דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים

מוליאר

משתמש רשום
הצטרף ב
28/7/21
הודעות
5
דירוג
4
שלום,

אנחנו זוג+1 (+1 בדרך) שגרים במרכז תל אביב ולא מתכננים לעזוב אותה. כמו כן, אין לנו תכנונים מיוחדים לפרוש מוקדם וסה״כ אנחנו חיים ברמת חיים די גבוהה.

כיום גרים בשכירות ומשלמים כ9,000 ש״ח. הסכום הזה צפוי לעלות בשנים הקרובות היות ונרצה לשדרג לדירה גדולה יותר.
חסכון, נזיל: 1.8 מיליון
מתנה מהמשפחה לרכישת דירה: 1 מיליון
קרן השתלמות: 200 אלף
סה״כ הון עצמי פנוי כ3 מיליון ש״ח
בעוד שנה אוכל (אם ארצה) למכור מניות בעבודה בשווי של כ 1 מיליון (לאחרי מיסוי).

יש לי גם תיק השקעות נפרד של כ600,000 ש״ח שבו אני מעדיף לא לגעת כרגע.
בנוסף, לבת הזוג יש דירה משלה שמושכרת בעיר במרכז עליה משכנתא של מיליון ל25 שנה (שכ״ד מכסה אותה).

אנו בהתלבטות קשה האם לקנות כרגע דירה למגורים במרכז/צפון ת״א, בסכום של עד 5.5 מיליון ש״ח או להמשיך לגור בשכירות ולקנות דירה בעיר להשקעה במקום.
דירה להשקעה כנראה שאוכל לקנות גם בסכום נמוך יותר ואולי אפילו לא אצטרך לקחת משכנתא (למרות שזה נשמע לי כמו טעות לא לנצל את המינוף שלה).
או שאוכל לקנות אפילו 2 דירות להשקעה ולהמשיך להתגורר בשכירות.

מצד שני, קצת נמאס לנו לגור בשכירות והמעברים כתוצאה כל כמה שנים (עכשיו עם הילדים זה עוד יותר קשה) ואנחנו גם יודעים שבחוזה הבא שלנו שכ״ד יעלה ויהיה לפחות 11-12 בחודש,
תשלום שיכול כנראה בקלות לכסות משכנתא שניקח לדירה למגורים.

אני לא לגמרי סגור איך להשוות את שתי האפשרויות והאם קיים הבדל משמעותי מבחינה כלכלית בין 2 האופציות.
מה דעתכם?
 

Minimi

משתמש ותיק
הצטרף ב
4/12/16
הודעות
649
דירוג
725
מצד אחד, אתה רושם דברים כמו מינוף, דירות להשקעה, תיק השקעות וכו., מצד שני שואל שאלת קיטבג.
מצד שלישי, לפי הנתונים, אתם כנראה "מביני עניין" בחיים לפי הנתונים אבל מצד רביעי, שואל שאלת קיטבג.

לסיכום: אם זה אמיתי ( :roll: ), אז היית כבר אמור להבין שזאת שאלה שלגמריי תלוייה בהעדפות שלכם. זאת לא שאלה כלכלית לאור אופן המחייה שלכם.
מצד שני, אני אוהב הרבה צדדים.
 

monkey22

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/12/18
הודעות
662
דירוג
603
כלכלית - שתי דירות להשקעה עם מינוף, או דירה להשקעה ודירה בחו"ל/שוק ההון.
מעשית - תקנה דירה למגורים. אחרי שהילדים יגדלו וייצאו מהבית, תחשוב על למכור את הבית הגדול והיקר, לעבור לדירה קטנה יותר ולעשות משהו אחר ומעניין עם הכסף שיבטיח את הפרישה שלך.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
425
דירוג
366
אין לך תכנון לפרוש מוקדם, נמאס לך לגור בשכירות וניכר כי אתה יכול לרכוש דירה ולהתחייב למשכנתא עליה בלי סיכון לאי פירעון, אז במידה ואתה מאמין כי מחירי הדירות באזור בו אתה רוצה לקנות לא ירדו אז אין סיבה שלא. אם תשנה את דעתך תוכל למכור אחרי כמה שנים בלי להפסיד מלבד אובדן ההזמנות (opportunity cost).

