ייעוץ תמהיל משכנתא

[מתכנן לטובה]

שלום לכולם, אני מתכנן לקנות קרקע ובהמשך לבנות עליה בית.

כרגע אני צריך משכנתא של כמיליון לרכישת הקרקע, השמאות על הקרקע גבוה בהרבה ככה שאין בעיה של אחוזי מימון גם אם אקח את כל הסכום.
בעתיד אני ארצה לקחת משכנתא נוספת לבניית הבית של כ1.5, ככה שאני לוקח בחשבון שאולי יהיו מסלולי משכנתא שיהיה לי עדיף לקחת בעיקר עכשיו, ואז בעתיד אוכל לאזן אותם במשכנתא הבאה שאקח(למשל לקחת עכשיו רק מלצ, ובמשכנתא הבאה לאזן עם קלצ בתקווה שהריבית תרד עד אז והקלצ יהיה זול יותר)

לקחתי יועץ משכנתאות לבניית תמהיל(בלבד) שייעץ לי לקחת: 67% מלצ(ציין שאוכל לחלק את למשתנה כל 1\3\5), 33% קלצ.

שאלותי:
1. האם התמהיל שהוא הציע נשמע טוב? בגדול הרצון שלי הוא החזר חודשי נמוך ככל האפשר כדי להשאיר אוויר לתקופת הבנייה העתירה בהוצאות, ובכל זאת עם סיכון לא מאוד גבוה
2. הוא הסביר שהיתרון של המלצ היא שהריבית גבוה והסיכוי שלה גדול יותר שירד מאשר שיעלה, ומה שאני מרוויח שהתוספת ריבית מעבר לעוגן אג"ח הוא קטן יחסית(סביב 0.4-0.5) ואני נוטה להסכים איתו על זה.
3. בהינתן שהריבית יקרה ואולי בעתיד תהיה זולה יותר, האם יש דרך לא לקחת שליש מהמשכנתא קלצ? או שזה חובה ואין מה לעשות
4. התחלתי לפנות לבנקים לקבל אישור עקרוני, בנתיים קיבלתי מהבנק שלי(לאומי), ועכשיו שולח גם לבינלואומי, הפועלים ואולי מזרחי, הוא ייעץ לי להביא הצעות טובות מבנקים אחרים ובסוף לנסות לסגור עם הבנק שלי(לאומי) ששם כבר ממילא יש לי משכנתא אחת. נשמע הגיוני, האם יש הצעות אחרות?
5. הוא נתן לי אנשי קשר מומלצים בכמה בנקים, כדאי לי לפנות דרכם או עצמאית?

אשמח לכל הערה, זה הפעם הראשונה שאני לוקח משכנתא לבד...

 

[האזרח הקטן]

האם יש דרך לא לקחת שליש מהמשכנתא קלצ? או שזה חובה ואין מה לעשות

חייבים לפחות שליש קבועה, שיכולה להיות כל שילוב בין קל"צ לק"צ.

 

[ABCD]

1.כן
2.כן
3.לא (יש אפשרות לקחת ולסלק)

 

[מתכנן לטובה]

1.כן
2.כן
3.לא (יש אפשרות לקחת ולסלק)

אם אני אסלק חלק מהריבית קלצ אני אצטרך לשלם דמי פרעון מוקדם...

 

[האזרח הקטן]

אם אני אסלק חלק מהריבית קלצ אני אצטרך לשלם דמי פרעון מוקדם...

לא בהכרח, רק אם הריבית הממוצעת בעת הפירעון תהיה נמוכה מהריבית הממוצעת בעת נטילת המסלול וגם מהריבית שלך בפועל.

 

[מתכנן לטובה]

אני חושב עכשיו על תמהיל נוסף:
קצ 33%
מלצ 66%

בסימולציות שעשיתי יצא שההחזר החודשי בהתחלה יהיה נמוך יותר בהרבה, הייתי שמח לשמוע את דעתכם על התמהיל הזה מול התמהיל הקודם(67% מלצ, 33% קלצ)

 

[JBUZZ]

אם לקחת יועץ למשכנתאות - הוא לא דואג גם למכרז בין הבנקים?
להביא לך את ההצעה הכי טובה (גם היא לא בבנק שלך)?

 

[מתכנן לטובה]

אם לקחת יועץ למשכנתאות - הוא לא דואג גם למכרז בין הבנקים?
להביא לך את ההצעה הכי טובה (גם היא לא בבנק שלך)?

