התייעצות בנושא תמהיל משכנתא

[Masasky]

שלום לכולם,

משכנתא ע״ס 1.61 מ״ש, הכנסה 26 נטו, לכן נרצה שההחזר החודשי יהיה 8,900-9,500.

קיבלנו תמהיל ראשוני מהבנק (לפני שעשינו סבב בנקים ושיפרנו ריביות).
קל״צ 33% מהתיק בריבית 4.7% על 20 שנה,
מל״צ כל שנה על בסיס מק״מ 40% מהתיק בריבית 4.93% על 25 שנה,
פריים 17% מהתיק בריבית 5.1% על 30 שנה,
והוספנו רכיב מ״צ על בסיס אג״ח משתנה כל שנתיים בשיעור 10% מהתיק בריבית של 3.01% על 30 שנה, אותו נפדה ב3-5 שנים הראשונות ובהתאם למצב הריבית במשק אולי נשקול למחזר.

היות ויש לנו מעל חודש וחצי עד שנצטרך את הכסף, היועץ של הבנק פחות ״זרם״ על סימולציות שונות ומשחקים עם הפריסה/אחוז מהתיק ורק נתן לנו משהו ראשוני כדי שנתחיל את סבב הבנקים ונבין עם מי נרצה להתקדם.
ערכתי מספר סימולציות ואני מתלבט לגבי הרכב התמהיל ומשך התקופה, שוקל להוריד את הפריים והמל״צ ל25 שנה.
האם הורדת מסלול הפריים בהנחה ויש מל״צ שמשתנה כל שנה יותר נכונה במקרה הזה?
בהינתן ולא נוריד אותו, האם הגדלת החשיפה שלו ל20% על חשבון המל״צ דווקא תהיה נכונה יותר בהתאם לתחזית הריביות במשק?

מבחינת ריביות, לאן אפשר לשאוף? ראיתי שהסטטיסטיקה עומדת על משהו כמו 2.6-3.3 לצמודות, 4.5-5.3 ללא צמודות, האם ריאלי לתמהיל מהסוג הזה?
מה דעתכם? האם יש מקום לשפר תמהיל?

תודה רבה!

 

[אורי ג.]

והוספנו רכיב מ״צ על בסיס אג״ח משתנה כל שנתיים בשיעור 10% מהתיק בריבית של 3.01% על 30 שנה, אותו נפדה ב3-5 שנים הראשונות ובהתאם למצב הריבית במשק אולי נשקול למחזר.

הייתי מוותר לגמרי על מסלול זה, לדעתי מיותר.

מל״צ כל שנה על בסיס מק״מ 40% מהתיק בריבית 4.93% על 25 שנה,

משתנה כל שנתיים תוכל לדעתי השיג פחות. אני מחזרתי לפני כמה ימים במזרחי וקיבלתי 4.5% ואני יודע שיש כאלה שמקבלים אפילו פחות.
אציין שעבדתי עם יועץ, לא הצלחתי להגיע לריביות כאלה לבד.

 

[Masasky]

הייתי מוותר לגמרי על מסלול זה, לדעתי מיותר.

משתנה כל שנתיים תוכל לדעתי השיג פחות. אני מחזרתי לפני כמה ימים במזרחי וקיבלתי 4.5% ואני יודע שיש כאלה שמקבלים אפילו פחות.
אציין שעבדתי עם יועץ, לא הצלחתי להגיע לריביות כאלה לבד.

מבחינת המ״צ, למה מיותר? הוספנו אותו כי הוא הוזיל החזרים חודשיים, ואם נסגור אותו במהירות זה יכול להקל לא?

 

[אורי ג.]

מבחינת המ״צ, למה מיותר? הוספנו אותו כי הוא הוזיל החזרים חודשיים, ואם נסגור אותו במהירות זה יכול להקל לא?

לא עקרוני לאור התקופה הקצרה, הוא לא מוזיל החזר חודשי, הוא רק מקטין לך את התזרים השלילי בשנים הראשונות וגם זה לא בהרבה כי זה לא הרבה כסף.
לדעתי סיכון מיותר.

 

[הורדוס]

קודם כל טרמינולוגיה, מי שפגשת בבנק הוא נציג/פקיד/מוכר/בנקאי משכנתאות, לא יועץ, אתה לא צריך לתת לו לבנות לך תמהיל, אתה צריך לבוא עם תמהיל מוכן ולבקש ממנו הצעת מחיר (ריביות) ולכל היותר לשאול אותו אם יש שינויים קטנים שהוא יכול לעשות בתמהיל כדי לתת לך הצעה יותר טובה כמו למשל להחליף מל״צ כל שנה למלצ יותר ארוך קצת.

