מכירת דירה להשקעה למען תיק דיבידנדים - התלבטות

[שנקל]

מחילה אם כבר נשאל, חיפשתי שרשור עם נסיבות דומות ולא מצאתי.
ישנה דירה להשקעה שנקנתה בשנות ה90 בבניין מאוד ישן, לאורך השנים הדירה היתה מושכרת עם תקלות קלות פה ושם אבל בגדול היה בסדר.
בשנים האחרונות המצב הולך ומחמיר. יש בעיות בלי סוף בדירה עצמה וגם בבניין שגורמות להוצאות כבדות, סתימות, נזילות, פיצוצים בקירות, דוד, עובש והתקלפויות בחורף גם בדירה וגם בבניין, צנרת שהוחלפה בכל מיני מקומות, מה לא.

מספרים - בחישוב יבש התשואה (ברוטו) היא כ-5 אחוז. אבל זה רחוק, רחוק מאוד מהמצב בפועל. בשקלול ההוצאות והתיקונים זה יותר לכיוון ה-4 וזה בהתחשב בכך שהרבה דברים נעשים באופן עצמאי שאחרת היו עולים ביוקר (בלי להכניס את העבודה והפסד הזמן). אם לחשב את העלויות הרגילות של התיקונים והשיפוצים מבעלי מקצוע התשואה האמיתית היא בלחץ 3 אחוז. כיף גדול.

כל הטוב הזה מתחיל להיות יותר מדי טוב והמבנה לא הולך ונעשה צעיר יותר. פינוי בינוי לא ממש מעניין, בתרחיש האופטימי זה 7-10 שנים ולא צפויה עליית ערך משמעותית באזור הזה.
יש רצון למכור את הדירה ולהשקיע במשהו אחר, השאלה רק מה יבוא במקום כי עדיין עם כל הקשיים הדירה מייצרת כסף.

החלופה של תיק דיבידנדים נראית מעשית כי המטרה העיקרית זהה: הכנסה קבועה ללא תלות במחיר הנכס וללא כוונה לממש בעתיד.
מספיק שהתיק יעשה 3.5 אחוז (נטו אחרי מס) זה כבר משתווה להכנסה מהדירה בלי טלפונים כל חודשיים על עוד תקלה.
ככל שזה רלוונטי - מדובר בדירה שניה, יש דירה ראשונה למגורים שבה לא נוגעים.

אשמח לקבל דעות ותובנות מכל כיוון

 

[פטל ואוכמניות]

לסולידית היה פוסט על מניות דיבידנדים לרבות איך לבחור אותן ולמה להיות מודע. שווה קריאה, ובנוסף לשקול לאזן את התיק עם מדדים רחבים. כל זה בהיה שהדירה מהווה חלק משמעותי בתיק הכנסים שלך.

 

[חתול לילה]

החלופה של תיק דיבידנדים נראית מעשית כי המטרה העיקרית זהה: הכנסה קבועה ללא תלות במחיר הנכס וללא כוונה לממש בעתיד.

יש המון דיונים על דיבידנדים, חפש קצת.
בשורה התחתונה, כשאתה מקבל דיבידנד הערך של המנייה יורד, אז אתה פשוט עובד על עצמך.

בהקבלה של הדירה, זה כאילו היית לוקח את שכר הדירה אבל בלי לתקן תקלות כשצריך.
אז יש "הכנסה קבועה" אבל השווי של הנכס יורד.

אני בעד להשקיע בשוק ההון במקום בנדל"ן, אבל קבלת דיבידנדים היא לא סיבה טובה בשביל כך.

 

[Minimi]

אם כבר שוק ההון אז למה דיבידנדים? צריך את התזרים?
ואם אתה מעדיף נדל"ן למה לא למכור ובכסף לקנות דירה אחרת במצב טוב יותר? או אולי שיפוץ לקיים?

