בניית תמהיל משכנתא עם מסלול פיתוי

[bigbang]

זכיתי בדירה במחיר מטרה וישנו סיכוי שיתקבל היתר בחצי השנה הקרובה. המחיר הצפוי מוערך ב- 1.5-1.8 מיליון (תלוי בין היתר במה שאבחר, אולי גם יגיע ל-2 מיליון במקרה של 5 חדרים).
יש אפשרות לשלם את מלוא הסכום ללא משכנתא, אך שוקל להכניס את הבנק כשותף לסיכונים הגיאופולטיים. להבנתי גם כשהדירה תושכר אוכל לקזז את ריבית המשכנתא מהרווח על השכירות(?).

המחשבה שלי היא להישאר עם משכנתא על סכום של 500-800 אלף, בקל"צ כמה שיותר נמוך. איך עושים זאת, מה הריבית שאפשר לשאוף אליה, והאם יש רעיון טוב יותר שאני מפספס?

 

[yanosh34]

להבנתי גם כשהדירה תושכר אוכל לקזז את ריבית המשכנתא מהרווח על השכירות(?).

רק במסלול שבו אתה משלם מס מלא על ההכנסה משכירות.

מסלול פיתוי זה רעיון טוב.
אתה מתכנן משכנתא עם כמה מסלולים נפרדים, ומפתה את הבנק לתת ריבית גבוהה במסלולים שאתה תפרע מיד ולתת ריבית נמוכה במסלולים שאתה משאיר.

 

[bigbang]

אתה מתכנן משכנתא עם כמה מסלולים נפרדים, ומפתה את הבנק לתת ריבית גבוהה במסלולים שאתה תפרע מיד ולתת ריבית נמוכה במסלולים שאתה משאיר.

אני מכיר את הרעיון, אבל לא יודע איך עושים זאת בפועל ולאיזה תמהיל לכוון. האם ניתן יהיה לא למשוך בכלל חלק מהמסלולים?

 

[yanosh34]

בכל רגע, כל מסלול ניתן לפרוע וכל מסלול ניתן להשאיר. החלטה שלך, לבנק אין נגיעה בזה.
מה שכן יכול להיות, היא עמלת פירעון מוקדם כתלות בסוג המסלול, אבל אם מתכננים את זה נכון גם את הסיכון הזה מעלימים.

חפש על אחרים שעשו את ותלמד ואז תוכל לבוא עם שאלות יותר ספציפיות.
פה כתבתי על שלי מלפני כמה שנים

אבל רצוי לקרוא על אנשים שעשו את זה בתקופה האחרונה, גם כי הריביות יהיו יותר רלוונטיות וגם כי אולי דברים השתנו מאז.

 

[bigbang]

בכל רגע, כל מסלול ניתן לפרוע וכל מסלול ניתן להשאיר. החלטה שלך, לבנק אין נגיעה בזה.

הכוונה הייתה שאם הבנק מאשר תמהיל מסוים, האם אני יכול מראש למשוך רק את אחד מהמסלולים. כלומר לא למשוך הכל ואז לפרוע מסלול מסוים, אלא לא למשוך אותו מלכתחילה?

מה שכן יכול להיות, היא עמלת פירעון מוקדם כתלות בסוג המסלול, אבל אם מתכננים את זה נכון גם את הסיכון הזה מעלימים.

חפש על אחרים שעשו את ותלמד ואז תוכל לבוא עם שאלות יותר ספציפיות.
פה כתבתי על שלי מלפני כמה שנים

נראה לי שהשאלות הספציפיות הן עם איזה תמהיל לבוא לבנק בשביל לקבל הצעה, האם נכון לבקש מהבנקאי להוריד ריבית במסלול אחד ולהעלות באחר (ואז יכול להיות ברור לבנק שמדובר במסלול פיתוי), ומהן הריביות אליהן סביר לכוון.

אבל רצוי לקרוא על אנשים שעשו את זה בתקופה האחרונה, גם כי הריביות יהיו יותר רלוונטיות וגם כי אולי דברים השתנו מאז.

זה מסוג הדברים שאנשים שיודעים יכולים לכתוב בכמה דקות ולי יקח שעות של חיפושים, אז שואל כאן מפורשות.

