מעלית ואי אפשר למכור את הדירה

הסיבות שלי בעד הדירה מהקבלן:
- בלי עמלת תיווך
- בלי כאב ראש של השכרה לתקופת התמ"א
- קומה יותר גבוהה
- כל הדירה חדשה מהניילון (בניגוד לדירה יד2 שהיא משופצת חלקית)
- אולי עוד ניתן להתמקח על המחיר, על הדירה יד2 המתווך אומר שלא ניתן

פחות או יותר מתקזזים - שווי השכירות תחת תמ"א לשלוש שנים אל מול עמלת תיווך+שווי קומה יותר גבוהה.

המתווך טוען שמשקיעים לא לוקחים דירות מקבלן. זו טענה מוזרה, מכיוון שאני לא יכול לשים עליה תג מחיר (בניגוד לקומה, או עמלת תיווך). מניח שרוב המשקיעים בטח לא רוצים לשים את רוב הכסף מראש, בניגוד אליי. אם אני רוצה לשים מראש 80% (70% הון עצמי, 10%-15 משכנתא), מה הסיכון שלי ברכישת דירה מקבלן? (מעבר למה שרשמתי). האם יש דרך לדירה להתייקר בשנים האלו באיזשהו אופן מלבד מדד התשומות?

 

[Henchman34]

קודם כל קח כל מילה שיוצאת מהפה של המתווך בערבון מאוד מוגבל, הוא צד בעניין עם ניגוד אינטרסים מובנה וכל מה שמעניין אותו זה ה-% של מעסקה. ההבדל בעמלה שהמתווך יקבל מדירה שתימכר ב-800K ולבין דירה שתימכר ב-700K הוא זניח הוא פשוט רוצה לסגור כמה שיותר מהר זה לא שההפרש במחיר יוצא מהכיס שלו.

אני יכול להגיד לך למה לא הייתי נוגע בדירת קבלן(יכול להיות שגם לא כרוכש למגורים).
- צריך לחכות שהדירה תהיה מוכנה ובינתיים אין שום תזרים מזומנים מהשכירות.
- אתה לא רואה בפועל איך הדירה שלך הולכת להיראות.
- מועד המסירה של הדירה לא מוגדר היטב ויכול להידחות(וזה נכון שאתה אמור להיות מפוצה על כך אבל זה כרוך בלרדוף אחרי הקבלן).
- אתה הולך להיות זה שיתקל בכל עיגולי הפינות של הקבלן וזה שתשבור הראש לרדוף אחריו שיתקן.
- צריך מראש לשים הון עצמי גבוהה בשביל להימנע מתשלום של הצמדה מדד התשומות.

עכשיו אתה משום מה בוחר להשוות לדירה שהולכת להיכנס לתמ"א(בהנחה שזה באמת יקרה עוד 10 חודשים), למה שלא תשווה לדירת יד 2 שאפשר לקנות ולהשכיר למחרת?

 

[LevAizik]

המתווך טוען שמשקיעים לא לוקחים דירות מקבלן. זו טענה מוזרה, מכיוון שאני לא יכול לשים עליה תג מחיר (בניגוד לקומה, או עמלת תיווך). מניח שרוב המשקיעים בטח לא רוצים לשים את רוב הכסף מראש, בניגוד אליי. אם אני רוצה לשים מראש 80% (70% הון עצמי, 10%-15 משכנתא),

רוב המשקיעים, בניגוד אליך, לא מסוגלים לשים מראש 80%. (שזה כמה? 1.3 מיליון?) לכן הם צריכים דירה יד 2 עם שוכר איכותי שישלם את המשכנתא בזמן שהנכס עובר השבחה.

מה הסיכון שלי ברכישת דירה מקבלן? (מעבר למה שרשמתי). האם יש דרך לדירה להתייקר בשנים האלו באיזשהו אופן מלבד מדד התשומות?

שהוא יעלם וישאיר מאחוריו בניין חצי שבור ועד שהבנק ימצא יזם אחר שיסכים להיכנס לבוץ הזה יכול לקחת חודשים ואפילו שנים. ועוד בלי להיכנס לנושא של איכות תמ"א 38 ומה זה בכלל שווה. אבל לך זה פחות משנה כי אתה ממילא לא מתכנן לגור שם.

 

[האזרח הקטן]

מניח שרוב המשקיעים בטח לא רוצים לשים את רוב הכסף מראש, בניגוד אליי. אם אני רוצה לשים מראש 80% (70% הון עצמי, 10%-15 משכנתא)

לרוב משקיעים בוחרים להתמנף באחוזים הרבה יותר גבוהים.
מה הסיבה לאחוז הנמוך שאתה לוקח כמשכנתא?

