תמהיל משכנתא החזר פיתוי

[שיש]

אני צריך לקחת מהבנק משכנתא של כ750 א' בקרוב מאוד.
הבנק יאשר לי משכנתא של גג 900 א' בלחץ (אני סטודנט עם מלגה)
אשמח להמלצות תמהיל והאם כדאי לי אם בכלל לבצע מסלול פיתוי במשכנתא או לא לבזבז את הכוח מול הבנק.
קראתי פה בפוסט מקביל אבל היות ואני יכול לקחת סכום פעוט מעל למשכנתא שלי אני לא בטוח לגבי הישום כמו כאשר לוקחים סכום גדול מעל המשכנתא ומנקים לחלוטין את המסלולים הלא אטרקטיבים.
כמו כן אשמח לאומדן ריביות נוכחי בשוק אם מישהו מכיר.

 

[נולי]

אפשר להצטרף לשאלה על מסלול פיתוי?

באיזה אחוז מימון כדאי בכלל לשקול כזה מסלול.

אם הבנתי נכון, במסלול פיתוי לוקחים משכנתא גדולה ממה שאנו זקוקים לה..
למשל 70% במקום 50%, כאשר מנסים לשפר תנאים במסלולים מסויימים על חשבון מסלול שמתכננים להחזיר מייד, ואז מחזירים 20%. ונשארים עם המסלולים הטובים יותר.

מאידך, אני רואה שככל שאנו מבקשים פחות אחוזי מימון מהבנק ההצעה גם ככה טובה יותר.

מי יכול להוסיף ולהדגים מתי זה כדאי?

 

[יעקב כ.]

אולי אפשר קצת יותר פרטים לגבי ההשקעה, הון עצמי, הכנסה חוץ ממילגה, יכולת החזר וכו".

 

[שיש]

@יעקב כ., דירה להשקעה - מניבה שכירות 6.6, ישנה דירה נוספת שמניבה 2.5. שכירות שלנו כ4.2 לא כולל חשבונות. הון עצמי 1.5 מיליון (נדרשת משכנתא 750 א').
יש עוד כ 350 א' שאני לא רוצה להשתמש בהם (מושקע בבורסה, אג"ח ומזומן).
בנוסף גובה המלגה כ8 , החזר חודשי משכנתא מקסימלי שאני יכול לעמוד בו 4.5

 

[Boker]

אני לא מתלהב בכלל ממסלול פיתוי כי גם ככה הריביות היום נמוכות יחסית,
לפי מה שאתה מתאר, עם החזר חודשי חודשי של 4500 ש"ח אתה
גם ככה תקצר את השנים של המשכנתא
באופן משמעותי ולכן גם ככה הריביות שלך יהיו יחסית נמוכות.

 

[Boker]

אפשר להצטרף לשאלה על מסלול פיתוי?

באיזה אחוז מימון כדאי בכלל לשקול כזה מסלול.

אם הבנתי נכון, במסלול פיתוי לוקחים משכנתא גדולה ממה שאנו זקוקים לה..
למשל 70% במקום 50%, כאשר מנסים לשפר תנאים במסלולים מסויימים על חשבון מסלול שמתכננים להחזיר מייד, ואז מחזירים 20%. ונשארים עם המסלולים הטובים יותר.

מאידך, אני רואה שככל שאנו מבקשים פחות אחוזי מימון מהבנק ההצעה גם ככה טובה יותר.

מי יכול להוסיף ולהדגים מתי זה כדאי?

אם כבר מסלול פיתוי יהיה כדאי כאשר לא עולים בהקצאת ההון,
כלומר אם נגיד תכננת לקחת 50% מימון, אז לא לעבור את ה60% כי
מעל 60% הקצאת ההון של הבנק עולה והריביות נהיות גבוהות יותר והפיתוי כבר לא משתלם
אותו עיקרון עובד על לא לעלות מעל 45% מימון.

 

[קפיצת הדרך]

אפשר להצטרף לשאלה על מסלול פיתוי?

באיזה אחוז מימון כדאי בכלל לשקול כזה מסלול.

אם הבנתי נכון, במסלול פיתוי לוקחים משכנתא גדולה ממה שאנו זקוקים לה..
למשל 70% במקום 50%, כאשר מנסים לשפר תנאים במסלולים מסויימים על חשבון מסלול שמתכננים להחזיר מייד, ואז מחזירים 20%. ונשארים עם המסלולים הטובים יותר.

מאידך, אני רואה שככל שאנו מבקשים פחות אחוזי מימון מהבנק ההצעה גם ככה טובה יותר.

מי יכול להוסיף ולהדגים מתי זה כדאי?

יש שתי דרכים ״אופייניות״. האחת להישאר באותה מדרגת מימון (כמו ש- @Boker תיאר) והשנייה לקפוץ מדרגה אבל בתנאי שהעלות הכוללת של המשכנתא זולה יותר (לאחר החזרת מסלול הפיתוי) למרות עליית הריבית עקב הקפיצה במדרגת המימון.

החלופה השנייה יכולה לקרות למשל כאשר נשארים רק עם מסלול פריים (אחרי ההחזר של מסלול הפיתוי). הסיבה לכך היא שבמסלול הזה כמעט ואין עלייה בריבית עקב קפיצה במדרגת המימון, והעובדה שבמסלולים האחרים הבנק מעלה את הריבית שהוא דורש בגלל הקפיצה במדרגת המימון לא רלוונטית כי ממילא המסלולים האלו מוחזרים מיידית. מקרה כזה יכול להתאים למי שצריך משכנתא מאוד קטנה יחסית למחיר הדירה (כ-1/3 מ-70%-75% מחיר הדירה).

זה יכול להיות כדאי גם במקרים אחרים אבל אז צריך לבדוק את שתי החלופות ולראות אם זה עדיין משתלם, ולא לשכוח להתמקח עם הבנק על הריביות של המסלולים שמתכננים להשאיר על חשבון המסלולים שמתכננים להחזיר (למשל לאפשר מסלול של משתנה צמודה שהוא מאוד רווחי לבנק, ולהתעקש על ריבית נמוכה יותר בקל״צ בהנחה שאת המסלול של המשתנה מחזירים בשלמותו ואת המסלול של הקל״צ מתכננים להשאיר).

 

[הסולד]

האם שווה להשתמש במסלול פיתוי גם כאשר לא מחזירים אחד מהמסלולים בשלמותו יום למחרת לקיחת המשכנתא?
זאת אומרת, נגיד ויש ביכולתי לקחת משכנתא בשיעור מימון של 60% אך בחרתי לקחת כזו בשיעור מימון של 75%. נניח שבהינתן סגירת אחד מהמסלולים שאינם פריים, הריבית עדיפה במדרגת ה75%.

אם בחרתי לסגור מסלול קלצ או משתנה צמודה/לא צמודה, אבל רק לאחר חצי שנה או שנה לצורך העניין, איך זה משפיע על חישובי הריביות? בצורה של קנסות או עמלות היוון וכדומה?

איזה מסלול עדיף לסגור במסלול פיתוי? האם יש משמעות להצמדה למדד? שוב, אני מדבר על מצב בו הפירעון המוקדם נעשה בשלבים והמסלול נפרע במלואו רק לאחר בין חצי שנה לשנה.

מתנצל OP על ההידחפות אבל אני משתדל להישאר און טופיק .

 

[קפיצת הדרך]

האם שווה להשתמש במסלול פיתוי גם כאשר לא מחזירים אחד מהמסלולים בשלמותו יום למחרת לקיחת המשכנתא?
זאת אומרת, נגיד ויש ביכולתי לקחת משכנתא בשיעור מימון של 60% אך בחרתי לקחת כזו בשיעור מימון של 75%. נניח שבהינתן סגירת אחד מהמסלולים שאינם פריים, הריבית עדיפה במדרגת ה75%.

אם בחרתי לסגור מסלול קלצ או משתנה צמודה/לא צמודה, אבל רק לאחר חצי שנה או שנה לצורך העניין, איך זה משפיע על חישובי הריביות? בצורה של קנסות או עמלות היוון וכדומה?

