דעה על תמהיל משכנתא (עוד אחד)

[אגוז_קוקוס]

אשמח מאוד לקבל את חוות דעת חברי הפורום על תמהיל המשכנתא הבא שהוצע לי.
ערך הדירה הוא 1.965 מילון והמשכנתא היא של 750 אש״ח. בכל הפרמטרים הבנק אמור לדרג סיכון נמוך לעצמו עבור העסקה (אחוז מימון נמוך מהדירה, החזר חודשי שהוא פחות מ-20% השכר נטו של משק הבית ודירוג אשראי גבוה).

את ההצעה קיבלתי לאחר קבלת ההחלטות העקרוניות הבאות:
א. את מסלולי המל״צ והפריים למתוח למקסימום (30 שנה) תחת הנחות תשואה מספיק גבוהה בשוק ההון.
ב. ההחזר החודשי צריך להיות עד 4500 ש״ח.

קיבלתי את ההצעה הבאה:

מסלול	תקופה	סכום	ריבית
קל"צ	250	250,000	4.49
פריים	360	250,000	p-0.9
מל"צ 36 חודשים	360	250,000	עוגן ועוד 0.766

תודה!

 

[הורדוס]

א. את מסלולי המל״צ והפריים למתוח למקסימום (30 שנה) תחת הנחות תשואה מספיק גבוהה בשוק ההון.

ההבדל בין פריסה ל30 שנה לעומת פריסה ל25 הוא בערך 50 שקל בחודש לכל מאה אלף, כלומר 500 בחודש למשכנתא של מיליון, לכן לדעתי לא כדאי לפרוס למקסימום כאשר אתה יכול להרשות לעצמך את זה מבחינה תזרימית.

 

[הורדוס]

אשמח מאוד לקבל את חוות דעת חברי הפורום על תמהיל המשכנתא הבא שהוצע לי.

הוצע על ידי מי?

 

[אגוז_קוקוס]

הוצע על ידי מי?

שכרתי ייעוץ משכנתא שמתמקח עבורי.

ההבדל בין פריסה ל30 שנה לעומת פריסה ל25 הוא בערך 50 שקל בחודש לכל מאה אלף, כלומר 500 בחודש למשכנתא של מיליון, לכן לדעתי לא כדאי לפרוס למקסימום כאשר אתה יכול להרשות לעצמך את זה מבחינה תזרימית

תודה על התגובה - אבל האם ההיגיון של "להשקיע את ההפרש בשוק ההון ישר תשואה עודפת בטווחים זמן גדולים" תקף (ואפילו יותר) ככל שמשך ההלוואה גדל?

אם החזרי הפריים או המשתנה יעלו מאוד תמיד אוכל לסגור כנראה (יש לי סכום גדול יותר משוקע כעת בשוק ההון).

 

[גרביל מרוץ]

האם ההיגיון של "להשקיע את ההפרש בשוק ההון ישר תשואה עודפת בטווחים זמן גדולים" תקף (ואפילו יותר) ככל שמשך ההלוואה גדל?

אף אחד לא יודע מה יהיה. בעבר זה היה נכון, אולי גם בעתיד, אבל אי אפשר להבטיח את זה.

 

[Delver]

פריסה לזמן קצר יותר עשויה להניב ריביות נמוכות יותר.
יש מקום לשיפור תנאים ע"י מיקוח מול בנקים נוספים, עם פרופיל כמו שלך.

אפשר להגיע לפריים מינוס 1
אפשר להגיע לעוגן + 0.4
לא יודע לגבי קל"צ, השוק השתנה מאז שאני לקחתי משכנתא (ריביות ירדו).

 

[הורדוס]

שכרתי ייעוץ משכנתא שמתמקח עבורי.

תודה על התגובה - אבל האם ההיגיון של "להשקיע את ההפרש בשוק ההון ישר תשואה עודפת בטווחים זמן גדולים" תקף (ואפילו יותר) ככל שמשך ההלוואה גדל?

אם החזרי הפריים או המשתנה יעלו מאוד תמיד אוכל לסגור כנראה (יש לי סכום גדול יותר משוקע כעת בשוק ההון).

בגדול כן, אבל במציאות זה לא בהכרח יקרה, ומשכנתא מכריחה אותך לחסוך.

 

[הורדוס]

וגם, יכול לשקול מלצ של שנה וחצי או שנתיים יותר זול היום, וגם ישתנה מהר יותר אם תרד הריבית, אבל פחות יציב בהגדרה.

 

[אגוז_קוקוס]

אפשר להגיע לפריים מינוס 1
אפשר להגיע לעוגן + 0.4

יודע אם אפשר להגיע אליהם בפריסה ל-360 חודשים? ואם לא - לאיזו פריסה?
טענת הבנק שזה יכול להיות אפשרי רק למשכנתא קצרה יותר.

אם למישהו בפורום יש מסמך שמראה משכנתא כזו זה מאוד יעזור לי במיקוח

 

[Delver]

אני לקחתי ל 24 שנים, אז בהחלט יכול להיות שהבנקאי צודק ועדיף לקצר תקופה ולקבל ריבית טובה יותר.

כמו כן, תשקול מסלול פיתוי - מתאים מאוד לסיטואציה שלך.

 

[ABCD]

אפשר להגיע לעוגן + 0.4

אני לקחתי ל 24 שנים, אז בהחלט יכול להיות שהבנקאי צודק ועדיף לקצר תקופה ולקבל ריבית טובה יותר.

כמו כן, תשקול מסלול פיתוי - מתאים מאוד לסיטואציה שלך.

מתי לקחת? היום כבר לא מקבלים את המרווחים האלו

 

[Delver]

מתי לקחת? היום כבר לא מקבלים את המרווחים האלו

לפני כשנה וחצי

 

[אגוז_קוקוס]

מעדכן עבור מי שמתעניין שסגרתי בסוף:

מסלול	תקופה	סכום	ריבית
קל"צ	240	250,000	4.49
פריים	360	250,000	p-0.9
מל"צ 36 חודשים	360	250,000	עוגן ועוד 0.698

הסתכלתי על ריביות המחודש האחרון שאנשים פרסמו וההצעה נראתה לי תחרותית.
ראיתי מעט הצעות אנונימיות טובות יותר, אבל נאמר לי שלא ניתן להשוות אותן.
פריים מינוס אחד הוא הדבר היחיד שאני מאמין שאולי ניתן היה לקבל, אבל בסופו של דבר מדובר על ריבית של 250 ש"ח בשנה (ויורד ריאלית נומינלית כל שנה) אז החלטתי להתעסק בדברים אחרים.