האם קבלן רשאי לכלול סעיפים בהסכמי מכר המונעים העברת זכויות או מכירת דירה עד מסירת החזקה?

[LifeEnthusiast]

שלום רב,

בנסיבות חיוביות אנחנו נאלצים למכור דירה אשר נמצאת בתהליך בנייה מקבלן. על פי ההסכם כתוב שהעברת זכויות של המוכר, לקונה אחר לא תתאפשר אלא באישור הקבלן. דיברתי עם הקבלן והוא אמר שהם לא מאשרים ואין יוצאים מן הכלל. ניסיתי לבקש ממנו למצוא דרך בה זה יתאפשר אך תשובתו הייתה שלילית.
האם זה סעיף חוקי? האם קבלן רשאי לכלול סעיפים בהסכמי מכר המונעים העברת זכויות או מכירת דירה עד מסירת החזקה? נשמע לי שזה מאוד דרקוני ופוכע בזכויות קניין בסיסיות.
אשמח לשמוע עם מישהו יודע או נתקל במצב דומה

תודה מראש!

 

[ארנטס]

מרגיש שקנית באחד ממבצעי 20%-80%...

מתי סיום הבנייה.

הקבלן אכן רשאי ומובן...הוא לא מעוניין שתתחרה מולו על הדירות החדשות.
ולכן רשם זאת מבעוד מועד במעמד החוזה עליו שניכם חתמתם.

 

[dror]

שמע לי שזה מאוד דרקוני ופוכע בזכויות קניין בסיסיות

כיוון שהדירה עדיין לא שלך, זה לא יכול לפגוע בזכויות הקניין שלך

 

[ארנטס]

זה לא מכירה אלא "העברת זכויות".

בכל מקרה חתמת בחוזה על הסכמתך לא למכור עד האיכלוס

 

[McMurphy]

נשמע לי שזה מאוד דרקוני ופוכע בזכויות קניין בסיסיות.

מצד אחד לפי חוק המחאת חייבים, הגבלת העברת זכות יכולה להיות מוגבלת בהסכם והעברת חיוב תלויה הסכמת הנושה - כך שלכאורה ההסכם חוקי.

מצד שני אני זוכר שלפני הרבה שנים ראיתי שנקבע שסעיף שמשתמע ממנו איסור מוחלט על העברת הזכויות של הקונה בהסכם, נפסל מכוח חוק החוזים האחידים ונקבע שהסירוב להעברת הזכות צריך להיות מטעמים סבירים - כלומר יש לך זכות לבקש מהקבלן שיפרט לך למה הוא מסרב לאפשר העברת הזכויות שלו כלפי הקונה לאחר וצריך לבחון האם הטעמים סבירים וגם סירוב של הקבלן להעברת התחייבויות הקונה כלפיו צריך להיות בתום לב.

האם מכירת דירה לפני טופס 4, גם אם היא היחידה, תהיה חייבת במס שבח כי זו לא נחשבת דירת מגורים? יש כמה חריגים האם אתם נכללים שם?

בנוסף, שים לב שרוצים להלביש על מוכרי דירה שטרם הושלמה, את הוראות חוק המכר (לפחות לגבי התמורה) ככל שמגיעים למסקנה שהיא נקנתה מראש על מנת למכרה לאחר.

 

[LifeEnthusiast]

מרגיש שקנית באחד ממבצעי 20%-80%...

מתי סיום הבנייה.

הקבלן אכן רשאי ומובן...הוא לא מעוניין שתתחרה מולו על הדירות החדשות.
ולכן רשם זאת מבעוד מועד במעמד החוזה עליו שניכם חתמתם.

הדירה נקנתה לפני 3 שנים לפני עליות הריבית וכל המבצעים. לא קנינו אותה במחשבה למכור או למכור טרם המסירה וכל התשלומים לקבלן העוברו מיד לאחר חתימת החוזה, כך שכל התמורה בידי הקבלן ואין לנו עוד חובות אליו.

