מיסוי בארה"ב על מכירת דירה בארץ

[שרה האופטמן]

היי,
ברצוני לקנות דירה להשקעה בארץ המיועדת לפינוי בינוי בעוד כ-7-10 שנים. אני בעלת אזרחות כפולה ומשלמת מיסים בארה"ב כל שנה. אשמח לדעת מה גובה המיסים שאצטרך לשלם על הדירה לכשאמכור אותה. איך זה מחושב? אם אני קונה אותה כרגע ב-2M וצפויה למכור אותה ב-3M בעוד כ-10 שנים, כמה אצטרך לשלם? מכירים אפיקי השקעה משלמים יותר לאמריקאים? אשמח לשמוע מנסיון או להפניה לאיש מקצוע מתאים, תודה!

 

[שרה האופטמן]

@FIYaacov

 

[FIYaacov]

@FIYaacov

היי

בגדול מאוד, והכל בדולרים כמובן.
מחיר מכירה פחות מחיר קנייה פחות שדרוגים בנכס ועוד הפחת על הדירה שהיה מותר בקיזוז בין הקנייה למכירה. זה הרווח על המכירה.
את הרווח מוסיפים לשאר ההכנסות שלך, והוא ממוסה במדרגות מועדפות בגלל שהחזקת את הנכס מעל שנה (במדרגות של 0%, 15% או 20%). הפחת יכול להיות ממוסה גם ב25%.
זהו המס האמריקאי.
ממנו תפחיתי את מס השבח ששילמת בישראל.

לדוגמא שלך:
קנית ב$500,000 ומכרת ב-$750,000 וב10 שנים קיבלת פחת (הוצאה מוכרת) מצטברת של $185,000.
לכן יש לך $250,000 רווח הון ארוך טווח (מס מקסימלי של 20%) ועוד הכנסה של $185,000 עם מס מקסימלי של 25%.
היות ומס השבח בישראל הוא 25% אז סביר שזה יכסה את חלק/רוב/כל המס בארה"ב, אבל זה ממש תלוי השינויים בשער חוץ ובנדלן באותם 10 שנים.

בנוסף יש מס שלא ניתן להתקזז עליו של 3.8% מההכנסה הפאסיבית (לצורך העניין החלק של רווח ההון כן, אבל הפחת לא) על הכנסות של מעל $200,000 אם את מגישה לבד או $250,000 אם את מגישה כזוג.

 

[נעם בלה בלה]

היות ומס השבח בישראל הוא 25%

רק מדירה שניה ומעלה. זה אחד החסרונות הענקיים באזרחות האמריקאית, לישראלי עם דירה אחת שמוכר אותה יש פטור ממס שבח בארץ, אבל בעצם צריך לשלם אותו בכל מקרה בארה"ב

 

[שרה האופטמן]

תודה יעקב ונעם, אכן חדשות מאכזבות...זו דירה ראשונה שלנו אז באמת לא היינו אמורים לשלם מס שבח. הפחת לא יהיה משמעותי באם נמכור אותה סמוך למועד הבניה, נכון? השכירות שנקבל עד להריסה צפוייה לעמוד על 4500 שקלים, אני מבינה נכון, זה אומר שלא נצטרך לשלם מיסים של 3.8% על ההכנסה הפאסיבית?
הייתם בוחרים בהשקעה אחרת במקרה שלי? איפה יותר נכון לאזרח אמריקאי להשקיע, אציין כי רב הכסף היינו בדולרים בחשבונות בארה"ב.
יכולים להפנות אותי לאיש מקצוע שיידע להמליץ?

 

[FIYaacov]

לישראלי עם דירה אחת

בארה"ב יש פטור נרחב לדירת מגורים ($250,000 ליחיד, $500,000 לזוג על הרווח).

אבל כאמור זה דירה להשקעה, אני פשוט הנחתי (כנראה שלא בצדק) שזו דירה שנייה.

 

[FIYaacov]

הפחת לא יהיה משמעותי באם נמכור אותה סמוך למועד הבניה, נכון?

לא הבנתי, למה למכור אותה סמוך למועד הבנייה?

השכירות שנקבל עד להריסה צפוייה לעמוד על 4500 שקלים, אני מבינה נכון, זה אומר שלא נצטרך לשלם מיסים של 3.8% על ההכנסה הפאסיבית?

על השכירות לא תשלמו מס בשוטף, כי הפחת יהיה גדול ממנו.

אבל בהחלט תצטרכו לשלם את ה3.8% על הרווח במכירה (כולל החזר הפחת).

הייתם בוחרים בהשקעה אחרת במקרה שלי?

תיק השקעות מגוון. אבל רק אחרי שקראת את הבלוג הזה (ואת שלי - ראי בדף פרופיל) והבנת בצורה טובה איך לבנות תיק השקעות יעיל ופשוט.

יכולים להפנות אותי לאיש מקצוע שיידע להמליץ?

זה בעייתי. יועץ נדלן ימליץ על נדלן, יועץ השקעות ימליץ על השקעות. אולי אולי אולי מתכנן פיננסי CFP.
אבל יועץ טוב הוא לא תחליף לידע, הוא רק עזר משלים לידע. ההחלטה תמיד תמיד תמיד צריכה להיות שלך ומתוך הבנה של כל השיקולים.

 

[קפיצת הדרך]

על השכירות לא תשלמו מס בשוטף, כי הפחת יהיה גדול ממנו.

איך מחושב הפחת בארצות הברית?

 

[FIYaacov]

איך מחושב הפחת בארצות הברית?

בנדלן למגורים זה לרוב פריסת מחיר הקנייה ל27 שנים. תגגלי residential real estate depreciation tables.

