עוד שאלת עזרה - האם לסגור משכנתא עם מכירת דירה

אלעד ר

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/16
הודעות
35
דירוג
6
שלום,

בהמשך לשאלה הקודמת שלי לגבי השקעה, אשמח לחוות דעתכם האם לסגור חלק מהמשכנתא שלי באמצעות מכירת נכס קיים.
יש לי דירה קודמת בבעלותי שרכשתי עבור השקעה, והדירה הנוכחית בה אני גר והיא ממשוכנת.

קצת פרטים:
גובה המשכנתא שנשאר לשלם - כ 1 מש"ח: 660 אש"ח במסלול קל"צ ריבית 3.4 לעוד 12 שנה, והשאר במסלול P-0.87 לעוד 19 שנה.
החזר חודשי במסלול הקל"צ הוא 5650 שח, ובמסלול הפריים הוא 1600 - סה"כ 7250 שח לחודש.

הדירה שברשותי שווה כ 1.4 מש"ח, והיא ללא משכנתא כלל. שכר הדירה המתקבל מהדירה הוא 4000 שח, כלומר אחרי שכר הדירה אני מוסיף עוד 3250 שח לכיסוי המשכנתא. אם אני אמכור את הדירה ואכסה את הקל"צ אצטרך לשלם בחודש רק 1600 שח עבור מסלול הפריים.

חשבתי אולי למכור את הדירה, (שווה 1.3 אחרי מס שבח) לכסות את החלק של הקל"צ במשכנתא, ואז עם שארית הכסף - עוד כ 650 אש"ח לרכוש דירה אחרת להשקעה? אחת יותר זולה אבל אולי עם תשואה יותר סבירה. או אולי עדיף להשקיע את הכסף בשוק ההון?

עוד מידע חשוב - הדירה ממוקמת ביקנעם, מצד אחד העיר מתפתחת מאוד וזה טוב, מצד שני יש בניה מטורפת ועכשיו אני מנסה להשכיר את הדירה ולא כל כך מצליח..

תודה מראש על העזרה, ושנה טובה לאנשי הפורום.
אלעד
 

משקיע מתחיל

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/4/16
הודעות
1,130
דירוג
671
ואז עם שארית הכסף - עוד כ 650 אש"ח לרכוש דירה אחרת להשקעה?
תלוי האם אתה מאמין שמרווחי הביטחון גבוהים מספיק. תזכור שכאשר הריבית תעלה ייתכן ושווי הנכס שלך ירד.
או אולי עדיף להשקיע את הכסף בשוק ההון?
להשקיע כסף בשוק ההון כאשר יש לך משכנתא זה פחות כדאי מאשר למנף עם חוזים ולסגור את המשכנתא (במינוף בעזרת חוזים הריבית נמוכה). בכל מקרה שני הצעדים יכולים להישקל רק במידה והמשקיע הוא מומחה בשוק ההון.
נטו?
לדעתי עדיף לך למכור את הדירה כיוון שתשואה משיכרות שלך היא 3.4% וזה הריבית של הקל"צ ולדעתי אין מספיק מרווח ביטחון בין ריבית הפריים לבין התשואה מהדירה. מהכסף הנותר ניתן להשקיע בשוק ההון.
 

fliper

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/2/16
הודעות
498
דירוג
388
@אלעד ר - אני מסתכל על האלטרנטיבות ב % ולא מספרים.
משכנתא כיום : במסלול קל"צ אתה משלם 3.4%, במסלול פריים (כיום) 0.73%.
אם אתה מאמין שבהשקעות אחרות (נדל"ן, שוק ההון), תצליח לייצר, לאחר מס, ולאורך זמן שמקביל לחיי המשכנתא, יותר מעלות הכסף הנ"ל, תשנה את ההשקעה.
ממליץ לחשוב גם על היבטי קורלציה ופיזור, מה שיכול להקטין את סיכוני ההשקעה.
 

אלעד ר

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/16
הודעות
35
דירוג
6
הי,

תודה רבה לעונים.