מלצ כל שנה לא ממש משתלם לדעתי, תוכל לקבל ריביות הרבה יותר טובות במלצ כל 2/3/5 שנים.

ממליץ לשקול לקחת יועץ אפילו לייעוץ חלקי, שיבנה לכם תמהיל ותלכו אתם לעשות מכרז ריביות, או אפילו לשירות ליווי מלא, כי נראה שאתם לא מבינים הרבה, יש מעט זמן ומדובר בסכום כסף מאוד גבוה אז כל שיפור קטן יכול להיות משמעותי.

בהצלחה

 

[Masasky]

קודם כל טרמינולוגיה, מי שפגשת בבנק הוא נציג/פקיד/מוכר/בנקאי משכנתאות, לא יועץ, אתה לא צריך לתת לו לבנות לך תמהיל, אתה צריך לבוא עם תמהיל מוכן ולבקש ממנו הצעת מחיר (ריביות) ולכל היותר לשאול אותו אם יש שינויים קטנים שהוא יכול לעשות בתמהיל כדי לתת לך הצעה יותר טובה כמו למשל להחליף מל״צ כל שנה למלצ יותר ארוך קצת.

מלצ כל שנה לא ממש משתלם לדעתי, תוכל לקבל ריביות הרבה יותר טובות במלצ כל 2/3/5 שנים.

ממליץ לשקול לקחת יועץ אפילו לייעוץ חלקי, שיבנה לכם תמהיל ותלכו אתם לעשות מכרז ריביות, או אפילו לשירות ליווי מלא, כי נראה שאתם לא מבינים הרבה, יש מעט זמן ומדובר בסכום כסף מאוד גבוה אז כל שיפור קטן יכול להיות משמעותי.

בהצלחה

התמהיל נבנה על ידנו, הטרמינולוגיה בהקשר של הצעה הייתה בנוגע לריביות.
מה היית משנה בתמהיל הנתון?
יש לנו התלבטות בין חלוקה קלאסית של 33/33/33 קל״צ/מל״צ/פריים עם פריסה של 20/25/25 (קל״צ 20).
אני לא רואה סיכון בהוספה של מסלול מ״צ אם אני מתכוון לפרוע תוך שנה-שנתיים, במיוחד אם הוא משתנה כל שנתיים. מבחינת ההחזרים זה מוריד ומבחינת הסכום הכולל זה מוזיל.
מה דעתכם על הוספת מסלול ק״צ יחד עם הקל״צ על פני 15 שנה (נניח 13% ק״צ ו20 קל״צ)?

 

[הורדוס]

התמהיל נבנה על ידנו, הטרמינולוגיה בהקשר של הצעה הייתה בנוגע לריביות.
מה היית משנה בתמהיל הנתון?
יש לנו התלבטות בין חלוקה קלאסית של 33/33/33 קל״צ/מל״צ/פריים עם פריסה של 20/25/25 (קל״צ 20).
אני לא רואה סיכון בהוספה של מסלול מ״צ אם אני מתכוון לפרוע תוך שנה-שנתיים, במיוחד אם הוא משתנה כל שנתיים. מבחינת ההחזרים זה מוריד ומבחינת הסכום הכולל זה מוזיל.
מה דעתכם על הוספת מסלול ק״צ יחד עם הקל״צ על פני 15 שנה (נניח 13% ק״צ ו20 קל״צ)?

אפשר לקחת קצת מצ כדי לשפר ריביות בשאר המסלולים ואז לפרוע אותו עוד כמה שנים, אבל אני לא חושב שבאמת מקבלים שיפור משמעותי בשאר המשכנתא כדי שזה ישתלם.
יכולים לשמור את הכסף של הפרעון המוקדם לקבועה, וככה להוריד את ההסתברות לעמלת היוון ככל שרעו יותר מהקבועה.

מלצ כמו שכתבתי צריך להיות ארוך יותר משנה, מלצ שנה מתומחר יקר.

לגבי היחס פריים מלצ, אין לדעת, אני נוטה להעדיף מלצ כי גם זול יותר היום וגם פחות סיכון ותנודתיות עתידית, וגם כשתרד הריבית הוא ירד פשוט באיחור. אבל אם משיגים פריים טוב של מינוס 0.8 או מינוס 1, כמו שהרבה קיבלו בשנים האחרונות אז כן הייתי לוקח חלק.