איזה מסלול עדיף לסגור במסלול פיתוי? האם יש משמעות להצמדה למדד? שוב, אני מדבר על מצב בו הפירעון המוקדם נעשה בשלבים והמסלול נפרע במלואו רק לאחר בין חצי שנה לשנה.

מתנצל OP על ההידחפות אבל אני משתדל להישאר און טופיק .

אם אתה לא מחזיר מיד את המסלול... אז זה לא ״מסלול פיתוי״. זה מסלול אמיתי שאתה מחזיר אותו מוקדם, בפירעון חלקי או מלא, ותשלם עליו את עמלות ההיוון בהתאם למה שתצטרך (אם תצטרך) לשלם ביום ההחזר, והעלות של המסלול תהיה בהתאם למה שכבר שילמת עליו בתוספת עמלת ההיוון.

הרעיון במסלול פיתוי הוא שאין לך עמלות היוון בגלל שהריבית לא מספיקה להשתנות ובנוסף, מכיוון שאתה לא משלם את המסלול, סוג המסלול והריבית על המסלול לא מעניינים אותך. כך שאתה יכול ״לפתות״ את הבנק בכך שאתה בוחר במודע מסלול שמבחינת הבנק הוא אטרקטיבי (נניח משתנה צמודה) ובנוסף ״מאפשר״ לבנק להעלות את הריבית במסלול הזה בתמורה להפחתה במסלול אחר (נניח קל״צ) שאותו אתה רוצה לשמור.

 

[$Ron$]

אם אתה לא מחזיר מיד את המסלול... אז זה לא ״מסלול פיתוי״

@קפיצת הדרך בהמשך לשרשור שפתחתי פה עלתה לי שאלה על ״מסלול פיתוי״ שדווקא מתאימה לשרשור הזה:
כשסוגרים מסלול פיתוי מידית, אז לפי צו הבנקאות (עמלות פרעון מוקדם) : ״לא פורסמה הריבית הממוצעת נכון למועד העמדת ההלוואה, יראו את הריבית התקופתית החלה על ההלוואה במועד העמדת ההלוואה כריבית הממוצעת נכון למועד העמדת ההלוואה;״
מהו תאריך הפרסום של הריבית?
באתר של בנק ישראל יש ״תאריך דיווח״ ו״מועד פרסום הריבית״, לאיזה מהם מתייחסים?
מהו מועד העמדת ההלוואה, היום שהכסף הועבר?
תודה

 

[קפיצת הדרך]

@קפיצת הדרך בהמשך לשרשור שפתחתי פה עלתה לי שאלה על ״מסלול פיתוי״ שדווקא מתאימה לשרשור הזה:
כשסוגרים מסלול פיתוי מידית, אז לפי צו הבנקאות (עמלות פרעון מוקדם) : ״לא פורסמה הריבית הממוצעת נכון למועד העמדת ההלוואה, יראו את הריבית התקופתית החלה על ההלוואה במועד העמדת ההלוואה כריבית הממוצעת נכון למועד העמדת ההלוואה;״
מהו תאריך הפרסום של הריבית?
באתר של בנק ישראל יש ״תאריך דיווח״ ו״מועד פרסום הריבית״, לאיזה מהם מתייחסים?
מהו מועד העמדת ההלוואה, היום שהכסף הועבר?
תודה

להבנתי זה מועד פרסום הריבית.
מועד העמדת ההלוואה - להבנתי זה אכן כשהכסף עובר.
בכל מקרה שווה לשאול איש מקצוע (או בבנק). אני לא יועצת ולא אשת מקצוע.

 

[$Ron$]

להבנתי זה מועד פרסום הריבית.
מועד העמדת ההלוואה - להבנתי זה אכן כשהכסף עובר.

נשמע הגיוני

בכל מקרה שווה לשאול איש מקצוע

ברור.
תודה

 

[fliper]

להבנתי זה מועד פרסום הריבית.
מועד העמדת ההלוואה - להבנתי זה אכן כשהכסף עובר.
בכל מקרה שווה לשאול איש מקצוע (או בבנק).