 

[fliper]

מספיק שהתיק יעשה 3.5 אחוז (נטו אחרי מס)

אני חושב שזה יעד מאתגר (בדגש על אחרי מס) ולא ברור עד כמה יהיה יציב יחסית לדירה (למרות התיקונים..).
מבין הקרנות אודותם כתבה @הסולידית , אולי הר"מ יכולים להיות רלוונטיים בשבילך.
שים לב שכולם ברוטו ולכל קרן יש את היתרונות/חסרונות שלה. ממליץ בחום לקרוא את הפוסט המתייחס אליהן ובכלל להעמיק בלימודן לפני שתחליט:

1. הקרן SCHD, דיבידנד 3.16%
2. הקרן VYM, דיבידנד 3.18%
3. הקרן HDV, דיבידנד4.09%
4. הקרן DVY, דיבידנד3.69%
5. הקרן IDV, דיבידנד 5.4% (שים לב לגודל הקרן)
6. הקרן SPHD, דיבידנד 4.93% (שים לב לגודל הקרן)
7. הקרן SPYD, דיבידנד 4.95% (שים לב לגודל הקרן)

 

[yossik]

כשאתה מקבל דיבידנד הערך של המנייה יורד, אז אתה פשוט עובד על עצמך.

נכון אולי לטווח הקצר אבל לאחר חודש-חודשיים המנייה עולה שוב [תלוי כמובן בשוק].
ואם היא יורדת - אז מה? הדיבידנד מחולק לפי כמות המניות ולא לפי ערכה.
ממשיכים לקבל משכורת ללא קשר למחיר המנייה אלא לפי איכותה.
אולי לא מתאים לכל אחד אבל לי ממש מתאים כיוון שאני פנסיונר ומקבל החזר מס על ריווחי הון כולל ריביות מדיבידנדים..

** תוספת **
התיק שלי 100% כחול לבן

 

[fliper]

אם כבר שוק ההון אז למה דיבידנדים? צריך את התזרים?

שים לב שבהשוואת הקרנות שכתבתי לסנופי, הן כולן בתשואת חסר לאורך השנים (עד 10).
הקרן הקרובה ביותר היא SCHD

 

[fliper]

מקבל החזר מס על ריווחי הון כולל ריביות מדיבידנדים..

תוכל להסביר הכיצד ?

 

[yossik]

תוכל להסביר הכיצד ?

@FIYaacov

 

[שנקל]

תודה על התגובות
אכן קראתי את הפוסטים המעולים בבלוג.
אני מודע לכך שהדיבידנד משפיע או אמור להשפיע על שווי המניה בדיוק בערך שחולק, אבל הוא מושפע מעוד הרבה גורמים והמהות של התיק הזה תהיה תזרים בלבד.
למכור ולקנות לא ישנה הרבה במחירים האלה וישאיר את עיקר הבעיה שזה הכאב ראש וההתעסקות. נטילת משכנתא ושידרוג אינם אופציה במקרה הזה וגם לא טובים מבחינת מיסוי מאחר וכבר יש דירה אחת. לשפץ לא משתלם ויש בעיות גם בבניין עצמו. עדיף להישאר במצב הקיים.

אני חושב שזה יעד מאתגר (בדגש על אחרי מס) ולא ברור עד כמה יהיה יציב יחסית לדירה (למרות התיקונים..).
מבין הקרנות אודותם כתבה @הסולידית , אולי הר"מ יכולים להיות רלוונטיים בשבילך.
שים לב שכולם ברוטו ולכל קרן יש את היתרונות/חסרונות שלה. ממליץ בחום לקרוא את הפוסט המתייחס אליהן ובכלל להעמיק בלימודן לפני שתחליט:

1. הקרן SCHD, דיבידנד 3.16%
2. הקרן VYM, דיבידנד 3.18%
3. הקרן HDV, דיבידנד4.09%
4. הקרן DVY, דיבידנד3.69%
5. הקרן IDV, דיבידנד 5.4% (שים לב לגודל הקרן)
6. הקרן SPHD, דיבידנד 4.93% (שים לב לגודל הקרן)
7. הקרן SPYD, דיבידנד 4.95% (שים לב לגודל הקרן)

תודה רבה, אכן יעד מאתגר וכמובן שמצריך העמקה בקרנות. אני לא סגור על האחוז המדויק אבל בשקלול השנים האחרונות זה כבר לא עסק ותיק מנייתי השאיר אבק לבלגן הזה של השכרת הדירה בכל קנה מידה ובכל פרמטר (כמובן שזה לא מעיד דבר על העתיד ויש סיכונים אחרים בשוק)
היו גם בעיות עם דיירים שהתחלפו אבל בסוף שילמו את הכל אחרי לא מעט וויכוחים.
אני יותר מחפש שיקולים מהותיים של בעד ונגד הרעיון כשלעצמו. אם מישהו עשה את זה או התלבט על כך מה טוב.
אני מנסה שלא להגיע לדיון הדיבידנדים האינסופי כי אז הנושא היה ״דירה להשקעה מול תיק מדדים מול תיק דיבידנדים״ וכאלה יש פה בשפע, אלא ספציפית בנסיבות הנ״ל.