הי, לקחתי אותו לצורך בניית תמהיל בלבד, פגישת ייעוץ, שילמתי בערך 850 ש''ח.
העדפתי לא לקחת את כל החבילה גם מטעמי חיסכון, וגם כי אני לא חושב שחוץ מהתמהיל אני צריך אותו לעוד משהו, את המסמכים בסוף אני צריך ללכת לאסוף, הוא חוסך לי רק את הריצה בין הבנקים

 

[Redroze]

לא בהכרח, רק אם הריבית הממוצעת בעת הפירעון תהיה נמוכה מהריבית הממוצעת בעת נטילת המסלול וגם מהריבית שלך בפועל.

מסלול פיתוי, זה מה שאני הייתי עושה. מכיוון שבבניה עצמית הכסף נכנס לחשבון שלך זה אפילו הרבה יותר קל.
תקח את מקסימום משכנתא וסגור את המסלולים הפחות כלכליים. אם אתה לא יודע מה אתה עושה, כדאי להעזר ביועץ כדי שלא תישרף מול הבנקים.

@מתכנן לטובה טיפים הרבה יותר חשובים בבניה עצמית מאשר פרומיל לפה או לשם במשכנתא:
- לקחת משכנתא כבר עכשיו של כל הסכום שתצטרך, עלות רכישת הקרקע + בניה. אם תקח בנפרד תגלה שהבנק מנקנק אותך בריביות בפעימה השניה, כי יש לו שעבוד על הקרקע ואתה שבוי שלו. כדי לעבור לבנק אחר תצטרך לסגור את המשכנתא על הקרקע, או במילים אחרות לשלם לו הרבה קנסות.
- בבניה עצמית הבנק משחרר כספים בנקודות מסוימות של התקדמות הפרויקט. הנקודה האחרונה היא טופס 4. לקבל טופס 4 לוקח בין 3 חודשים לשנה, תלוי בך ובעירייה/מועצה. בעלי המקצוע ירצו את הכסף מיד עם סיום הבניה. לכן מומלץ להתעלם מהשלב הזה (לקחת משכנתא גבוהה יותר), כי הכסף יגיע במועד שהוא לא יהיה רלוונטי עבורך.
- בעלויות בניה לקחת בחשבון 20-25% יותר ממה שאתה מעריך. זה בהנחה שאין לך כרגע תכניות עבודה. אם יש לך תכניות עבודה ניתן לפנות לחברות שמכינות לך אקסל עלויות בניה. במקרה הזה תקח תוספת של 10% על ההערכה שהם נותנים לך.
- מי שמדבר אתך על מחיר למ"ר הוא שרלטן.

 

[מתכנן לטובה]

מסלול פיתוי, זה מה שאני הייתי עושה. מכיוון שבבניה עצמית הכסף נכנס לחשבון שלך זה אפילו הרבה יותר קל.
תקח את מקסימום משכנתא וסגור את המסלולים הפחות כלכליים. אם אתה לא יודע מה אתה עושה, כדאי להעזר ביועץ כדי שלא תישרף מול הבנקים.

@מתכנן לטובה טיפים הרבה יותר חשובים בבניה עצמית מאשר פרומיל לפה או לשם במשכנתא:
- לקחת משכנתא כבר עכשיו של כל הסכום שתצטרך, עלות רכישת הקרקע + בניה. אם תקח בנפרד תגלה שהבנק מנקנק אותך בריביות בפעימה השניה, כי יש לו שעבוד על הקרקע ואתה שבוי שלו. כדי לעבור לבנק אחר תצטרך לסגור את המשכנתא על הקרקע, או במילים אחרות לשלם לו הרבה קנסות.
- בבניה עצמית הבנק משחרר כספים בנקודות מסוימות של התקדמות הפרויקט. הנקודה האחרונה היא טופס 4. לקבל טופס 4 לוקח בין 3 חודשים לשנה, תלוי בך ובעירייה/מועצה. בעלי המקצוע ירצו את הכסף מיד עם סיום הבניה. לכן מומלץ להתעלם מהשלב הזה (לקחת משכנתא גבוהה יותר), כי הכסף יגיע במועד שהוא לא יהיה רלוונטי עבורך.
- בעלויות בניה לקחת בחשבון 20-25% יותר ממה שאתה מעריך. זה בהנחה שאין לך כרגע תכניות עבודה. אם יש לך תכניות עבודה ניתן לפנות לחברות שמכינות לך אקסל עלויות בניה. במקרה הזה תקח תוספת של 10% על ההערכה שהם נותנים לך.
- מי שמדבר אתך על מחיר למ"ר הוא שרלטן

