מכירת דירה כהכנה לפרישה מוקדמת בחול

[mojo]

שלום,

אשמח לשמוע דעות שונות לגבי השאלה האם למכור את הדירה עכשיו, בשלב מאוחר יותר, או בכלל לא.

אני בן 46, ללא חובות ומחויבויות, מתכנן לפרוש ולגור בחול בעוד כ 4-5 שנים. הדירה שלי שווה 1.850 מליון, שזה בערך 38% מסך הנכסים שלי.

שיקולים בעד מכירה:
- בטווח ארוך, תשואת שוק ההון צפויה להיות גבוהה יותר
- חיסכון בהתעסקות עם שוכרים, תיקונים וניהול נכס
- יותר כסף בהשקעות סחירות מאפשר יותר גמישות (איזונים, משיכות חלקיות)

שיקולים נגד מכירה:
- פיזור השקעות בין נדלן לשוק ההון (ההשקעות שלי כולל הפנסיה זה במדדי מניות)
- הכנסה חודשית יחסית יציבה ופטורה ממס
- אולי יעזור בשמירת התושבות והטבות מס כלשהן

תרחישים:
אם לא אמכור, דמי השכירות יחד עם ההשקעות הישירות אמורים להספיק עד גיל 58+-.
אם אמכור, חלק מהכסף יושקע במדדי מניות, וחלק במסלולים סולידיים יותר. הרבה יותר גמישות מאיפה למשוך, איך לעשות איזונים ועוד.
במקרה חירום אני יכול לדחות את הפרישה בשנה שנתיים.

דעתכם?

 

[היום מתה אמא]

בכלל לא, אתה יכול להוריד מהפרק. הדירה שהיא חלק נכבד מהנכסים שלך תהיה מגודרת למצב הפוליטי, בטחוני, כלכלי של מדינת ישראל בעוד אתה חי בארץ אחרת. לא מומלץ. (אני יוצא מנקודת הנחה שאתה הולך לגור במקום רגוע יותר ולא בדרום קונגו).

לגבי עכשיו או לפני מעבר, זה יותר קשור לתפיסה שהובילה אותך מלכתחילה לרכוש דירה ולא להשקיע בשוק ההון, עם תוספת הקשר של הגידור לשוק המקומי כאשר השאיפה היא לחיות במקום אחר. זה יותר מורכב, אבל מדובר בטווח קצר ולכן פחות קריטי לדעתי.

 

[אiהד]

שלום,

אשמח לשמוע דעות שונות לגבי השאלה האם למכור את הדירה עכשיו, בשלב מאוחר יותר, או בכלל לא.

אני בן 46, ללא חובות ומחויבויות, מתכנן לפרוש ולגור בחול בעוד כ 4-5 שנים. הדירה שלי שווה 1.850 מליון, שזה בערך 38% מסך הנכסים שלי.

שיקולים בעד מכירה:
- בטווח ארוך, תשואת שוק ההון צפויה להיות גבוהה יותר
- חיסכון בהתעסקות עם שוכרים, תיקונים וניהול נכס
- יותר כסף בהשקעות סחירות מאפשר יותר גמישות (איזונים, משיכות חלקיות)

שיקולים נגד מכירה:
- פיזור השקעות בין נדלן לשוק ההון (ההשקעות שלי כולל הפנסיה זה במדדי מניות)
- הכנסה חודשית יחסית יציבה ופטורה ממס
- אולי יעזור בשמירת התושבות והטבות מס כלשהן

תרחישים:
אם לא אמכור, דמי השכירות יחד עם ההשקעות הישירות אמורים להספיק עד גיל 58+-.
אם אמכור, חלק מהכסף יושקע במדדי מניות, וחלק במסלולים סולידיים יותר. הרבה יותר גמישות מאיפה למשוך, איך לעשות איזונים ועוד.
במקרה חירום אני יכול לדחות את הפרישה בשנה שנתיים.

דעתכם?

