דירה במתנה/ מכירת דירה לאח מנסיון בלבד!

[אקסטרה]

מכירת דירה לאח במחיר זול במיוחד
יש מס רכישה מלא ? מס הכנסה מקבל בהבנה או שעושה בעיות ?
ואם הדירה ניתנת במתנה ?מה ההשלכות

 

[האזרח הקטן]

יש פה שני מצבים שונים - העברת דירה במתנה (כלומר ללא שום תמורה, ישירה או עקיפה), לעומת מכירה בתמורה.
במקרה של העברה במתנה, לעניין מס רכישה, אח נחשב לקרוב. לכן מס הרכישה שיחול הוא שליש ממס הרכישה שהיה חל על קונה רגיל (בהתאם למדרגות דירה יחידה או דירה נוספת, תלוי במצבו). במקרה של מכירה בהנחה, מס הרכישה יהיה כמו קונה חיצוני (כנ"ל, בהתאם למצבו).

שים לב שאם מחיר העסקה שונה באופן מהותי משווי הנכס כפי שמיסוי מקרקעין מעריכים אותו, גובה המס יחושב לפי מחיר ההערכה שלהם ולא לפי העסקה בפועל.

מלבד זאת, במקרה של דירת מתנה יש הבדל בין ההגדרות של מס רכישה לעומת מס שבח לעניין קרוב - העברה בין אחים רק במקרה שזו דירה שניתנה בירושה.
אז כאשר האח שקיבל את דירת המתנה ימכור אותו, יתכן שיידרש לשלם מס שבח בעבורה.

 

[אקסטרה]

שים לב שאם מחיר העסקה שונה באופן מהותי משווי הנכס כפי שמיסוי מקרקעין מעריכים אותו, גובה המס יחושב לפי מחיר ההערכה שלהם ולא לפי העסקה בפועל.

ויחייבו מס מלא ולא שליש ?

מלבד זאת, במקרה של דירת מתנה יש הבדל בין ההגדרות של מס רכישה לעומת מס שבח לעניין קרוב - העברה בין אחים רק במקרה שזו דירה שניתנה בירושה.
אז כאשר האח שקיבל את דירת המתנה ימכור אותו, יתכן שיידרש לשלם מס שבח בעבורה.

וכשזה לא בירושה ?

 

[האזרח הקטן]

ויחייבו מס מלא ולא שליש ?

אם זו לא עסקת מתנה, זה תמיד מס מלא.

וכשזה לא בירושה ?

אז מס שבח כרגיל בהתאם למספר הדירות שברשותו.

 

[אקסטרה]

אם אני מוכר דירה ששוויה 2 מליון במליון שקל לאח שלי
למה שיחייבו אותו במס מלא לפי שווי האמיתי ?

 

[אורי ג.]

למה שיחייבו אותו במס מלא לפי שווי האמיתי ?

כי זה החוק.

 

[jojo9000]

כי זה החוק.

נכון

ההגדרה בחוק זה -

"

"שווי" של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –


(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור;


(2) ........."

במחיר של מליון ש"ח בין שני אחים, ככל הנראה, זה ייחשב

א. אולי - כתמורה שלא בתום לב
ב. כתמורה שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים

ולכן המחיר לצורך מס שבח ומס רכישה, ככל הנראה, לא ייקבע לפי המחיר הנקוב בהסכם בכתב, אלא לפי השווי של מוכר מרצון לקונה מרצון - ז"א - מחיר השוק.

לפעמים דברים עוברים בשיטת מצליח - לא ממליץ אפילו לנסות. רצוי להתייעץ עם איש מקצוע.

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס

אל תאמין לאף אחד באינטרנט

 

[chipopo]

מה לגבי המקרה ה'הפוך'?

אני רוכש ממישהו דירה שוויה 2 מיליון ב3 מליון, האם אשלם לפי השווי האמיתי?

 

[jojo9000]

מה לגבי המקרה ה'הפוך'?

אני רוכש ממישהו דירה שוויה 2 מיליון ב3 מליון, האם אשלם לפי השווי האמיתי?

באופן רגיל - המחיר החוזי בהסכם בכתב מחייב כי הנחת היסוד הינה שהמחיר

א. לא מושפע מיחסים מיוחדים.
ב. נקבע בתום לב.

במקרים שבהם עולה חשד שהמחיר נקבע בחוסר תום לב או כתוצאה מיחסים מיוחדים אז המחיר נקבע לפי שווי השוק - מוכר מרצון לקונה מרצון.

