מכירת דירה מתחת למחיר השוק בין בני משפחה

[טפלון]

במקרה של עסקה בין בני משפחה, כאשר המחיר המוסכם הוא מתחת למחיר השוק.
לצורך הדוגמא, דירה שבשוק החופשי ניתן לקבל עליה כ3 מיליון, אבל המחיר המוסכם הוא בסביבות ה2.5 מיליון, האם עלולות להיות בעיות מבחינת רשויות המס?
האם עלולה להיות בעייה בלקיחת משכנתא?
מה עוד יכול להיות שונה בעסקה כזו מעסקה רגילה?

 

[Homer]

לא מומחה, אבל מותר לך לקנות ולמכור באיזה מחיר שאתה רוצה.

 

[טפלון]

לא מומחה, אבל מותר לך לקנות ולמכור באיזה מחיר שאתה רוצה.

זה גם מה שההגיון אומר לי.
אך אם הדירה הייתה נמכרת בשוק החופשי, ייתכן והמדינה הייתה מקבלת יותר מס (מס שבח מהצד המוכר ומס קניה מהצד הקונה).
אולי זה עלול להתפרש כניסיון להעלמת מס, וכי מחיר המכירה הוא פיקטיבי ובפועל במזומן\ביטקוין\זהב\קלפי פוקימון עבר יותר כסף.
מצד שני ההפרש הוא ״רק״ כ15-20%.

 

[Homer]

אם אתה עושה הכל BY THE BOOK, ומדווח על הכל, והכל מעל השולחן, אין למדינה איך להכריח אותך למכור במחיר גבוה יותר. אם מישהו יחשוד בך ויחקור, כל עוד הם לא מוצאים עדות למשהו לא כשר שעשית, אתה בסדר.
אם אתה נותן הנחה לבן דוד זו זכותך המלאה.

 

[טפלון]

אני חושב כמוך (בהסתמך על הגיון והיכרות מאוד שטחית עם החוק), וכל מה שאתה אומר נשמע לי מאוד הגיוני.

אבל נתקלתי במאמר באתר של עו״ד בו כתוב:

מכירת דירה בתמורה לקרוב משפחה, הינה מכירה רגילה של נכס לכל דבר ועניין. כאשר אתם מוכרים דירה לקרוב משפחה במחיר מופחת, יש לדעת מהו שווי השוק האמיתי של הדירה. זאת, מכיוון שלרשויות המס, לבנקים ולעיריות, תצטרכו לדווח על הערך האמיתי של העסקה.

כך, למשל, מיסוי המקרקעין מחושב לא בהכרח לפי מחיר המכירה בפועל, אלא לפי השבח הריאלי של הנכס. אם כתוצאה ממחיר המכירה תשלמו מס שבח שאינו משקף את השבח הריאלי, הדבר עלול להיחשב לעבירת מס פלילית. לכן, יש לשים לב מהו שווי הנכס ולדווח לרשויות על פיו ולא על פי מחיר המכירה בפועל.

השאלה אם זו אכן הפרקטיקה וזה מה שנהוג לעשות במקרה כזה?

 

[SolidState]

במקרה של עסקה בין בני משפחה, כאשר המחיר המוסכם הוא מתחת למחיר השוק.
לצורך הדוגמא, דירה שבשוק החופשי ניתן לקבל עליה כ3 מיליון, אבל המחיר המוסכם הוא בסביבות ה2.5 מיליון, האם עלולות להיות בעיות מבחינת רשויות המס?
האם עלולה להיות בעייה בלקיחת משכנתא?
מה עוד יכול להיות שונה בעסקה כזו מעסקה רגילה?

רשות המיסים עלולה לחשוד שמא אתה מוכר במחיר נמוך כדי לבצע הפחתה בשווי שומת המס.
מצד המוכר - מס השבח, ומצד הקונה - מס הרכישה. ואז למרות שמכרת במחיר 2.5, לחייב את הצדדים במס כאילו הנכס נמכר במחיר שוק מלא (במקרה שלך 3 מיליון).

יש על הנושא הזה מספר רב של כתבות של כל מיני עורכי דין. לדוגמה:

מציאת סכום/שווי הרכישה – אל תתפלאו אם יקבעו 0.01 ₪ | עו"ד אלקיים

מציאת סכום הרכישה: תשלום מס רכישה, איך מוצאים את סכום הרכישה? השלכת מחיר הרכישה בחישוב מס השבח, מציאת סכום הרכישה בשומה עצמית. למאמר >>>

elkayamlaw.co.il

במקרה הספציפי שלך, יתכן מאוד שבגלל שההנחה תתפרש בתחום הסביר, העסקה הזו תעבור מתחת לרדאר ולא יהיו לך בעיות.
ממליץ להיוועץ עם עו"ד מקרקעין שיוכל לענות לך, אבל גם הוא לא יכול להבטיח איך תפעל רשות המסים בסופו של יום כאשר העיסקה תדווח.

דרך נוספת שתיתן תוקף למחיר המכירה, היא לבצע הערכת שמאי לנכס שיכולה להיות הרבה יותר קרובה למחיר המכירה (בין אם כי תגיד לו משהו, ובין אם הוא מעריך על דברים "אובייקטיביים"). ברגע שיש לך הערכת שמאי רשמית, לרשות המסים יהיה מאוד קשה לטעון למניפולציה במספרים.

 

[JBUZZ]

מה ש @SolidState כתב - אנחנו גם צרפנו חוות דעת של שמאי שתיקף את המחיר. זה עוזר לאשר את העיסקה מול רשויות המס.
(למרות שקנינו בשווי שוק - רק פשוט דירה לשיפוץ - ולכן המחיר היה נמוך ממחיר השוק. בנוסף - לא היה הרבה עיסקאות באזור - ולכן היה קשה לתמחר.)

