עוד שאלת עזרה - האם לסגור משכנתא עם מכירת דירה

[אלעד ר]

שלום,

בהמשך לשאלה הקודמת שלי לגבי השקעה, אשמח לחוות דעתכם האם לסגור חלק מהמשכנתא שלי באמצעות מכירת נכס קיים.
יש לי דירה קודמת בבעלותי שרכשתי עבור השקעה, והדירה הנוכחית בה אני גר והיא ממשוכנת.

קצת פרטים:
גובה המשכנתא שנשאר לשלם - כ 1 מש"ח: 660 אש"ח במסלול קל"צ ריבית 3.4 לעוד 12 שנה, והשאר במסלול P-0.87 לעוד 19 שנה.
החזר חודשי במסלול הקל"צ הוא 5650 שח, ובמסלול הפריים הוא 1600 - סה"כ 7250 שח לחודש.

הדירה שברשותי שווה כ 1.4 מש"ח, והיא ללא משכנתא כלל. שכר הדירה המתקבל מהדירה הוא 4000 שח, כלומר אחרי שכר הדירה אני מוסיף עוד 3250 שח לכיסוי המשכנתא. אם אני אמכור את הדירה ואכסה את הקל"צ אצטרך לשלם בחודש רק 1600 שח עבור מסלול הפריים.

חשבתי אולי למכור את הדירה, (שווה 1.3 אחרי מס שבח) לכסות את החלק של הקל"צ במשכנתא, ואז עם שארית הכסף - עוד כ 650 אש"ח לרכוש דירה אחרת להשקעה? אחת יותר זולה אבל אולי עם תשואה יותר סבירה. או אולי עדיף להשקיע את הכסף בשוק ההון?

עוד מידע חשוב - הדירה ממוקמת ביקנעם, מצד אחד העיר מתפתחת מאוד וזה טוב, מצד שני יש בניה מטורפת ועכשיו אני מנסה להשכיר את הדירה ולא כל כך מצליח..

תודה מראש על העזרה, ושנה טובה לאנשי הפורום.
אלעד

 

[משקיע מתחיל]

ואז עם שארית הכסף - עוד כ 650 אש"ח לרכוש דירה אחרת להשקעה?

תלוי האם אתה מאמין שמרווחי הביטחון גבוהים מספיק. תזכור שכאשר הריבית תעלה ייתכן ושווי הנכס שלך ירד.

או אולי עדיף להשקיע את הכסף בשוק ההון?

להשקיע כסף בשוק ההון כאשר יש לך משכנתא זה פחות כדאי מאשר למנף עם חוזים ולסגור את המשכנתא (במינוף בעזרת חוזים הריבית נמוכה). בכל מקרה שני הצעדים יכולים להישקל רק במידה והמשקיע הוא מומחה בשוק ההון.

4000 שח,

נטו?
לדעתי עדיף לך למכור את הדירה כיוון שתשואה משיכרות שלך היא 3.4% וזה הריבית של הקל"צ ולדעתי אין מספיק מרווח ביטחון בין ריבית הפריים לבין התשואה מהדירה. מהכסף הנותר ניתן להשקיע בשוק ההון.

 

[fliper]

@אלעד ר - אני מסתכל על האלטרנטיבות ב % ולא מספרים.
משכנתא כיום : במסלול קל"צ אתה משלם 3.4%, במסלול פריים (כיום) 0.73%.
אם אתה מאמין שבהשקעות אחרות (נדל"ן, שוק ההון), תצליח לייצר, לאחר מס, ולאורך זמן שמקביל לחיי המשכנתא, יותר מעלות הכסף הנ"ל, תשנה את ההשקעה.
ממליץ לחשוב גם על היבטי קורלציה ופיזור, מה שיכול להקטין את סיכוני ההשקעה.

 

[אלעד ר]

הי,

תודה רבה לעונים.

@fliper - אני חושב שהשיקול באם לסגור את המשכנתא צריך להיות האם שכר הדירה נותן לי תשואה גבוהה יותר מגובה הריבית לא? אם התשואה היא 3 וקצת אחוז (נטו), מול 3.4 אחוז הריבית על המשכנתא אז לא כדאי לסגור אותה?

מצד שני, אם אני לוקח את ה 650 אש"ח, ומחשב עבור איזו ריבית אגיע עוד 12-13 שנה ל 1.4 מש"ח - יוצא שצריך ריבית של 6.5% (לא הכנסתי פה את העובדה שכל חודש אני "מרוויח" 1600 שח עקב הקטנת המשכנתא)

תודה,
אלעד

 

[Fitch]

איפה ביקנעם?
לדעתי הדירה חדשה והתחזוקה די אפסית ולכן הברוטו שלך שווה לנטו. אבל אשמח לתשובתך.

 

[אלעד ר]

בגבעת יערה.
הדירה לא חדשה - היא בת 15 בערך. באמת אין הרבה תחזוקה ולכן באמת הברוטו שווה לנטו.
אלעד

 

[אורי ג.]

בהמשך לשאלה הקודמת שלי לגבי השקעה, אשמח לחוות דעתכם האם לסגור חלק מהמשכנתא שלי באמצעות מכירת נכס קיים.
יש לי דירה קודמת בבעלותי שרכשתי עבור השקעה, והדירה הנוכחית בה אני גר והיא ממשוכנת.

התשובה הרגילה:
לדעתי חד וחלק לסגור את המשכנתא, הסיכוי שלך לעבור תשואה שכזו עם תיק בסיכון בינוני הוא נמוך.