 

[הורדוס]

א. ממליץ לא להתרגש מאמירות של מתווכים.
ב. יש מקום למיקוח, בשתי העסקאות, במיוחד כאשר אתה מעוניין לשים 70% הון עצמי, לא תמיד המיקוח יצליח כמובן.
ג. איך שווי השכירות תחת תמא מתקזז מול עמלת תיווך ושינוי שווי בגלל קומה? אשמח שתשתף, יש פה בפורום הרבה שהשקיעו באזור ויוכלו לתת דעה שנייה בנושא.

 

[פטל ואוכמניוצ]

כאשר מדובר על דירה להשקעה, להבנתי אתה תרצה להשכיר אותה.
- קשה עד מאוד להשכיר דירה שנמצאת בפרויקט תמא, ואם תמצא שוכר תצפה לשכירות נמוכה ושלל צרות.
- אם תיקח את הדירה העתידית אזי שמבחינה תזרימית אתה לא מגיע לאופטימום של העסקה כפי שצויין מעלה.

אז להשקעה, הייתי מעדיפה דירה קיימת יד2 שניתן להכניס אליה דייר מהר ככל האפשר. אם במקרה הבניין יעבור תמא בהמשך אז דיינו.

 

[ModestInvestor]

עכשיו אתה משום מה בוחר להשוות לדירה שהולכת להיכנס לתמ"א(בהנחה שזה באמת יקרה עוד 10 חודשים), למה שלא תשווה לדירת יד 2 שאפשר לקנות ולהשכיר למחרת?

אז להשקעה, הייתי מעדיפה דירה קיימת יד2 שניתן להכניס אליה דייר מהר ככל האפשר. אם במקרה הבניין יעבור תמא בהמשך אז דיינו.

כן, טעות שלי. אני צריך לבדוק עוד דירות. המתווך הציע לי דירה שמיועדת לתמ"א תוך 10 חודשים, אז התחלתי להשוות מולה. עדיף דירה יד2 עם פוטנציאל תמ"א רחוק יותר. אני חושב שהדירה הזו מתומחרת יקר בגלל הצפי הידוע לתמ"א. קצת כמו לקנות מניה יום אחרי שקפצה למעלה.

א. ממליץ לא להתרגש מאמירות של מתווכים.

קח כל מילה שיוצאת מהפה של המתווך בערבון מאוד מוגבל, הוא צד בעניין עם ניגוד אינטרסים מובנה וכל מה שמעניין אותו זה ה-% של מעסקה

צודקים!

שהוא יעלם וישאיר מאחוריו בניין חצי שבור ועד שהבנק ימצא יזם אחר שיסכים להיכנס לבוץ הזה יכול לקחת חודשים ואפילו שנים

מעולה, תודה. יש דרך לבדוק את הסבירות של תרחיש כזה? (אולי באמצעות עו"ד או איש מקצוע אחר?)

יש מקום למיקוח, בשתי העסקאות, במיוחד כאשר אתה מעוניין לשים 70% הון עצמי

תודה, אקח בחשבון. באופן כללי, האם יש יתרון במו"מ גם מול מוכר דירה יד שניה אם אני שם יותר הון עצמי?

לרוב משקיעים בוחרים להתמנף באחוזים הרבה יותר גבוהים.
מה הסיבה לאחוז הנמוך שאתה לוקח כמשכנתא?

שאלת מליון השקל
שונא סיכון. לא מנוסה בנדל"ן. צופה העלאת ריבית. רוצה להצמיד את החלק המזומן של ההון שלי לנדל"ן.

ג. איך שווי השכירות תחת תמא מתקזז מול עמלת תיווך ושינוי שווי בגלל קומה? אשמח שתשתף, יש פה בפורום הרבה שהשקיעו באזור ויוכלו לתת דעה שנייה בנושא.

עשיתי את זה מאוד בגסות, אשמח לשמוע דעות נוספות:
נניח מחיר של 1.6 מליון.
2% תיווך = 32K- (כן, יודע שאפשר להתמקח על זה)
שכירות לשלוש שנים בדירה עם תמ"א = 10*3,700 + 26* 1900 = 86.4K+
שינוי בגלל 3 קומות, מקומה 2 לקומה 5 - בערך 30-45K+ של שווי הדירה (ניחוש שלי, לא יודע בוודאות לגבי הקומה)

יד2 = 86.4-32 = 54.4
חדש = ~30-45

הדירה יד שניה מנצחת, אבל זה זניח אל מול השקט - עם הקבלן יש כאב ראש במסירה (ובמקרה של פשיטת רגל שלו). עם הדירה יד2 - צריך להתמודד עם השכרה לשלוש שנים תחת תמ"א - חיסרון משמעותי.

 

[פטל ואוכמניוצ]

אם אתה רואה את עצמך גר בדירה להשקעה ואולי אף
בתוך תקופת התמא אז זה משנה את התמונה .

