חוות דעת לגבי תמהיל משכנתא "סולידית" של 700K

[NewGuy]

הי,

אני רוצה לקחת משכנתא של 700K ולהחזיר תוך 10 שנים. השכר שלי מאפשר זאת. כמו כן, אני אדם די סולידי, ומעדיף להפחית בכמות המשתנים הלא ידועים (כמובן שלא בכל מחיר), ולכן העדפתי מסלולים לא צמודי מדד.

נפגשתי עם יועץ משכנתאות, והוא המליץ על התמהיל הבא:

1/3 מהסכום - 7 שנים ריבית קבועה לא צמודה.
2/3 מהסכום - 15 שנים ריבית משתנה לפי אג"ח מדינה, לא צמודה.

המטרה היא לסגור את החלק הראשון כמה שיותר מהר (הוא טוען שבגלל הפרשי היוון לא יהיה קנס על החזר משכנתא קבועה לפני הזמן אם נשאר פחות מ 5 שנים), ואז לקצר את החלק השני, כך שההחזר יהיה זהה למה שהיה לפני, ולסיים את הכל תוך כ 10 שנים.
כל זה אמור להשתלם בהנחה שהריביות יירדו. (אם הריבית נשארת כמו היום, ההחזר יהיה קצת יותר גבוה מלקחת 100% קל"צ. ואם הריבית עולה, אז בכלל בלאגן).

מה אתם אומרים על התמהיל הנ"ל?

ובנוסף, האם במציאות שבה ישראל בעיצומה של מלחמה, זה באמת הגיוני לצפות שהריביות יירדו בעתיד הקרוב לעין? מי הולך לממן את כל הוצאות המלחמה? מה מונע מהריביות לקפוץ עוד יותר ב 5 השנים הקרובות?
ברור שלי ולרוב קוראי הפורום אין כדורי בדולח, אבל לא עדיף פשוט לקחת 100% ריבית קבועה לא צמודה (הוא אמר שבמקרה הזה אפשר להשיג מתחת ל 4.6%) ולהיות ב 100% בטוח בגובה ההחזרים בלי הפתעות מיותרות? מה אתם הייתם עושים?

תודה לעונים.

 

[הורדוס]

המטרה היא לסגור את החלק הראשון כמה שיותר מהר (הוא טוען שבגלל הפרשי היוון לא יהיה קנס על החזר משכנתא קבועה לפני הזמן אם נשאר פחות מ 5 שנים),

זה לא נכון, ככל שנשארו פחות שנים אז עמלת ההיוון תהיה יותר נמוכה לרוב, אבל זה לא אומר שלא תהיה עמלת היוון.

כל זה אמור להשתלם בהנחה שהריביות יירדו. (אם הריבית נשארת כמו היום, ההחזר יהיה קצת יותר גבוה מלקחת 100% קל"צ. ואם הריבית עולה, אז בכלל בלאגן).

כלומר אתה אומר שאתה מקבל ריבית יותר נמוכה על הקלצ מאשר על המלצ? לא נשמע הגיוני עם הריביות של היום, אבל לקחת תמהיל די חריג אז אולי את הקלצ הקצר מתמחרים שונה, מוזמן לפרט איזה הצעה היועץ הצליח להשיג.

ובנוסף, האם במציאות שבה ישראל בעיצומה של מלחמה, זה באמת הגיוני לצפות שהריביות יירדו בעתיד הקרוב לעין? מי הולך לממן את כל הוצאות המלחמה? מה מונע מהריביות לקפוץ עוד יותר ב 5 השנים הקרובות?

זרקת פה שאלות מקרו שעלולות לפתוח שרשור ארוך ומיותר.
אם נכנס למיתון בעקבות במלחמה הריבית תרד כדי להניע את המשק, ואם הריבית בארה״ב תרד סביר שגם הריבית אצלנו תרד לאחר מכן אבל זה תלוי כבר בעוד כל מיני דברים.
מי שהולך לממן את הוצאות המלחמה אלו משלמי המיסים, הילדים שלהם, הנכדים שלהם ועוד קצת עזרה שנקבל ממשלמי המיסים האמריקאים.
הריבית אכן יכולה גם לעלות, אם שוב נראה עלייה משמעותית באינפלציה, אין הרבה שמדברים על זה בתחזיות כרגע אבל אי אפשר באמת לדעת.