תודה

 

[yanosh34]

הכוונה הייתה שאם הבנק מאשר תמהיל מסוים, האם אני יכול מראש למשוך רק את אחד מהמסלולים. כלומר לא למשוך הכל ואז לפרוע מסלול מסוים, אלא לא למשוך אותו מלכתחילה?

כשאתה לוקח משכנתא אתה הרבה פעמים תקבל את הכסף בכמה פעימות בזמנים שונים, לפי התשלומים למוכר.
אני לא בטוח, אבל אני חושב שרק אם המסלול פיתוי שלך הוא האחרון מבחינת הזמנים, אז אפשר לעשות את זה.

האם נכון לבקש מהבנקאי להוריד ריבית במסלול אחד ולהעלות באחר (ואז יכול להיות ברור לבנק שמדובר במסלול פיתוי)

צריך לעשות את זה בעדינות, לא ישר על ההתחלה. אתה כל פעם מקבל הצעה שהיא קצת יותר טובה לך גם באופן כללי וגם ספציפית לגבי הפיתוי.
צריך לזכור שברגע שיש אישור עקרוני לתנאים מסוימים, הבנק יהיה חייב לתת לך אותו גם אם הוא "עלה עליך" לגבי הפיתוי.

לכן בהתחלה כדאי להגיע עם התמהיל, לקבל הצעה, ולבקש לשפר את הריביות באופן מאוד כללי בלי עדיין לגעת בעניין הפיתוי.

בשלב הבא, אחרי שמיצית את האפשרות לשפר את הריביות בצורה כללית, אפשר לגשש לגבי אפשרות לשפר קצת מסלול אחד על חשבון אחר. אם הבנקאי מתעניין מדוע, אז אפשר להגיד ש"ככה היועץ המליץ" \ "אני מצפה לקבל סכום גדול בעוד כמה שנים ולפרוע את זה".

בשלב הממש אחרון, וכתלות במערכת יחסים שפיתחת עם הבנקאי, אתה יכול להגיד לו "אני מרשה לך לעלות לי את הריבית במסלול א כמה שאתה רוצה, בתמורה תוריד לי מה שאתה יכול באחרים".
אם עד אותו רגע הוא לא הבין שמדובר על פיתוי, עכשיו הוא יבין ויתן לך חיוך קטן, אבל עכשיו זה כבר לא משנה.
אם הוא יזרום איתך, אתה תרוויח עוד שיפור קטן לקראת הסוף. ואם הוא לא אז פשוט ממשיכים עם ההצעה הנוכחית, שכאמור הבנק לא יכול לבטל.

 

[התלמיד]

אני מכיר את הרעיון, אבל לא יודע איך עושים זאת בפועל ולאיזה תמהיל לכוון. האם ניתן יהיה לא למשוך בכלל חלק מהמסלולים?

כמה דברים מרכזיים-
1. במסלול פריים אין עמלת פירעון בכלל.
2. מסלול צמוד הוא הכי "נח" לבנק וככל שתקח שם יותר כסף, תוכל להוזיל את הריביות במסלולים האחרים.
3. במסלול קלצ, ככל שהמסלול לתקופה ארוכה יוצר, כך תצפה לריבית גבוהה יותר.
4. מדרגות מימון, ככל שאתה במדרגה נמוכה יוצר, הריבית טובה יותר.
5. כל הבנקים מכירים את העיניין של מסלול פיתוי ואתה לא באמת עובד על אף אחד אבל בכל זאת מאפשרים את זה.

ממה שראיתי לאחרונה, ריבית של 4.4-4.6 במסלול קלצ היא סטנדרטית, כמובן יש להתחשב באחוז מימון, דירוג הלווה והתמהיל עצמו.

תחשוב כמה אתה מעוניין להחזיר בכל חודש וכתלות בזה, כמה אתה אוצה לקחת ולכמה זמן.
תבנה לעצמך תמהיל שמורכב מפריים, קלצ ומצ או מקלצ ומצ בלבד, תשב עם הבנק ותראה מה מציעים.
קח את ההצעה, תגיש אותה לעוד שני בנקים שינסו לשפר וכך עד שתמקסם את הריבית

 

[Delver]

אני מכיר את הרעיון, אבל לא יודע איך עושים זאת בפועל ולאיזה תמהיל לכוון. האם ניתן יהיה לא למשוך בכלל חלק מהמסלולים?

למיטב ידיעתי ניתן לא למשוך ואם אתה מושך בפעימות לא צריכה להיות בעיה להשאיר את המסלול הלא רצוי לסוף, אתה מקבל אישור על תמהיל ומשם אתה מושך מה שאתה רוצה. אבל שים לב שבכל משיכה, לפחות שליש ממה שנמשך חייב להיות בריבית קבועה, בגלל מגבלות רגולטוריות.

נפוץ לעשות מסלול מ"צ בתור מסלול פיתוי, אבל אם תרצה לעשות מסלול פיתוי בריבית קבועה כן תצטרך למשוך ולהחזיר.

 

[bigbang]

למיטב ידיעתי ניתן לא למשוך ואם אתה מושך בפעימות לא צריכה להיות בעיה להשאיר את המסלול הלא רצוי לסוף, אתה מקבל אישור על תמהיל ומשם אתה מושך מה שאתה רוצה. אבל שים לב שבכל משיכה, לפחות שליש ממה שנמשך חייב להיות בריבית קבועה, בגלל מגבלות רגולטוריות.

נפוץ לעשות מסלול מ"צ בתור מסלול פיתוי, אבל אם תרצה לעשות מסלול פיתוי בריבית קבועה כן תצטרך למשוך ולהחזיר.

לא הבנתי. אם צריך לפחות שליש מהמשיכה בריבית קבועה, מדוע צריך למשוך ממסלול של מ"צ אם הוא מסלול הפיתוי?

 

[Delver]

לא הבנתי. אם צריך לפחות שליש מהמשיכה בריבית קבועה, מדוע צריך למשוך ממסלול של מ"צ אם הוא מסלול הפיתוי?

שליש מכל מה שנמשך עד כה, כולל המשיכה הנוכחית חייב להיות בריבית קבועה.

למשל אם הדבר הראשון שעשית זה למשוך שליש קל"צ, אז מאותו רגע ההגבלה הזו לא רלוונטית יותר ואתה יכול למשוך את השאר כרצונך.

אני תיארתי מצב שבו מסלול הפיתוי הוא מסלול בריבית קבועה ואז אתה חייב טכנית למשוך ולהחזיר.

 

[אייל ריטברג]

היי BIGBANG,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתא
אם אתה רוצה לעשות מסלול פיתוי, קח חלק מהמכסף במסלול משתנה צמודה/קבועה צמודה, ופשוט אל תמשוך אותו.

אם אתה מחפש רעיון חלופי: קח משכנתא מקסימלית, ולא משכנתא קטנה כמו שתכננת. אני ממליץ לך לבצע אנליזה כמה כסף אתה הולך להפסיד מכך שאתה בוחר לקחת משכנתא קטנה - הבחירה למשל בין משכנתא של 800 אש"ח לבין משכנתא של 500 אש"ח תעלה לך, על פני שלושים שנים, 2.4 מש"ח *

בהצלחה רבה,
אייל מפינוויז


* בהנחת :
א. תשואה של 10% על הכסף שלא הוכנס כהון עצמי (300 אש"ח)
ב. משכנתא של 500 אש"ח, החזר 4160 ש"ח, בריבית 4.5% לתקופה של 13.4 שנים
ג. משכנתא של 800 אש"ח, החזר 4160 ש"ח, בריבית 4.5% לתקופה של 28.5 שנים.

 

[bigbang]

היי BIGBANG,
עונה כבעלים של חברה לייעוץ משכנתא
אם אתה רוצה לעשות מסלול פיתוי, קח חלק מהמכסף במסלול משתנה צמודה/קבועה צמודה, ופשוט אל תמשוך אותו.

אם אתה מחפש רעיון חלופי: קח משכנתא מקסימלית, ולא משכנתא קטנה כמו שתכננת. אני ממליץ לך לבצע אנליזה כמה כסף אתה הולך להפסיד מכך שאתה בוחר לקחת משכנתא קטנה - הבחירה למשל בין משכנתא של 800 אש"ח לבין משכנתא של 500 אש"ח תעלה לך, על פני שלושים שנים, 2.4 מש"ח *

בהצלחה רבה,
אייל מפינוויז


* בהנחת :
א. תשואה של 10% על הכסף שלא הוכנס כהון עצמי (300 אש"ח)
ב. משכנתא של 500 אש"ח, החזר 4160 ש"ח, בריבית 4.5% לתקופה של 13.4 שנים
ג. משכנתא של 800 אש"ח, החזר 4160 ש"ח, בריבית 4.5% לתקופה של 28.5 שנים.