 

[ירח אפל]

אם אתה נותן הנחה לבן דוד זו זכותך המלאה.

לא זאת לא
מיסוי מקרקעין בודק עסקאות בין קרובים יותר לעומק מעסקאות רגילות, ואם יעלה חשד, הם יזמינו שמאי, ושומת המס תהיה על פי החלטת השמאי.

 

[אורי ג.]

האם עלולות להיות בעיות מבחינת רשויות המס?

אין בעיה פשוט את המיסים ישלמו הקונה והמוכר לפי שווי שוק ולא לפי שווי המכירה.

 

[האזרח הקטן]

מיסוי מקרקעין רשאים לקבוע מיסוי לפי שווי נכס שונה מכפי שדיווחתם, שממנו ייגזרו מס הרכישה ומס השבח.

 

[טפלון]

קודם כל, תודה לכל מי שהגיב ותרם מהידע שלו.

מיסוי מקרקעין רשאים לקבוע מיסוי לפי שווי נכס שונה מכפי שדיווחתם, שממנו ייגזרו מס הרכישה ומס השבח.

אין בעיה פשוט את המיסים ישלמו הקונה והמוכר לפי שווי שוק ולא לפי שווי המכירה.

לא זאת לא
מיסוי מקרקעין בודק עסקאות בין קרובים יותר לעומק מעסקאות רגילות, ואם יעלה חשד, הם יזמינו שמאי, ושומת המס תהיה על פי החלטת השמאי.

1. האם יש דרך לצמצם את הסיכוי לכך, או שמדובר במשהו שקורה ב100% מהמקרים?
2. אם כמו שהוזכר קודם בשרשור, תהיה לי הערכת שמאי שקרובה יותר למחיר המכירה מאשר למחיר השוק, זה משנה משהו?
3. כיצד זה קורה טכנית, קודם מדווחים על המכירה ואז מחכים לראות האם העסקה ״אושרה״, או שמראש צריך לדווח שמדובר בעסקה עם פער ממחיר השוק וכבר במעמד זה כדאי לנמק באמצעות שמאות?

באתר הנדלן של רשות המסים קיימות עסקאות מאוד דומות בסביבות מחיר השוק שציינתי מהזמן האחרון - חלק קצת מעל וחלק קצת מתחת, בטווח ה2%,
ומודעות מכירה גם כן, חלק מעל וחלק מתחת בטווח של כ3%-5,
כאשר מחיר המכירה נמוך בכ15-20%.

 

[אורי ג.]

1. כן, לא להשתין מהמקפצה או לחלופין להצטייד בשמאות שתומכת במחיר.
2. כן אבל זה לא מובטח, כלומר הם יכולים לריב איתך על השווי.
3. לא הייתי מנמק מראש, אתה בעצם שורף את עצמך.

20% זה לא מעט ועל עסקאות בתוך המשפחה מסתכלים בזכוכית מגדלת.

 

[טפלון]

אם המכירה תתבצע בין המוכר לבין בת הזוג של קרוב המשפחה (שאינה נשואה לו), האם זה מצמצם את הסיכויים משמעותית?

 

[האזרח הקטן]

אם המכירה תתבצע בין המוכר לבין בת הזוג של קרוב המשפחה (שאינה נשואה לו), האם זה מצמצם את הסיכויים משמעותית?

בטופס דיווח למיסוי מקרקעין הקונה נדרש להצהיר אם הוא קרוב למוכר.
ההגדרה קרוב מופיעה בסעיף 1 לתקנות מיסוי מקרקעין:

"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

 

[ירח אפל]

אם המכירה תתבצע בין המוכר לבין בת הזוג של קרוב המשפחה (שאינה נשואה לו), האם זה מצמצם את הסיכויים משמעותית?

במס הכנסה, בן זוג זה רק אם נשואים.
בניגוד למס הכנסה, בחוק מיסוי מקרקעין, בני זוג הם גם ידועים בציבור.

 

[טפלון]

בטופס דיווח למיסוי מקרקעין הקונה נדרש להצהיר אם הוא קרוב למוכר.
ההגדרה קרוב מופיעה בסעיף 1 לתקנות מיסוי מקרקעין:

כלומר אם מדובר על בת זוג של אח של המוכר, זה לא נחשב קרוב, או שאני טועה?

 

[האזרח הקטן]

כלומר אם מדובר על בת זוג של אח של המוכר, זה לא נחשב קרוב, או שאני טועה?

על פניו זה לא נופל בהגדרה של קרוב, עד כמה שאני מבין את הסעיף.

 

[ירח אפל]

כלומר אם מדובר על בת זוג של אח של המוכר, זה לא נחשב קרוב, או שאני טועה?

אתה טועה

 

[האזרח הקטן]

אתה טועה

איך זה מסתדר עם ההגדרה של קרוב בסעיף 1 בתקנות?

 

[ירח אפל]

איך זה מסתדר עם ההגדרה של קרוב בסעיף 1 בתקנות?

זו ההגדרה לעניין הפחתת מס רכישה לשליש.

לעניינים אחרים מסתכלים על ההגדרה בחוק מיסוי מקרקעין סעיף 1
ובנוסף על זה, אם המחיר נמוך ממחיר השוק, מיסוי מקרקעין יחפש גם קשרים אחרים, משפחתיים רחוקים יותר או עסקיים

”קרוב“ לאדם פלוני –
(1) בן־זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן־זוג ובני־זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני־זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו;