הון עצמי לדירה - מכירת מניות, margin, הלוואה כנגד קה"ש או "למשכן" דירה של הורים?

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
14
שלום,

אני מתלבט אם לממן את רכישת הדירה בעזרת תמהיל של:
* מכירת מניות בתיק האישי (נוטה להגיד שלא - בגלל שאני מעוניין לדחות מס, ויש שם השקעות לטווח ארוך כגון SPY)
* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)
* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).
* הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי (יכול לקחת כ-15% מהסכום הדרוש)

כרגע יש לי 1/3 מההון העצמי בעו"ש, ואת כל השאר אני מתכנן לממן בעזרת הדרכים לעיל.

אני צריך להגיע לכ-500,000

אני נוטה ללכת על:
* מימון מתוך margin, כי הריבית היא 1.6% ומעל 100K$ זה 1.1% ובכל מקרה אני תמיד ממונף עם מעט margin. מאחר ואת כספי הפנוי אני בכל מקרה מפנה לתיק הזה וממיר אותו לדולרים, אצמצם את ההלוואה באופן טבעי.
* הלוואה כנגד קהש ופנסיה

משכון דירה של ההורים תלוי מאוד בריביות. אם הבנתי נכון, היום לא ניתן למשכן לצורך רכישת נכס ולכן זו תהיה הלוואה לכל מטרה עם ריביות גבוהות יותר. כמה נהוג?

מבחינת תזרים כספים: יש לי תזרים טוב, אני לא לחוץ לכסף. אני מנסה לעשות כאן אופטימיזציות מיסים ולנצל אפשרויות למינופים זולים
 

Or93

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/11/20
הודעות
523
דירוג
242
* מכירת מניות בתיק האישי (נוטה להגיד שלא - בגלל שאני מעוניין לדחות מס, ויש שם השקעות לטווח ארוך כגון SPY)

נשמע שהבנת למה זו לא אופציה אידיאלית.

* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)

אפשרי, קח בחשבון שאתה לוקח הלוואה במטבע זר ומצמיד אותו לשקל כמו שציינו בשירשור הקודם שפתחת.

* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).

חד משמעית לא, מה הם אשמים שאתה רוצה לקחת משכנתא מוגזמת ומידית במקום לעבור שלב-שלב עד שתגיע למטרה שלך?

* הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי (יכול לקחת כ-15% מהסכום הדרוש)

כנראה הרעיון הכי נורמאלי, בכל מקרה כמו שאמרו כבר צריך לשים לב לתזרים.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,611
דירוג
12,091

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
14
נשמע שהבנת למה זו לא אופציה אידיאלית.

אפשרי, קח בחשבון שאתה לוקח הלוואה במטבע זר ומצמיד אותו לשקל כמו שציינו בשירשור הקודם שפתחת.
נכון, מודע לזה. אם כמעט כל התיק שלי בדולרים, האם הגיוני לקחת עוד 20% הלוואה דולרית כדי להגדיל את החשיפה שלי לשקלים (על ידי לקיחת משכנתא)? מבחינת ריביות זו הלוואה מאוד זולה, ואין לי צפי לאן השער דולר-שקל יילך חוץ מזה שבארה"ב יש דיבור גדול מאוד על אינפלציות ולכן עם המעט ידע שלי אני משער שהדולר ייחלש? ספקולציה כמובן. אני גם חושב שמאחר ואני נוהג להמיר את ההכנסה שלי לדולרים כדי להשקיע במניות ומדדים בארהב, אצמצם את ההלוואה הזו באופן טבעי (נשמע שכלכלית אין לזה שום משמעות, וזה עניין של נוחות בלבד), ובנוסף היא לא מוגבלת בזמן.
חד משמעית לא, מה הם אשמים שאתה רוצה לקחת משכנתא מוגזמת ומידית במקום לעבור שלב-שלב עד שתגיע למטרה שלך?
הם לא מתכננים לקנות או למכור עוד דירות בחייהם וסוכם בינינו שזה לגיטימי מאחר וזה למטרת השקעה יחסית סולידית וסה"כ הלוואת גישור שנוצרת מהצורך להימנע מתשלום מס. מדובר בכ-300 אלף שקל ויש לי יכולת החזר טובה מאוד. עריכה: אולי מטעמים אובייקטיבים עדיף להתמקד אם זה נכון כלכלית, ולא להסתכל על הפאן האישי של ערבוב משפחה ועסקים, שאני מסכים שיכול ליצור קונפליקטים ובעיות.
כנראה הרעיון הכי נורמאלי, בכל מקרה כמו שאמרו כבר צריך לשים לב לתזרים.
זה לא מכסה את כל ההון העצמי הדרוש, אבל את חלקו ובריבית טובה, לכן אני רוצה לשלב אותו בתמהיל.
 

Dimbel

משתמש רשום
הצטרף ב
17/10/21
הודעות
16
דירוג
4
אני לא יודע איך זה מתנהל מול הלוואת margin אבל שים לב שהחזר הלוואות נחתכות מההכנסה הפנויה בחודש בהקשר של כמה משכנתא אתה יכול לקחת. אני באמת לא יודע מה קורה אם אתה לווה מהברוקר ומעביר לארץ.

