מכירת דירה וקניית דירה להשקעה

[שיש]

באזור שאני גר מוכרים בית קרקע במחיר נמוך ממחיר השוק (2 מיל') האזור מבוקש מאוד על ידי משפחות מבוססות ולכן החלטתי לנסות למכור דירה שבבעלותי במרכז הארץ המניבה שכירות של כ3.8 בחודש.
את הבית החדש אני אשכיר תמורת 7 א' לחודש.
הדירה שווה 1.5 ככה שאני אצטרך להשלים משכנתא של כ800 א'
כיום אני סטודנט החי על מלגה כ8 א', בנוסף יש לי דירה נוספת שמניבה שכירות 2.5
ועוד כסף מזומן 100 א' מזומן, 100 א' אג"ח , וכ150 א' בשוק ההון (ניהול אישי בנאסד"ק).
הדירה ברמת גן אולי תעבור בעתיד פינוי בינוי, במידה ואחליט על מכירה אני אשלם מיסים מצטברים בגובה 200 א' (שנכללים בגובה המשכנתא שפירטטתי).
האם אני עושה שטות או שזו החלטה כלכלית טובה? אני מסתמך על הדירה והכסף שבבעלותי שיגנו עליי במידה ויהיה איזשהו אירוע לא צפוי בעולם הכלכלי המיידי שלי.
בנוסף אני שוכר דירה בגובה 4 א', מצפה לתינוק, לא מקובע אל מקום המגורים שלי ככה שאני יכול לעבור לדירה זולה יותר.
אשמח לחוות דעת.

 

[yossik]

ברוך הבא לפורום.

 

[Boker]

קודם כל נשמע שמדובר בעסקה ממש טובה! אשמח לדעת על איזה עיר ושכונה מדובר.
שנית היות ואתה לא מתגורר ב2 הדירות שבבעלותך אני הייתי במקומך הייתי מוכר את 2 הדירות האלו וקונה במקביל את הדירה של ה 2 מ'.
כך תוכל להימנע מתשלום מס שבח ומס רכישה של מאות אלפי שקלים ולהצהיר שהנכס הנרכש הוא חלופי ולא להשקעה.

 

[שיש]

תודה,
מכרתי במרכז רמת גן וקניתי בבנימינה.
במידה והייתי מוכר את 2 הנכסים הייתי יורד מהכנסה פאסיבית של 9.5-10 להכנסה פסיבית של 6.7.
נכון שבלי משכנתא אבל אנחנו צופים לסלק את המשכנתא בטווח של 10 שנים.
ובאמצעות הדירות להגדיל את ההון שלנו בעזרת רכש של דירה נוספת בטווח הזמן הזה.
במקביל מסחר בשוק ההון והגנה באמצעות אג"ח.
עוד משהו שלא אמרתי זה שיש לי הלוואות בגובה של 60 א' בריבית 0. שהכללתי בהון הנזיל שלי ולמעשה מחייבות אותי לחסוך כ2 א' בחודש (גובה ההחזר).

 

[Roi]

@רוני אולי יכול להאיר כמה זויות.

 

[רוני]

אשמח לחוות דעת.

היי

אתה ממיר דירה במרכז הארץ למיקום אחר, לפי המספרים שתיארת זה נראה מעניין והכיוון חיובי,
יש שלוש נקודות שכדאי לתת את הדעת עליהם:

נקודה ראשונה, מה היא רמת הסחירות של הבית שאתה מתכוון לקנות,
כלומר זמן מציאת שוכר וזמן מכירת הנכס במקרה הצורך.

נקודה שנייה, כשמדובר בבית פרטי אתה צפוי לעלויות תחזוקה גבוהות יותר.

נקודה שלישית, היכולת העכשווית שלך כסטודנט להתמודד עם עלויות המימון במקרה ששוכר לא משלם,
ניתן לתת לזה מענה מסוים בעזרת קופת חירום.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

החלטתי לנסות למכור

מכרתי

לא הבנתי אם מכרת או שאתה מנסה למכור?

 

[שיש]

@המשקיע המתחיל הדביל - מכרתי
@רוני הבית מאוד סחיר, למעשה התמזל מזלנו אנחנו גרים קרוב והצלחנו להשיג את כולם, אם נרצה נוכל למכור מיידית ב100 א' מעל מחיר הקניה. לקח לנו כ4 ימים מאז הפרסום להשכיר אותו (5 אנשים הגיעו) וזה היה במהלך סוף שבוע וכרגע יש 5 משפחות שנמצאות בהמתנה במידה ולא יחתם חוזה. כפי שאמרתי באזור יש משפחות מבוססות (הייטק, רופאים, עורכי דין, מהנדסים וכו' עם ילדים) ולא קשות יום, אנו לוקחים ערבונות מספקים ומן הסתם לא צופים בעיות של אי תשלום בכלל. הדירה שנמכרה הייתה משנות ה60 משופצת עלויות אחזקה מועטות אך עלויות אחזקה בבניין כ1500 לשנה. הבית שנקנה נבנה בשנת 90 ושופץ לפני כ10 שנה באופן יסודי, אנו לא צופים עלויות אחזקה גבוהות בשנים הקרובות.

 

[שיש]

@רוני לגבי עלויות מימון זו נקודה טובה, המשכנתא מקצצת את ההכנסה החופשית שלנו ב1500 ש"ח לחודש אותם אני מתכוון לפצות במקרה הצורך (ננסה לקצץ בהוצאות קודם) בעזרת ההון הנזיל השקלי שלי. אני צופה שאני או בת זוגתי נשיג עבודה טובה יותר בעתיד הקרוב של ה24 חודש ככה שהכרסום בחסכונות שלי לא יעלה מעל ל30 א'.
בנוסף אנו יכולים להעלות את השכ"ד ב400 ש"ח (השכרנו בזול מסתבר).

 

[רוני]

@המשקיע המתחיל הדביל - מכרתי
@רוני הבית מאוד סחיר, למעשה התמזל מזלנו אנחנו גרים קרוב והצלחנו להשיג את כולם, אם נרצה נוכל למכור מיידית ב100 א' מעל מחיר הקניה. לקח לנו כ4 ימים מאז הפרסום להשכיר אותו (5 אנשים הגיעו) וזה היה במהלך סוף שבוע וכרגע יש 5 משפחות שנמצאות בהמתנה במידה ולא יחתם חוזה. כפי שאמרתי באזור יש משפחות מבוססות (הייטק, רופאים, עורכי דין, מהנדסים וכו' עם ילדים) ולא קשות יום, אנו לוקחים ערבונות מספקים ומן הסתם לא צופים בעיות של אי תשלום בכלל. הדירה שנמכרה הייתה משנות ה60 משופצת עלויות אחזקה מועטות אך עלויות אחזקה בבניין כ1500 לשנה. הבית שנקנה נבנה בשנת 90 ושופץ לפני כ10 שנה באופן יסודי, אנו לא צופים עלויות אחזקה גבוהות בשנים הקרובות.

נהדר.

במבט קדימה יש לך נקודת פתיחה טובה,
אני מאחל לך השקעות נוספות כדי להגיע להכנסה פסיבית חודשית משמעותית !