מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות

[אורי ג.]

אז אני רוצה לנפץ לכם את המיתוס שערך מניה יורד לאחר חלוקת דיבידנד.

ואללה כנראה הבורסה לני"ע בעצמם טועים. קצת מוזר אבל הכל יכול להיות.
תקנון הבורסה לני"ע, "נספח שערי הבסיס (להנחיות)", עמוד 2, סעיף ד-1 תת סעיף א.1

https://info.tase.co.il/Heb/TASERulesandRegulations/Lists/RegulationRes/820_Trading/274699.pdf

 

[משה 11]

חותם עכשיו גם על 3

תודה נקודה מצוינת, הוספתי למכלול השיקולים.

תקצר היריעה מלשטוח את מסכת
ההרפתקאות אבל אנסה להמחיש עד כמה זה לא ישים. הדירה חלק מבניין מורכב בפני עצמו גם ברמה המבנית וגם ברמת הדייר. לדוגמה הגג תוקן מנזילות 3 פעמים ב7 השנים האחרונות (במקומות שונים) ועכשיו התגלו שוב רטיבויות. אז עכשיו יתקנו ועוד שנה או שנתיים תהיה נזילה ממקום אחר. שיפוץ יסודי של הגג לא ריאלי ולא משתלם ואף אחד לא ישלם אותו (נכון שגג זה משותף אבל החלק הזה בבניין הוא מעין ״בפני עצמו״ לא כולם משתתפים ואלה שכן לא ישלמו. נכון יש בית משפט והוצאה לפועל אבל אלה אנשים שבקושי משלמים את חשמל המדרגות) וזו רק דוגמה אחת מיני רבות. היה קו מים בבניין שהוחלף בחלקו עבודה יקרה מאוד שגם אותה בקושי שילמו ובעל המקצוע אמר שצריך לחפור ולהחליף הכל כי זה אותו צינור ומתישהו יהיה פיצוץ במקום אחר אבל רוב הדיירים לא יכלו לעמוד בעלויות ולכן תיקנו את המינימום האפשרי. יש שקיעות בקרקע וסדקים בקירות שכל הזמן ממלאים וצובעים (תחתית המדרגות עברה טיח פעמיים בעשור ועכשיו שוב חלקים ממנו נופלים) קו ביוב נסתם שם אחת לכמה זמן כי השיפוע בין הבריכות לא אחיד. הרבה דברים בבניין הם טלאי על טלאי כך שלשפץ את הדירה מהיסוד יהיה בבחינת לשים מנוע חדש בגרוטאה בת 60, שקט לטווח הארוך לא יהיה שם.
יש גם מרחק משמעותי ממקום המגורים שמקשה עוד יותר על ההתעסקות.
אולי לפני 30 שנה זו היתה עסקה לא רעה, היום הנטל גובר על התועלת.

זה נראה שאתה ממש סובל מלהחזיק את הבית, ונמאס לך מההתעסקות איתו, שזה כבר משמעותי.

אני לא במצב שלך, אבל זה נראה שאתה באופן כללי כן רוצה שיהיה לך נכס נדלני, אבל הדירה המסויימת הזאת עם כל הכאבי ראש שלה כבר עלו לך על העצבים.

במצב הזה, ובהנחה שזה ריאלי, זה נשמע שלמכור את הדירה בשביל לקנות נכס אחר יכול להיות פיתרון טוב (בהנחה שכל העלויות ביניים ועמלות וכו זה יוצא משתלם לטווח הרחוק).
בצורה הזאת אתה יכול לקחת משכנתא, ואפילו לקנות נכס גדול ומניב יותר בנטו, אז אוחי זה יכול להיות אופציה, ולא רק מניות דיבידנד.