האם יש לך דירה או כוונה לרכוש דירה במדינה שאליה אתה רוצה לעבור?
יש היגיון למכור פה ולקנות שם

 

[mojo]

קניתי את הדירה כשהשקעה במחיר למשתכן וזה נתן תשואה יפה. אני שוכר ומשכיר כך שאין לי סנטימנט לדירה.

אני מתכנן להתחיל כ slow traveler, ועם הזמן להאט עד לגיל שאצטרך ממש לעצור. אז אין כוונה לקנות דירה בחול.

 

[גרביל מרוץ]

פיזור השקעות בין נדלן לשוק ההון (ההשקעות שלי כולל הפנסיה זה במדדי מניות)

אתה יכול בגיל +50 רגע לפני הפרישה לשנות את הפנסיה למסלול סולידי ואז תקבל פיזור גם בלי נדלן

אולי יעזור בשמירת התושבות והטבות מס כלשהן

לא פירטת, מדוע אתה מעוניין בשימור התושבות? אתה מתכוון בשביל זה לחזור ארצה למספיק זמן כל שנה?

עריכה: אולי אפרט קצת יותר - במידה ותבלה את רוב זמנך במדינה אחרת קרוב לוודאי שזו תהיה מדינת התושבות שלך ואז ההנחה ששכר הדירה פטור ממס אינה נכונה - שכר הדירה יהיה חייב לפי במס לפי מדינת התושבות. במקרה הזה שהמס המקומי הוא 0% כנראה לא יעזרו לך אמנות המס.

 

[רוני]

בטווח ארוך, תשואת שוק ההון צפויה להיות גבוהה יותר

הי
תשואות בנדל"ן נקראות תשואות מצרפיות, זה שילוב של תשואה משכירות פלוס תשואה מעליית ערך הנכס,
מאחר ומדובר בנכס בודד, יש פטור ממס על הכנסה משכירות חודשית עד 7,500 ש"ח, ופטור ממס רווחי הון במכירה,
לכן כאשר אתה משווה בין האופציות תביא את זה בחשבון, בנוסף יש את נושא פיזור השקעות ופיזור הכנסות ממטבעות שונים,
בארץ יש הכנסה שקלית לעומת מניות שלעיתים מושפעות משינויי מט"ח.
גם אם אתה שוקל למכור, אולי כדאי להמתין לאחר המעבר לחו"ל, לבחון כיצד אתה מסתדר ואם תחליט למכור יש סיכוי שהשוק יחזור לעלות
ותקבלת מחיר גבוה יותר, לא חייב להחליט עכשיו.

 

[jojo9000]

הי
תשואות בנדל"ן נקראות תשואות מצרפיות, זה שילוב של תשואה משכירות פלוס תשואה מעליית ערך הנכס,
מאחר ומדובר בנכס בודד, יש פטור ממס על הכנסה משכירות חודשית עד 7,500 ש"ח, ופטור ממס רווחי הון במכירה,
לכן כאשר אתה משווה בין האופציות תביא את זה בחשבון, בנוסף יש את נושא פיזור השקעות ופיזור הכנסות ממטבעות שונים,
בארץ יש הכנסה שקלית לעומת מניות שלעיתים מושפעות משינויי מט"ח.
גם אם אתה שוקל למכור, אולי כדאי להמתין לאחר המעבר לחו"ל, לבחון כיצד אתה מסתדר ואם תחליט למכור יש סיכוי שהשוק יחזור לעלות
ותקבלת מחיר גבוה יותר, לא חייב להחליט עכשיו.

למיטב ידיעתי יש שני סוגי פטור.

פטור מתשלום ממס על דמי שכירות עד לתקרה של 5,654 ש"ח (לשנת 2025).

תיקון לחוק מלפני כמה שנים - אפשרות של יחיד שהוא בעל דירה יחידה בישראל לנכות מדמי השכירות שקיבל את דמי השכירות המוטבים ששילם על דירה ששכר עד לסך של 90 אלף ש"ח בשנה שזה 7,500 ש"ח לחודש.

