חישוב פחת לצורך מס שבח על מכירת דירה שניה

[Michel]

אני שוקל למכור דירה שניה ברווח גדול שיגרור תשלום מס שבח אסטרונומי (סביב מליון שקלים).
בנסיבות הנוכחיות לא ממש רואה דרך להקטין אותו. אולם יש לי שאלה לגבי חישוב פחת שיורד מעלות הדירה:
הדירה היתה מושכרת במסלול 10% מס ולכן יש צורך לחשב פחת שנתי על הדירה (ככל הנראה 2%) לאורך כל התקופה (5 שנים).
למרבה הצער פחת זה יופחת מערך הקניה של הדירה.
הדירה בתל אביב (רמת החייל) וערך המבנה קטן מאוד עד זניח לעומת ערך הקרקע. (לקרקע אין פחת). גם השכירות יחסית נמוכה לעומת ערך הדירה כיוון שיש זכויות בניה שלא נוצלו.
האם מישהו יודע במקרה מה נהוג בפרקטיקה לדווח לרשות המיסים לגבי יחס בין קרקע למבנה לצורך חישוב הפחת במקרה כזה?
בבקשה בלי תשובה של "לך להתייעץ עם עו"ד מיסוי וכדומה". אני מבין בעצמי את הצורך/משמעות אבל מבקש לשמוע דעות/הערכות נוספות אם יש כאן במקרה מישהו שבקי בנושא או שעבר דיווח דומה של שומה לרשות המיסים.

 

[ירח אפל]

יש שתי אפשרויות לניכוי פחת

1. ניכוי פחת של 2% בשנה על עלות הדירה(המחיר הכולל של הדירה והקרקע יחד).
2. ניכוי פחת של 4% בשנה על ערך הדירה כשבדרך כלל הוא מחושב כשני שליש מהעלות הכללית של הנכס.

האפשרות השניה היא בדרך כלל על נכס שרשום על שם עסק.

 

[האזרח הקטן]

כיוון שיש זכויות בניה שלא נוצלו.

בלי קשר לפחת, שים לב שיש מס שבח גם על זכויות בנייה לא מנוצלות (ללא קשר לתקופת השכירות).

 

[ירח אפל]

בלי קשר לפחת, שים לב שיש מס שבח גם על זכויות בנייה לא מנוצלות (ללא קשר לתקופת השכירות).

זה רלוונטי רק במקרה של שימוש בפטור, אז יש פטור על דירה ומס על זכויות בניה.
במקרה שאין שימוש בפטור, אז בכל מקרה המס חל על הכל.

 

[האזרח הקטן]

זה רלוונטי רק במקרה של שימוש בפטור, אז יש פטור על דירה ומס על זכויות בניה.
במקרה שאין שימוש בפטור, אז בכל מקרה המס חל על הכל.

אז להיפך, זה תמיד רלוונטי.

 

[Michel]

יש שתי אפשרויות לניכוי פחת

זה אתה כותב מהכרות הפרקטיקה? הרי ערך המבנה שונה בכל מקרה ואי אפשר להשוות בין ערך קרקע בתל אביב לעומת אזור ספר. במקרה שלי ערך המבנה לא באמת קיים. השווי של הקניה/מכירה היה זהה גם לו המבנה היה מתמוטט כי גם ככה הדירות האלה נקנות בדרך כלל להריסה והרחבה מחדש. לי זה ברור אבל ברור לי גם שלרשות המיסים פחות...הרי לא יסכימו לערך 0. ולכן אני מנסה להבין עד לאן אפשר להגיע.

אז להיפך, זה תמיד רלוונטי.

במקרה שלי אני משלם לפי השבח הכולל ואין טעם לעסוק בחלוקה לזכויות הבניה ומבנה בהיבט הזה.

 

[ירח אפל]

יש את תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ״ט–1989
התקנות האלה קובעות 2% משווי הרכישה של דירת המגורים.

ויש את תקנות מס ההכנסה (פחת), 1941
שאומרות 4% רק משווי הדירה, כאמור המקובל הוא 2/3 הדירה 1/3 הקרקע.
במידה ואתה רוצה אחרת, כנראה תצטרך להביא שמאי שיעריך מה היה היחס בינהם בזמן שקנית את הנכס, ואז לקוות שמס הכנסה יקבל את זה.

לא עורך דין, השימוש במידע ברשומה על אחריות הקורא בלבד.

 

[Michel]

במידה ואתה רוצה אחרת, כנראה תצטרך להביא שמאי שיעריך מה היה היחס בינהם בזמן שקנית את הנכס, ואז לקוות שמס הכנסה יקבל את זה.