אם זה לא אפשרות, השאלה היא לשם מה אתה צריך את הכסף שמגיע מהדירה, ומה יקרה לדירה עוד 10 שנים.
אני לא מבין גדול בנדלן, אבל זה נשמע שככל שהזמן עובר, יש לך יותר בעיות, ככה שהנכס ייהפך למניב פחות ופחות, יותר כאב ראש, ויותר סבל.
אם אתה צריך את הכסף בשביל צריכה יומיומית, כדאי גם לחשוב מה יקרה בעתיד עם הדירה, ואולי עכשיו זה זמן חכם לקנות דירה יותר טובה עם פחות כאבי ראש, או או דיבידנד, להצטמצם בטווח הקצר קצת, בשביל יציבות בטווח הארוך, יחד עם זה שהחברות הגדולות גם מעלות קצת את הדיבידנד לאורך הזמן, ואפשר לאזן את הדברים בטווח הרחוק.

יחד עם זאת, הידע שלי בנדלן קטן מאוד, ויכול להיות שהדירה הנוכחית תישאר יציבה, ואז זה שאלה של כסף כנגד כאב ראש (המניות הגדולות והיציבות שמחלקות דיבידנד, רובם לא מגיעות לשלוש אחוז, וכנל המדדים)

 

[Gambit]

דיבידנד מחולק כסכום נומינלי, ולא כאחוז מערך המניה. ההסתכלות על תשואת דיבידנד כיום לצורך רכישה בהנחה שזה מתאר מצב מתמשך היא שגויה.

מסכים ב100% אבל בשום מקום לא ציינתי שמדובר במניה שנסחרת בהנחה.
מן הסתם כאשר חברות שמחלקות דיבידנד בסכום נומינלי שכתוצאה מיחס השוק מתורגם לאחוז גבוה יותר ממחיר המניה כנראה משקפות סיכון גבוה יותר.

זה המצב גם בריטים אבל לא בהכרח בגלל שהמניה נפלה, יש לא מעט ריטים שעלו בצמוד לשוק בשנה האחרונה ועדיין הדיבידנד שלהן גבוה ביחס לממוצע

 

[yossik]

ואללה כנראה הבורסה לני"ע בעצמם טועים. קצת מוזר אבל הכל יכול להיות.
תקנון הבורסה לני"ע, "נספח שערי הבסיס (להנחיות)", עמוד 2, סעיף ד-1 תת סעיף א.1

https://info.tase.co.il/Heb/TASERulesandRegulations/Lists/RegulationRes/820_Trading/274699.pdf

לא, הם לא טועים אבל כנראה שהשוק חזק יותר מכל הנוסחאות מקובץ ה PDF שצירפת.
אכן יורד בין יום ה X ליום החלוקה אבל אחר כך זה סיפור אחר לגמרי.
הגרף שצירפתי זה של בנק לאומי ואותו כנ"ל עם דיסקונט, מזרחי והפועלים.
ברור שיש מניות שהן, איך לאמור, לא ניירות ערך, ויש לי כמה כאלו, שאכן יורדות ולוקח להן זמן מה לעלות אם תנאי השוק תומכים.
אבל, לטווח הקצר לא כל כך מעניין אותי אני ב long.
דירה שוות ערך לתיק מניות דיבידנד ואגחים נושאי ריבית תפיק יותר אבל צריך להוריד הוצאות משכנתא, תחזוקה וכד' שכבר דוסקס בשרשורים אחרים.
בקיצור - טוב לי עם כמה גרושים פחות אבל עם פחות דאגות וכאבי ראש.
שוב אדגיש, זה אולי לא מתאים למשקיע הצעיר אבל לפנסיונר זה סיפור אחר...

 

[סולידי]

היה נדמה לי שהפורום הזה כבר ביסס את העובדה שמניות דיבדנד פחות יעילות מבחינת מס יחסית לקרן סל צוברת שמפוזרת על שוק המניות.

 

[גרהם]

נראה כמו דו שיח של חרשים. המטרה של מקסום התשואה לטווח ארוך חשוב וראויה, אבל היא לא היחידה שחשובה לכל אדם בכל שלב בחיים.

