מכירת דירה או מישכון

[שלומי א.]

שלום,
אני עוקב פה זמן רב ומחכים,
בקרוב עומד לפני קניית דירה בסביבות -+4M ש"ח,
יש (יהיה בקרוב מאוד ליתר דיוק) ברשותי מזומן בסך כ-1.6-1.7M ש"ח וכן דירה ישנה מאוד בגבעתיים אבל בעלויות אחזקה אפסיות כמעט ששווה כ1.6-1.7M ש"ח שמושכרת ב4000 ש"ח לחודש,
לדעתי עלי לממש ולמכור את הדירה אבל כולם מסביבי (חסרי השכלה כלכלית)
אומרים שזאת טעות ועדיף למשכן את הדירה,
אתם מכירים את זה, "נכס לא מוכרים", חלומות על פינוי בינוי ושאר ירקות
בינתיים חי בשכירות יקרה באיזור שבו ארכוש את הדירה
מה דעתכם? אולי יש עוד אופציות?

משקיע בסדר גודל קטן של עשרות אלפים בשוק ההון (קרנות מחקות), תשואה נחמדה ולא יותר מזה

 

[Minimi]

בדירה שנייה נדרש הון עצמי של 50% לפחות. כלומר אתה צריך לפחות 2 מליון + כ320K עבור מס רכישה + עו"ד ועוד שונות.
כלומר חסרים לך כ 700K. משכון דירה נוספת נעשה בתנאים הרבה פחות טובים מההלוואה הראשית שהיא בטח לא תהיה בתנאים טובים עקב הסכום הגבוה. לסיכום, כנראה שאם יאשרו לך משכנתא היא תהיה בתנאי שבי סורי לפחות.

 

[שלומי א.]

שכחתי לציין שהדירה שברשותי נקיה ממשכנתא

 

[יהודה ישראל]

משכון לעומת משכנתא יקר בד"כ.
מיסוי גבוה כשזו דירה נוספת.
ערך עתידי הוא לפעמים נכון, צריך לבדוק ולוודא שאכן יש שם אופציה למשהו, ואז לקבל החלטה.

 

[אורי ג.]

מה דעתכם? אולי יש עוד אופציות?

אם לא תמכור אותה אז תשלם מס רכישה של 8% קרי 320,000 ש"ח לפחות.
תוסיף לזה בונוס שאין לך דירה לתחזק יותר, אין לך שוכרים, אתה מממש בשיא, אתה פטור ממס שבח, אתה תרד באחוזי מימון אז תקבל ריביות טובות יותר, זה דירה יחידה שלך אז הריביות גם יורדות וכתוצאה מכל זה ההחזר החודשי שלך יהיה קטן הרבה יותר (יותר מגובה השכ"ד שלך לדעתי)
אני אישית הייתי מוכר אותה.

לדעתי עלי לממש ולמכור את הדירה אבל כולם מסביבי (חסרי השכלה כלכלית)

קח את 2 האלטרנטיבות, שים באקסל ותשווה, ככה מומלץ לקבל החלטות כלכליות.

 

[רוני]

בקרוב עומד לפני קניית דירה בסביבות -+4M ש"ח,

היי שלומי

השיקול לקנות דירת מגורים בסכום של 4 מליון ש"ח בשוק יקר לאחר שנים של עליות,
הוא שיקול רגשי נטו וזו זכותך.

כמובן שבכובע של משקיע, הון עצמי בסדר גודל זה, יכול להוביל לעצמאות כלכלית אם יופנה להשקעות.

 

[שלומי א.]

ראשית תודה רבה לכולם על העזרה,
או קיי לקח קצת זמן אבל הגיע רגע האמת:
אני רוכש דירה ב- 4.85M כאשר יש בידי 2.05M מזומן וכאמור לעיל ברשותי דירה שעולה 1.8M מושכרת ב 4500 ש"ח ונקיה מכל חוב,
הבנק מציע 2 אופציות :
1.משכנתה 1.2M והלוואת גישור 1.7M במסלולים שונים שנעים בין 15 ל-21 שנים, החזר של כ-11050 ש"ח בהתחלה ו-6900 ש"ח אחרי החזרת הלוואת הגישור.
2.משכנתה 3M על 2 הדירות ל-30 שנים כאשר ההחזר ההתחלתי עומד על כ-12600 ש"ח והדירה השניה נשארת בבעלותי.
אני בן 47 כך שצריך להתחיל לחשוב על העתיד, (אי אפשר להדחיק יותר) אני יכול לעמוד בהוצאה החודשית אבל זה אומר לא לחסוך כמעט כלום מעבר לכך, כרגע שוכר דירה ב8500 ש"ח
דעתכם?

 

[שיש]

אולי תסביר את המניעים שלך לקנות בתקופה הזו בית ב5 מיליון.
לא הייתי מוכר דירה בגבעתיים למטרת קניית בית למגורים.
איפה הבית ?
אולי תסביר את החוזק הכלכלי שלך והאם אתה מוכן שההחזר החודשי שלך יקפוץ בעקבות שינוי ריבית כבר אמרת שאתה על הקשקש.

 

[אורי ג.]

דעתכם?

למכור את הדירה להשקעה בפטור מלא ממס שבח, לקנות את הדירה החדשה ולחסוך 137,404 ש"ח במס רכישה בגלל שזו דירה יחיד.
לקחת משכנתא על סך כ1M ש"ח ולפרוס לכמה שפחות זמן (למעט את מסלול הפריים שאפשר לכמה שיותר) אבל בלי לחנוק את עצמך בתזרים ולהשאיר גם מרווח לבלתמ"ים.
אפשר גם להגדיל את המשכנתא למטרת שיפוץ, רכישת ריהוט ומוצרי חשמל שאני מניח שתרצה בדירה בסכום כזה.
דעתי בלבד.