ניכר כי אתה בכל זאת מעוניין לדון באלטרנטיבות, בשביל זה צריך להבין:
- מה האלטרנטיבה? כלומר מה אתה עושה כעת עם ה3 מיליון הון עצמי פנוי.
- מה ההחזר החודשי שתוכלו לקחת לכל היותר ? (שליש מהמשכורת נטו) בהתחשב בזה שבת הזוג מחזירה עוד משכנתא? לפי זה תוכל לדעת מה סדר גודל המשכנתא שתוכלו לקחת.
 

מוליאר

משתמש רשום
הצטרף ב
28/7/21
הודעות
5
דירוג
4
מצד אחד, אתה רושם דברים כמו מינוף, דירות להשקעה, תיק השקעות וכו., מצד שני שואל שאלת קיטבג.
מצד שלישי, לפי הנתונים, אתם כנראה "מביני עניין" בחיים לפי הנתונים אבל מצד רביעי, שואל שאלת קיטבג.

לסיכום: אם זה אמיתי ( :roll: ), אז היית כבר אמור להבין שזאת שאלה שלגמריי תלוייה בהעדפות שלכם. זאת לא שאלה כלכלית לאור אופן המחייה שלכם.
מצד שני, אני אוהב הרבה צדדים.
אמיתי לחלוטין, אני לא לגמרי מבין למה זו שאלת קיטבג...
 

מוליאר

משתמש רשום
הצטרף ב
28/7/21
הודעות
5
דירוג
4
כלכלית - שתי דירות להשקעה עם מינוף, או דירה להשקעה ודירה בחו"ל/שוק ההון.
מעשית - תקנה דירה למגורים. אחרי שהילדים יגדלו וייצאו מהבית, תחשוב על למכור את הבית הגדול והיקר, לעבור לדירה קטנה יותר ולעשות משהו אחר ומעניין עם הכסף שיבטיח את הפרישה שלך.
בראש שלי הדירה שנקנה למגורים, גם אם תעלה בערך לא באמת נזילה כי לא נמכור אותה ונעבור לגור בשכירות (או שכן?). האמת שלא חשבתי כלכך רחוק כמו עוד עשרים שנה...
 

מוליאר

משתמש רשום
הצטרף ב
28/7/21
הודעות
5
דירוג
4
ניכר כי אתה בכל זאת מעוניין לדון באלטרנטיבות, בשביל זה צריך להבין:
- מה האלטרנטיבה? כלומר מה אתה עושה כעת עם ה3 מיליון הון עצמי פנוי.
- מה ההחזר החודשי שתוכלו לקחת לכל היותר ? (שליש מהמשכורת נטו) בהתחשב בזה שבת הזוג מחזירה עוד משכנתא? לפי זה תוכל לדעת מה סדר גודל המשכנתא שתוכלו לקחת.
יש לציין כי אם לא נקנה דירה, לא נקבל מהמשפחה 1 מיליון לרכישה - אז זה שיקול מאוד משמעותי.

כרגע אנחנו משלמים שכ״ד 9,000 ואני מאמין שנוכל להחזיר משכנתא של כ12,000.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
486
האמת שלא חשבתי כלכך רחוק כמו עוד עשרים שנה...
כדאי לחשוב לטווח ארוך ולפי זה לתכנן.
צריך לקחת בחשבון דברים כמו: עלייה / ירידה בשכר, התרחבות המשפחה, עלייה בהוצאות מחיה..

יש לציין כי אם לא נקנה דירה, לא נקבל מהמשפחה 1 מיליון לרכישה - אז זה שיקול מאוד משמעותי.
אם אתם מקבלים מתנה בשווי מליון - אין התלבטות בכלל.
 

klayhamn

משתמש בכיר
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
1,208
דירוג
1,335
אם אתם מקבלים מתנה בשווי מליון - אין התלבטות בכלל.

זה לא נכון.

אני נמצא בדיוק באותו מצב - וגם לי הוצע מליון במתנה עבור רכישת דירה,
אבל זה לא שהמליון האלה מתאדים אם לא אשתמש בהם. הם "יגיעו" אלי עוד X שנים בעתיד - פשוט לא ברור במה יושקעו עד אז ואיזה תשואה יניבו אם בכלל....
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
486
אבל זה לא שהמליון האלה מתאדים אם לא אשתמש בהם.
מי אמר שהמקרה שלך, דומה למקרה שלו:
יש לציין כי אם לא נקנה דירה, לא נקבל מהמשפחה 1 מיליון לרכישה - אז זה שיקול מאוד משמעותי.
מהדברים האלו ניתן להבין שהמשפחה רוצה לתת מתנה בשווי מליון לרכישת דירת מגורים בלבד. זה דבר גם שהוא יחסית "נפוץ" שמתנים סכום כסף במתנה לרכישת דירת מגורים בלבד.

