הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים?

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
15
שלום,

אני מתלבט אם לממן את רכישת הדירה בעזרת תמהיל של:
* מכירת מניות בתיק האישי (נוטה להגיד שלא - בגלל שאני מעוניין לדחות מס, ויש שם השקעות לטווח ארוך כגון SPY)
* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)
* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).
* הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי (יכול לקחת כ-15% מהסכום הדרוש)

כרגע יש לי 1/3 מההון העצמי בעו"ש, ואת כל השאר אני מתכנן לממן בעזרת הדרכים לעיל.

אני צריך להגיע לכ-500,000

אני נוטה ללכת על:
* מימון מתוך margin, כי הריבית היא 1.6% ומעל 100K$ זה 1.1% ובכל מקרה אני תמיד ממונף עם מעט margin. מאחר ואת כספי הפנוי אני בכל מקרה מפנה לתיק הזה וממיר אותו לדולרים, אצמצם את ההלוואה באופן טבעי.
* הלוואה כנגד קהש ופנסיה

משכון דירה של ההורים תלוי מאוד בריביות. אם הבנתי נכון, היום לא ניתן למשכן לצורך רכישת נכס ולכן זו תהיה הלוואה לכל מטרה עם ריביות גבוהות יותר. כמה נהוג?

מבחינת תזרים כספים: יש לי תזרים טוב, אני לא לחוץ לכסף. אני מנסה לעשות כאן אופטימיזציות מיסים ולנצל אפשרויות למינופים זולים
 

Or93

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/11/20
הודעות
548
דירוג
274
* מכירת מניות בתיק האישי (נוטה להגיד שלא - בגלל שאני מעוניין לדחות מס, ויש שם השקעות לטווח ארוך כגון SPY)

נשמע שהבנת למה זו לא אופציה אידיאלית.

* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)

אפשרי, קח בחשבון שאתה לוקח הלוואה במטבע זר ומצמיד אותו לשקל כמו שציינו בשירשור הקודם שפתחת.

* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).

חד משמעית לא, מה הם אשמים שאתה רוצה לקחת משכנתא מוגזמת ומידית במקום לעבור שלב-שלב עד שתגיע למטרה שלך?

* הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי (יכול לקחת כ-15% מהסכום הדרוש)

כנראה הרעיון הכי נורמאלי, בכל מקרה כמו שאמרו כבר צריך לשים לב לתזרים.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
11,306
דירוג
12,999

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
15
נשמע שהבנת למה זו לא אופציה אידיאלית.

אפשרי, קח בחשבון שאתה לוקח הלוואה במטבע זר ומצמיד אותו לשקל כמו שציינו בשירשור הקודם שפתחת.
נכון, מודע לזה. אם כמעט כל התיק שלי בדולרים, האם הגיוני לקחת עוד 20% הלוואה דולרית כדי להגדיל את החשיפה שלי לשקלים (על ידי לקיחת משכנתא)? מבחינת ריביות זו הלוואה מאוד זולה, ואין לי צפי לאן השער דולר-שקל יילך חוץ מזה שבארה"ב יש דיבור גדול מאוד על אינפלציות ולכן עם המעט ידע שלי אני משער שהדולר ייחלש? ספקולציה כמובן. אני גם חושב שמאחר ואני נוהג להמיר את ההכנסה שלי לדולרים כדי להשקיע במניות ומדדים בארהב, אצמצם את ההלוואה הזו באופן טבעי (נשמע שכלכלית אין לזה שום משמעות, וזה עניין של נוחות בלבד), ובנוסף היא לא מוגבלת בזמן.
חד משמעית לא, מה הם אשמים שאתה רוצה לקחת משכנתא מוגזמת ומידית במקום לעבור שלב-שלב עד שתגיע למטרה שלך?
הם לא מתכננים לקנות או למכור עוד דירות בחייהם וסוכם בינינו שזה לגיטימי מאחר וזה למטרת השקעה יחסית סולידית וסה"כ הלוואת גישור שנוצרת מהצורך להימנע מתשלום מס. מדובר בכ-300 אלף שקל ויש לי יכולת החזר טובה מאוד. עריכה: אולי מטעמים אובייקטיבים עדיף להתמקד אם זה נכון כלכלית, ולא להסתכל על הפאן האישי של ערבוב משפחה ועסקים, שאני מסכים שיכול ליצור קונפליקטים ובעיות.
כנראה הרעיון הכי נורמאלי, בכל מקרה כמו שאמרו כבר צריך לשים לב לתזרים.
זה לא מכסה את כל ההון העצמי הדרוש, אבל את חלקו ובריבית טובה, לכן אני רוצה לשלב אותו בתמהיל.
 

