דעתכם על תמהיל למחזור משכנתא

[zabal]

היי,
מנסה לבצע מחזור למשכנתא בדירה להשקעה. המסלולים כרגע הם קבועה צמודה 360000. פריים + 0.5 843000.
הדירה אמורה להימכר בשנתיים הקרובות אך לא ידוע לי מתי תלוי בשוק.
מתלבט כרגע בין שני תמהילים למחזור (ואשמח לשמוע עוד רעיונות).
1:
שליש קבועה צמודה ריבית 2.9~
שני שליש פריים -0.8.

2:
שליש קבועה צמודה 2.9~
שני שליש משתנה לא צמודה כל שנתיים 4.6~

העיקרון שמנחה אותי הוא הנסיון לחוסך בהחזר בלי קנס יציאה גבוה. התמהיל הראשון ללא קנסות כלל אך בריבית יחסית גבוהה. התמהיל השני בריבית יותר טובה אך עם קנס יציאה (שאני לא יודע ממש לחשב אבל לדעתי לא יותר מכמה אלפים בודדים).

אשמח לשמוע את דעתכם מה עדיף ולמה ואם יש משהו שפספסתי?

 

[האזרח הקטן]

לא הייתי לוקח מראש ק"צ, אבל נניח שזה מה שבחרת, הייתי בוחר במסלול השני מתוך הנחה שהריבית לא צפויה לרדת בחצי השנה הקרובה, וגם לאחר מכן לא בטוח שהירידה (אם תהיה) תקרה מהר.
עמלת היוון במשתנה כל חמש לא תהיה גבוהה אם בכלל - הריבית הלא צמודה הממוצעת עומדת כיום על 5.23%. כלומר רק אם הריבית תרד ביותר מ0.7% תתחיל לשלם עמלת היוון. כנראה החיסכון בינתיים מהפרשי הריבית בין הפריים למל"צ יהיה גבוה יותר.

 

[zabal]

תוכל לפרט מהו התמהיל האידיאלי מבחינתך בהנחה והדירה תימכר ב12 חודשיים הקרובים (המקרה הסביר)?

לגבי עמלת היוון לא ממש הבנתי לפי מה מחשבים.
רשמת שהריבית הלא צמודה הממוצעת עומדת כיום על 5.23%. מאיפה הנתון? הוא של בנק ספציפי? או של בנק ישראל?

בדוגמא שלך במסלול ק״צ מה יהיה הקנס בהנחה והמסלול נלקח 28 שנים ושנה אחת שולמה?

 

[האזרח הקטן]

בדקתי שוב, האמת שזה 5.05% ולא מה שציינתי (באתר של בנק ישראל).
אז הפער הוא 0.45% לטובתך שבהם לא תשלם עמלת היוון במקרה של ירידה.
חישוב עמלת היוון:
1. לוקחים את הריבית הממוצעת הלא צמודה ביום הפירעון.
2. לוקחים את המינימום בין הריבית בפועל ובין הריבית הממוצעת ביום לקיחת המסלול / מועד שינוי הריבית השינוי האחרון.
3. אם התוצאה של (1) גדולה מ(2), אין עמלת היוון. אם התוצאה של (2) גדולה מ(1), לוקחים את ההפרש ביניהם, מכפילים בסכום הפירעון כפול התקופה עד מועד שינוי הריבית הקרוב.

 

[zabal]

תודה על ההסבר, אשמח לשמוע עוד תשובות שמתייחסות לתמהיל והאם אני מפספס תמהיל יותר זול שעדיין יאפשר למכור את הדירה עם קנס מינימלי או ללא.

 

[zabal]

@אייל ריטברג ראיתי שענית על שאלות דומות אולי תוכל לעזור?

 

[אייל ריטברג]

היי זבל,
אני עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתאות.
ראשית, אני רוצה לומר שבניגוד להרבה אנשים, אני לא רואה בעיה בכלל בחשיפה למדד המחירים לצרכן, כל עוד אתה כמובן מבין איזה סיכון אתה מכניס אלייך הביתה.
1. לא הייתי לוקח היום תמהיל החשוף לריבית הפריים:
א. האינפלציה לא בשליטה, ולכן הפריים יכול לעלות, ושנית כי אם ריבית הפריים תרד, אז ריבית הלוואה משתנה תרד גם כן (בעיכוב של שנתיים).
ב. אם אתה תשיג פריים מינוס 1% - שזה מכובד מאוד, זה עדיין גבוה יותר ביחס למה שניתן להגיע בהלוואות המשתנות הלא צמודות.
בהצלחה
אייל מFINWIZ

@אייל ריטברג ראיתי שענית על שאלות דומות אולי תוכל לעזור?