מכירת דירה להשכרה עבור השקעה לטווח קצר

[niso]

שלום, מקרה קצת מסובך אז אודה לכם על הסבלנות

להוריי יש דירה ישנה וקטנה מאוד (בשווי 600-700אלף) שהם משכירים ב1600 לחודש. (כן, ברור לי שנתונים הזויים אבל מדובר בשכונה רעה מאוד ולא במרכז הארץ).
הכוונה שלהם היא למכור את דירת המגורים שלהם ואת הדירה להשכרה על מנת לעבור לבית חדש, אבל לשם כך ממתינים קודם כל לתמ"א שצפוי להתרחש ב2-4 שנים הקרובות.
כאמור הדירה ישנה מאוד ודורשת תיקונים לעיתים ובשילוב עם הממשק עם הדיירים מייגע והם מעדיפים "להיפטר" מהעול הזה כבר עכשיו, הבעיה היא שתזרים המזומנים שמקבלים מהדירה להשכרה עדיין קריטי להם.

חשבתי על למכור את הדירה להשכרה, ואת הסכום המדובר של 600-700אלף להשקיע באפיקים לטווח קצר-בינוני, כאשר השיקולים הם:
- שיהיה תזרים תשואתי חלופי כלשהו לשכירות שהתקבלה עד עכשיו (לא חייב כל חודש, אבל בעדיפות שיהיה כל 6 חודשים למשל אם זה אפשרי)
- נזילות מסוימת, לא בטווח מיידי, אבל כן בטווח של שנה קדימה למשל (אם פתאום הפרויקט יתקדם מהר מן המצופה למשל)

ההתלבטות שלי היא בין קרן כספית לאג"ח ממשלתי, עכשו אם נשקיע בקרנות הכספיות נקבל תשואה נפלאה של 5% לשנה (הרבה יותר מהשכרת הדירה ובלי המאמץ הנלווה),
אבל מה אם פתאום עוד שנה הריבית תרד וגם תשואות הקרנות?
ולגבי אג"חים, האם אפשר "לסמוך" על אגח ממשלתי ל3 שנים למשל שנקנה, שישלם כל שנה את הקופונים בלי קשר למה שקורה בשוק? והאם יהיה קיים בכלל אגח כזה או שזה דמיוני? (עם תשואה של 3-4% לפחות?)

תודה רבה ומעריך את התייחסותכם

 

[ירח אפל]

שלום, מקרה קצת מסובך אז אודה לכם על הסבלנות

כל מקרה מסובך, קודם כל מפרידים את העיקר מהתפל ומפרקים לגורמים.
אז תקציר של מה שרשמת.
1. יש שתי דירות (רק 2?)
2. אחת מהן מוערכת ב־600–700 אלף ומושכרת ב־19.2K בשנה לפני הוצאות (כמה הוצאות?)
3. המטרה למכור עוד מספר שנים את שתי הדירות ולקנות דירה חדשה.

השאלה שלך, האם למכור עכשיו את הדירה הזולה ולהשקיע במקור חליפי?

כשאני רואה את זה עולות לי שתי שאלות בסיסיות, עוד לפני השאלה שלך:
1. מה השבח הריאלי על הדירה? ומה מס השבח במכירת הדירה כרגע.
2.האם נוצל בעבר הפטור של מכירת שתי דירות לטובת קניה גדולה יותר?

ובנוסף, גם הדירה השניה, מה השבח הריאלי שלה (אולי עדיף לה להימכר ראשונה?)

 

[niso]

כל מקרה מסובך, קודם כל מפרידים את העיקר מהתפל ומפרקים לגורמים.
אז תקציר של מה שרשמת.
1. יש שתי דירות (רק 2?)
2. אחת מהן מוערכת ב־600–700 אלף ומושכרת ב־19.2K בשנה לפני הוצאות (כמה הוצאות?)
3. המטרה למכור עוד מספר שנים את שתי הדירות ולקנות דירה חדשה.

השאלה שלך, האם למכור עכשיו את הדירה הזולה ולהשקיע במקור חליפי?

כשאני רואה את זה עולות לי שתי שאלות בסיסיות, עוד לפני השאלה שלך:
1. מה השבח הריאלי על הדירה? ומה מס השבח במכירת הדירה כרגע.
2.האם נוצל בעבר הפטור של מכירת שתי דירות לטובת קניה גדולה יותר?

ובנוסף, גם הדירה השניה, מה השבח הריאלי שלה (אולי עדיף לה להימכר ראשונה?)

היי תודה על התגובה,
איך מחשבים את השבח הריאלי ומס השבח?

ושוב מדגיש שהשיקול הוא לא נטו כלכלי, ההורים רוצים להיפטר מהדירה להשכרה כמה שיותר מהר, השאלה היא לא האם למכור את הדירה אלא מה הכי חכם לעשות עם הכסף לאחר שנמכור.

 

[חתול לילה]

והאם יהיה קיים בכלל אגח כזה או שזה דמיוני?

קיים, הנה למשל אג"ח ממשלתי ל- 3.5 שנים עם תשואה של 4%.

האם אפשר "לסמוך" על אגח ממשלתי ל3 שנים למשל שנקנה, שישלם כל שנה את הקופונים בלי קשר למה שקורה בשוק?