 

[dani91]

שוק ההון זה באמת פחות כאב ראש.
אני לא יודע כמה מס אתה משלם היום על שכר הדירה אבל כנראה לא הרבה אם בכלל, חברות אמריקאיות מנכות 25% מהדיבידנדים.
מעבר לכך, אתה חשוף לדולר אמריקאי במקום לשקל, לטוב ולרע (בשנים האחרונות - לרע).
שים לב, בניגוד לשכר דירה, דיבידנד ניתן לחתוך או להפסיק לשלם ללא כל תוצאות משפטיות. תלוי בהחלטת החברה.

 

[שנקל]

שוק ההון זה באמת פחות כאב ראש.
אני לא יודע כמה מס אתה משלם היום על שכר הדירה אבל כנראה לא הרבה אם בכלל, חברות אמריקאיות מנכות 25% מהדיבידנדים

0. הוא מתחת לתקרת הפטור, אבל יש כל כך מספיק ממה שמקזז את הפטור הזה שהייתי בשמחה משלם 25 אחוז מהשכ״ד בתמורה ללא לשמוע מהם, וזה בדיוק העניין. לכן גם ציינתי ברוטו ונטו. אני גם לא מתחדד על עשיריות אחוז, בסוף מדובר בכמה עשרות שקלים בחודש וקריאה אחת לטכנאי המזגנים מאפסת לך חצי שנה. הדברים האלה מגיעים, זה לא שאלה של אם אלא של מתי. במיוחד בדירות ישנות.
הסיכונים האחרים ברורים וידועים והם חלק מהעסקה. גם בנדל״ן יש - כמה דירות נחרבו/ניזוקו/נשרפו וכו׳ לעומת כמה חברות הפסיקו לשלם דיבידנד/פשטו רגל וכו׳, אפשר לתת לכך מענה ע״י פיזור אבל זה כבר דיון אחר. אני מנסה להתמקד במקרה הספציפי שתיארתי.

 

[שנקל]

רוצה גם להוסיף שבראייה לטווח ארוך - 10, 20, 30 שנה - תיק השקעות נראה הרבה יותר אטרקטיבי מעוד צביעה, שטיפה וכמה צ׳קים. אבל אולי אני מוטה בגלל כל מה שהולך שם כבר כמה שנים

 

[אורי ג.]

מספיק שהתיק יעשה 3.5 אחוז (נטו אחרי מס) זה כבר משתווה להכנסה מהדירה בלי טלפונים כל חודשיים על עוד תקלה.

זה די בלתי אפשרי היום, אא"כ אתה הולך לספקטרום היותר מסוכן של המניות ואז גם יש סיכוי יותר מסביר שהדיבידנדים יקטן.
ליצור תזרים גבוה בימינו זה לא פשוט אא"כ מוכרים חלק מהמניות או פוגעים בקרן.
ודבר נוסף: אולי המניות עצמן אינן חשופות לטווח הארוך למט"ח אבל הדיבידנדים בטווח הקצר והבינוני בהחלט כן, התזרים שלך יכול להיחתך בחדות.

לגבי הדירה: אולי תשקול לעשות איזה "ישור קו", נכון שזה יעלה לא מעט אבל זה יכול לתת לך שקט לזמן ממושך.

 

[איניגו מונטויה]

אני חושב שהשאלה אם להשקיע בשוק ההון או בדירה להשקעה היא מאוד אינדיבידואלית.

היתרונות העיקריים בשוק ההון הם פסיביות ופיזור רחב,
החסרונות העיקריים הם נזילות (אפשרות למשיכה בהפסד או לצורך בזבוזים) ותנודתיות (עלולה לגרום מתח, וכן מקור לניסיונות תזמון שוק).
אז מה עדיף? תלוי באדם הספציפי...