או שאולי הבנתי אותך לא נכון?
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
14
אני לא יודע איך זה מתנהל מול הלוואת margin אבל שים לב שהחזר הלוואות נחתכות מההכנסה הפנויה בחודש בהקשר של כמה משכנתא אתה יכול לקחת. אני באמת לא יודע מה קורה אם אתה לווה מהברוקר ומעביר לארץ.

או שאולי הבנתי אותך לא נכון?
נכון, והבנת נכון
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,896
דירוג
2,832
מימון מתוך margin, כי הריבית היא 1.6% ומעל 100K$ זה 1.1%
להבנתי זו ריבית משתנה, כלומר ייתכן שתגדל אם הריביות יתחילו לעלות כפי שצפוי.
הלוואות כנגד קה"ש ופנסיה בפריים מינוס חצי
ביררת שזו אכן הריבית? אני ביררתי לפני כחודשיים (כלל) ונאמר לי שהריבית כרגע היא פריים.
 

דגגגג

משתמש ותיק
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
651
דירוג
874
בגלל החרדים בנק ישראל אישר שההורים ימשכנו דירה וייתנו כסף לילדים לרכישת דירה.

 

טרטליה

משתמש ותיק
הצטרף ב
2/2/15
הודעות
261
דירוג
150
* margin באינטראקטיב כנגד התיק (משאיר אותי עדיין רחוק מאוד מ-margin call)
אפשר הסבר קצרצר מה הכוונה?
הלוואה כנגד הסכום שנמצא בחשבון המסחר בדומה להלוואה כנגד קה"ש ?
גם ברוקרים ישראלים מאפשרים או רק אינטראקטיב?
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,884
* משכון דירה של ההורים (ברשותם יותר מאחת).

זה בעייתי כאשר יש אחים, וגם ההורים צרכים להרגיש בנוח עם זה בגיל מבוגר.

אני הצעתי לבנים למשכן דירת מגורים בתל אביב, לצורך השקעות משותפות בנכסים מניבים,
אני שומר על עקרון השוויון ומרגיש עם זה בנוח.
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
14
להבנתי זו ריבית משתנה, כלומר ייתכן שתגדל אם הריביות יתחילו לעלות כפי שצפוי.

ביררת שזו אכן הריבית? אני ביררתי לפני כחודשיים (כלל) ונאמר לי שהריבית כרגע היא פריים.
כן, הציעו לי פריים + 0.5 ממחלקת ההלוואות שלהם אז דיברתי עם הסוכן ואמרתי לו שלא לעניין כי יש לי חברים בעבודה שהם בהלמן (אני במיטב דש) ושנותנים להם מינוס 0.5, תוך יום הגיע מייל עם ריבית מעודכנת מינוס 0.5 החזר ב84 חודשים
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
14
זה בעייתי כאשר יש אחים, וגם ההורים צרכים להרגיש בנוח עם זה בגיל מבוגר.

אני הצעתי לבנים למשכן דירת מגורים בתל אביב, לצורך השקעות משותפות בנכסים מניבים,
אני שומר על עקרון השוויון ומרגיש עם זה בנוח.
רוני, אתה מעלה בדיוק את הדברים הנכונים.
מבחינה פיננסית אני חושב שזו דרך טובה למימון.
מבחינה משפחתית / חברתית - אכן יש בעייתיות וצריך לשמור על שוויוניות והוגנות ולא לתעדף אח אחד על אחר.

להורים גם חשוב באמת לא לקחת סיכונים גדולים כי הם לקראת פרישה. מאחר ומדובר בדירה ולא באופציות בינאריות, ומאחר ויש לי פי כמה וכמה מהכסף ואני בתחילת דרכי, הם לא חושבים שזה סיכון גדול.

אני לגמרי דוגל בשוויוניות וזו אינה מתנה מההורים, אלא הלוואה שהם נוטלים שאני משלם. כשיגיע תורם של האחים (אני הבכור, בפער) יש נכסים נוספים שניתן למשכנן. את ההלוואה אני מתכנן לפרוע מהר יחסית ולא לגרור.

@רוני - אתה רוני מ-Family Exit? :) אני עוקב אחרי העמוד ביוטוב
 

FIREdesire

משתמש סולידי
הצטרף ב
21/4/19
הודעות
34
דירוג
14
אפשר הסבר קצרצר מה הכוונה?
הלוואה כנגד הסכום שנמצא בחשבון המסחר בדומה להלוואה כנגד קה"ש ?
גם ברוקרים ישראלים מאפשרים או רק אינטראקטיב?
כן, מאוד דומה. צריך לשמור ששווי התיק יהיה מעל גובה מסוים. לא יודע על ברוקרים ישראלים.
הריביות מצוינות פה:

למען הסר ספק - אני וכולם ב-Pro, ה-Lite זמין רק לאמריקאים ואני חושב שהם מבטלים אותו בכל מקרה.
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,711
דירוג
4,884
כשיגיע תורם של האחים (אני הבכור, בפער)

זה נקודה בעייתית, המימון היום יכול לקנות יותר בהשוואה לעתיד,
איזה סכום האחים שלך יצרכו בעתיד ?
מה תהיה יכולת ההשתכרות שלהם ?
כמה הם ירצו את זה ?

