חוות דעת לגבי תמהיל משכנתא וההצעה נוכחית

[Aion]

שלום,

זוג בשנות ה30, פלוס 1. רכשנו דירה ראשונה.
משכורות נטו יחד ~45K. בונוסים ומניות מוסיפים עוד 10-15K נטו בחודש.

דירה עלתה 2.8M
מעוניינים לקחת משכנתא מקסימלית בגובה 2.1M
שילמנו 700K הון עצמי
ברשותינו תיק השקעות (סנופי ומדד עולמי) בשווי 1M


תמהיל:

מסלול 1 - 700K
קל"צ
30 שנה
4.830%

מסלול 2 - 1.4M
מל"צ, כל 2.5 שנים, על בסיס אג"ח ממשלתי
30 שנה
4.740% (ע + 0.40)

החזר חודשי התחלתי יהיה 10,200 שקלים.

אשמח לשמוע את דעתכם לגבי:
1. התמהיל
2. ההצעה שקיבלנו


תודה מראש

 

[הורדוס]

הייתי מגדיל את ההחזר החודשי ומקצר שנים בקלצ בהתאם, ככה תוכלו לקבל קלצ קצת נמוך יותר וגם עמלת ההיוון בהמשך תהיה נמוכה יותר.

 

[amit]

שלום,

זוג בשנות ה30, פלוס 1. רכשנו דירה ראשונה.
משכורות נטו יחד ~45K. בונוסים ומניות מוסיפים עוד 10-15K נטו בחודש.

דירה עלתה 2.8M
מעוניינים לקחת משכנתא מקסימלית בגובה 2.1M
שילמנו 700K הון עצמי
ברשותינו תיק השקעות (סנופי ומדד עולמי) בשווי 1M


תמהיל:

מסלול 1 - 700K
קל"צ
30 שנה
4.830%

מסלול 2 - 1.4M
מל"צ, כל 2.5 שנים, על בסיס אג"ח ממשלתי
30 שנה
4.740% (ע + 0.40)

החזר חודשי התחלתי יהיה 10,200 שקלים.

אשמח לשמוע את דעתכם לגבי:
1. התמהיל
2. ההצעה שקיבלנו


תודה מראש

לא הצמדת כלום שזה אחלה , ולא פיצלת ל6 מסלולים ככה שקל להבין ולהשוות -אז גם אחלה.

תשאל את עצמך , אם הריבית שלך פחות או יותר זהה במסלול משתנה ובמסלול קבוע -האם כדאי להגדיל את החלק הקבוע על חשבון החלק המשתנה.
אחותי לקחה עכשיו משכנתא 100% קלצ ל30 שנה לפי 4.75.
אתה לא חייב ללכת לקיצון הזה , אבל למה לא 50:50 או 60:40 ?

 

[אייל ריטברג]

היי Aion,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
מדובר על תמהיל בטוח ויציב. הריביות טובות.
בניגוד להמלצה לעיל, לא הייתי ממליץ לך להגדיל את ההחזר החודשי.
בהצלחה.

אייל מפינוויז

 

[Flambo]

היי Aion,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
מדובר על תמהיל בטוח ויציב. הריביות טובות.
בניגוד להמלצה לעיל, לא הייתי ממליץ לך להגדיל את ההחזר החודשי.
בהצלחה.

אייל מפינוויז

היי @אייל ריטברג

אשמח להסבר מדוע שלא ייקצרו ל25 שנים, ייחתכו את הקרן מהר יותר, ועדיין ההפרש מהנטו יהיה מאוד גבוה.

עם משכורת מעל 45, 10.2k לא מהווה אפילו שליש מההכנסה שלהם.

אני מניח שזה בהקשר לכך שאת ההפרש הכנסה נקייה שלהפ ימשיכו להשקיע במדד עולמי. אם כך הדבר, אני מבין, אבל אז עולה השאלה, האם בריביות של היום, אתה מציע תמיד לקחת ל30 שנה במסלולים שלהלן? והורדת ל20 שנה הוא רק מחסום פסיכולוגי ולא כלכלי?

 

[zabal]

רק לגבי הריביות לפי מה שידוע לי יש עוד לאן לרדת.

 

[אייל ריטברג]

היי FLAMBO,
בדיוק מהסיבות שציינת לעיל, אינני ממליץ שיקצר את המשכנתא. אין כאן קשר להכנסה שלהם, אלא להשקעה של הכסף.
לעניות דעתי, מי שמנהל את ענייניו הפיננסיים בתבונה, אמור, כל חייו לחיות עם משכנתא.
אתה מתייחס לריביות הגבוהות שיש כיום כגזרת גורל, וחתונה קתולית. זה לא. מעבר לעובדה, שה IRR על תיק משכנתא היום הוא 5.5% אחוז (על פי המודל הפסימי של בנק ישראל) שזה עדיין 40% פחות משתואה שנתית ממוצעת של SNP500 - אם הריביות ירדו, אתה תוכל למחזר.

מי שמוריד את משך המשכנתא ל20 שנה, מקצה המון כסף (ומשאבים) בשביל להוריד את ה IRR מ 5.5% ל5.3%, זה עדיין בטל בשישים לעומת תשואת תיק ההשקעות שלך.

כמובן שאם מדובר על משק בית שאינו יודע להשקיע, או שהוא שונה סיכון (וגם על זה עליהם לעבוד) - אזי המלצתי שונה לחלוטין.

היי @אייל ריטברג

אשמח להסבר מדוע שלא ייקצרו ל25 שנים, ייחתכו את הקרן מהר יותר, ועדיין ההפרש מהנטו יהיה מאוד גבוה.

עם משכורת מעל 45, 10.2k לא מהווה אפילו שליש מההכנסה שלהם.

אני מניח שזה בהקשר לכך שאת ההפרש הכנסה נקייה שלהפ ימשיכו להשקיע במדד עולמי. אם כך הדבר, אני מבין, אבל אז עולה השאלה, האם בריביות של היום, אתה מציע תמיד לקחת ל30 שנה במסלולים שלהלן? והורדת ל20 שנה הוא רק מחסום פסיכולוגי ולא כלכלי?

 

[תורת חיים]

רק לגבי הריביות לפי מה שידוע לי יש עוד לאן לרדת.

כך זה נראה מהצעות אחרות שעלו פה בפורום.....