שאלות לעצמך:
-עד כמה אתה אוהב/סובל להתעסק עם שוכרים, בעלי מלאכה וכדומה?
-האם היית בשוק ההון בזמן משבר גדול, וסומך על עצמך שלא תמכור בהפסד?
-האם התנודות בשוק ההון גורמות לך לחרדה או מתח, או שאתה יודע להרגיש טוב גם בירידות (בעזרת מבט לטווח רחוק)?
-האם תדע לדבוק בתכנית ההשקעה גם כאשר השוק "גבוה מדי", או שתשב על הגדר במשך שנים ותפסיד תשואות?
-האם קיימת משמעת עצמית לדבוק בתכנית השקעה סולידית גם כאשר השוק עולה, או שבמקרה כזה תתחיל להשקיע בסיכון גבוה יותר ממה שתכננת?
-האם קיימת משמעת עצמית לא למשוך יותר מדי מהתיק לצורך בזבוזים, גם כשרואים תיק השקעות גדול מאוד ונזיל מאוד?

 

[איניגו מונטויה]

ואם כבר החלטת להשקיע בשוק ההון - השאלה אם לקחת תיק דיבידנדים או לא היא לחלוטין בלתי תלויה.
דעתי האישית היא שבשלב הצבירה זה לא ממש הגיוני, ובשלב המשיכה (פרישה) יש יתרונות לכאן ולכאן.

בשלב הצבירה:
לא רואה היגיון בזה שאדם מצד אחד חוסך כל חודש לצורך השקעה בשוק ההון, ומצד שני מוציא משוק ההון כסף בצורת דיבידנדים.
זה סתם להעביר מכיס אחד לכיס שני, ועל הדרך לשלם קצת מיסים ועמלות.

בשלב המשיכה:
יש יתרון פסיכולוגי בתיק דיבידנדים (תזרים מזומנים, וחברות יציבות יותר בדר"כ),
ומהצד השני - חסרון מסוים בדמות תיק מפוזר פחות, ובדר"כ גם דמי ניהול גבוהים יותר.

 

[שנקל]

זה די בלתי אפשרי היום, אא"כ אתה הולך לספקטרום היותר מסוכן של המניות ואז גם יש סיכוי יותר מסביר שהדיבידנדים יקטן.

חותם עכשיו גם על 3

ודבר נוסף: אולי המניות עצמן אינן חשופות לטווח הארוך למט"ח אבל הדיבידנדים בטווח הקצר והבינוני בהחלט כן, התזרים שלך יכול להיחתך בחדות.

תודה נקודה מצוינת, הוספתי למכלול השיקולים.

לגבי הדירה: אולי תשקול לעשות איזה "ישור קו", נכון שזה יעלה לא מעט אבל זה יכול לתת לך שקט לזמן ממושך.

תקצר היריעה מלשטוח את מסכת
ההרפתקאות אבל אנסה להמחיש עד כמה זה לא ישים. הדירה חלק מבניין מורכב בפני עצמו גם ברמה המבנית וגם ברמת הדייר. לדוגמה הגג תוקן מנזילות 3 פעמים ב7 השנים האחרונות (במקומות שונים) ועכשיו התגלו שוב רטיבויות. אז עכשיו יתקנו ועוד שנה או שנתיים תהיה נזילה ממקום אחר. שיפוץ יסודי של הגג לא ריאלי ולא משתלם ואף אחד לא ישלם אותו (נכון שגג זה משותף אבל החלק הזה בבניין הוא מעין ״בפני עצמו״ לא כולם משתתפים ואלה שכן לא ישלמו. נכון יש בית משפט והוצאה לפועל אבל אלה אנשים שבקושי משלמים את חשמל המדרגות) וזו רק דוגמה אחת מיני רבות. היה קו מים בבניין שהוחלף בחלקו עבודה יקרה מאוד שגם אותה בקושי שילמו ובעל המקצוע אמר שצריך לחפור ולהחליף הכל כי זה אותו צינור ומתישהו יהיה פיצוץ במקום אחר אבל רוב הדיירים לא יכלו לעמוד בעלויות ולכן תיקנו את המינימום האפשרי. יש שקיעות בקרקע וסדקים בקירות שכל הזמן ממלאים וצובעים (תחתית המדרגות עברה טיח פעמיים בעשור ועכשיו שוב חלקים ממנו נופלים) קו ביוב נסתם שם אחת לכמה זמן כי השיפוע בין הבריכות לא אחיד. הרבה דברים בבניין הם טלאי על טלאי כך שלשפץ את הדירה מהיסוד יהיה בבחינת לשים מנוע חדש בגרוטאה בת 60, שקט לטווח הארוך לא יהיה שם.
יש גם מרחק משמעותי ממקום המגורים שמקשה עוד יותר על ההתעסקות.
אולי לפני 30 שנה זו היתה עסקה לא רעה, היום הנטל גובר על התועלת.