תודה.

יוצא לי משמעותית פחות מ-2.4M אם מביאים בחשבון מס ואינפלציה, אבל הרעיון ברור.
העניין הוא שאם ממשיכים עם ההגיון הזה, מגיעים למסקנה שכדאי לקחת משכנתא כמה שיותר גדולה (כל עוד הריבית נשארת זהה). בסוף כל אחד בוחר בסיכון בו הוא מעוניין - אני לא חושב שעוד 30 שנה מלוא התיק שלי יהיה מנייתי, יש סיכוי לא רע שאבחר למכור את הדירה עוד עשור, אם לא אעבוד אעדיף שלא לשלם משכנתא על פני מימונה מתיק ההשקעות תוך תשלום מס, ובטוח שאפשר לחשוב על סיבות נוספות שבתוחלת יקטינו את הרווח הצפוי מהלוואה לצורך השקעה.

אתה יודע מה הריבית בקל"צ שניתן לקבל במקרה האופטימי?

 

[אייל ריטברג]

היי המפץ הגדול,
ראשית - החוב שלך הוא נומינלי - אתה לוקח 4.5-4.7% במשכנתא - כשהיא לא צמודת מדד.
בוא נסתכל גם על SNP כנומינלי- כלומר נותן 10% בשנה

בחישוב של 2.4 מש"ח -הבאתי בחשבון כמובן את המיסוי.

לעניין שינוי הצרכים שלך:
אם אתה מוכר את הדירה עוד עשור - ואתה יודע לייצר תשואה של מעל 5.6% (כלומר זו נקודת שיווי המשקל) שנתי על ההון שלך, לא כדאי לך לקחת משכנתא קטנה.
בתשואה של 10%, אתה צפוי לעשות 216 אש"ח יותר (וזה כולל מס רווחי הון, וגם ביחס לחיסול הקרן הגבוה יותר במשכנתא הקצרה יותר) ביחס למצב שאתה לוקח משכנתא של 500 אש"ח.

אם אתה חושש שאתה לא תעבוד - עדיף לך (מנקודת מבט כלכלית בלבד) לסלק את המשכנתא ברווחים שעשית בשוק ההון (כאמור בכפוף ליכולת שלך לייצר תשואה הגדולה מ 5.6%) מאשר לבחור באסטרטגיה של משכנתא קטנה.
מהניסיון שלי, תיק של שליש קלצ ושני שליש מל"צ ניתן לקבל היום בריבית של 4.6%.

בהצלחה.

תודה.

יוצא לי משמעותית פחות מ-2.4M אם מביאים בחשבון מס ואינפלציה, אבל הרעיון ברור.
העניין הוא שאם ממשיכים עם ההגיון הזה, מגיעים למסקנה שכדאי לקחת משכנתא כמה שיותר גדולה (כל עוד הריבית נשארת זהה). בסוף כל אחד בוחר בסיכון בו הוא מעוניין - אני לא חושב שעוד 30 שנה מלוא התיק שלי יהיה מנייתי, יש סיכוי לא רע שאבחר למכור את הדירה עוד עשור, אם לא אעבוד אעדיף שלא לשלם משכנתא על פני מימונה מתיק ההשקעות תוך תשלום מס, ובטוח שאפשר לחשוב על סיבות נוספות שבתוחלת יקטינו את הרווח הצפוי מהלוואה לצורך השקעה.

אתה יודע מה הריבית בקל"צ שניתן לקבל במקרה האופטימי?

 

[Therealdeal]

זכיתי בדירה במחיר מטרה וישנו סיכוי שיתקבל היתר בחצי השנה הקרובה. המחיר הצפוי מוערך ב- 1.5-1.8 מיליון (תלוי בין היתר במה שאבחר, אולי גם יגיע ל-2 מיליון במקרה של 5 חדרים).
יש אפשרות לשלם את מלוא הסכום ללא משכנתא, אך שוקל להכניס את הבנק כשותף לסיכונים הגיאופולטיים. להבנתי גם כשהדירה תושכר אוכל לקזז את ריבית המשכנתא מהרווח על השכירות(?).