 

[Fitch]

בגבעת יערה.

מעולה.
אני חיפשתי פעמיים דירה ביקנעם, וההיצע שם בעייתי. לדעתי מהלך טוב יהיה להישאר בעיר אבל לקנות דירה זולה שתאפשר לך למחזר למשכנתא נוחה יותר. לא מכיר את רמות המחירים כיום, אבל אני חושב שדירות במספרים הגבוהים בצאלים או רח' הדס אמורים לתת לך מענה.

*לא ממליץ ולא מייעץ*

 

[אלעד ר]

@אורי ג. תודה. הנחתי שזו תהיה התשובה שלך אני חושב שאני נוטה להסכים.

@Fitch - למה אתה אומר שההיצע בעייתי? מאיזו בחינה? העיר בתנופת בניה מטורפת, כאשר הרבה מהדירות להערכתי יהיו להשכרה. האם נבון להשאר בעיר? דווקא חשבתי ללכת על חיפה ליד הטכניון או משהו.

 

[Fitch]

אין היצע. רוב הדירות בוותיקה ונראות כמו ת*ת.
הדירות הנורמליות באזור הביג נחטפות או מחירים הזוים (באזור יער אודם).

כביש 6, פארק הייטק, רכבת, עיר בתנופה ועוד הן תמיד סיבות טובות להישאר.
בחיפה ליד הטכניון יש ביקוש קשיח, אבל גם היצע גדול יותר עבור השוכרים שלך.

כמובן ששתי דירות של 700 יניבו לך הרבה יותר, אבל זו לא שאלתך...

 

[חדש בשוק]

הסיכוי שלך לעבור תשואה שכזו עם תיק בסיכון בינוני הוא נמוך.

לעבור 3.4% זה סיכוי נמוך?
אם יש לו אורך נשימה והוא לא לחוץ על החזר קבוע כל חודש, נשמע כאילו זה אפשרי - או שאני מפספס משהו?

 

[אורי ג.]

לעבור 3.4% זה סיכוי נמוך?
אם יש לו אורך נשימה והוא לא לחוץ על החזר קבוע כל חודש, נשמע כאילו זה אפשרי - או שאני מפספס משהו?

פיספסת משהו - מס.
אז לעבור את ה4.53%

 

[חדש בשוק]

בשביל זה אני פה, ללמוד
תודה.

 

[אלעד ר]

@אורי ג. ומה אתה אומר על הסיבות של Fitch להשאר עם הנכס? כל הטיעונים על עיר מתפתחת וכביש 6 וכו?

 

[אורי ג.]

@אורי ג. ומה אתה אומר על הסיבות של Fitch להשאר עם הנכס? כל הטיעונים על עיר מתפתחת וכביש 6 וכו?

סורי לא מבין בנדל"ן מחוץ לת"א.

 

[Fitch]

@אורי ג. ומה אתה אומר על הסיבות של Fitch להשאר עם הנכס? כל הטיעונים על עיר מתפתחת וכביש 6 וכו?

@אלעד ר
אמרתי להישאר עם העיר. לא עם הנכס.
תרד לנכס של 720K ושכירות של 2700 ש"ח.

 

[אלעד ר]

צודק, נכון
אני לא בטוח לגבי שוק השכירות בדירות באזור צאלים וכו'. אני ממש חושש שהשוק בעיר יוצף בקרוב עם כל הדירות/בתים חדשים שנבנים שם

 

[Fitch]

אני ממש חושש שהשוק בעיר יוצף בקרוב עם כל הדירות/בתים חדשים שנבנים שם

גם אם כן, אף משקיע לא ישכיר דירה חדשה עם השילוש הקדוש ממ"ד-מרפסת-מעלית, שהוא קנה ב1M+ ב2200-2500 ש"ח לחודש.
לכן, לדעתי מדובר על שוק אחר.

 

[CarpeDiem]

הדירה שברשותי שווה כ 1.4 מש"ח, והיא ללא משכנתא כלל. שכר הדירה המתקבל מהדירה הוא 4000 שח, כלומר אחרי שכר הדירה אני מוסיף עוד 3250 שח לכיסוי המשכנתא. אם אני אמכור את הדירה ואכסה את הקל"צ אצטרך לשלם בחודש רק 1600 שח עבור מסלול הפריים.

חשבתי אולי למכור את הדירה, (שווה 1.3 אחרי מס שבח) לכסות את החלק של הקל"צ במשכנתא, ואז עם שארית הכסף - עוד כ 650 אש"ח לרכוש דירה אחרת להשקעה? אחת יותר זולה אבל אולי עם תשואה יותר סבירה. או אולי עדיף להשקיע את הכסף בשוק ההון?

עוד מידע חשוב - הדירה ממוקמת ביקנעם, מצד אחד העיר מתפתחת מאוד וזה טוב, מצד שני יש בניה מטורפת ועכשיו אני מנסה להשכיר את הדירה ולא כל כך מצליח..

אם אתה רוצה שהדירה לא תהיה ריקה כדאי שתתחיל להוריד את מחיר השכירות. באזור המרכז, בעיר מאוד מבוקשת דירות ששוות 1.6 מיליון מושכרות ב-4000 ש״ח לחודש.

 

[אלעד ר]

אוקי תודה.
מדובר על דירת 2 קומות עם גינה בשטח 100 מ"ר. האם אתה מדבר על דירות כאלה?