מה מרווח הזמן/המועד שעד אליו ניתן להחזיר את מסלול הפיתוי (מסלול המשתנה) ללא קנס ?
האם ספירת הזמן מתחילה מרגע קבלת המשכנתא ? או מרגע קליטתה אצל הקבלן (במקרה של דירה חדשה ?)
האם לטובת ביצוע המהלך, ישנה עדיפות לקחת את המשכנתא בתחילת,אמצע או סוף החודש ? (כדי לרווח את הזמן)

אשמח אם מי שביצע בפועל מסלול פיתוי (או פשוט יודע) יכתוב על התהליך והלו"ז לביצועו
תודה !
@רוני @אורי ג. @רימון @קפיצת הדרך

 

[אורי ג.]

מה מרווח הזמן/המועד שעד אליו ניתן להחזיר את מסלול הפיתוי (מסלול המשתנה) ללא קנס ?

הקנס משתנה לפי הריבית במשק, יתכן מאד שלא יהיה קנס גם עוד מספר שנים.
לדעתי זה תלוי במסלול, אם זה עוגן כלשהו אז יתכן והוא משתנה יומית או שבועית, איני יודע.
בגדול כמה שיותר מהר=יותר טוב.

האם לטובת ביצוע המהלך, ישנה עדיפות לקחת את המשכנתא בתחילת,אמצע או סוף החודש ? (כדי לרווח את הזמן)

צריך לבדוק את מועד קביעת העוגן, המדד למשל מפורסם ב15 לחודש לדעתי.

 

[fliper]

@אורי ג. תודה

המדובר במסלול : "משתנה צמוד 5+5, מדד שפיצר, (עוגן אג"ח) - דיור, ריבית הבסיס: אג"ח צמוד בנק ישראל, ריבית הבסיס 1.4-, תוספת 3%"

חיפוש במרשתת העלה את העמוד הבא:

בנק ישראל - נתונים וריביות - מועדי ההודעות על ה"ריבית הממוצעת" על משכנתאות - 2022

www.boi.org.il

האם זה מה שאני מחפש ?
אם כן, מה משמעות "תאריך הדיווח" ו "מועד פרסום הריבית", לפני איזה מהשניים צריך להחזיר את הפלח ?

 

[EyeKey]

צריך לבדוק את מועד קביעת העוגן, המדד למשל מפורסם ב15 לחודש לדעתי.

מה זה משנה העוגן? העוגן משנה רק בזמן עדכון הריבית עוד 5 שנים. החישוב של הקנס זה רק על פי הריבית הממוצעת של המשכנתאות. וזה מעודכן פעם בחודש.

שים לב שהקנס זה על פי הריבית שקיבלת או הריבית הממוצעת שהיתה בזמן שקיבלת את הריבית, הנמוך מבין השניים אז במקרה של מסלול פיתוי הריבית כנראה תיהיה גבוה יותר מהריבית הממוצעת, אז יהיה קנס ברגע שהריבית הממוצעת תרד. (שכרגע זה מה שקורה מחודש לחודש...)

 

[$Ron$]

אשמח אם מי שביצע בפועל מסלול פיתוי (או פשוט יודע) יכתוב על התהליך והלו"ז לביצועו

אני לאחרונה החזרתי פיתוי יומיים אחרי חתימת המשכנתא (ברגע שוידאתי שהכסף עבר לקבלן). הריבית על המסלול היתה נמוכה מהממוצעת לצמודות עד 5 שנים ויכולתי כנראה גם לחכות עוד חודשים לו רציתי.
אם אתה יודע מראש שהריבית גבוהה מהממוצעת והולך להיות קנס, תסגור מיד לפני שמפורסמת ריבית חדשה.
לגבי תזמון של לפני או אחרי ה15 לחודש למסלולים צמודים, זה לא כ"כ משנה לדעתי כי אתה לא יודע אם המדד בשבועיים הקרובים יהיה נמוך או גבוה מהממוצע החצי שנתי אחורה, וגם כי זה כנראה סכומים זעומים.