בעיקרון לישראל עדיין דרוג אשראי גבוה, כך שהתשובה העקרונית היא שניתן לסמוך על האג"ח.

יחד עם זאת, בקצב שהממשלה מחריבה את המדינה קשה לדעת מה יהיה עוד 3 שנים.

 

[ירח אפל]

ושוב מדגיש שהשיקול הוא לא נטו כלכלי, ההורים רוצים להיפטר מהדירה להשכרה כמה שיותר מהר, השאלה היא לא האם למכור את הדירה אלא מה הכי חכם לעשות עם הכסף לאחר שנמכור.

אז כל הסיפור על הדירה הוא התפל,
העיקר הוא שיש סכום כסף מסויים ואתה שואל איך הכי טוב להשקיע אותו סולידית לטווח הקצר?
תזכור שהמלצות השקעה בפורום הזה אסורות, אז בלי להמליץ על כלום, קרן כספית או אג"ח עד פרעונו.

איך מחשבים את השבח הריאלי ומס השבח?

השבח מחושב לפי תמורת הדירה בניכוי הוצאות מכירה,
פחות עלות הדירה בתוספת הוצאות קניה כשהסכום מתואם על פי עליית המדד מהקניה עד למכירה.

הסכום הזה מחולק באופן יחסי ללפני /1/2014 ואחרי, הסכום שלפני פטור, הסכום שאחרי חייב במס.

אם טרם הגיעו גיל 60, אז מס השבח הוא 25%
אם עברו את הגיל הזה, אז המס הוא מס שולי עד 25%

 

[niso]

קיים, הנה למשל אג"ח ממשלתי ל- 3.5 שנים עם תשואה של 4%.


בעיקרון לישראל עדיין דרוג אשראי גבוה, כך שהתשובה העקרונית היא שניתן לסמוך על האג"ח.

יחד עם זאת, בקצב שהממשלה מחריבה את המדינה קשה לדעת מה יהיה עוד 3 שנים.

ראיתי שקיים אג"ח כזה עכשיו (והבנתי שהריבית היא 4% לשנה כל עוד אני מחזיק עד הפדיון), השאלה היא האם בתרחיש של ירידת ריבית (וירידת תשואות הקרנות הכספיות) עדיין יהיו אג"חים כאלו? (שוב- אני מתכוון להחזיק אגחים עד הפדיון לא לסחור בהם)

 

[niso]

אז כל הסיפור על הדירה הוא התפל,
העיקר הוא שיש סכום כסף מסויים ואתה שואל איך הכי טוב להשקיע אותו סולידית לטווח הקצר?
תזכור שהמלצות השקעה בפורום הזה אסורות, אז בלי להמליץ על כלום, קרן כספית או אג"ח עד פרעונו.


השבח מחושב לפי תמורת הדירה בניכוי הוצאות מכירה,
פחות עלות הדירה בתוספת הוצאות קניה כשהסכום מתואם על פי עליית המדד מהקניה עד למכירה.

הסכום הזה מחולק באופן יחסי ללפני /1/2014 ואחרי, הסכום שלפני פטור, הסכום שאחרי חייב במס.

אם טרם הגיעו גיל 60, אז מס השבח הוא 25%
אם עברו את הגיל הזה, אז המס הוא מס שולי עד 25%

כמובן שזו לא המלצה, רק מנסה להבין מה האפיקים האפשריים

 

[חתול לילה]

השאלה היא האם בתרחיש של ירידת ריבית (וירידת תשואות הקרנות הכספיות) עדיין יהיו אג"חים כאלו?

לא יהיו.
אם אתה חושב שהתשואה אטרקטיבית, קנה את האג"ח עכשיו.

 

[niso]

לא יהיו.
אם אתה חושב שהתשואה אטרקטיבית, קנה את האג"ח עכשיו.

נניח שאקנה אג"ח עם תשואת קופון אטרקטיבית (נגיד 4%) ל10 שנים למשל, ועוד 3 שנים הריבית תרד ואצטרך להנזיל את הכסף, כשאמכור את האגח אהיה ברווח או בהפסד עליו? יש סיכוי למכור בהפסד במידה והריבית תרד והאגח בריבית גבוהה?

 

[חתול לילה]

יש סיכוי למכור בהפסד במידה והריבית תרד והאגח בריבית גבוהה?

כשהריבית יורדת אג"ח דווקא עולה.
אתה תפסיד אם תהיה עליית ריבית.

ממליץ לך ללמוד עוד את הנושא לפני קבלת החלטה.

גוגל: הסולידית אייק

 

[כימאי]

נניח שאקנה אג"ח עם תשואת קופון אטרקטיבית (נגיד 4%) ל10 שנים למשל, ועוד 3 שנים הריבית תרד ואצטרך להנזיל את הכסף,

זה בדיוק אותו הסבר כמו בשרשורים האחרים. אם אתה חושב שישנו סיכוי שתזקק להנזיל את הכסף בעוד שלוש שנים אז אל תחזיק אותו באג"ח לעשר שנים (שזה יותר מפי שלוש מאופק ההשקעה שלך).