 

[Masasky]

האם באמת בסביבת הפריים הנוכחית עדיף לוותר על מסלול פריים ולשים הכל במל״צ? (בהנחה וישנו ״פיצוי״ הולם בריביות שאר המסלולים)
שמתי לב שלבנקים נפתחות העיניים כשאני שוקל להוריד את מסלול הפריים בתמורה לריביות, ולרוב מקבל פיצוי הולם במל״צ קל״צ (כ-4.67 מלצ ו4.68 קלצ על 24 ו18 שנה בהתאמה). ואני תוהה מדוע הם כל כך מעדיפים שאוותר על הפריים?
מה בעצם אני מרוויח או מפסיד בהורדה או הוספה של מסלול פריים / העברה של 67% מהסל למל״צ בלבד?

עריכה: אציין שרוב ריביות הפריים שקיבלתי היו סביב ה0.6

 

[האזרח הקטן]

כל כמה שנים המל"צ משתנה?

 

[אורי ג.]

ואני תוהה מדוע הם כל כך מעדיפים שאוותר על הפריים?

ממש לא מעניין אותם, הריביות במסלולים השונים משתנות בהתאם לניהול סיכונים של הבנק והמרווח שלו הכולל מהעסקה.

 

[הורדוס]

האם באמת בסביבת הפריים הנוכחית עדיף לוותר על מסלול פריים ולשים הכל במל״צ? (בהנחה וישנו ״פיצוי״ הולם בריביות שאר המסלולים)
שמתי לב שלבנקים נפתחות העיניים כשאני שוקל להוריד את מסלול הפריים בתמורה לריביות, ולרוב מקבל פיצוי הולם במל״צ קל״צ (כ-4.67 מלצ ו4.68 קלצ על 24 ו18 שנה בהתאמה). ואני תוהה מדוע הם כל כך מעדיפים שאוותר על הפריים?
מה בעצם אני מרוויח או מפסיד בהורדה או הוספה של מסלול פריים / העברה של 67% מהסל למל״צ בלבד?

עריכה: אציין שרוב ריביות הפריים שקיבלתי היו סביב ה0.6

לווה טוב היום יכול לקבל פריים מינוס 0.8-0.9

מה בעצם אני מרוויח או מפסיד בהורדה או הוספה של מסלול פריים / העברה של 67% מהסל למל״צ בלבד?
מפסיד:
- אם תרד הריבית ייקח יותר זמן עד שזה ישפיע על המשכנתא שלך, כי הריבית תשתנה רק בנק העדכון.
- יש עמלת היוון בפרעון מוקדם שאין בפריים.
מרוויח:
- ריבית יותר נמוכה היום.
- משכנתא פחות תנודתית.
- אפשרות לפרעון מוקדם בנק השינוי ללא עמלת היוון.
- תרחיש בו עוד 3/5/מספר שנים אחר של מלצ, הריבית תהיה נמוכה מהיום, ולאחר מכן תעלה שוב ותזכה לכמה שנים של ריבית נמוכה אפילו שהריבית במשק כבר עלתה.

אי אפשר לדעת אם הבנק דוחף את הפקידים למכור יותר מסלול מסוים, סתם פקיד שאומר מה דעתו, פקיד שחושב שככה יש יותר סיכוי שתסגור, ובכנות זה לא כזה משנה.

 

[Masasky]

עריכה: תודה לכולם על התשובות וההתעמקות בנושא! כיף לנהל דיון ככה

האזרח הקטן, שינוי עוגנים כל שנתיים
אורי ג. והורדוס, בהקשר הדחיפה של הבנק למסלולים, כפי שאני מבין מכם זה תלוי פקיד וממש לא מרמז על כיוון או העדפת בנק.
בהקשרי הרווח תועלת, אני רואה כי לא פספסתי כלום ובלאו הכי אם אפרע מלצ מוקדם זה יהיה בנקודות השינוי.. אז למעשה אני מרוויח פה רק שינויי ריבית לטוב ולרע.

מה דעתכם על התמהיל הבא:
קל״צ 23% מהתיק על פני 18 שנה בריבית 4.68
זכאות 10% מהתיק על פני 20 שנה בריבית 2.52 (ייפרע מוקדם לאחר כשנתיים)
מל״צ 67% מהתיק פני 24 שנה משתנה כל שנתיים בריבית 4.67.