במקרה כזה, אין מה להתלבט.
 

klayhamn

משתמש בכיר
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
1,208
דירוג
1,335
מהדברים האלו ניתן להבין שהמשפחה רוצה לתת מתנה בשווי מליון לרכישת דירת מגורים בלבד. זה דבר גם שהוא יחסית "נפוץ" שמתנים סכום כסף במתנה לרכישת דירת מגורים בלבד.

מסכים, זה בדיוק מה שנאמר לי ע"י הוריי

מי אמר שהמקרה שלך, דומה למקרה שלו:

העובדה שזה בדיוק מה שנאמר לי ע"י הוריי.

====

ומשום שאת המליון האלה לא סביר (אם כי אפשרי) שהמשפחה תבזבז על צריכה במידה ולא יתנו את המתנה, אלא בטח יושקעו במסלול כלשהו (נדל"ן, הון, פקדון, וואטאבר). בסופו של דבר הם יחזרו אליו כירושה (בהנחה שלא מדובר במתנה מדוד כלשהו או אחיין, אלא הורים/סבים)

כך בדיוק הוא המקרה שלי ואני לא חושב שזה סביר להניח אחרת במקרה שלו

לכן בהחלט יש מה להתלבט
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
486
משום שאת המליון האלה לא סביר שהמשפחה תבזבז על צריכה במידה ולא יתנו את המתנה, אלא בטח יושקעו במסלול כלשהו (נדל"ן, הון, פקדון, וואטאבר). בסופו של דבר הם יחזרו אליו כירושה (בהנחה שלא מדובר במתנה מדוד כלשהו או אחיין, אלא הורים/סבים)

כך בדיוק הוא המקרה שלי ואני לא חושב שזה סביר להניח אחרת במקרה שלו

לכן בהחלט יש מה להתלבט
לא יודע מאיפה אתה יודע מה יעשו עם הכסף ומחליט אם יבזבזו או לא. ואני מבין גם מדברייך שאתה יודע איך הם יחלקו את הירושה :)

נכתב כאן שאו שמקבלים את המתנה, או שלא. איך שזה הוצג בצורה בינארית - אין התלבטות.

אם זה לא בינארי כפי שהבנתי מדבריו, אכן יש התלבטות.
 

klayhamn

משתמש בכיר
הצטרף ב
2/4/19
הודעות
1,208
דירוג
1,335
ואני מבין גם מדבריים שאתה יודע איך הם יחלקו את הירושה

אף אחד לא יגיד לו: "שמע, או שתקח עכשיו מליון ש"ח או שתחכה לירושה",
אבל ההגיון הבריא אומר שזו בגדול המשמעות הסבירה

כל תרחיש למעט צריכה (נניח שיבזבזו את המליון האלה על טיולים מסביב לעולם) - שבו הכסף מושקע בנכסים כלשהם, ובהנחה שאותו סכום שהתכוונו לתת כמתנה נלקח בחשבון מבחינה פרופורציונית בחלוקת הירושה (למה שזה יהיה הגיוני לחשוב שדווקא המתנות יחולקו בצורה שונה מהותית מהירושה?) - ישיב לידיו סכום דומה - לפחות נומינלית - של כסף. מה קרה לכסף בזמן ש-"המתין" לירושה - אלוהים יודע - אולי הושקע כאמור בנדל"ן, אולי הושם בפקדון....

במקרה הספציפית שלי - לא נאמר לי שהחלופה למתנה היא "ירושה", אבל זה מה שהגיוני להסיק. אמא ואבא שלי [ואני מנחש שגם שלו] לא ישתמשו בו לחופשות סקי במקום.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
486
נראה שאתה מניח הנחות, מנחש, מסיק מסקנות, וכל הזמן חוזר לסיפור שלך..לדעתי כבר הסכמנו ש:
אם זה לא בינארי כפי שהבנתי מדבריו, אכן יש התלבטות.