@fliper - אני חושב שהשיקול באם לסגור את המשכנתא צריך להיות האם שכר הדירה נותן לי תשואה גבוהה יותר מגובה הריבית לא? אם התשואה היא 3 וקצת אחוז (נטו), מול 3.4 אחוז הריבית על המשכנתא אז לא כדאי לסגור אותה?

מצד שני, אם אני לוקח את ה 650 אש"ח, ומחשב עבור איזו ריבית אגיע עוד 12-13 שנה ל 1.4 מש"ח - יוצא שצריך ריבית של 6.5% (לא הכנסתי פה את העובדה שכל חודש אני "מרוויח" 1600 שח עקב הקטנת המשכנתא)

תודה,
אלעד
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
איפה ביקנעם?
לדעתי הדירה חדשה והתחזוקה די אפסית ולכן הברוטו שלך שווה לנטו. אבל אשמח לתשובתך.
 

אלעד ר

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/16
הודעות
35
דירוג
6
בגבעת יערה.
הדירה לא חדשה - היא בת 15 בערך. באמת אין הרבה תחזוקה ולכן באמת הברוטו שווה לנטו.
אלעד
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,079
דירוג
21,770
בהמשך לשאלה הקודמת שלי לגבי השקעה, אשמח לחוות דעתכם האם לסגור חלק מהמשכנתא שלי באמצעות מכירת נכס קיים.
יש לי דירה קודמת בבעלותי שרכשתי עבור השקעה, והדירה הנוכחית בה אני גר והיא ממשוכנת.
התשובה הרגילה:
לדעתי חד וחלק לסגור את המשכנתא, הסיכוי שלך לעבור תשואה שכזו עם תיק בסיכון בינוני הוא נמוך.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
בגבעת יערה.

מעולה.
אני חיפשתי פעמיים דירה ביקנעם, וההיצע שם בעייתי. לדעתי מהלך טוב יהיה להישאר בעיר אבל לקנות דירה זולה שתאפשר לך למחזר למשכנתא נוחה יותר. לא מכיר את רמות המחירים כיום, אבל אני חושב שדירות במספרים הגבוהים בצאלים או רח' הדס אמורים לתת לך מענה.

*לא ממליץ ולא מייעץ*
 

אלעד ר

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/16
הודעות
35
דירוג
6
@אורי ג. תודה. הנחתי שזו תהיה התשובה שלך :) אני חושב שאני נוטה להסכים.

@Fitch - למה אתה אומר שההיצע בעייתי? מאיזו בחינה? העיר בתנופת בניה מטורפת, כאשר הרבה מהדירות להערכתי יהיו להשכרה. האם נבון להשאר בעיר? דווקא חשבתי ללכת על חיפה ליד הטכניון או משהו.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
אין היצע. רוב הדירות בוותיקה ונראות כמו ת*ת.
הדירות הנורמליות באזור הביג נחטפות או מחירים הזוים (באזור יער אודם).

כביש 6, פארק הייטק, רכבת, עיר בתנופה ועוד הן תמיד סיבות טובות להישאר.
בחיפה ליד הטכניון יש ביקוש קשיח, אבל גם היצע גדול יותר עבור השוכרים שלך.

כמובן ששתי דירות של 700 יניבו לך הרבה יותר, אבל זו לא שאלתך...
 

חדש בשוק

משתמש ותיק
הצטרף ב
23/8/16
הודעות
145
דירוג
92
הסיכוי שלך לעבור תשואה שכזו עם תיק בסיכון בינוני הוא נמוך.
לעבור 3.4% זה סיכוי נמוך?
אם יש לו אורך נשימה והוא לא לחוץ על החזר קבוע כל חודש, נשמע כאילו זה אפשרי - או שאני מפספס משהו?
 

אלעד ר

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/16
הודעות
35
דירוג
6
@אורי ג. ומה אתה אומר על הסיבות של Fitch להשאר עם הנכס? כל הטיעונים על עיר מתפתחת וכביש 6 וכו?
 