אז השאלה היא האם בבניינים ישנים באיזורים מסוימים (כמו תל אביב לדוגמה) בהם ברור שערך המבנה קטן מאוד לעומת הקרקע, לא נוצרה פרקטיקה של דיווח המקובל על רשות המיסים (ללא צורך בשמאי). חפרתי די הרבה בנושא כולל שיחות עם עורכי דין ושמעתי תשובות שונות. יש מי שאמרו לי שמקובל לדווח 2% כשהקרקע הינה שליש ואחרים אמרו לי שבדירה ישנה בתל אביב אפשר גם לדווח לפי ערך קרקע של שני שליש.

 

[fliper]

אני שוקל למכור דירה שניה ברווח גדול שיגרור תשלום מס שבח אסטרונומי (סביב מליון שקלים).

איני מכיר את נסיבות המכירה של הנכס, אבל אני היתי שוקל אופציה של אי מכירת הדירה, והעברתה כמתנה לבני משפחה (ללא תשלום מס שבח).
המהלך ישמור על ההון בתא המשפחתי ואולי אפילו ישמר לך אחיזה מסוימת בנכס.
המתווה בודאי שיכול להיות רלוונטי אם מטרת מכירת הנכס הינה סיוע לבני משפחה ברכישת נדל"ן.
* לא מומחה בתחום..

 

[Michel]

יני מכיר את נסיבות המכירה של הנכס, אבל אני היתי שוקל אופציה של אי מכירת הדירה, והעברתה כמתנה לבני משפחה (ללא תשלום מס שבח).

חשבתי על האופציה אבל החלטתי לרדת מזה. נשמע לי רעיון טוב לדירה להשקעה בסכומים קטנים יחסית. בסכום גדול ומשמעותי אני מעדיף לא לשחק בזה. נשמע לי לא בריא. בנוסף להבנתי הרשויות מערימות היום קשיים על עסקות מסוג זה, והעברת כסף מבן המשפחה אליך במקרה של מכירה עתידית עלולה לסבך אותך.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

ללא קשר לכל מה שכתבו מעלה, אם אתה מעל גיל 60 אתה יכול לבצע פריסת מס שבח כשהמדרגה מתחילה מ10%, במידה ותהיה זכאי לכך ע"פ מבחן הכנסה.

בלי קשר לא מומלץ להיוועץ בפורום לא מקצועי על עניין כספי של מליונים שדורש שליטה אבסולוטית במיסוי מקרקעין. פנה ליועץ מס מומחה בתחום.

 

[yossik]

לא מומלץ להיוועץ בפורום לא מקצועי על עניין כספי של מליונים שדורש שליטה אבסולוטית במיסוי מקרקעין. פנה ליועץ מס מומחה בתחום.

+1

 

[Michel]

ללא קשר לכל מה שכתבו מעלה, אם אתה מעל גיל 60 אתה יכול לבצע פריסת מס שבח כשהמדרגה מתחילה מ10%, במידה ותהיה זכאי לכך ע"פ מבחן הכנסה.

בלי קשר לא מומלץ להיוועץ בפורום לא מקצועי על עניין כספי של מליונים שדורש שליטה אבסולוטית במיסוי מקרקעין. פנה ליועץ מס מומחה בתחום.

הההיפך. ברור שפורום לא תחליף ליועץ מס, אבל בעניין כספי של מליונים אני מעדיף לדעת כמה שיותר בעצמי גם אם אני פונה ליועץ מס (גם הוא יכול לטעות או להציג גישה שמרנית מדי) לכן מבקש לאגור אינפורמציה ככל האפשר.
לעניין הפריסה, אינני מעל גיל 60. אבל בכל זאת יש נקודה מעניינת, שכן אולי אפשר לפצל פריסה ביני ובין אשתי שחצי מהדירה שייך לה והיא ברף 10% מס?

 

[אורי ג.]

למרבה הצער פחת זה יופחת מערך הקניה של הדירה.

האם שיפצת? אם כן זו הוצאה מוכרת.
תיווך+עו"ד בקנייה ובמכירה = הוצאה מוכרת.
האם הצמדת את כל ההוצאות למדד ומחיר הדירה למדד?
בדקת זכאות לפטור לינארי?

 

[Michel]

אם שיפצת? אם כן זו הוצאה מוכרת.
תיווך+עו"ד בקנייה ובמכירה = הוצאה מוכרת.
האם הצמדת את כל ההוצאות למדד ומחיר הדירה למדד?
בדקת זכאות לפטור לינארי?

כן, כן, מודע לכל אלה. עשיתי את כל מה שאפשר ועדיין הצפי למס שבח הוא גדול מאוד, בעיקר מפני שאין ליניאריות.