המחשבה שלי היא להישאר עם משכנתא על סכום של 500-800 אלף, בקל"צ כמה שיותר נמוך. איך עושים זאת, מה הריבית שאפשר לשאוף אליה, והאם יש רעיון טוב יותר שאני מפספס?

קודם כל מזל טוב, שיחקת אותה!

כמה דברים:
1. האם תצטרך למכור ברווח ני"ע כדי לממן את הרכישה עם מסלול פיתוי?
2. אתה מכיר את תמהיל הדירות ומעריך איזה סוג דירות ישארו לך כשיקראו לכם?
3. במחיר למשתכן יש אנומליה (בגלל ההנחה), שלדירה שעולה 1.2-1.5 שרכשת עם משכנתא של מליון יכולה להיות שכירות שמממנת את המשכנתא. אם זה מקום אטרקטיבי ואתה בטוח שתוכלו להשכיר בקלות אחרי הבלאגן של ההתחלה, לדעתי משכנתא גדולה היא אופציה טובה (גם בגלל כל הדברים שכתבו לפני, אבל בגלל שלא צפוי להיווצר גרעון תקציבי בשל הדירה. תוכל לקבל החלטות אישיות לגבי תעסוקה מבלי לשרת את החוב בדירה.
4. ככל שהזמן עד המכירה קצר יותר, יש יותר הגיון לקחת משכנתא גדולה.
5. אני הייתי מייצר תמהיל עם לפחות מסלול אחד בלי פרעון מוקדם (למשל פריים) שיאפשר לי לרדת מהר לחוב נמוך יותר (למשל 500 אש"ח) במידה וארצה, במקום ללכת על פיתוי. אם אני זוכר נכון (ואשמח אם יתקנו אותי), פיתוי יכול להוריד 0.1-0.3% בפריים/קל"צ ביחס לתמהיל שכולל אופטימיזציה טובה, כלומר לחסוך עד 3000 שקלים בשנה על כל מליון שקלים. זה זניח בהסתכלות רחבה על כלל האסטרטגיה הפיננסית שלכם אם היא כוללת כמה מליונים.

 

[bigbang]

קודם כל מזל טוב, שיחקת אותה!

עשיתי את המיטב בהגרלה

כמה דברים:
1. האם תצטרך למכור ברווח ני"ע כדי לממן את הרכישה עם מסלול פיתוי?

כסף קיים בכספית + הכנסה עתידית

2. אתה מכיר את תמהיל הדירות ומעריך איזה סוג דירות ישארו לך כשיקראו לכם?

מקום 200+ מתוך 700+. מעריך שיהיו מכל הגדלים.

3. במחיר למשתכן יש אנומליה (בגלל ההנחה), שלדירה שעולה 1.2-1.5 שרכשת עם משכנתא של מליון יכולה להיות שכירות שמממנת את המשכנתא. אם זה מקום אטרקטיבי ואתה בטוח שתוכלו להשכיר בקלות אחרי הבלאגן של ההתחלה, לדעתי משכנתא גדולה היא אופציה טובה (גם בגלל כל הדברים שכתבו לפני, אבל בגלל שלא צפוי להיווצר גרעון תקציבי בשל הדירה. תוכל לקבל החלטות אישיות לגבי תעסוקה מבלי לשרת את החוב בדירה.

דרום חיפה. שכונה חדשה צמודה לטירת הכרמל מדרום.

4. ככל שהזמן עד המכירה קצר יותר, יש יותר הגיון לקחת משכנתא גדולה.

למה?

5. אני הייתי מייצר תמהיל עם לפחות מסלול אחד בלי פרעון מוקדם (למשל פריים) שיאפשר לי לרדת מהר לחוב נמוך יותר (למשל 500 אש"ח) במידה וארצה, במקום ללכת על פיתוי. אם אני זוכר נכון (ואשמח אם יתקנו אותי), פיתוי יכול להוריד 0.1-0.3% בפריים/קל"צ ביחס לתמהיל שכולל אופטימיזציה טובה, כלומר לחסוך עד 3000 שקלים בשנה על כל מליון שקלים. זה זניח בהסתכלות רחבה על כלל האסטרטגיה הפיננסית שלכם אם היא כוללת כמה מליונים.