אלעד ר

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/16
הודעות
35
דירוג
6
צודק, נכון :)
אני לא בטוח לגבי שוק השכירות בדירות באזור צאלים וכו'. אני ממש חושש שהשוק בעיר יוצף בקרוב עם כל הדירות/בתים חדשים שנבנים שם
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,605
דירוג
2,848
אני ממש חושש שהשוק בעיר יוצף בקרוב עם כל הדירות/בתים חדשים שנבנים שם
גם אם כן, אף משקיע לא ישכיר דירה חדשה עם השילוש הקדוש ממ"ד-מרפסת-מעלית, שהוא קנה ב1M+ ב2200-2500 ש"ח לחודש.
לכן, לדעתי מדובר על שוק אחר.
 

CarpeDiem

משתמש ותיק
הצטרף ב
7/2/15
הודעות
565
דירוג
718
הדירה שברשותי שווה כ 1.4 מש"ח, והיא ללא משכנתא כלל. שכר הדירה המתקבל מהדירה הוא 4000 שח, כלומר אחרי שכר הדירה אני מוסיף עוד 3250 שח לכיסוי המשכנתא. אם אני אמכור את הדירה ואכסה את הקל"צ אצטרך לשלם בחודש רק 1600 שח עבור מסלול הפריים.

חשבתי אולי למכור את הדירה, (שווה 1.3 אחרי מס שבח) לכסות את החלק של הקל"צ במשכנתא, ואז עם שארית הכסף - עוד כ 650 אש"ח לרכוש דירה אחרת להשקעה? אחת יותר זולה אבל אולי עם תשואה יותר סבירה. או אולי עדיף להשקיע את הכסף בשוק ההון?

עוד מידע חשוב - הדירה ממוקמת ביקנעם, מצד אחד העיר מתפתחת מאוד וזה טוב, מצד שני יש בניה מטורפת ועכשיו אני מנסה להשכיר את הדירה ולא כל כך מצליח..

אם אתה רוצה שהדירה לא תהיה ריקה כדאי שתתחיל להוריד את מחיר השכירות. באזור המרכז, בעיר מאוד מבוקשת דירות ששוות 1.6 מיליון מושכרות ב-4000 ש״ח לחודש.
 