 

[adamshalev]

אני חושב שזה יעד מאתגר (בדגש על אחרי מס) ולא ברור עד כמה יהיה יציב יחסית לדירה (למרות התיקונים..).
מבין הקרנות אודותם כתבה @הסולידית , אולי הר"מ יכולים להיות רלוונטיים בשבילך.
שים לב שכולם ברוטו ולכל קרן יש את היתרונות/חסרונות שלה. ממליץ בחום לקרוא את הפוסט המתייחס אליהן ובכלל להעמיק בלימודן לפני שתחליט:

1. הקרן SCHD, דיבידנד 3.16%
2. הקרן VYM, דיבידנד 3.18%
3. הקרן HDV, דיבידנד4.09%
4. הקרן DVY, דיבידנד3.69%
5. הקרן IDV, דיבידנד 5.4% (שים לב לגודל הקרן)
6. הקרן SPHD, דיבידנד 4.93% (שים לב לגודל הקרן)
7. הקרן SPYD, דיבידנד 4.95% (שים לב לגודל הקרן)

הקרן SCHD היא היחידה ברשימה שבאופן עקבי על פני העשור האחרון שמרה על תשואה קרובה מאד ל-SPY (תשואת TR בלי מס), וגם נתנה תוך כדי דיבידנד גבוה יותר. כרגע SCHD עם 3% תשואה ו-SPY עם כ-1.3%.
כמובן שאי יעילות המס של הדיבידנדים גורמת לפיגור קל בתשואה הכוללת, אבל בשביל מי שרוצה במכוון את הדיבידנדים זאת נראית כמו אופציה טובה.

 

[solidix2]

לא רואה יתרון בשלב הצבירה לתיק דיבדנדים.
בשלב המשיכה זו יכולה להיות אופציה לא רעה.

 

[שנקל]

מעריך את כל התגובות אבל כמו שאמרתי אין טעם להיכנס גם כאן ליעילות הדיבידנדים, זה דיון אחר ויש עליו מספיק שרשורים. ספציפית - המטרה של התיק הזה היא להחליף דירה, תזרים בלבד תוך התעלמות משווי הקרן. הרי גם בבעלות על דירה מחירה בשוק לא רלוונטי בשום צורה כל עוד לא מוכרים אותה (בלי קשר לשיעבודה כנגד הלוואה וכו׳) היא מניבה תזרים של שכירות, או חוסכת את השכירות שלא משלמים אם גרים בה שזה גם תזרים, וזהו. אני בא לגבש דעה מוצקה ומנומקת בעד מכירתה של דירת השקעה בעייתית והכנסת כל הכסף לשוק בבת אחת ביום שאחרי ולהתחיל לקבל דיבידנדים במקום שכירות.

יש סיכונים חבויים בהשקעה בנדלן שהרבה פעמים עוברים מתחת לרדאר בחישובים שאנשים עושים. להניח שהנכס יהיה מושכר 100% מהזמן בלי תקלות או דיירים בעייתיים זה קצת לא מציאותי. בטווח הארוך, נניח 10 או 20 שנה (30? 40?) יותר סביר יהיו הפתעות. הרי זה נכס פיזי וככזה הוא מצריך תחזוקה שוטפת. נכון שבמקרי קיצון (קריסה פיננסית וכו׳) אתה נשאר עם דירה שאפשר לגור בה, אבל זה גם חיסרון כי לנכס פיזי יש בלאי טבעי והוא חשוף לפגיעות.
עוד נקודה שהרבה פעמים חומקת מתחת לרדאר היא שמעבר לתחזוקת הדירה שנתונה בעיקר לשיקולים אישיים, בדירה בבניין (ברוב המקרים) כולם אחראים ביחד גם לתחזוקת הרכוש המשותף. מעלית, לובי, כניסה, חדר מדרגות, חצר, בבניינים חדשים משאבות/דחסן/גנרטור וכו׳. בד״כ מדובר בעלויות לא קטנות בלשון המעטה. יש לי דוגמה מהחיים - בבניין של מכר שלי (לא ממש ישן, מסוף שנות ה90) התחילו ליפול אריחים מהחיפוי והוחלט שאין ברירה אלא לעבור על כל הבניין, העלות לכל דירה היתה כ13 אלף ש״ח. לפני כמה שנים הוא שם מזגן חדש אחרי שהראשון שבק (זה היה המזגן המקורי, סחב 20 שנה - מכובד) העלות - 9500 ש״ח. מדובר בחודשים שלמים של שכירות שנחתכים מהתשואה.