האם יש משהו אחר שאפשר לאפטם על חשבון מסלול הפיתוי?

 

[bigbang]

היי המפץ הגדול,
ראשית - החוב שלך הוא נומינלי - אתה לוקח 4.5-4.7% במשכנתא - כשהיא לא צמודת מדד.
בוא נסתכל גם על SNP כנומינלי- כלומר נותן 10% בשנה

בחישוב של 2.4 מש"ח -הבאתי בחשבון כמובן את המיסוי.

* בהנחת :

א. תשואה של 10% על הכסף שלא הוכנס כהון עצמי (300 אש"ח)
ב. משכנתא של 500 אש"ח, החזר 4160 ש"ח, בריבית 4.5% לתקופה של 13.4 שנים
ג. משכנתא של 800 אש"ח, החזר 4160 ש"ח, בריבית 4.5% לתקופה של 28.5 שנים.

300K מושקעים ל-28 שנים יתנו כ-4.3M
15 שנה של הפקדות בסך של 4165 (חלף תשלום משכנתא) בריבית 10% יתנו כ-1.7M

ההפרש לאחר 28 שנים הוא 2.6M
בהנחת איפלציה של 3%, במונחים של היום מדובר בכ-1.1M.

הזנחתי מס בשני המקרים (גבוה יותר במקרה הראשון), כך שבפועל ההפרש נמוך עוד יותר.
לא סותר את הנקודה שיש פער משמעותי בתוחלת, אבל תוהה מדוע יש הבדל של יותר מפי 2 בחישובים שלנו...

 

[Therealdeal]

עשיתי את המיטב בהגרלה

החזקת אצבעות ממש חזק כנראה!

כסף קיים בכספית + הכנסה עתידית

אוקיי, אז בלי מימוש. הכסף זמין.

מקום 200+ מתוך 700+. מעריך שיהיו מכל הגדלים.

בהגרלות הקודמות באזור (ב2020) של שבירו ושתית (במקור חנן מור) היו מספר זעום של דירות 5 חדרים, כמה עשרות דירות של ארבעה חדרים, ובעיקר דירות שלושה חדרים (שחלקן כלואות).

האם יש כבר תוכניות שהוגשו לעירייה? אם אתה חבר בכל הקבוצות, בטח קיבלת מידע נוסף.

דרום חיפה. שכונה חדשה צמודה לטירת הכרמל מדרום.

תגיד שהיא צמודה לנאות לפרס מדרום, ככה השווי יגזרו מחיפה ויהיה גבוה יותרלשכונה קוראים נאות נבון למיטב ידיעתי. מה המחיר למטר בפרויקט?

האם יש משהו אחר שאפשר לאפטם על חשבון מסלול הפיתוי?

אם אתה מאמין שתרצו להחזיר את המשכנתא מהר, אפשר לקצר את משך הזמן של הקלצ כדי להוריד ריבית. בנוסף, אם יש צפי לקבלת כספים משמעותיים בהמשך, תוכל לקחת שני מסלולי פריים - אחד בריבית מדהימה ואחר בריבית גבוהה יותר, כשהכוונה תהיה לסגור את הגבוהה יותר בהמשך. זה גם סוג של "מסלול פיתוי", רק שהכוונה היא לא לסגור אותו באותו הרגע אלא מתי שמסתדר לכם. (רחוק מלהיות מומחה בנושא, קח את מה שכתבתי בזהירות)

אגב, האתר של אייל נותן (בחינם) רקע מדהים עם חומר שמחולק לשיעורים מובנים, וגם הספר של רימון חייט עוזר להבין דברים יותר לעומק.

 

[bigbang]

החזקת אצבעות ממש חזק כנראה!

אוקיי, אז בלי מימוש. הכסף זמין.

בהגרלות הקודמות באזור (ב2020) של שבירו ושתית (במקור חנן מור) היו מספר זעום של דירות 5 חדרים, כמה עשרות דירות של ארבעה חדרים, ובעיקר דירות שלושה חדרים (שחלקן כלואות).

האם יש כבר תוכניות שהוגשו לעירייה? אם אתה חבר בכל הקבוצות, בטח קיבלת מידע נוסף.