האם עדיף עכשיו מליון ש''ח לרכישת נדל''ן או סימן שאלה כלשהו (אם בכלל) עוד איקס כלשהו של שנים?
ומה עם הרווח הריאלי של מיליון ש''ח שמושקע בצורה נכונה היום בנדל"ן? עם מינוף של 50% ניתן להגיע ל2 מליון ולהגדיל תשואה.

אני אוסיף משהו שאולי היה חשוב להוסיף מלכתחילה - לדעתי אין פה התלבטות :)
 

teddypicker

משתמש ותיק
הצטרף ב
26/7/20
הודעות
141
דירוג
87
אף אחד לא יגיד לו: "שמע, או שתקח עכשיו מליון ש"ח או שתחכה לירושה",
אבל ההגיון הבריא אומר שזו בגדול המשמעות הסבירה
גם אם אתה צודק (ואין סיבה כרגע להניח כך לפי מה שכתב פות"ש) מי אמר שנסיבות החיים עוד X שנים (10? 20? 30?) יאפשרו לקבל מתנה בסדר גודל כזה.
אולי הכסף לא מושקע כרגע ותהיה היפר אינפלציה שתמחק אותו? אולי הכסף ילך לסגירת חובות של אח שלו שהסתבך בהימורים? מצב רפואי? ריבים על ירושה שיקחו שנים?


מתנה מהמשפחה לרכישת דירה: 1 מיליון
גם בעיני אין דילמה. יכול להגיד לך שזה מה שהייתי בוודאות עושה (נתונים דומים לשלך, למעט העניין הפעוט הזה של 1M שקל במתנה :))
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,869
דירוג
5,220
או שאוכל לקנות אפילו 2 דירות להשקעה ולהמשיך להתגורר בשכירות.

היי

לקנות דירת מגורים בסכום של 5.5 מיליון ש"ח זה להשבית כסף בקירות,
מכרתי דירה דומה ב 2014 ואני מתגורר בה בשכירות.

במקום זה אתה יכול לקנות 3 דירות עם משכנתא בעלות כוללת של 6 מיליון ש"ח,
מתוך זה מימון 2 מיליון ש"ח,
הכנסה משכירות 18K בחודש,
אם תחלק נכון את המימון
בין הדירות לא תשלם מס על הכנסה משכרויות.

בינתיים תגור באיזה דירה שאתה רוצה, יכולת החיסכון שלך לא תיפגע, ובעתיד,
לאחר סילוק המימון, חסכונות, השקעות, ירושות....
מצבך יהיה מעולה !
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
14,054
דירוג
16,279
אף אחד לא יגיד לו: "שמע, או שתקח עכשיו מליון ש"ח או שתחכה לירושה",
אבל ההגיון הבריא אומר שזו בגדול המשמעות הסבירה

כל תרחיש למעט צריכה (נניח שיבזבזו את המליון האלה על טיולים מסביב לעולם) - שבו הכסף מושקע בנכסים כלשהם, ובהנחה שאותו סכום שהתכוונו לתת כמתנה נלקח בחשבון מבחינה פרופורציונית בחלוקת הירושה (למה שזה יהיה הגיוני לחשוב שדווקא המתנות יחולקו בצורה שונה מהותית מהירושה?) - ישיב לידיו סכום דומה - לפחות נומינלית - של כסף. מה קרה לכסף בזמן ש-"המתין" לירושה - אלוהים יודע - אולי הושקע כאמור בנדל"ן, אולי הושם בפקדון....

במקרה הספציפית שלי - לא נאמר לי שהחלופה למתנה היא "ירושה", אבל זה מה שהגיוני להסיק. אמא ואבא שלי [ואני מנחש שגם שלו] לא ישתמשו בו לחופשות סקי במקום.
יש מוסד שקוראים לו "בית המשפט לענייני משפחה" בו שומעים כל שנה אלפי סיפורים של אנשים שמה שנראה להם סביר בקשר לקרוביהם, התברר כמאד לא סביר אחרי 30 שנה, או פרק זמן אחר.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
534
דירוג
486
מעניין, יכול להסביר איך זה עובד?
במידה ובוחרים במסלול מיסוי ע"פ מדרגות מס שולי, ניתן לקזז הוצאות תפעול, מימון, ופחת.
אם לוקחים מימון גבוה על דירה יקרה, אזי הפחת, ועלות המימון מפחיתות כמעט לגמרי את חבות המס.