 

[הורדוס]

תודה, אקח בחשבון. באופן כללי, האם יש יתרון במו"מ גם מול מוכר דירה יד שניה אם אני שם יותר הון עצמי?

כן, גם מוכר פרטי יעדיף קונה שיסכים לשלם לו 70% מהמחיר תוך שבוע מהרכישה, ולא 10% בחתימה והשאר עוד שלושה חודשים.

אבל...

שאלת מליון השקל
שונא סיכון. לא מנוסה בנדל"ן. צופה העלאת ריבית. רוצה להצמיד את החלק המזומן של ההון שלי לנדל"ן.

לפני שאתה מסכים לשלם הרבה מזומן בתשלום הראשון של העסקה, נסה לחשוב על איך לקחת את המשכנתא ואיזה משכנתא היית רוצה, במצב כזה הרבה היו שוקלים מסלול פיתוי במסגרתו יקחו משכנתא גדולה יותר, ויפרעו מוקדם חלק ממנה באופן מיידי כדי להישאר רק עם המסלול של הקל"צ ו\או הפריים.

 

[A42]

במצב כזה הרבה היו שוקלים מסלול פיתוי במסגרתו יקחו משכנתא גדולה יותר, ויפרעו מוקדם חלק ממנה באופן מיידי כדי להישאר רק עם המסלול של הקל"צ ו\או הפריים.

+1

תי הדירות באותו מחיר, הון עצמי 70%. לאחר התמ"א הדירה יד2 תהיה גדולה בכ-10 מ"ר מהדירה החדשה.

בגדול אוסיף רק על מה שנאמר

בדירה מקבלן אתה בדרכ תצטרך להוסיף עוד 20-100K על גימורים מעבר למה שהקבלן נותן בשביל להיכנס לגור / להכניס שוכרים
קודם כל מזגנים לכל הדירה, בהנחה שעשו לך הכנות נכונות ויקרות יותר ע"ח הקבלן (הכנה למזגן בכל חדר) - זה מתחיל ב20K מזגנים+התקנה
ואם עשו לך הכנה זולה (מזגן מרכזי יחיד לכל הדירה) - זה יכול גם בקלות להגיע ל40K כי זה כבר תשתית, הנמכות גבס וכו כו

תוסיף על זה תוספת שקעי חשמל/ תריסים חשמלים/ הגדלת מטבח/ מקלחון/ מנורות, ריהוט מובנה, ארונות מובנים, שינוי ריצוף או כלים סניטרים וכו
אלה לא דברים שחייבים, אבל לפעמים דירות קבלן מגיעות ממש עם מינימום שיקשה על מגורים (ללא מפסיקים מחליפים, מטבח של סטודנטים, תריסים ידנים וכו)
אולי להשכרה זה לא ישנה הרבה, אבל חלק גדול מהרוכשים בסוף כן משדרגים ואז הקבלן לרוב גם גוזר קופון רווח גדול

בדירה יד 2, הכל קיים לטוב ולרע ואפשר אפילו לתמחר מראש אם צריך להחליף מזגן (ואולי גם אפשר להוריד ממחיר הדירה על זה)
החיסרון הגדול הוא שאין לך אחריות ואם למחרת הקניה יש פיצוץ בצנרת אתה יכול להגיע לשיפוץ של 100K
בגלל זה לפעמים מביאים בדק בית שעולה איזה 3K (מהניסיון שלי לרוב זה לא כל כך מיקצועי, אבל לפעמים זה דרך להוריד קצת ממחיר הדירה תלוי מי המוכר ומה הסיכום שלך איתו)

 

[האזרח הקטן]

כן, גם מוכר פרטי יעדיף קונה שיסכים לשלם לו 70% מהמחיר תוך שבוע מהרכישה, ולא 10% בחתימה והשאר עוד שלושה חודשים.

זה בעיקר תלוי אם המוכר לחוץ על הכסף או לא. 3 חודשים לא נחשב זמן ארוך להשלמת תשלומים (מחלקות המשכנתאות מאוד עמוסות כיום, ולוקח לאנשים פעמים רבות יותר מחודש עד שחותמים, ועוד כמה שבועות של ניירת).

לפני שאתה מסכים לשלם הרבה מזומן בתשלום הראשון של העסקה, נסה לחשוב על איך לקחת את המשכנתא ואיזה משכנתא היית רוצה, במצב כזה הרבה היו שוקלים מסלול פיתוי במסגרתו יקחו משכנתא גדולה יותר, ויפרעו מוקדם חלק ממנה באופן מיידי כדי להישאר רק עם המסלול של הקל"צ ו\או הפריים.

1+
המימון הוא חלק בלתי נפרד מהעסקה, ויכול להשפיע בצורה משמעותית על התשואה. לכן חשוב לתכנן גם את המשכנתא בצורה נכונה, לא פחות בבחירת הנכס הנכון.