זה לא מכירה אלא "העברת זכויות".

בכל מקרה חתמת בחוזה על הסכמתך לא למכור עד האיכלוס

חתמתי על חוזה שאומר שלא ניתן להעביר זכויות לפני רישום הדירה במרשם האוכלוסין ללא אישור המוכר ובכפוף לתנאים שיפורסמו מראש.
לא פורסמו כללים מראש ובשיחה עם הקבלן הוא אמר שהם לא מאשרים ולא נתן קרטירונים לאיזה מקרה הם כן מאשרים.

מצד אחד לפי חוק המחאת חייבים, הגבלת העברת זכות יכולה להיות מוגבלת בהסכם והעברת חיוב תלויה הסכמת הנושה - כך שלכאורה ההסכם חוקי.

מצד שני אני זוכר שלפני הרבה שנים ראיתי שנקבע שסעיף שמשתמע ממנו איסור מוחלט על העברת הזכויות של הקונה בהסכם, נפסל מכוח חוק החוזים האחידים ונקבע שהסירוב להעברת הזכות צריך להיות מטעמים סבירים - כלומר יש לך זכות לבקש מהקבלן שיפרט לך למה הוא מסרב לאפשר העברת הזכויות שלו כלפי הקונה לאחר וצריך לבחון האם הטעמים סבירים וגם סירוב של הקבלן להעברת התחייבויות הקונה כלפיו צריך להיות בתום לב.

האם מכירת דירה לפני טופס 4, גם אם היא היחידה, תהיה חייבת במס שבח כי זו לא נחשבת דירת מגורים? יש כמה חריגים האם אתם נכללים שם?

בנוסף, שים לב שרוצים להלביש על מוכרי דירה שטרם הושלמה, את הוראות חוק המכר (לפחות לגבי התמורה) ככל שמגיעים למסקנה שהיא נקנתה מראש על מנת למכרה לאחר.

זה בדיוק העניין. בסוף יש תקופה של 5 שנים מרגע החתימה ועד רגע המסירה וזה זמן רב.
אני שילמתי את כל חובותי ונהיו אילוצים שבגינם ארצה למכור.
אני מבין שהקבלן לא רוצה תחרות, אבל זה ממש סיבה שלדעתי אינה סבירה למנוע ממני למכור.

האם יש תקדימים או דרך נכונה שבה הקבלן מטעמים סבירים חייב לאפשר לי למכור את הדירה?

 

[האזרח הקטן]

מה אומר עורך הדין שלכם (לא של הקבלן), שליווה אתכם בחתימת ההסכם על הסעיף המדובר?

 

[ארנטס]

הדירה נקנתה לפני 3 שנים לפני עליות הריבית וכל המבצעים. לא קנינו אותה במחשבה למכור או למכור טרם המסירה וכל התשלומים לקבלן העוברו מיד לאחר חתימת החוזה, כך שכל התמורה בידי הקבלן ואין לנו עוד חובות אליו.


חתמתי על חוזה שאומר שלא ניתן להעביר זכויות לפני רישום הדירה במרשם האוכלוסין ללא אישור המוכר ובכפוף לתנאים שיפורסמו מראש.
לא פורסמו כללים מראש ובשיחה עם הקבלן הוא אמר שהם לא מאשרים ולא נתן קרטירונים לאיזה מקרה הם כן מאשרים.

זה בדיוק העניין. בסוף יש תקופה של 5 שנים מרגע החתימה ועד רגע המסירה וזה זמן רב.
אני שילמתי את כל חובותי ונהיו אילוצים שבגינם ארצה למכור.
אני מבין שהקבלן לא רוצה תחרות, אבל זה ממש סיבה שלדעתי אינה סבירה למנוע ממני למכור.

האם יש תקדימים או דרך נכונה שבה הקבלן מטעמים סבירים חייב לאפשר לי למכור את הדירה?

שוב. הקבלן לא רוצה שתתחרה איתו על דירות חדשות שהוא משווק..

אןלי תמכור לו...?!

 

[thisisauser]

לא עו"ד -

בעקרון בבתי משפט בישראל כשדנים בעניינים חוזיים נוטים לקחת בחשבון את ה"נזק" שיגרם לשני הצדדים כשיש מחלוקת או כשצד אחד רוצה לשבור את החוזה. במקרה שלך זה מקרה דיי "פשוט" כי אתה בן אדם פרטי והצד השני הוא קבלן, אז מה שנחשב לנזק עבורך ומה שנחשב לנזק עבור הקבלן זה לא קרוב.

כמו כן - מעניין שאתה אומר שכבר העברתם את כל התשלום ל*קבלן* לפני 3 שנים אחרי חתימת החוזה. (זה לא בדיוק מה שנהוג)

תתייעץ עם עו"ד (העו"ד שייצג אותך כשרכשת?), מאמינה שיצליח להוציא אותך מהחוזה. (לא בטוח שירשו לך למכור בשוק החופשי, אבל יכול להיות שהקבלן יקנה ממך בחזרה את הנכס)

 

[אורי ג.]

מאמינה שיצליח להוציא אותך מהחוזה. (לא בטוח שירשו לך למכור בשוק החופשי, אבל יכול להיות שהקבלן יקנה ממך בחזרה את הנכס)

קשה לי מאד להאמין. פעמיים.

 

[LifeEnthusiast]

תודה על כל התגובות.

אני מבין שהקבלן בסוף לא רוצה רוכשים שיתחרו בו, זה מובן. גם אני בעסק שלי לא רוצה עסקים אחרים מתחרים בי ובכלל אף אחד לא רוצה תחרות.
אבל אם זו הסיבה, ואיני עורך דין, לדעתי היא בעייתית מאוד, ואם הייתי בית משפט הייתי מאתגר את זה.
כמובן שגם הקבלן לא אומר שזה הסיבה, הסיבה שהוא אומר זה שזה עניין "מורכב" עבורו לביצוע ובגלל זה הוא לא מאשר באופן גורף, בקיצור לא נותן סיבה חוץ מככה זה וחתמת על זה.

מצד אחד צודק הקבלן, חתמתי על זה ולמה לו לאפשר אם טרח להכניס סעיף שלא.

מצד שני זה סעיף בעייתי בעיני, והיום שאני מעוניין וצריך למכור איני מבין למה שהקבלן יהיה רשאי להכניס סעיף כזה.

כן שילמנו מראש כי הריבית עוד הייתה אפסית, והעדפנו לקחת משכנתא על כל הסכום מראש כי הימרנו שהריבית תעלה, וגם המחירים צמודים למדד התשומות שחששנו שיעלה.

שורה תחתונה, מעניין אותי אם למישהו יש נסיון עם זה. אני בטוח שהיו מקרים דומים רבים לאנשים בעבר אולי אפילו לחברי הפורום.

 

[האזרח הקטן]

לקבלן יש סיבות טובות לא לאפשר זאת, גם מעבר לתחרות שנוצרת לו. זה הליך בירוקרטי לא פשוט ולא זול עבורו.

 

[אורי ג.]

מצד שני זה סעיף בעייתי בעיני, והיום שאני מעוניין וצריך למכור איני מבין למה שהקבלן יהיה רשאי להכניס סעיף כזה.

הוא רשאי להכניס איזה סעיף שהוא רוצה כל עוד הוא עומד במסגרת החוק, יתרה מזו, החוזה לא חקוק בסלע וזה לא חוזה אחיד, למה העו"ד שלך לא לבטל סעיף זה?
חתמת עליו! בשיעור הראשון שלי בדיני חוזים לימדו אותנו שחוזה יש לכבד.
אם אתה מעוניין שהקבלן ישחרר אותך מסעיף זה תציע לו כסף, אולי הוא יסכים.