 

[דוד פ]

אני בעלת אזרחות כפולה

היי,
א- אולי שווה לך לשקול לגור בדירה שכזאת לתקופה מסויימת, וכך תהני מהפטור במס על דירה למגורים,
ב- האם את נשואה לאדם ללא אזרחות אמריקאית?
כי אם כן, יש רו"ח שממליצים לרכוש דירה להשקעה על שם בן הזוג הלא אמריקאי,

לא ממליץ! רק מעורר כיווני חשיבה,

 

[נעם בלה בלה]

בארה"ב יש פטור נרחב לדירת מגורים ($250,000 ליחיד, $500,000 לזוג על הרווח).

יעקב אני צריך שתסביר לאט כדי שאבין מהר.
אם אני גר בדירה לפני שאני מוכר אותה אני פטור ממס על הרווח עד 250k $ רווח?
כלומר קניתי דירה ב1.7 מש"ח, מכרתי ב2 מש"ח, לא חייב מס לדוד סם ולא לדוד ביבי?

כמה זמן צריך לגור בדירה בשביל זה?

 

[FIYaacov]

כמה זמן צריך לגור בדירה בשביל זה?

שנתיים מתוך ה5 האחרונות או 5 מתוך ה8 האחרונות.

 

[שרה האופטמן]

האם יש דרכים יצירתיות לעקוף את עניין המגורים בדירה, אם הארנונה רשומה על שמי ולא על שם הדייר לדוגמא, יש מישהו שבאמת בודק את זה?

 

[שרה האופטמן]

@דוד פ
תודה דוד. אם הדירה תהיה רשומה על שם בעלי שאינו אזרח אמריקאי, אז יהיה פטור גם ממס השבח וגם מהמיסים על השכירות? אתה בטוח בזה, אני הרי מדווחת כל שנה גם על ההכנסות שלו. בנוסף אציין שיש לנו ילד עם אזרחות אמריקאית.

 

[שרה האופטמן]

שנתיים מתוך ה5 האחרונות או 5 מתוך ה8 האחרונות.

צריך סה"כ שנתיים כולל השנה האחרונה, לצורך העניין אתה יכול לגור בה בשנה הראשונה מתוך השמונה למשך שנה ובשנה האחרונה.

 

[שרה האופטמן]

@FIYaacov
יעקב, לגבי עניין הפחת, היות ומדובר בבניין שככל הנראה יעבור פינוי בינוי ואמכור לאחר כ-10 שנים שאחזיק בו וכשנה לאחר שבנו את הדירות החדשות, האם ההתייחסות אחרת, הרי שווי הבלוקים לאחר הפינוי בינוי דווקא יהיה גבוה יותר.
למען הסר ספק, אם עשיתי רווח של 260000 דולר, בהנחה שגרתי בדירה שנתיים (או פתרון ייצירתי אחר אם יש כזה), אשלם מס 20% רק על 10,000 (פלוס מס על פחת 25% שהוא המשמעותי כאן על כ-200000 דולר)?

 

[כימאי]

אני בעלת אזרחות כפולה ומשלמת מיסים בארה"ב כל שנה.

מחשבה מחוץ לקופסה, וסליחה אם אני נכנס לעניינים אישיים שלא קשורים כאן, וכמובן שיש שיקולים נוספים, אבל מה בדבר מעבר קבוע לארץ וויתור על האזרחות האמריקאית?

 

[שרה האופטמן]

מחשבה מחוץ לקופסה, וסליחה אם אני נכנס לעניינים אישיים שלא קשורים כאן, וכמובן שיש שיקולים נוספים, אבל מה בדבר מעבר קבוע לארץ וויתור על האזרחות האמריקאית?

אין סיכוי, גם מבחינה סנטימנטלית אבל בעיקר בשביל לשמור את האופציות פתוחות...

 

[FIYaacov]

האם יש דרכים יצירתיות לעקוף את עניין המגורים בדירה, אם הארנונה רשומה על שמי ולא על שם הדייר לדוגמא, יש מישהו שבאמת בודק את זה?

לא הייתי מנסה לרמות את הIRS, גם במשהו שנראה על פניו קשה לוידוא.

צריך סה"כ שנתיים כולל השנה האחרונה, לצורך העניין אתה יכול לגור בה בשנה הראשונה מתוך השמונה למשך שנה ובשנה האחרונה.

זה שנתיים מתוך 5 או 5 מתוך 8. לא 2 מתוך 8.

יעקב, לגבי עניין הפחת, היות ומדובר בבניין שככל הנראה יעבור פינוי בינוי ואמכור לאחר כ-10 שנים שאחזיק בו וכשנה לאחר שבנו את הדירות החדשות, האם ההתייחסות אחרת, הרי שווי הבלוקים לאחר הפינוי בינוי דווקא יהיה גבוה יותר.

יכול להיות שתוכלי לעדכן את ערכי הפחת לאחר השיפוץ, אבל זה לא ישנה לעניין המס. כל פחת שאת יכולה להזדכות עליו בשוטף על השכירות (גם אם לא הזדכית בפועל) את צריכה להוסיף בחזרה בשביל לחשב את רווח ההון.

לדעתי את צריכה לדבר עם מישהו שיש לו נסיון מיסויי בנדלן להשקעה, כי אני לא כזה. אני בסך הכל טוב בהבנת הנקרא.

 

[Yoss]

שנתיים מתוך ה5 האחרונות או 5 מתוך ה8 האחרונות.

אוף טופיק: התנאי של 5 מ-8 מיותר לגמרי. הוא לא יכול להתקיים בלי שיתקיים 2 מ-5...