 

[ירח אפל]

הההיפך. ברור שפורום לא תחליף ליועץ מס, אבל בעניין כספי של מליונים אני מעדיף לדעת כמה שיותר בעצמי גם אם אני פונה ליועץ מס (גם הוא יכול לטעות או להציג גישה שמרנית מדי) לכן מבקש לאגור אינפורמציה ככל האפשר.
לעניין הפריסה, אינני מעל גיל 60. אבל בכל זאת יש נקודה מעניינת, שכן אולי אפשר לפצל פריסה ביני ובין אשתי שחצי מהדירה שייך לה והיא ברף 10% מס?

הדירה רשומה על שם שניכם?
אם היא מעל 60, אז כן החלק שלה יכול להחשב לפי מדרגות המס השולי (עד 25%)
כמו כן, ניתן לפרוס את מס השבח עד 4 שנים בחלקים שווים, כאשר מתחילים את הספירה בשנה שלאחר רכישתה ומסיימים בשנת המכירה (כלומר אם רכשת עד 2018 ניתן לחלק ל־4)
בכל אחת מהשנים, אשתך יכולה לנצל על חלקה בשבח נקודות זיכוי לא מנוצלות, וסביר שיש כאלה אם היא במדרגת מס 10%
.

 

[Michel]

הדירה רשומה על שם שניכם?
אם היא מעל 60, אז כן החלק שלה יכול להחשב לפי מדרגות המס השולי (עד 25%)
כמו כן, ניתן לפרוס את מס השבח עד 4 שנים בחלקים שווים, כאשר מתחילים את הספירה בשנה שלאחר רכישתה ומסיימים בשנת המכירה (כלומר אם רכשת עד 2018 ניתן לחלק ל־4)
בכל אחת מהשנים, אשתך יכולה לנצל על חלקה בשבח נקודות זיכוי לא מנוצלות, וסביר שיש כאלה אם היא במדרגת מס 10%
.

כן רשומה על שנינו אבל היא איננה מעל גיל 60. עדיין לפי מה שאני (חושב) שאני מבין אז אם אני פורס בחלק שלי אני לא מרוויח כלום (כי מדרגת המס שלי מעל 25% בארבע שנים האחרונות) ואילו בחלק שלה היא תהנה ממדרגות מס נמוכות יותר עד שתעבור את 25% (גם אם כבר ניצלה את נקודות הזיכוי ועוד יותר אם לא).
לצורך הדוגמה נניח שבח 800,000 שקלים.
מחלקים בינינו את השבח - כל אחד 400,000
פורסים לכל אחד ל4 שנים - כל שנה 100000.

1. אצלי אין שום שינוי כיוון שמדרגת המס מעל 25% בארבע השנים האחרונות.
2. אצלה כל שנה ב4 השנים יתבצע חישוב מס כאילו הרוויחה עוד 100,000 שקלים והחיסכון נוצר מכל מה שייחשב כמדרגת מס נמוכה מ25% .

האם אני צודק?

 

[ירח אפל]

לא הבנת נכון
עד גיל שישים, מס שבח הוא 25% על השבח, לא פחות ולא יותר.
אבל במידה ויש לה נקודות זיכוי לא מנוצלות (2.75 נקודות על היותה אישה ויתכן שגם נקודות על ילדים), אז את הזיכוי הזה היא יכולה לקבל.
ב

 

[Michel]

במחשבה נוספת עלתה עוד אפשרות: העברת הדירה הראשונה (לא זאת שנמכרת) ללא תמורה לאבי תוך תשלום שליש מס רכישה ומיד אחר כך מכירת הדירה השניה בפטור. השאלה אם רשויות המס עלולות להערים קשיים ולא לקבל את עסקת המתנה בטענה שהינה מלאכותית, או שמדובר בתכנון מס לגיטימי? יודע שזאת שאלה קשה לתשובה אבל אולי למישהו יש נסיון.

 

[Therealdeal]

במחשבה נוספת עלתה עוד אפשרות: העברת הדירה הראשונה (לא זאת שנמכרת) ללא תמורה לאבי תוך תשלום שליש מס רכישה ומיד אחר כך מכירת הדירה השניה בפטור. השאלה אם רשויות המס עלולות להערים קשיים ולא לקבל את עסקת המתנה בטענה שהינה מלאכותית, או שמדובר בתכנון מס לגיטימי? יודע שזאת שאלה קשה לתשובה אבל אולי למישהו יש נסיון.

זה בערך מה שהצענו קודם, רק נתינת מתנה לאב ולא לבן. למה קודם זה נשמע רע ופתאום נשמע טוב?

לגבי לגיטימיות מבחינת מס - אין לי מושג, נחכה לאחרים.