 

[אורי ג.]

חותם עכשיו גם על 3

נתנו לך כמה דוגמאות פה בשרשור ויש עוד רבים וטובים נוספים.

תקצר היריעה מלשטוח את מסכת

נשמע בדיוק כמו הבניין שלי, דיירים עם יותר יכולת אבל לא פחות קמצנים, בדיוק היום החליפו לנו גם אינטרקום.
למזלי אני ועד הבית ודי אונס את כולם לשתף פעולה.

בכל מקרה לדבריך זה באמת נשמע כמו צרה, הייתי מוכר ועובר הלאה.

אגב בניין כזה הוא אידיאלי לתמ"א אם יש כלכליות, אני בטוח שכולם שם יחתמו צ'יק צ'ק.

 

[שנקל]

היתרונות העיקריים בשוק ההון הם פסיביות ופיזור רחב,
החסרונות העיקריים הם נזילות (אפשרות למשיכה בהפסד או לצורך בזבוזים) ותנודתיות (עלולה לגרום מתח, וכן מקור לניסיונות תזמון שוק).

הפוסט יוצא מנקודת הנחה שכל ההיבטים הפסיכולוגיים מכוסים. כמובן שכולם חכמים בדיעבד וגיבורים מול מסכים ירוקים. אי אפשר לדעת מתי, אם ומה יגרום להתרסקות הבאה ואיך כל אחד יגיב. אפשר לנסות לפעול הכי טוב עם הנתונים שיש כרגע וזה מה שאני מחפש.

כל השאלות בהחלט במקום, זו למעשה ה״עבודה״ העיקרית במקרה הזה, לתת את המענה הראוי לכל הנקודות שהעלית.
זכור לי פוסט מפעם שמישהו רצה למכור את דירת המגורים שלו ולהכניס את כל הכסף לשוק כי התשואה מנצחת את עליית הערך בנדל״ן (התגובות היו בהתאם..) אבל כאן מאחר ויש דירה אחת למגורים שאיתה לא מתעסקים זו יתד משמעותית להיאחז בה בסערה הבאה. אני לא רואה איך המצב של הדירה הזו הולך ומשתפר או אפילו רק מתייצב עם כל מה שקורה שם, מה יהיה עוד 5 שנים? 10? 15? ההון בדירה הזו נמצא בסיכון שלא רואים אותו כי הוא עטוף בקירות. אני בא לטעון שעדיף להחליף אותו בסיכונים שיש בשוק כי בתרחיש הגרוע ביותר עדיין יש איפה לגור, וכמו שאמרתי נראה שזה שאלה של מתי ולא של אם יקרה משהו וכל שנה שעוברת מעלה את הסבירות לכך.

בשלב הצבירה:
לא רואה היגיון בזה שאדם מצד אחד חוסך כל חודש לצורך השקעה בשוק ההון, ומצד שני מוציא משוק ההון כסף בצורת דיבידנדים.
זה סתם להעביר מכיס אחד לכיס שני, ועל הדרך לשלם קצת מיסים ועמלות.

בשלב המשיכה:
יש יתרון פסיכולוגי בתיק דיבידנדים (תזרים מזומנים, וחברות יציבות יותר בדר"כ),
ומהצד השני - חסרון מסוים בדמות תיק מפוזר פחות, ובדר"כ גם דמי ניהול גבוהים יותר.

בהחלט נכון, אני חושב שבמקרה הנ״ל הדירה נכנסת יותר תחת שלב המשיכה ולא הצבירה כי התיק בא להחליף את ההכנסה מהשכירות.
אולי אפשר לחלק את זה רק לשם הפיזור והדפנסיביות (נניח 75 אחוז מניות דיבידנדים/קרנות דיבידנדים 20 אחוז אינדקס 5 אחוז זהב/קריפטו - על מבנה התיק אפשר לחשוב אח״כ) העניין כאן זה מכירת הדירה לטובת שוק ההון, להחליף את התזרים משכר דירה לדיבידנדים. זה נראה קצת הזוי לזרוק בבת אחת סכום שיתקבל במכירה ולהתחיל לאסוף דיבידנדים כל חודש ועל כך רציתי לקבל דעות בעד ונגד.

 

[yik - financial planner]

כי התיק בא להחליף את ההכנסה מהשכירות.

האם ההכנסה משכירות היום משמשת לצריכה? אם לא אז אין טעם לתיק דיבידנדים.