דוגמה: דירה בעלות 4 מליון עם מימון 75% המכניסה שכירות של 8,000 ש''ח.
הכנסה שנתית - 96,000.
פחת שנתי - 4m * 2/3 * 4% = 107,200.
עלות מימון שנתית בקירוב (אם שפיצר הריבית הולכת ו"קטנה") - 55,000.

רווח/הפסד חשבונאי חייב במס - (66,200)
 

מוליאר

משתמש רשום
הצטרף ב
28/7/21
הודעות
5
דירוג
4
מי אמר שהמקרה שלך, דומה למקרה שלו:

מהדברים האלו ניתן להבין שהמשפחה רוצה לתת מתנה בשווי מליון לרכישת דירת מגורים בלבד. זה דבר גם שהוא יחסית "נפוץ" שמתנים סכום כסף במתנה לרכישת דירת מגורים בלבד.

במקרה כזה, אין מה להתלבט.
אני רק אבהיר, כי ראיתי שהתפתח דיון בנושא - המשפחה תתן מיליון ש״ח לנדל״ן למגורים או להשקעה. לא יתנו את הסכום כדי שסתם אשים אותו בתיק השקעות.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 1
צ יחידת דיור או דירה להשקעה נדל"ן 21
M להשקעה - דירה יד שניה או מקבלן נדל"ן 10
twister דירה להשקעה בבת ים או תיק השקעות מבוסס VT + VXUS נדל"ן 29
B דירה נוספת להשקעה עכשיו או להמתין נדל"ן 6
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
O בחינת אלטרנטיבות לזוג צעיר - דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 48
O קניית דירה למגורים או להשקעה נדל"ן 18
א דירה להשקעה ללא משכנתא או דירה למגורים עם משכנתא נדל"ן 11
B רכישת דירה להשקעה באזור חיפה או הקריות נדל"ן 2
Y קניית דירה להשקעה לבד עם משכתנה או עם שותף ללא משכנתה נדל"ן 10
T דירה להשקעה או דירה למגורים נדל"ן 58
M כדאיות הרחבת דירה להשקעה נדל"ן 20
E דירה ראשונה להשקעה - החזר חודשי ומגורים נדל"ן 42
I רכישת דירה להשקעה וקניית דירה למגורים עוד כעשור נדל"ן 2
ש למה לחכות עם דירה להשקעה? נדל"ן 18
U דירה להשקעה- השכרה נדל"ן 9
S שאלות בנוגע למחקר לפני קניית דירה ראשונה להשקעה - בדגש על התחדשות עירונית נדל"ן 11
ד דירה להשקעה עם החזר שלילי נדל"ן 8
M דירה שניה להשקעה , אחוזי מימון ומשכנתא נדל"ן 18
ד דירה להשקעה מקבלן נדל"ן 12
A התלבטות - מחיר למשתכן \ דירה להשקעה \ דירת מגורים והיכן? נדל"ן 14
G איך לגשת לחיפוש דירה להשקעה לטווח "קצר" נדל"ן 23
S דירה להשקעה לטווח ארוך נדל"ן 8
S דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים? נדל"ן 14
S דירה להשקעה - אחוזי מימון משכנתא נדל"ן 9
מ דירה להשקעה - שכונות עם פוטנציאל רווח נדל"ן 2
י תמהיל משכנתא | דירה ראשונה להשקעה טווח רחוק נדל"ן 44
M דירה להשקעה ב2.5 מיל שח נדל"ן 4
S חישוב IRR עבור דירה להשקעה עם מינוף נדל"ן 1
א דירה להשקעה נדל"ן 14
מ כדאיות לקיחת הלוואה מקופת גמל להשקעה לצורך קניית דירה להשקעה נדל"ן 9
שנקל מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות שוק ההון 53
S דירה להשקעה כאשר אחד מבני הזוג אזרח אמריקאי נדל"ן 4
א דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
N בעיה עם דירה להשקעה באיטליה נדל"ן 2
O דירה להשקעה בגבעתיים נדל"ן 24
י דירה ראשונה להשקעה לזוג צעיר נדל"ן 31
S ביטוח דירה להשקעה נדל"ן 1
T כדאיות דירה להשקעה נדל"ן 16
N דירה להשקעה משכון שני דירות נדל"ן 9
F מבחינת ניהול השקעות - האם כדאי לקנות דירה להשקעה כמה שיותר יקרה? נדל"ן 47
O תמהיל משכנתא עבור דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 5
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13

נושאים דומים

למעלה