תשואה על דירה תמיד מחושבת לשנה *ברוטו* (נניח 2.7% בת״א או 3.5% בחיפה ובב״ש) אבל אם יעשו ממוצע של 10 שנים *נטו* זה יורד משמעותית (שלא לדבר על 20 ו30 שנה) כדי לשמור על תחזוקה ראויה של הנכס. זה החישוב הנכון לדעתי, אי אפשר לברוח ממנו. כבעלי נכסים יש הטיה לאופטימיות יתר והתעלמות מתקלות וסיכונים (״אין כמו נדל״ן״/״תמיד עולה״ וכו׳) וזה ניכר בשיח של כל מי שבפנים. האמת הפשוטה היא שאם מוציאים את העדפות המיסוי מהמשוואה זו עסקה די גרועה כהשקעה (2-2.5 אחוזי תשואה עם פוטנציאל ענק לכאבי ראש) וללא שיקולים סנטימנטליים של ילדים שיעברו בית ספר או ריצוף בגוון המועדף זו עסקה די גרועה גם למגורים.

בניית תיק שישיא 2.5% *נטו* לא אמורה להיות משימה קשה במיוחד גם בימינו, ולפי נתוני עבר עליית הערך בתיק תנצח את רוב הדירות בארץ.

עברתי בינתיים על עוד שרשורים בנושא ומעניין אם ל @רוני היה מה להגיב כאן לגבי החלפת נכס בעייתי שמייצר תשואה וכאב ראש בתיק מניות דיבידנד.
חוזר שוב ששדרוג לדירה אחרת לא אפשרי במקרה הזה וגם גרוע מבחינת מיסוי מאחר וכבר יש דירה אחת בבעלות.

ניתן בעבודה חד פעמית לבחור כ 30 חברות שמחלקות דיבידנד שגדל קונסיסטנטית ב 20-30 שנים האחרונות ולפזר את הכסף מולן.

יש לא מעט מניות ריט בחו״ל שמשקיעות בכל מיני סוגי נדל״ן, אמנם מעטות מהן עומדות בקריטריון 20-30 השנים שציינתי, ואכן יש בהן לעיתים יותר סיכון, אבל מצד שני לא נדיר למצוא שם מניות שעדיין מחלקות 4-5% דיבידנד.

תוכל להביא דוגמאות? (כמובן שלא כהמלצה ובמסגרת דיון תיאורטי בלבד)
אני אכן עוקב גם אחרי התיקים של דיבידעת ואחרים (כמובן בצורה רעיונית בלבד וכבסיס למחקר עצמאי לפי קריטריונים אישיים שכל אחד צריך לקבוע לעצמו)

 

[קפיצת הדרך]

תשואה על דירה תמיד מחושבת לשנה *ברוטו* (נניח 2.7% בת״א או 3.5% בחיפה ובב״ש) אבל אם יעשו ממוצע של 10 שנים *נטו* זה יורד משמעותית

כנראה שהדירה שלך מאוד בעייתית. מהנסיון האישי שלי הנתונים האלו הם כבר הנטו.
באיזור חיפה וב״ש (במיוחד ליד האוניברסיטאות) הברוטו גבוה משמעותית והנטו (לפי הכפלה של 10 חודשים) מגיע לאיזור שכתבת (ואפילו גבוה יותר).
באיזור המרכז (לא תל אביב) עד לפני בערך שנה הברוטו היה בסביבות 3% (והנטו בסביבות 2.5-2.8%). בשנה האחרונה המחירים פשוט השתוללו אז השכירות ״לכאורה״ צנחה מבחינת אחוז יחסית למחיר הדירה. אבל כנכס להשקעה זה לא דבר רע… ברור לך, נכון?

