1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

תמהיל משכנתא לדירה למגורים

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י Daniel G, ‏8/6/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. Ariel42

    Ariel42 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏31/12/19
    הודעות:
    336
    לייקים שהתקבלו:
    230
    שוב, אין פה משהו לא חוקי - אתם רושמים את זה ויוצרים דעה שזה משהו שאסור לעשות או צריך להחביא, להיפך אני אומר תגידו את זה מראש לבנק גם
    >משהו קטן נוסף הבנק מבקש התראה של 10 ימים בשביל להיערך מראש עם הכספים, אם אתה לא אומר את זה אתה משלם משהו כמו 0.01 אחוז ריבית על הסכום שאתה סוגר, בחלק גדול מהמקרים הריבית על ה10 ימים הוא יותר גבוה מהקנס הזה אז גם את ה10 ימים לא שווה לחכות

    לא מדויק בכלל
    > ליועץ משכנתא של הבנק (בכלל לכל היועצים בבנק) להבדיל מיועץ פרטי אסור לקבל תמריץ או עמלה על הפעולות של הבנק, כלומר המשכורת של הפקיד בבנק לא תושפע בכלל אם הוא יתן לך ריבית גבוה או נמוכה וכו לכן לרוב הוא באמת יהיה אובייקטיבי עבורך
    ברוב הפעמים הוא מכוון למכנה הרחב של האנשים עם 3 מסלולים מסודרים לתקופה ארוכה וגם הוא לא ילך לבקש מהמנהלים שלו הנחה בדמי פתיחת תיק או בריבית אם לא תבקש אבל כנראה שהוא לא "יחפש" לדפוק אותך. לפחות על פי חוק אסור שיהיה לו תמריץ לזה
    > וגם אם ההנחה שלך היתה נכונה, תבין שהמהלך הזה מטיב עם הבנק ובדגש על הסניף - לכל בנק יש יעדים של X כסף משכנתאות להגיע בשנה ולכל סניף יש גם יעדים אישים, זה למה בנובמבר-דצמבר אפשר לקבל ריביות יותר טובות כי הם רוצים להגיע למכסה שלהם
    ברור שאם תיקח הלוואה של 1.5 מליון במקום 0.5 מליון זה יותר טוב לבנק כי הוא התקרב למכסה יותר
    גם אם למחרת תסגור 1 מליון מהלוואה מבחינת רישום היעדים הבנק עשה את שלו
    > דבר אחרון תנסו להבין את המנגנון של הבנק מבחינתו שאתם סוגרים את ההלוואה שלכם הוא לא מפסיד עליכם כסף הוא מגלגל את אותה הלוואה למישהו אחר חדש, אם משום מה הריביות ירדו ועל ה1 מליון שתחזירו אפשר לקבל היום ריבית יותר נמוכה אתם תשלמו את ההפרש לא הבנק (זה למה לא כדאי להמתין חודש לעדכון ריבית), הבנק מרוויח בכל מסלול גם בריבית פריים מינוס 0.9
     
    Paranoid, Daniel G ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  2. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,206
    לייקים שהתקבלו:
    18,103
    לא רק זה, זה לא הוא קובע את הריבית בכלל, זה לא בסמכותו.
     
    Daniel G ו-Ariel42 אוהבים את זה.
  3. Paranoid

    Paranoid משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/4/19
    הודעות:
    346
    לייקים שהתקבלו:
    276
    אני אגלה לכם סוד קטן.
    הפקיד בבנק לרוב מרוויח בונוס על זה שהוא נותן הלוואה, הוא נשפט כל חודש גם לפי כמות (בכסף) השקלים שהוא מלווה.
    שאתה אומר שתיקח יותר ותחזיר אחר כך זה ממש לא מפריע לו מעבר לכך הוא כנראה מאוד שמח :)
     
  4. ת.אוקהם

    ת.אוקהם משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏19/1/19
    הודעות:
    1,027
    לייקים שהתקבלו:
    1,700
    למיטב הבנתי (לפחות ככה זה בבנק שלנו) אם הריבית שבה לקחת את ההלוואה היא נמוכה מהריבית הממוצעת בשוק אז הבנק רושם את עמלת ההיוון כשלילית ומקזז את עמלת ההתראה המוקדמת ממנה כך שבפועל לא משלמים עמלת אי התראה.
     