 

[רוני]

אני בן 47 כך שצריך להתחיל לחשוב על העתיד, (אי אפשר להדחיק יותר)

אני מתנצל מראש, אני לא רוצה להשבית שמחה
אך לא ברור לי כיצד זה מתיישב עם רכישת דירת מגורים עם משכנתא בגילך ?
גם אחרי שתסלק את המשכנתא, הכסף יהיה קבור בקירות.

אם היה מדובר בדירה להשקעה זה מובן יותר, אתה מייצר הכנסה פסיבית נוספת לאחר סילוק החוב.

 

[שלומי א.]

אולי תסביר את המניעים שלך לקנות בתקופה הזו בית ב5 מיליון.
לא הייתי מוכר דירה בגבעתיים למטרת קניית בית למגורים.
איפה הבית ?
אולי תסביר את החוזק הכלכלי שלך והאם אתה מוכן שההחזר החודשי שלך יקפוץ בעקבות שינוי ריבית כבר אמרת שאתה על הקשקש.

מניעים? כי אני רוצה ויכול, אני מתגורר באיזור כבר כ-18 שנים בשכירויות ומרגיש לי שהגיע הזמן לקנות, מדובר באיזור שכונות עבר הירקון, פעם לא הייתה לי היכולת וכעת יש.
חוזק כלכלי? עבודה קשה ששכרה בצידה וסכום יפה שקיבלתי כפיצוי על תאונה.
אני מעריך שאוכל לסיים את ההלוואות כ 5-8 שנים לפני היעדים בהתאמה

 

[שלומי א.]

אני מתנצל מראש, אני לא רוצה להשבית שמחה
אך לא ברור לי כיצד זה מתיישב עם רכישת דירת מגורים עם משכנתא בגילך ?
גם אחרי שתסלק את המשכנתא, הכסף יהיה קבור בקירות.

אם היה מדובר בדירה להשקעה זה מובן יותר, אתה מייצר הכנסה פסיבית נוספת לאחר סילוק החוב.

ברור לי שהכי כלכלי יהיה לקנות דירות להשקעה ולהמשיך בשכירות אבל גם זה דורש פשרות ואחרי 25 שנים בשכירות
אני רוצה לחיות בבית שבנוי לדרישותי בלי פשרות וברור לי שזה עולה כסף, אם אני מוכר את הדירה בגבעתיים השאיפה היא לקנות דירה זולה יותר להשקעה בהמשך

 

[שלומי א.]

דרך אגב הדירה בגבעתיים נמצאת בתהליך פינוי בינוי (איטי מאוד אמנם כבר 15 שנים בדיבורים וחתימות) אבל מניח שב 10-15 שנים הקרובות
סיכוי גדול שיקרה כך שיש פה סיכוי לא רע לשדרוג

 

[אורי ג.]

אם היה מדובר בדירה להשקעה זה מובן יותר, אתה מייצר הכנסה פסיבית נוספת לאחר סילוק החוב.

גם בדירה למגורים אתה מייצר הכנסה פסיבית: אתה לא משלם שכ"ד.
A dollar saved is a dollar earned.

 

[רוני]

גם בדירה למגורים אתה מייצר הכנסה פסיבית: אתה לא משלם שכ"ד.
A dollar saved is a dollar earned.

זה נכון אבל לא באופן גורף, במידה ומתגוררים בדירת מגורים בשווי 5M,
ואין מספיק הכנסות חודשיות, יש כאן הון קבור בקירות.

 

[kingofgypsum]

גם בדירה למגורים אתה מייצר הכנסה פסיבית: אתה לא משלם שכ"ד.
A dollar saved is a dollar earned.

האמת, שקל שאתה חוסך הוא 100% שלך. יש מצב ששקל שאתה מרוויח דורש חלוקה עם מדינת ישראל (או כל יישות אחרת שעלולה לגבות ממך מיסים). במקרה הזה, לא להוציא שקל עדיף מלהכניס שקל נוסף.

 

[אורי ג.]

ואין מספיק הכנסות חודשיות, יש כאן הון קבור בקירות.

אין ספק, התשואה תהיה נמוכה אבל זו עדיין השקעה ובימים של ריבית 0 אפילו לא רעה, במיוחד בהתחשב בהטבת המס אל מול האלטרנטיבות.

 

[תרנגול קקה]

שווה להרהר לכמה זמן יהיה לך צורך בדירה הזאת? כי התרחיש שאני מדמיין בגלל הגיל והמחיר זה שזאת דירה גדולה מאוד, ושהילדים תוך כמה שנים-עשור כבר יעזבו ואז אולי לא יהיה בה צורך והיא תהיה אולי אפילו עול? (תחזוקה וכל זה)

 

[אורי ג.]

? כי התרחיש שאני מדמיין בגלל הגיל והמחיר זה שזאת דירה גדולה מאוד

מדובר על ת"א להבנתי, זו לא דירה גדולה מאד.

 

[שלומי א.]

זאת ההצעה שקיבלתי מהבנק על 1200000 ש"ח:
משתנה צ"מ- 200000 ש"ח ל-20 שנה 3.12
משתנה ארוך צ"מ-200000 ש"ח ל-21 שנה 3.16
פריים לא צמוד- 360000 ש"ח ל-20 שנה 0.90
קל"צ-440000 ש"ח ל-15 שנה 2.90
+2 הלוואות גישור 800000 ש"ח ו900000 ש"ח ב-2.85
עצתכם? יש מקום לשיפור?