האם הייתם מוסיפים רכיב פריים (נניח ואתמקח ואצליח להשיג 0.8 אבל הקל״צ והמל״צ יעלו כנראה ל4.75) בשיעור של 20% מהתיק?
אני נוטה לוותר על הרכיב הזה היות וירידת ריבית אמנם תוריד את הפריים ב״לייב״, אך הריבית ההתחלתית הגבוהה תנפח את הקרן בתקופת הזמן הזאת ואני אצטרך יותר זמן כדי להינות מהשינוי.
נוסיף לעניין שהמל״צ גם מושפע מירידת מחיר (הריבית בנקודות השינוי אבל הצבירה על בסיס חודשי) אני מבין שצריך ירידה משמעותית של כ3% כדי באמת לראות עדיפות של הפריים על פני המל״צ, משהו שעלול לקחת גם עשור לצורך העניין.
האם אני מפספס משהו?

 

[Therealdeal]

אני נוטה לוותר על הרכיב הזה היות וירידת ריבית אמנם תוריד את הפריים ב״לייב״, אך הריבית ההתחלתית הגבוהה תנפח את הקרן בתקופת הזמן הזאת ואני אצטרך יותר זמן כדי להינות מהשינוי.

"תנפח את הקרן"? למה אתה מתכוון? שני המסלולים לא צמודים.

נוסיף לעניין שהמל״צ גם מושפע מירידת מחיר (הריבית בנקודות השינוי אבל הצבירה על בסיס חודשי)

גם כאן, מה זה אומר ש"הצבירה על בסיס חודשי"?

אני מבין שצריך ירידה משמעותית של כ3% כדי באמת לראות עדיפות של הפריים על פני המל״צ, משהו שעלול לקחת גם עשור לצורך העניין.

איך הבנת את זה? כרגע הזכרת מל"צ של 4.67, נניח פריים מינוס 0.8, כלומר 5.2% היום. הורדה של חצי אחוז ועוד אפסילון ואנחנו שם, מאיפה ה 3%?

האם אני מפספס משהו?

לא חושב. אם אתה מאמין שבמהלך 30 השנים הבאות, הריבית תעודכן לרוב כלפי מעלה, כדי לקחת מלצ (כי הריבית במסלול הזה תמיד תפגר אחרי הריבית במסלול פריים). אם אתה מאמין שלרוב תהיינה ירידות, כדאי לקחת פריים. לשקלל פנימה גם פרעון מוקדם לחישוב.

אני כנראה הייתי לוקח את שני המסלולים, כתלות בכמה זה משפיע על המסלולים האחרים.

 

[הורדוס]

לא בטוח מה באמת הבנת כי כתבת קצת דברים מוזרים אבל כבר הגיבו עליהם לפני.

מה דעתכם על התמהיל הבא:
קל״צ 23% מהתיק על פני 18 שנה בריבית 4.68
זכאות 10% מהתיק על פני 20 שנה בריבית 2.52 (ייפרע מוקדם לאחר כשנתיים)
מל״צ 67% מהתיק פני 24 שנה משתנה כל שנתיים בריבית 4.67.

תמהיל בסדר לדעתי, אבל עכשיו השלב בו אתה צריך לעשות סקר שוק בין הבנקים ולראות איפה אתה מקבל את הריביות הכי נמוכות עליו, כי אם תדבר רק עם בנק אחד לא תקבל הצעה אופטימלית.
ה10% זכאות גם מוריד לך את עמלת ההיוון הצפויה אם תפרע, כי על החלק הזה אין בכלל עמלת פרעון, ומשכנתא שיש בה מסלול זכאות מקבלת גם הנחה בעמלת פרעון על שאר המסלולים.

 

[התלמיד]

סדר הפעולות הוא כזה
1. להבין יכולת החזר מקסימלית.
2. ע"ב זה להסגר על תמהיל - להחליט אם רוצים וניתן להוסיף מסלול פיתוי(האם משאיר אתכם באותה מדרגה והאם בעייתי מבחינת יחס שכר-החזר וכו)
3. להציג את התמהיל שאתם החלטתם עליו לבנק, לשבת איתםיזחת בפעם הראשונה כי אפשר ללמוד מזה הרבה.
4. להציג את ההצעה שקיבלתם לעוד 2 בנקים ולבקש מהם לשפר - אפשר בפלאפון ואז במייל.
5.לקחת את ההצעה המובילה ולהציג לשאר הבנקים.
6. לחזור על הפעולה עד למיצוי.


*בד"כ עדיף שלא תהיה שונות גדולה בשנים בין המסלולים, זה המצב האופטימלי לסך החזר נמוך.

**אם אתה עושה את הכל לבד, חןדש וחצי זה לא הרבה זמן במיןחד אם אתה צריך להוציא תעודת זכאות. תתחיל כמה שיותר מראש. מניח שלבנק יש אנטרס למשוך אותך כדי שלא תספיק למצות את המכרז בין הבנקים.

בהצלחה!