    AAA אוהב/ת את זה.
  5. Ariel42

    Ariel42 משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏31/12/19
    הודעות:
    336
    לייקים שהתקבלו:
    230
    אמממ אני לא מכיר

    שאני סגרתי מסלולים הריבית לא השתנתה

    היה לי תשלום של באזור המאות שקלים בודדים על האי התרעה מוקדמת
    שהיה לי בערך יותר זול מלחכות 10 ימים...
    לי לא עשו קיזוז
    אבל אולי

    אפשר להתקשר למוקד של הבנק הם עושים את כל החישובים במקום
     
  6. Daniel G

    Daniel G משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/9/19
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    101
    עדכון על התמהיל והריביות שסגרתי בסוף עם בנק לאומי (כ-20% מימון מ3,003,000, אין שום בעיות אשראי):
    1. 180k בק״צ, 10 שנים, ריבית 1.6%
    2. 200k בקל״צ 10 שנים, ריבית 2.07%
    3. 140k במ״צ ל30 שנים בריבית 2.37%
    4. 130k בפריים ל15 שנים בריבית 0.85%
    5. 50k בפריים ל15 שנים בריבית 0.01% (ביקשתי לוותר ולקבל באותו מרווח ריביות טובות יותר במסלולים האחרים למעט מ״צ שבמילא יסולק עוד שנתיים, אבל אמרו שזה ידרוש עיכוב של שבוע נוסף כי צריך להעביר את זה לאישור של האגף העסקי)

    מ״צ אסלק תוך שנתיים (הכסף זמין בהשקעה מגודרת לסילוק המסלול), הקנס יהיה סביר להניח בין אפס לכמה מאות שקלים לכל היותר (עמלת ההיוון)
    פריים - כל עוד סביבת הריבית תישאר כמו היום - אין טעם לסגור (זה literally כסף חינם). אם הריבית תעלה - אסגור אותו תוך 5-8 שנים.
    ק״צ וקל״צ - בגלל שהריביות כה נמוכות לא רואה טעם לסלק אותם טרם 10 שנים, אבל גם אם ארצה - סביר להניח שלא יהיה קנס היוון (חישבתי תרחישים שונים ואני לא רואה איך הריבית הממוצעת עומדת להיות נמוכה יותר מריבית המסלול)

    הייתי יכול לקבל ריביות טובות יותר, אבל בגלל הקורונה אני חושש לדחות את המשכנתא.
    בנק הפועלים טוען שכל מוקד משכנתאות ומחלקת משכנתאות בסניף הפיזי חולים בקורונה (ובינינו - אני חושב שהפועלים חושש קצת מהתקופה הזו),
    בנק מזרחי הצליח לכל היותר להשוות, אבל לא הצליח להתחרות,
    דיסקונט לא היו רציניים (הפנו אותי מנציג לנציג - עד שאמרו שהם נורא עסוקים בתקופה הזאת אז או שאחכה שבועיים או שהם לא יכולים לטפל בי כרגע),
    הבינלאומי, כלל ביטוח, אגוד וירושלים לא הצליחו להתחרות בהצעה.

    ובנושא העלויות הזניחות שחסכתי מעבר לריביות:
    בגלל שבנק לאומי הוא הבנק המלווה של הפרויקט - אין לי עלות להזמין שמאי,
    וקיבלתי על הדרך הנחה של 75% בעמלת פתיחת תיק משכנתא (1,312.5₪ הנחה)

    מה אתם אומרים?

    אגב, שאלתי את מנהלת נציגות משכנתאות של הסניף שלי מה היה קורה בתרחיש היפוטתי בו הייתי לוקח הלוואה גדולה יותר ומסלק את כל המסלולים למעט הפריים (להיות במשכנתא 100% פריים כמו שרבים כאן הציעו).
    ענתה לי שהנוהל של הבנק במצב כזה זה להעביר את הcase למחלקת ציות (אכיפה על הלבנת הון). כמובן אותו אדם לא ייראה אשראי מהבנק לכל חייו, ובכל אופן לא ייתנו לזה לעבור (יתחילו הליך משפטי).
    חשוב לציין שזו הייתה מנהלת נציגות, לא פקידה זוטרה.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏3/7/20
    ITS ו-אחד_שיודע אוהבים את זה.
  7. אחד_שיודע

    אחד_שיודע משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏6/6/20
    הודעות:
    190
    לייקים שהתקבלו:
    215
    שיהיה במזל טוב !
    משכנתא של 15 שנה זה אחלה כי אפשר לראות את הסוף.
    זה מעניין מאוד אגב
     
  8. Daniel G

    Daniel G משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏30/9/19
    הודעות:
    152
    לייקים שהתקבלו:
    101
    * 10 שנים לכל היותר, אלא אם סביבת הריבית תישאר נמוכה כמו היום (אני בספק רב שזה יימשך ככה) ואז זה יגיע ל15.
     
    אחד_שיודע אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
תמהיל משכנתא החזר פיתוי פורום השקעה בנדל"ן ‏27/6/20
עזרה עם תמהיל משכנתא (בעיקר למינוף) פורום השקעה בנדל"ן ‏3/1/20
דעתכם על תמהיל משכנתא וריביות פורום השקעה בנדל"ן ‏29/9/18
דעתכם על תמהיל המשכנתא הבא פורום השקעה בנדל"ן ‏2/7/18
הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון פורום השקעה בנדל"ן ‏29/4/18
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.