מה אתם אומרים על התמהיל הנ"ל?

חלק מהעניין בלהיות סולידי זה לא להתחייב להחזר גדול מידי, כדי לאפשר לעצמך גמישות, לא הכנסת מספרים אבל מציע לקחת גם את הנקודת מבט הזאת בחשבון.

 

[NewGuy]

תודה.

זה לא נכון, ככל שנשארו פחות שנים אז עמלת ההיוון תהיה יותר נמוכה לרוב, אבל זה לא אומר שלא תהיה עמלת היוון.

הממ מעניין. אבדוק עם היועץ...

כלומר אתה אומר שאתה מקבל ריבית יותר נמוכה על הקלצ מאשר על המלצ? לא נשמע הגיוני עם הריביות של היום, אבל לקחת תמהיל די חריג אז אולי את הקלצ הקצר מתמחרים שונה, מוזמן לפרט איזה הצעה היועץ הצליח להשיג.

נכון. הריבית על הקלצ נמוכה יותר (ממש בקצת) מהמלצ.
לא פירטתי אחוזים מדוייקים כי האחוזים שהוא הציג זה אחוזים שהוא טוען שאפשר להשיג. הוא עדיין לא ביצע מו"מ מול הבנקים בפועל.
אבל זה משהו כמו 4.6% (אפילו קצת פחות) קלצ, ו 4.65% מלצ

זרקת פה שאלות מקרו שעלולות לפתוח שרשור ארוך ומיותר.
אם נכנס למיתון בעקבות במלחמה הריבית תרד כדי להניע את המשק, ואם הריבית בארה״ב תרד סביר שגם הריבית אצלנו תרד לאחר מכן אבל זה תלוי כבר בעוד כל מיני דברים.
מי שהולך לממן את הוצאות המלחמה אלו משלמי המיסים, הילדים שלהם, הנכדים שלהם ועוד קצת עזרה שנקבל ממשלמי המיסים האמריקאים.
הריבית אכן יכולה גם לעלות, אם שוב נראה עלייה משמעותית באינפלציה, אין הרבה שמדברים על זה בתחזיות כרגע אבל אי אפשר באמת לדעת.

כן, אכן הכל יכול לקרות. אבל כשלוקחים משכנתא, רוב האנשים כן לוקחים ריביות משתנות (גם תמהילי משכנתא אחרים כאן בפורום). זה כנראה אומר שאנשים בונים על זה שהריביות יירדו, כי אחרת, למה לקחת ריבית משתנה?

חלק מהעניין בלהיות סולידי זה לא להתחייב להחזר גדול מידי, כדי לאפשר לעצמך גמישות, לא הכנסת מספרים אבל מציע לקחת גם את הנקודת מבט הזאת בחשבון.

מסכים בהחלט. עם זאת, נראה לי שלרוב האנשים בעולם יש סבילות נמוכה יותר להפסדים מאשר לרווחים לא ממומשים. נראה לי שפסיכולוגית אתבאס יותר אם הריבית תקפוץ, ואצטרך להחזיר 50K יותר, מאשר שהריבית תרד ואז לא חסכתי 50K פוטנציאליים.

 

[הורדוס]

כן, אכן הכל יכול לקרות. אבל כשלוקחים משכנתא, רוב האנשים כן לוקחים ריביות משתנות (גם תמהילי משכנתא אחרים כאן בפורום). זה כנראה אומר שאנשים בונים על זה שהריביות יירדו, כי אחרת, למה לקחת ריבית משתנה?

כן, בונים על זה שהריבית תרד.
וגם במלצ עמלת ההיוון היא יותר נמוכה כי מהוונים רק עד לנקודת עדכון הריבית, ובנק עדכון הריבית אין עמלה.