Dimbel

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/10/21
הודעות
57
דירוג
46
אני לא יודע איך זה מתנהל מול הלוואת margin אבל שים לב שהחזר הלוואות נחתכות מההכנסה הפנויה בחודש בהקשר של כמה משכנתא אתה יכול לקחת. אני באמת לא יודע מה קורה אם אתה לווה מהברוקר ומעביר לארץ.

או שאולי הבנתי אותך לא נכון?
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
15
אני לא יודע איך זה מתנהל מול הלוואת margin אבל שים לב שהחזר הלוואות נחתכות מההכנסה הפנויה בחודש בהקשר של כמה משכנתא אתה יכול לקחת. אני באמת לא יודע מה קורה אם אתה לווה מהברוקר ומעביר לארץ.

או שאולי הבנתי אותך לא נכון?
נכון, והבנת נכון
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,924
דירוג
2,892
מימון מתוך margin, כי הריבית היא 1.6% ומעל 100K$ זה 1.1%
להבנתי זו ריבית משתנה, כלומר ייתכן שתגדל אם הריביות יתחילו לעלות כפי שצפוי.
הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי
ביררת שזו אכן הריבית? אני ביררתי לפני כחודשיים (כלל) ונאמר לי שהריבית כרגע היא פריים.
 

דגגגג

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
794
דירוג
1,011
בגלל החרדים בנק ישראל אישר שההורים ימשכנו דירה וייתנו כסף לילדים לרכישת דירה.

 

טרטליה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/2/15
הודעות
267
דירוג
171
* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)
אפשר הסבר קצרצר מה הכוונה?
הלוואה כנגד הסכום שנמצא בחשבון המסחר בדומה להלוואה כנגד קה"ש ?
גם ברוקרים ישראלים מאפשרים או רק אינטראקטיב?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,871
דירוג
5,226
* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).

זה בעייתי כאשר יש אחים, וגם ההורים צרכים להרגיש בנוח עם זה בגיל מבוגר.

אני הצעתי לבנים למשכן דירת מגורים בתל אביב, לצורך השקעות משותפות בנכסים מניבים,
אני שומר על עקרון השוויון ומרגיש עם זה בנוח.
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
15
להבנתי זו ריבית משתנה, כלומר ייתכן שתגדל אם הריביות יתחילו לעלות כפי שצפוי.

ביררת שזו אכן הריבית? אני ביררתי לפני כחודשיים (כלל) ונאמר לי שהריבית כרגע היא פריים.
כן, הציעו לי פריים + 0.5 ממחלקת ההלוואות שלהם אז דיברתי עם הסוכן ואמרתי לו שלא לעניין כי יש לי חברים בעבודה שהם בהלמן (אני במיטב דש) ושנותנים להם מינוס 0.5, תוך יום הגיע מייל עם ריבית מעודכנת מינוס 0.5 החזר ב84 חודשים
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
15
זה בעייתי כאשר יש אחים, וגם ההורים צרכים להרגיש בנוח עם זה בגיל מבוגר.

אני הצעתי לבנים למשכן דירת מגורים בתל אביב, לצורך השקעות משותפות בנכסים מניבים,
אני שומר על עקרון השוויון ומרגיש עם זה בנוח.
רוני, אתה מעלה בדיוק את הדברים הנכונים.
מבחינה פיננסית אני חושב שזו דרך טובה למימון.
מבחינה משפחתית / חברתית - אכן יש בעייתיות וצריך לשמור על שוויוניות והוגנות ולא לתעדף אח אחד על אחר.

להורים גם חשוב באמת לא לקחת סיכונים גדולים כי הם לקראת פרישה. מאחר ומדובר בדירה ולא באופציות בינאריות, ומאחר ויש לי פי כמה וכמה מהכסף ואני בתחילת דרכי, הם לא חושבים שזה סיכון גדול.

אני לגמרי דוגל בשוויוניות וזו אינה מתנה מההורים, אלא הלוואה שהם נוטלים שאני משלם. כשיגיע תורם של האחים (אני הבכור, בפער) יש נכסים נוספים שניתן למשכנן. את ההלוואה אני מתכנן לפרוע מהר יחסית ולא לגרור.

@רוני - אתה רוני מ-Family Exit? :) אני עוקב אחרי העמוד ביוטוב
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
15
אפשר הסבר קצרצר מה הכוונה?
הלוואה כנגד הסכום שנמצא בחשבון המסחר בדומה להלוואה כנגד קה"ש ?
גם ברוקרים ישראלים מאפשרים או רק אינטראקטיב?
כן, מאוד דומה. צריך לשמור ששווי התיק יהיה מעל גובה מסוים. לא יודע על ברוקרים ישראלים.
הריביות מצוינות פה:

למען הסר ספק - אני וכולם ב-Pro, ה-Lite זמין רק לאמריקאים ואני חושב שהם מבטלים אותו בכל מקרה.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,871
דירוג
5,226
כשיגיע תורם של האחים (אני הבכור, בפער)

זה נקודה בעייתית, המימון היום יכול לקנות יותר בהשוואה לעתיד,
איזה סכום האחים שלך יצרכו בעתיד ?
מה תהיה יכולת ההשתכרות שלהם ?
כמה הם ירצו את זה ?