אם אני מבין נכון - אתה מעלה כאן שאלה קצת אחרת - האם מיסוי מקרקעין עושה אופטימיזציה של המס לטובת הנישום וכאשר הוא רואה שהמחיר החוזי גבוה ממחיר השוק - האם הוא מפחית את המס וגובה לפי מחיר השוק - (גם אם לא עולה חשד שהמחיר נקבע בחוסר תום לב או כתוצאה מהשפעה של יחסים מיוחדים) - התשובה לדעתי היא לא.

יש מקרים שבהם אנשים משלמים בתום לב מחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק.

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

 

[גרביל מרוץ]

לדעתי תחול ההוראה בחוק שמפורטת למעלה -

המחיר החוזי בהסכם בכתב מחייב - אם מנהל מיסוי מקרקעין משתכנע שהמחיר הוא בתום לב ושלא מושפע מיחסים מיוחדים.

אם עברת את המשוכה הזו אז המחיר החוזי קובע.

מבחינת מיסוי מקרקעין - ייתכן שיראו במחיר של 3 מליון ש"ח עבור דירה ששווה רק 2 מליון ש"ח חוסר תום לב ונסיון לקבע את שווי הנכס במחיר גבוה לצורך הקטנת מס שבח עתידי.

אם מדובר בעסקה בין צדדים רחוקים שאין ביניהם קשרים קודמים או קרבת משפחה, מה שנקרא מוכר מרצון לקונה מרצון - קיימת לדעתי סבירות יותר נמוכה שמיסוי מקרקעין יתערב במחיר חוזי שהוא יותר גבוה ממחיר השוק. יש מצבים שאנשים משלמים בתום לב מחירים גבוהים משמעותית ממחיר השוק. לא ממליץ לעשות דברים כאלה בתור תרגיל. רצוי להתייעץ עם בעל מקצוע.

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס.

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.

אבל יכול להיות שמחלקות אחרות ברשות המיסים יתעניינו בעיסקה. למשל, האם היתה תמורה נוספת לא מדווחת מאי אילו סיבות.

 

[אורי ג.]

מה לגבי המקרה ה'הפוך'?

אני רוכש ממישהו דירה שוויה 2 מיליון ב3 מליון, האם אשלם לפי השווי האמיתי?

לא יודע לגבי המס אבל סיכוי סביר שתקבלו זימון לחקירה ברשות המיסים, זה דגל אדום בוהק להלבנת הון.

 

[ירח אפל]

מה לגבי המקרה ה'הפוך'?

אני רוכש ממישהו דירה שוויה 2 מיליון ב3 מליון, האם אשלם לפי השווי האמיתי?

כלומר אתה מלבין הון?
כמובן שרשות המסים והרשות לאיסור הלבנת הון יתעניינו בנושא.

 

[אליהוא]

אם אני מוכר דירה ששוויה 2 מליון במליון שקל לאח שלי
למה שיחייבו אותו במס מלא לפי שווי האמיתי ?

לא מבין בזה כלום.
אבל לכאורה אתה יכול לתת לו חצי דירה במתנה.
ולמכור לו את החצי השני.

 

[jojo9000]

לא מבין בזה כלום.
אבל לכאורה אתה יכול לתת לו חצי דירה במתנה.
ולמכור לו את החצי השני.

רעיון מעניין.

אם רוצים לנצל פטור על מכירה של דירה, הפטור חל רק אם מוכרים את כל הזכויות בדירה ולכן צריך קודם לתת את המתנה של החצי ורק אחרי זה למכור את כל הזכויות שנותרו.

רצוי להתייעץ עם בעל מקצוע.

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס.

אל תאמינו לאף אחד באינטרנט.

 

[אקסטרה]

לא מבין בזה כלום.
אבל לכאורה אתה יכול לתת לו חצי דירה במתנה.
ולמכור לו את החצי השני.

יש למישהו מקור לזה ?

 

[jojo9000]

יש למישהו מקור לזה ?

"
תנאים לפטור (תיקון מס' 8) תש"ם-1980 (תיקון מס' 34) תשנ"ז-1997 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013

49א. (א) תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, המוכר את כל הזכויות במקרקעין שיש לו בדירת מגורים מזכה, שלגביה נתקיימו התנאים האמורים בפרק זה, יהיה זכאי, על פי בקשתו שתוגש במועד הגשת ההצהרה לפי סעיף 73, לפטור ממס במכירתה; לעניין סעיף קטן זה, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה כאמור.
"

אלה נושאים מורכבים שמצריכים יעוץ משפטי פרטני תוך בחינה כוללת של כל העובדות הרלוונטיות.

לקבלת דירה או חלק מדירה במתנה יש השפעה גם על מס עתידי שיחול בעת מכירת הדירה או החלק של הדירה שהתקבל במתנה.

לא מהווה יעוץ משפטי או יעוץ מס

אל תאמין לאף אחד באינטרנט.