דמי שכירות מוטבים זה רק דמי שכירות ששולמו על דירה בישראל ולכן אם הוא משאיר את הדירה בישראל ושוכר דירה בחו"ל הוא לא יוכל לנכות את דמי השכירות בחו"ל כנגד ההכנסה מדמי השכירות בישראל. יכול להיות שהוא עדיין יהיה פטור עד לתקרה של 5,654 ש"ח.

לגבי פטור במכירה - אם אדם הוא בעל דירה במדינת התושבות שלו בחו"ל אז גם אם יש לו רק דירה אחת בישראל הוא יהיה חייב במס במכירת הדירה בישראל.

ללא קשר - ייתכן מצב שבו אדם מוכר דירה יחידה בישראל ואין לו שום דירה אחרת בשום מקום בעולם - עדיין יהיה חייב במס שבח על זכויות בניה למשל ו/או כאשר סכום המכירה עולה על תקרת הפטור.

כל הנושא מצריך יעוץ מקצועי.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

 

[פטל ואוכמניות]

שים לב שאם לא מכרת, ואז קנית דירה נוספת (כולל מחוץ לישראל) ואז בחרת למכור את הראשונה - אתה חשוף למס שבח שעשוי להיות משמעותי.

לגבי תושבות - אין קשר. אם תבחר לנתק תושבות מישראל תוכל עדיין להחזיק בדירה.

אין זה ייעוץ. ממליצה בחום לשלם לאנשי מקצוע בהחלטות משמעותיות.

 

[גרביל מרוץ]

אם תבחר לנתק תושבות מישראל תוכל עדיין להחזיק בדירה.

אבל תשלם מס על דמי השכירות במדינת התושבות

 

[חתול לילה]

אבל תשלם מס על דמי השכירות במדינת התושבות

נכון, ובאופן דומה תשלם גם מס (לעתים גבוה מאוד) על מכירת הנכס.
זו בראייתי סיבה טובה למכור לפני המעבר.

 

[פטל ואוכמניות]

אבל תשלם מס על דמי השכירות במדינת התושבות

כאשר מדובר בנכס בישראל, משלמים מס על השכירות קודם לישראל ומקזזים/משלימים לפי הצורך במדינת התושבות

 

[גרביל מרוץ]

כאשר מדובר בנכס בישראל, משלמים מס על השכירות קודם לישראל ומקזזים/משלימים לפי הצורך במדינת התושבות

לא בדיוק, משלמים לשתי המדינות. אם יש אמנה אז כנגד המס ששולם בישראל מקבלים זיכוי במדינת התושבות. במקרה של פות"ש לא יהיה זיכוי כי הוא במסלול פטור.

 

[jojo9000]

נכון, ובאופן דומה תשלם גם מס (לעתים גבוה מאוד) על מכירת הנכס.
זו בראייתי סיבה טובה למכור לפני המעבר.

באופן רגיל - לפחות מבחינת הדין הישראלי אם תושב חוץ (כולל תושב ישראל לשעבר) אין לו דירת מגורים בבעלותו במדינת התושבות - הוא עדיין יוכל למכור דירה יחידה בישראל בפטור עד גבולות הפטור (מבלי לקחת בחשבון מקרים של זכויות בניה שחייבות במס).

כל הנושא לרבות ניתוק תושבות, השפעה של אמנות, פטורים ממס שבח וכו' - מחייב יעוץ מקצועי

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי

אל תאמין לאף אחד באינטרנט

 

[חתול לילה]

באופן רגיל - לפחות מבחינת הדין הישראלי אם תושב חוץ (כולל תושב ישראל לשעבר) אין לו דירת מגורים בבעלותו במדינת התושבות - הוא עדיין יוכל למכור דירה יחידה בישראל בפטור עד גבולות הפטור (מבלי לקחת בחשבון מקרים של זכויות בניה שחייבות במס).

ייתכן מיסוי במדינת התושבות. מבחינתם קיבלת סכום כסף גדול ואתה מחוייב במס.

כהערת אגב, קיים שיקול דומה גם במימוש RSU או קרן השתלמות.

 

[רוני]

למיטב ידיעתי יש שני סוגי פטור.

פטור מתשלום ממס על דמי שכירות עד לתקרה של 5,654 ש"ח (לשנת 2025).

תיקון לחוק מלפני כמה שנים - אפשרות של יחיד שהוא בעל דירה יחידה בישראל לנכות מדמי השכירות שקיבל את דמי השכירות המוטבים ששילם על דירה ששכר עד לסך של 90 אלף ש"ח בשנה שזה 7,500 ש"ח לחודש.

דמי שכירות מוטבים זה רק דמי שכירות ששולמו על דירה בישראל ולכן אם הוא משאיר את הדירה בישראל ושוכר דירה בחו"ל הוא לא יוכל לנכות את דמי השכירות בחו"ל כנגד ההכנסה מדמי השכירות בישראל. יכול להיות שהוא עדיין יהיה פטור עד לתקרה של 5,654 ש"ח.

לגבי פטור במכירה - אם אדם הוא בעל דירה במדינת התושבות שלו בחו"ל אז גם אם יש לו רק דירה אחת בישראל הוא יהיה חייב במס במכירת הדירה בישראל.

ללא קשר - ייתכן מצב שבו אדם מוכר דירה יחידה בישראל ואין לו שום דירה אחרת בשום מקום בעולם - עדיין יהיה חייב במס שבח על זכויות בניה למשל ו/או כאשר סכום המכירה עולה על תקרת הפטור.

כל הנושא מצריך יעוץ מקצועי.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

אל תאמין לאף אחד

למיטב ידיעתי יש שני סוגי פטור.

פטור מתשלום ממס על דמי שכירות עד לתקרה של 5,654 ש"ח (לשנת 2025).

תיקון לחוק מלפני כמה שנים - אפשרות של יחיד שהוא בעל דירה יחידה בישראל לנכות מדמי השכירות שקיבל את דמי השכירות המוטבים ששילם על דירה ששכר עד לסך של 90 אלף ש"ח בשנה שזה 7,500 ש"ח לחודש.

דמי שכירות מוטבים זה רק דמי שכירות ששולמו על דירה בישראל ולכן אם הוא משאיר את הדירה בישראל ושוכר דירה בחו"ל הוא לא יוכל לנכות את דמי השכירות בחו"ל כנגד ההכנסה מדמי השכירות בישראל. יכול להיות שהוא עדיין יהיה פטור עד לתקרה של 5,654 ש"ח.

לגבי פטור במכירה - אם אדם הוא בעל דירה במדינת התושבות שלו בחו"ל אז גם אם יש לו רק דירה אחת בישראל הוא יהיה חייב במס במכירת הדירה בישראל.

ללא קשר - ייתכן מצב שבו אדם מוכר דירה יחידה בישראל ואין לו שום דירה אחרת בשום מקום בעולם - עדיין יהיה חייב במס שבח על זכויות בניה למשל ו/או כאשר סכום המכירה עולה על תקרת הפטור.

כל הנושא מצריך יעוץ מקצועי.

לא מהווה יעוץ מס או יעוץ משפטי.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

זה נכון במקרה של ניתוק תושבות, לעתים תהליך ניתוק תושבות לוקח מספר שנים, זה נותן מספיק זמן להחליט האם למכור את הדירה או לא,
וסביר להניח שבהמשך יש סיכוי לשוק בממומנטום חיובי יותר ותמורה גבוהה יותר מהמכירה.

 

[היום מתה אמא]

זה נכון במקרה של ניתוק תושבות, לעתים תהליך ניתוק תושבות לוקח מספר שנים, זה נותן מספיק זמן להחליט האם למכור את הדירה או לא,
וסביר להניח שבהמשך יש סיכוי לשוק בממומנטום חיובי יותר ותמורה גבוהה יותר מהמכירה.

1. ניתוק תושבות לוקח מספר שנים אבל הוא רטרואקטיבי, מהיום שבו עמדת במבחן לניתוק תושבות.