 

[האזרח הקטן]

בעקרון בבתי משפט בישראל כשדנים בעניינים חוזיים נוטים לקחת בחשבון את ה"נזק" שיגרם לשני הצדדים כשיש מחלוקת או כשצד אחד רוצה לשבור את החוזה. במקרה שלך זה מקרה דיי "פשוט" כי אתה בן אדם פרטי והצד השני הוא קבלן, אז מה שנחשב לנזק עבורך ומה שנחשב לנזק עבור הקבלן זה לא קרוב.

מה הנזק של לקוח מאי מכירה מוקדמת טרם קבלת הדירה?

 

[wa11a]

גם אם זה לא המקרה של פותח השרשור, זה בדיוק מה שהולך לקרות עכשיו עם כל ה״משקיעים״ בעיני עצמם שחשבו לעשות סיבוב על המבצעי 5-95, 10-90, 15-85 ואין להם את היתרה.

 

[אורי ג.]

גם אם זה לא המקרה של פותח השרשור, זה בדיוק מה שהולך לקרות עכשיו עם כל ה״משקיעים״ בעיני עצמם שחשבו לעשות סיבוב על המבצעי 5-95, 10-90, 15-85 ואין להם את היתרה.

גם אני צופה פה צרות גדולות עוד 2-3-4 שנים.

 

[גרהם]

שלום רב,

בנסיבות חיוביות אנחנו נאלצים למכור דירה אשר נמצאת בתהליך בנייה מקבלן. על פי ההסכם כתוב שהעברת זכויות של המוכר, לקונה אחר לא תתאפשר אלא באישור הקבלן. דיברתי עם הקבלן והוא אמר שהם לא מאשרים ואין יוצאים מן הכלל. ניסיתי לבקש ממנו למצוא דרך בה זה יתאפשר אך תשובתו הייתה שלילית.
האם זה סעיף חוקי? האם קבלן רשאי לכלול סעיפים בהסכמי מכר המונעים העברת זכויות או מכירת דירה עד מסירת החזקה? נשמע לי שזה מאוד דרקוני ופוכע בזכויות קניין בסיסיות.
אשמח לשמוע עם מישהו יודע או נתקל במצב דומה

תודה מראש!

גם לדעתי סעיף גורף הוא דרקוני ולפי הכתבה הזו, בנסיבות מסויימות גם ביהמש לא מאשר סעיף כזה. מעשית, כדאי להגיע להבנות עם הקבלן ולשלם לו כדי שיסכים למכירה על אף האמור בהסכם.

 

[גרהם]

מה הנזק של לקוח מאי מכירה מוקדמת טרם קבלת הדירה?

תלוי בנסיבות כמובן, אבל לא קשה לתאר מקרה בו אדף יעדיף כסף ביד מזכות בדירה. נכס "חסום" (בלשון משפטית - נכס שהעבירות שלו מוגבלת) תמיד שווה פחות מנכס שאין עליו הגבלה כזו.

 

[האזרח הקטן]

תלוי בנסיבות כמובן, אבל לא קשה לתאר מקרה בו אדף יעדיף כסף ביד מזכות בדירה. נכס "חסום" (בלשון משפטית - נכס שהעבירות שלו מוגבלת) תמיד שווה פחות מנכס שאין עליו הגבלה כזו.

זה ברור. אבל אם הלקוח רכש את הדירה כדי לעשות אקזיט ולא בשביל לגור בה, ההבחנה של מוכר מול לקוח מיטשטשת, וזה הופך לסוגיה מסחרית בין שני צדדים שמנסים למקסם רווח.

 

[גרהם]

זה ברור. אבל אם הלקוח רכש את הדירה כדי לעשות אקזיט ולא בשביל לגור בה, ההבחנה של מוכר מול לקוח מיטשטשת, וזה הופך לסוגיה מסחרית בין שני צדדים שמנסים למקסם רווח.

כפי שכתבתי קודם, הכל תלוי בנסיבות. יש מקרים בהם אדם מעוניין למכור דירה שרכש כדי לגור בה והשתנו הנסיבות.