יש מספיק דירות של 3,4,5 למיטב זכרוני. יש תוכניות שאושרו ע״י העירייה. יש חסמים של הועדה המחוזית שהעירייה ביקשה הקלות בשביל לשחרר את ההיתרים.

תגיד שהיא צמודה לנאות לפרס מדרום, ככה השווי יגזרו מחיפה ויהיה גבוה יותרלשכונה קוראים נאות נבון למיטב ידיעתי. מה המחיר למטר בפרויקט?

בדיוק, נאות נבון. 15k למטר לפני הנחה. דירת 4 חדרים תעלה כ-1.5 מיליון אחרי הנחה מירבית של 300 אלף.

אם אתה מאמין שתרצו להחזיר את המשכנתא מהר, אפשר לקצר את משך הזמן של הקלצ כדי להוריד ריבית. בנוסף, אם יש צפי לקבלת כספים משמעותיים בהמשך, תוכל לקחת שני מסלולי פריים - אחד בריבית מדהימה ואחר בריבית גבוהה יותר, כשהכוונה תהיה לסגור את הגבוהה יותר בהמשך. זה גם סוג של "מסלול פיתוי", רק שהכוונה היא לא לסגור אותו באותו הרגע אלא מתי שמסתדר לכם. (רחוק מלהיות מומחה בנושא, קח את מה שכתבתי בזהירות)

אני מניח שהתכוונת לסגור את הנמוכה בהמשך? עד כמה הבנק גמיש בלתת מסלול פריים בריבית נמוכה במקביל למסלול בריבית גבוהה?

אגב, האתר של אייל נותן (בחינם) רקע מדהים עם חומר שמחולק לשיעורים מובנים, וגם הספר של רימון חייט עוזר להבין דברים יותר לעומק.

קראתי את הספר של רימון, הוא באמת מעולה.

 

[Therealdeal]

יש מספיק דירות של 3,4,5 למיטב זכרוני. יש תוכניות שאושרו ע״י העירייה. יש חסמים של הועדה המחוזית שהעירייה ביקשה הקלות בשביל לשחרר את ההיתרים.

מכיר, יש בלאגן עם נושא התחבורה (ראיתי גם את הפוסט שפרסמת). מקווה שיאפשרו להתחיל לבנות ומצד שני שימצאו פתרון יעיל.

בדיוק, נאות נבון. 15k למטר לפני הנחה. דירת 4 חדרים תעלה כ-1.5 מיליון אחרי הנחה מירבית של 300 אלף.

מדהים! המחיר בשכונה ליד הוא בערך 800k יותר

אני מניח שהתכוונת לסגור את הנמוכה בהמשך?

המסלול עם הריבית הגבוהה פחות אטרקטיבי, אז הכוונה היא לסגור אותו (מה אני מפספס?)

עד כמה הבנק גמיש בלתת מסלול פריים בריבית נמוכה במקביל למסלול בריבית גבוהה?

כאמור לא מנסיון אישי, אבל קראתי פה ושם גם בפורום וגם במקומות אחרים. יש פה מומחים, ניתן להם לענות ונלמד יחד...

 

[אייל ריטברג]

היי המפץ -
תשתמש ב FV באקסל.
300 אש"ח ל28 שנה ב10% הם 4.876 מש"ח, ולא 4.3 מש"ח.
לאחר מס אתה נשאר עם 3.732 מש"ח.

15 שנה של הפקדות הם 1.726 מש"ח, ואחרי מס הם: 1.482 מש"ח

הפער הוא 2.25 מש"ח. כפי שכתבתי לך לך גם בפוסט הקודם, אני מסתכל על הכל נומינלית.

אייל

* בהנחת :

300K מושקעים ל-28 שנים יתנו כ-4.3M
15 שנה של הפקדות בסך של 4165 (חלף תשלום משכנתא) בריבית 10% יתנו כ-1.7M

ההפרש לאחר 28 שנים הוא 2.6M
בהנחת איפלציה של 3%, במונחים של היום מדובר בכ-1.1M.

הזנחתי מס בשני המקרים (גבוה יותר במקרה הראשון), כך שבפועל ההפרש נמוך עוד יותר.
לא סותר את הנקודה שיש פער משמעותי בתוחלת, אבל תוהה מדוע יש הבדל של יותר מפי 2 בחישובים שלנו...