לכן, למרות פער הגילאים אני מאפשר מימון שווה לבנים שלי מלכתחילה,
הרגלתי אותם להיות שותפים בנכסים מניבים משנת 2012 :)

@רוני - אתה רוני מ-Family Exit? :) אני עוקב אחרי העמוד ביוטוב
אני שמח לשמוע.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T 3 דרכים להקצאת הון עצמי לדירה להשקעה - מה עדיף? נדל"ן 24
M הון עצמי של 500K לדירת מגורים נדל"ן 9
י החזר הון עצמי בהעדר ראיית תשלום נדל"ן 12
כ השקעה בנדל"ן 400K להגדלת הון עצמי - ייעוץ על כיוון (בנייה בדירה עם זכויות\שטח במכרז\לפני פינוי בינוי\מחולקת) נדל"ן 24
א הון עצמי - היתרון העיקרי בקניית דירה למגורים? נדל"ן 19
ה יתרונות וחסרונות בהשארת הון עצמי ולקיחת משכנתא נדל"ן 6
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
P 150K הון עצמי כול השאר משכנתא. מה הסיכון בעצם? נדל"ן 17
R משכנתא או הון עצמי - אשמח לתובנות המקצוענים שוק ההון 5
S השקעה בדירה ללא הון עצמי שוק ההון 37
Y מינוף על 20% הון עצמי ללא ריבית - איך לפעול שוק ההון 11
G משכנתא - להגדיל הון עצמי? שוק ההון 6
D הון עצמי וחישוב מסוגלות לפרישה פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
S משכנתא או הון עצמי back to back נדל"ן 17
נ קניית נכס להשקעה - ללא הון עצמי נדל"ן 31
mr.mo מימון דירה ראשונה להשקעה הון עצמי מול משכנתא נדל"ן 26
R הון עצמי גבוה נדל"ן 14
מ השקעה עם הון עצמי נמוך שוק ההון 2
breezblock משכנתא או הון עצמי? שוק ההון 21
ה הון עצמי נמוך אל מול הרצון להשקיע שוק ההון 5
1337justme רווק עם הון עצמי - האם לקנות דירה למגורים או לשכור? נדל"ן 68
ע שאלות על - קרן השתלמות S&P 500 לעצמאיים + מס רווחי הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
K מס רווחי הון לפי זמן החזקה שוק ההון 2
P דוגמאות להצהרות הון? מיסים 4
C חיסכון להוצאות גדולות בשלב צבירת הון שוק ההון 27
ב מיסוי רווחי הון לבעלי הכנסה נמוכה מיסים 37
Myrath שימור הון והקפאת מצב קיים שוק ההון 27
S מס יסף על רווח הון מני"ע בחשבון משותף פוסטים מאיכות נמוכה 1
א העברת ניירות ערך מתיק ממוסה לתיק לא ממוסה כדי לדחות תשלום מס רווחי הון? ברוקרים ופלטפורמות מסחר 6
ש 2 מ׳ הון - משכנתא ומינוף נדל"ן 7
ב קיזוז הפסד הון של השקעה אלטרנטיבית בIRA מיסים 9
S הצהרת הון לאחר מעבר לברוקר זר/החזר מס מיסים 9
Homer ביטול מס רווחי הון אוף טופיק 41
P מתי צריך להגיש מס רווח הון? מיסים 31
O ניוד נכסי הון מהבנק לאינטראקטיב ברוקרס העולמית שוק ההון 11
ת הגשת דוח שנתי - רווחי הון אצל ברוקר זר - IB מיסים 35
YizhakF השתלמות לשכיר שהוא גם עצמאי - פטור ממס רווח הון פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
Y עיצום כספי בסך 350,000 ש"ח הוטל על חברת אקסלנס נשואה בשל הפרת הוראות חוק איסור הלבנת הון צרכנות פיננסית 0
IAmSam התמודדות וחלוקה של הון חדש צרכנות פיננסית 21
ע אחוז מס רווחי הון בפרישה מוקדמת - איפה אני טועה מיסים 0
E באיזה גיל התחלתם להתעסק בשוק הון? שוק ההון 29
S 25 אחוז מס על רווחיי הון מיסים 9
ס האם קיזוז הפסדי הון תקף רק ל6 שנים? מיסים 6
ש תכנית בנק ישראל להאצת הצמיחה במשק - המלצה למעבר למס רווח הון / ריבית נומינלי ועוד מיסים 5
Y בעולם ללא מס רווח הון שוק ההון 64
ע מס רווחי הון ועוסק פטור מיסים 3
מ תיקון דוחות מס בעקבות הפסד הון שלא דווח מיסים 3
R מילוי טפסים רווחי הון - מכשירים פיננסיים לא סחירים מיסים 7
M שאלת קיזוז מס רווח הון והפסד מניה שוק ההון 9

נושאים דומים

למעלה