אלעד ר

משתמש סולידי
הצטרף ב
1/10/16
הודעות
35
דירוג
6
אוקי תודה.
מדובר על דירת 2 קומות עם גינה בשטח 100 מ"ר. האם אתה מדבר על דירות כאלה?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
Y האם אפשר היום לקחת הלוואה בריבית קבועה ולהתחיל לשלם אותה רק עוד כמה שנים? צרכנות פיננסית 5
unrealx עוד אשכול על אופציות: חישוב שווי אוף טופיק 1
M שאלה לגבי מה עוד ניתן לעשות על מנת להגיע לפרישה מוקדמת. פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 73
Shaz עוד לא החלטתי למי להצביע ורוצה לשמוע דעות של אחרים פוסטים מאיכות נמוכה 154
Mr. Bigglesworth עוד שרשור על זליכה אוף טופיק 32
Beinish רק עוד מילניאל שמחפש לחסוך יומני מסע אישיים 4
א משתחרר עוד שמונה חודשים: היה לי מסלול בראש אני אני מחשב מסלול מחדש (עו"ד) התפתחות אישית 5
כ למה לא לקנות עוד דירה במימון מלא?! נדל"ן 12
א אז השנה היא 2020 - אג״ח עוד רלוונטיות? שוק ההון 59
D עוד מסלול מחקה S&P500 בהשתלמות וגמל צרכנות פיננסית 12
Liron2035 מה לדעתכם יקרה לריבית בארץ? יש עוד לאן לרדת? שוק ההון 6
L חיסכון לילד (לא עוד שרשור של תכניות) שוק ההון 6
I האם כדאי לקנות עכשיו או לחכות שיירד עוד ? שוק ההון 16
ד אמור לקנות עוד שבוע שבועיים מניות בדולרים, האם להמיר כבר עכשיו לדולר שוק ההון 25
Shaz טיול בחול שהוזמן לפראג עוד לפני עניין הקורונה אוף טופיק 120
Ben Dover עוד דוגמא לניהול אקטיבי של קרנות בארץ שוק ההון 27
O החלטה על דמי הניהול הסמויים בארץ תינתן עוד חצי שנה צרכנות פיננסית 0
love עוד אחד מבולבל יומני מסע אישיים 18
S לבנות אתרים או לבנות באתרים ? (או עוד פוסט הסבה להייטק ) התפתחות אישית 10
Shaz החלטתי לפתוח תיק וירטואלי עם שיטה שחשבתי עליה ונראה מה יהיה עוד שנה שוק ההון 36
yossik עוד פרסומת אחת וחזרנו... אוף טופיק 3
S יומנו של עוד זוג יומני מסע אישיים 47
Trevor עוד מסע עולה ע"ג דפי הפורום יומני מסע אישיים 28
סול פתיחת IAR- בקרן השתלמות או בגמל? האם יש עוד אפשרויות? שוק ההון 6
גילגמש עוד מעלילות הבנקים בדנמרק - ריבית שלילית שוק ההון 23
L מה אתם עוד ממנפים בחיים (לא כלכלית)? או, למה עשיתם מיקור חוץ? אוף טופיק 3
נ עד כמה האג"ח הממשלתיות עוד יכולות לעלות שוק ההון 2
Shaz מכירים ETF שעוקב אחרי המדד העולמי או המדד העולמי ללא ארצות הברית שקיים עוד לפני המשבר של שנת 2000? שוק ההון 7
I עוד הייטקיסט בתחילת הדרך יומני מסע אישיים 49
G 200k שחלקם אצטרך עוד כשנה שוק ההון 27
C עוד אחד שרוצה לצאת מהמירוץ עכברים יומני מסע אישיים 18
Yuvalbuz3 יש עוד מקום ליזמות נדלן בארץ ? נדל"ן 21
KickR עוד הייטקיסט - יומנו של פתית שלג יומני מסע אישיים 330
א עוד לא בן 20; מצב התיק שלי שוק ההון 11
S כמה עוד אפשר לרדת ? מניית היינץ אוף טופיק 6
נ צרכנות נבונה, עוד סיבה לא לצאת לבלות היום 31.12 מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
L עוד גורו פוצץ את כספי לקוחותיו והשאיר אותם עם חובות שוק ההון 1
hommie יותר מדי זמן פנוי. רוצה עוד כסף. אוף טופיק 24
shlomi171 עוד שרשור על הסבה מקצועית התפתחות אישית 2
ה מה עוד אני לא יודע? שוק ההון 7
amidar נו שויין - עוד תאוריית שוק שתביא נובל... (אנדרו לוֹ - תורת השווקים המסתגלים) שוק ההון 14
D מנסה להבין איך אני טכנית יכול לסחור במניות + עוד כמה שאלות שוק ההון 16
ע עוד כמה שאלות טכניות (בחירת אג"ח, מעקב אחרי דיבידנדים ועמלות) שוק ההון 0
Zach Moshe למה העברת סוויפט לוקחת עוד 2 ימי עסקים *אחרי* שהכסף הגיע לבנק בארץ? צרכנות פיננסית 8
Oziris עוד שאלות ממישהו טרי בעניינים שוק ההון 32
כ פרשתי :) איפה מוצאים עוד אנשים עם זמן פנוי? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 6
חתול לילה עוד בלוג מעניין שוק ההון 4
M עוד נקודת דימיון למשבר הסאבפריים שוק ההון 34
A גרעון במקפת משלימה- למי שהיה צריך עוד סיבה למה ק. גמל עדיפה צרכנות פיננסית 19
R קרן מחקה מדד שיש בה רכיב אירופי - לחכות שיהיה עוד יותר זול או לקנות עכשיו? שוק ההון 5

נושאים דומים

למעלה