בלי קשר לחישובים הללו נשמע שהדירה הספציפית שלך לא מוצלחת כנכס להשקעה ויותר חשוב נשמע שפשוט אין לך כוח/רצון/מוכנות להשקיע בטיפול בה (ואכן יש טיפול! מי שאומר שזה לחלוטין ״פסיבי״ פשוט, כנראה, חסר ניסיון…). במקרה כזה אני חושבת שאני אישית הייתי מוכרת, משקיעה בשוק ההון, ולא מסתכלת אחורה (או לפחות משתדלת לא להסתכל אחורה).

 

[Gambit]

תוכל להביא דוגמאות? (כמובן שלא כהמלצה ובמסגרת דיון תיאורטי בלבד)

אני מעדיף שלא לתת דוגמאות ספציפיות מפאת החשש שזה יצית ויכוח לגבי האם אלה הריטים הטובים, מה קרה להם מבחינת ביצועים בשנים האחרונות וכו׳.

ניתן לראות את כל הריטים הקיימים בארה״ב כאן:

List of public REITs in the United States - Wikipedia

en.m.wikipedia.org

ממליץ ליצור פורטפוליו עם חלקן בסיקינג אלפא ואז להסתכל בטאב של הדיבידנדים, יש שם לא מעט נתונים מועילים שיעזרו לך להשוות ולקבל תחושה.

 

[שנקל]

אכן הדירה ספציפית אולי קצת בעייתית מהרגיל, אבל כל מבנה הולך ומתבלה מעצם קיומו הפיזי.
אולי אני בורר דובדבנים אבל בכל הנתונים שאני בודק התשואה בנדל״ן לא גבוהה בהרבה מדיבידנדים ואני טוען שהחישובים לא מראים בלת״מים בדיוק בגלל שזה מה שהם, בלת״מים. אבל זה לא אם יתקלקל הדוד או המזגן אלא מתי, זה לא אם תהיה נזילה אלא מתי, זה לא אם יהיה צורך בשיפוץ אלא מתי וכן הלאה. אפשר לומר שיש לשים 5-10% מכל חודש שכירות בצד לקרן חירום ותחזוקה, בדיוק כמו שאנחנו שמים לעצמנו כי זה לא אם נבקר אצל רופא השיניים אלא מתי ולא אם הרכב ייכנס למוסך אלא מתי. יש שיגידו שאני מגזים. מה גם שתמיד מחשבים רק את העלות הכספית ללא הזמן והטרחה שזה גוזל.
כמובן שאם אחוז התשואה ירד בגלל עליית ערך זה לא דבר רע, אבל בשנה האחרונה גם המניות משתוללות ותיק דיבידנדים מקביל היה משאיר אבק לדירה הממוצעת.
אני מתעלם כאן מרצון/מוכנות לטפל למרות שהם רלוונטים ועושה חשבון יבש. מספרים נטו. בסה״כ זה מקרה אמיתי מהחיים ועוד בלי שהתממש סיכון חריף יותר כמו שוכרים בעייתיים או נזקים גדולים במיוחד, ״רק״ תפעול שוטף של דירה מושכרת.

אז בגדול חוץ מהיבט המט״ח אין עוד שיקול מהותי בעד או נגד החלפה שכזו

 

[ramiv]

אז בגדול חוץ מהיבט המט״ח אין עוד שיקול מהותי בעד או נגד החלפה שכזו

ניסית לעשות בחינה לאספקט הזה? נראה לי משמעותי הרבה יותר מ1-3 אחוז שנתי כשהתנודות במטח גבוהות משמעותית ..

 

[bayov]

באמת לא מבין למה שמישהו ירצה דיבידנדים... אולי אם היה מדובר ב-0% מיסים. הייתי שמח אם כל החברות שאני מחזיק היום משלמות קרוב ל-0% דיבידנד.

עריכה: תיקון, לא תודה גם אם מיסים היום 0% (סליחה, את זה דווקא הייתי לוקח בשמחה בתיק הממוסה). בבקשה תפסיקו להחזיר לי את הכסף שהשקעתי אחרי 3 חודשים, ובבקשה תשתמשו בו כדי להשיג את מה שביקשתי; צמיחה. אם הייתי מעוניין להשקיע 3% מהתיק שלי במטבע הייתי עושה את זה.