תגובה מאוד חשובה, תודה.
שיכנעת אותי לקחת משכנתא אחת גם לבניה וגם לקרקע, כנראה היועץ ה'מומלץ' שלקחתי לא היה כזה חד. אקח אחד אחר שעשה הרבה משכנתאות ספציפיות ביישוב שלנו, ויש לו יותר ניסיון בבניה עצמית.

1. אפשר קצת הסבר על מסלול פיתוי?
2. לגבי העלויות בניה, אני כנראה אקח קבלן מפתח, ככה שהעלות הכוללת ידועה מראש, כמובן עדיין לקחת 10% יותר לטובת ריהוט וכל מיני שדרוגים לא צפויים...
3. עם קבלן מפתח גם תהיה לי בעיה עם התשלום האחרון בעת הטופס 4? על פניו התשלומים יקבעו מראש..

 

[Redroze]

תגובה מאוד חשובה, תודה.
שיכנעת אותי לקחת משכנתא אחת גם לבניה וגם לקרקע, כנראה היועץ ה'מומלץ' שלקחתי לא היה כזה חד. אקח אחד אחר שעשה הרבה משכנתאות ספציפיות ביישוב שלנו, ויש לו יותר ניסיון בבניה עצמית.

1. אפשר קצת הסבר על מסלול פיתוי?
2. לגבי העלויות בניה, אני כנראה אקח קבלן מפתח, ככה שהעלות הכוללת ידועה מראש, כמובן עדיין לקחת 10% יותר לטובת ריהוט וכל מיני שדרוגים לא צפויים...
3. עם קבלן מפתח גם תהיה לי בעיה עם התשלום האחרון בעת הטופס 4? על פניו התשלומים יקבעו מראש..

קח יועץ שמתמחה בבניה עצמית (יש כמה מפורסמים מאוד שגם בנו בעצמם ולכן מאוד מבינים בתחום).

1. אתה לוקח סכום גדול יותר ממה שאתה צריך, בונה את המשכנתא כך שהחלק שאתה לא צריך יהיה במסלולים שטובים לבנק. הבנק ייתן לך בתמורה הנחות במסלולים שטובים לך. ואז לא לוקח את החלק שאתה לא צריך או לוקח וסוגר מייד (הסגירה לא מתבצעת מול הנציג שמכר לך את המשכנתא אלא מול המוקד אז הנציג אפילו לא יידע מזה). מכיוון שאין שינוי בריבית/מדד מרגע נטילת המשכנתא לסגירת המשכנתא, אז אין קנסות.
כמובן שאי אפשר להגיד את זה באופן כזה גלוי, לכן צריך לעשות את זה בעדינות כדי שהנציג של הבנק לא "יעלה עליך" ואז לא ישתף פעולה עם המהלך.
איפה הסיכונים?
צריך לדעת לקחת את המסלולים הנכונים ולפרוע את המשכנתא באתריכים שלא יהיו קרובים מדיי לעדכוני מדד/ריבית.
יש הגורסים שאם סוגרים את המשכנתא חצי שנה אחרי נטילתה אז הבנק "מסמן" אותך ובנטילת המשכנתא הבאה מאותו בנק הוא יקשיח עמדות. לא יודע להגיד אם זה רב סרן שמועתי או אמיתי.

2. מקווה שאתה מבין את היתרונות והחסרונות של קבלן מפתח. קבלן מפתח לא אומר שהמחיר שסגרת איתו יהיה בהחלט המחיר שתשלם בסוף. אלא אם כן אתה יודע בדיוק, ברמת הבורג, כל פרט שייכנס אלייך הביתה טרום חתימת החוזה מול הקבלן, ואתה טורח לציין את הכל בחוזה מולו. סמוך עליי שזה לא אפשרי, אלא אם כן בנית כבר כמה בתים בחייך ו/או אתה עובד בתחום.

3. עם קבלן מפתח אפשר לבצע את תיאום הציפיות הזה מראש. אבל קח בחשבון שזה לא מגיע בחינם. הקבלן נותן לך "גרייס" והוא יחשב ריבית על התקופה הזו בתוך התשלום.