2. תושבות במדינת היעד אינה דורשת ניתוק ממדינת המקור. כלומר, 2 מדינות יכולות לקבוע שאתה תושב שלהם ולבקש שתשלם מיסים, אם יש אמנה תוכל להתקזז ,אבל בסופו של דבר תשלם את המיסים הגבוהים יותר מבין שתי המדינות.

 

[mojo]

לא מדובר על רילוקשיין אלא יותר סוג של נוודות (בעיקר באסיה). עשיתי את זה בעבר ומחכה לרגע לחזור לזה.
אז במקרה שלי לא יהיה תושבות, נכסים, או מיסים במדינת יעד כלשהי, ואצטרך להמשיך לשלם מיסים בישראל.

משהו שקשה לי לכמת בתושבות זה שברגע של אסון אני יכול לחזור לארץ ולקבל טיפול מידי.
לא יודע מה יהיו החוקים אז, אבל ייתכן והדירה יחד אם זה שאבוא לבקר פעם בכמה שנים יאפשר לי לדחות את הניתוק תושבות.

התוכנית היא לחזור לארץ לבית אבות/חולים/קברות.

 

[mojo]

לגבי הפטור ממיסים משכירות ומס שבח, אישית אני חושב שבהינתן דירה ממוצעת ומספיק זמן, התשואה במניות יותר גבוהה, לעומת דירה שנותנת תזרים יציב.

 

[גרביל מרוץ]

יתכן והדירה יחד אם זה שאבוא לבקר פעם בכמה שנים יאפשר לי לדחות את הניתוק תושבות.

הדירה לא תשפיע על סטטוס התושבות, לא כאן ולא בחו"ל.
ביקורים או העדרם לא ישנו את סטטוס התושבות כל זמן שלא קיבלת תושבות במדינה אחרת. רק תצטרך להודיע לקרן הפנסיה אחת לחצי שנה שאתה בחיים.
אם תחליט לקבוע תושבות במדינה אחרת אז כנראה יהיה לך אינטרס לנתק את התושבות הישראלית כדי להמנע מכפל תשלומים ולקבל הטבות תושב חוזר כשתחליט לחזור. במקרה כזה הדירה כנראה תהיה ממוסה גם בישראל וגם במדינת התושבות (עם אפשרות זיכוי במידה ומדובר במדינת אמנה) ואז צריך להתאים את חישוב הכדאיות למיסוי במדינת היעד - סבירות גבוהה שהחזקת הדירה לא תהיה כדאית.

משהו שקשה לי לכמת בתושבות זה שברגע של אסון אני יכול לחזור לארץ ולקבל טיפול מידי.

שיקול חשוב.

 

[היום מתה אמא]

לא מדובר על רילוקשיין אלא יותר סוג של נוודות (בעיקר באסיה). עשיתי את זה בעבר ומחכה לרגע לחזור לזה.
אז במקרה שלי לא יהיה תושבות, נכסים, או מיסים במדינת יעד כלשהי, ואצטרך להמשיך לשלם מיסים בישראל.

אם אתה מדבר על לטייל בין מדינות זה משהו אחד, אם אתה מתכוון לגור במדינה x, זה משהו אחר. אתה לא קובע אם וכאשר אתה הופך לתושב, המדינה בה אתה גר קובעת. זה נכון גם לזכות של ביטוח לאומי בישראל לנתק אותך אם הוא חושב שמרכז החיים שלך מחוץ לישראל. יש לך מינימום 5 שנים בהם תוכל לשלם ביטוח לאומי ולהשאר תושב לצרכי ביטוח לאומי (כולל בריאות), א"כ זה כבר נתון לשיקולם. בכל מקרה גם אם נותקת תוכל לחזור ולשלם קנס של 12 אלף ש"ח ולקבל את זכויותך( בריאות).

חשוב לציין שכל זה לא קשור לביטוחי בריאות פרטיים שיכולים לקבוע תנאים אחרים לקביעת מרכז החיים והאם הביטוח תופס. יש לקרוא בדקדוק את תנאי הביטוח ולא להסתמך על אמירות של משווקי ביטוחים.