לכן, למרות פער הגילאים אני מאפשר מימון שווה לבנים שלי מלכתחילה,
הרגלתי אותם להיות שותפים בנכסים מניבים משנת 2012 :)

@רוני - אתה רוני מ-Family Exit? :) אני עוקב אחרי העמוד ביוטוב
אני שמח לשמוע.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T 3 דרכים להקצאת הון עצמי לדירה להשקעה - מה עדיף? נדל"ן 24
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
B הון עצמי האם לרכוש דירה או להשקיע נדל"ן 5
N תשלום משכנתא לפני הון עצמי נדל"ן 8
A גירוד הון עצמי נדל"ן 39
Skazi דרישת הון עצמי גבוהה בפרוייקטים חדשים נדל"ן 8
M הון עצמי של 500K לדירת מגורים נדל"ן 9
י החזר הון עצמי בהעדר ראיית תשלום נדל"ן 12
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
א הון עצמי - היתרון העיקרי בקניית דירה למגורים? נדל"ן 19
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
P 150K הון עצמי כול השאר משכנתא. מה הסיכון בעצם? נדל"ן 17
R משכנתא או הון עצמי - אשמח לתובנות המקצוענים שוק ההון 5
S השקעה בדירה ללא הון עצמי שוק ההון 37
Y מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול שוק ההון 11
G משכנתא - להגדיל הון עצמי? שוק ההון 6
D הון עצמי וחישוב מסוגלות לפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
S משכנתא או הון עצמי back to back נדל"ן 17
נ קניית נכס להשקעה - ללא הון עצמי נדל"ן 31
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
R הון עצמי גבוה נדל"ן 14
מ השקעה עם הון עצמי נמוך שוק ההון 2
breezblock משכנתא או הון עצמי? שוק ההון 21
ה הון עצמי נמוך אל מול הרצון להשקיע שוק ההון 5
1337justme רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
ל עזרה בחישוב רווח הון שוק ההון 4
ל קיזוז הפסדים מרווחי הון - שאלות תם מיסים 16
R דחיית הגשת דוח שנתי על רווחי הון לצורך התקזזות על הפסדים מיסים 7
M קופת גמל להשקעה vs ברוקר. חישוב דמי ניהול, מס רווחי הון. פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
S מילוי טופס 135 החזר מס מקוצר ודיווח רווח הון מניות אמריקאיות בברוקר ישראלי מיסים 2
S טיפים ותובנות - הגשת דו"ח שנתי 1301 למס הכנסה (כולל רווח הון בחו"ל) מיסים 13
L קיבלתי בדואר 1042-S ואני מגיש דוח שנתי עם חישוב ידני של רווח הון ודיבידנדים - אני צריך לעשות עם זה משהו? מיסים 0
Z מיסי הכנסות ורווחי הון ממניות זרות מיסים 5
M הצהרת הון באופן עצמאי - החלקים המתקילים מיסים 25
R חישוב הון נדרש לפרישה מוקדמת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 26
C שומת מס עם הפסדי הון מועברים - אפשר להעביר לשנה הבאה? מיסים 6
O קיזוז הפסדי הון עם רווחי RSU's מיסים 3
M הצהרת הון ראשונה - מה הולך לאן? מיסים 0
Y מס רווח הון על דיבידנד מגרמניה מיסים 11
S מס רווחי הון לגימלאים מיסים 7
A שאלה בנושא הצהרת הון מיסים 3
ס רווחי הון מובטחים בגלגול אגח ארוך שוק ההון 17
C הצהרת הון מיסים 3
G האם ניתן לדחות הגשת דוח מס על הפסדי הון עבור מסחר בברוקר זר? שוק ההון 0
G האם ניתן לדחות הגשת דוח מס על הפסדי הון עבור מסחר בברוקר זר? מיסים 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 0
O איך להוציא הון מדירה קיימת לצורך קניית דירה נוספת נדל"ן 42
ש איך יודעים כמה רווח הון מומש בשנה הנוכחית (לפני שמגיע 867)? שוק ההון 3
T שאלות עזרה בדבר מילוי דוח 1301/1399 רווחי הון קריפטו מיסים 5

נושאים דומים

למעלה