שאלה על גידור בעת מכירת דירה

[חתול לילה]

נניח שאני מתכנן למכור את הדירה, ובחוזה יהיה כתוב שהמחיר הוא 3M ש"ח.

מפחיד אותי תרחיש שעד התשלום האחרון הממשלה תעשה איזה משהו מטומטם שיגרום לשקל להחלש. נניח לפתוח שוב במלחמה מול איראן/חיזבאללה, או סתם לפטר את הנגיד ולמנות איזה ליצן במקומו. במקרה כזה אני עלול לספוג הפסדים כבדים במונחים של דולר או כוח-קניה.
לא ברור לי איך החשש הזה לא עולה בכל עסקת נדל"ן.

אפשרות אחת היא לבקש מהקונה שהמחיר יהיה נקוב בדולרים. למשל כאשר קניתי את הדירה שלי זו הייתה הדרישה של המוכר. אבל לא ברור שהקונה יסכים לקחת על עצמו את עלות הגידור הזו.

אפשרות שנייה היא לקנות אופציות על שער הדולר, למשל שאם הדולר עולה מאוד אז אני אוכל לקנות דולרים במחיר (שקלי) שסוכם מראש. אבל אני לא מבין כלום באופציות. הסתכלתי באתר הבורסה ומצאתי טבלה כזו:



אבל אני לא יודע לקרוא אותה. אני מבין מה זה מחיר מימוש ותאריך, אבל איפה כתוב כמה עולה לי הפרמיה ואיזה סכום ביטוח היא מכסה?

יש דרכים אחרות להתמודד עם הסיכון הזה?

 

[ארנטס]

על איזה פרק זמן מדובר? כמה זמן מיום חתימת החוזה ועד תשלום האחרון?
פדט את לוח התשלומים ותקבל דעות מדוייקות יותר.

בהצלחה

 

[חתול לילה]

על איזה פרק זמן מדובר? כמה זמן מיום חתימת החוזה ועד תשלום האחרון?
פדט את לוח התשלומים ותקבל דעות מדוייקות יותר.

בהצלחה

נניח לצורך העניין, שלושה חודשים, תשלום כל חודש. זה די סטנדרטי, לא?
לא יודע לגבי התשלומים, נניח חלקים שווים לצורך הפשטות?

 

[ארנטס]

נניח לצורך העניין, שלושה חודשים, תשלום כל חודש. זה די סטנדרטי, לא?
לא יודע לגבי התשלומים, נניח חלקים שווים לצורך הפשטות?

3 חודשים זה פרק זמן קצר מאוד לפחד משחיקת השקל.
לדעתי.

ספק אם הצד השני יסכים להצמיד את התשלומים למדד כזה או אחר.

בדר"כ מקובל 10-15% במעמד החוזה ו10-15% מעט לפני מסירת הנכס והסכום הגדול 30-45 יום מיום חתימת החוזה.
מניסיוני האישי ותלוי יכולת הקונה.

 

[בת העמק]

במקרה כזה אני עלול לספוג הפסדים כבדים במונחים של דולר או כוח-קניה.

למה? אתה מתכנן להגר לארה"ב עם כספי המכירה?
אם אתה נשאר בארץ, היה יותר הגיוני לתהות על הצמדה למדד ולא לדולר.
ובכל מקרה, זה יכול לקרות לך גם במכירה של ני"ע. סיכוני מדד או מטבע הם חלק אינטגרלי מנכסים. בסוף אתה מודד את הרווח מול הקניה (בקיזוז הוצאות קניה, מכירה, מיסוי וריבית). זה שתרוויח בנטו פחות ממחיר המכירה ברוטו זה מובן מאליו, לא צריך להמציא בנוסף שיקולי מטבע בנדל"ן בארץ.

 

[אורי ג.]

אפשרות שנייה היא לקנות אופציות על שער הדולר, למשל שאם הדולר עולה מאוד אז אני אוכל לקנות דולרים במחיר (שקלי) שסוכם מראש. אבל אני לא מבין כלום באופציות. הסתכלתי באתר הבורסה ומצאתי טבלה כזו:

בדקתי בדיוק את הסוגיה עבור לקוח לא מזמן.
אפשר עם אופציות, הבעיה היא שהם סחירות רק לפקיעה הקרובה גג לאחת לאחר מכן, כלומר גג חודשיים.
אפשר לקנות לחודש ולגלגל, לקחת בחשבון מס רווח הון/מגן מס על הרווח/הפסד.
עבור סכום גדול אפשר גם לעשות חוזה מול בנק או בית השקעות, אם תרצה הפניה צור קשר.

 

[חתול לילה]

למה? אתה מתכנן להגר לארה"ב עם כספי המכירה?

לא בהכרח. נניח לצורך הדוגמה שמה שאני מתכנן זה לקנות קרן מחקה על הסנופי. אם יהיה פיחות חד בשקל אז אוכל לקנות פחות יחידות קרן ממה שחשבתי כאשר סיכמתי את העסקה עם הקונה. אותו דבר לגבי כל נכס ריאלי אחר, מטילי זהב למשל. זאת אומרת שהבעיה כאן היא שאני ממיר נכס ריאלי אחד (דירה) בנכס ריאלי אחר, אבל בדרך מאולץ (בחוזה) לעבור דרך מטבע שעלול לעבור פיחות באותו זמן.

בכל מקרה, זה יכול לקרות לך גם במכירה של ני"ע. סיכוני מדד או מטבע הם חלק אינטגרלי מנכסים.

לא, בדיוק להפך. אם החזקתי קרן מחקה על הסנופי ואז השקל נחלש פי 2, מחיר הקרן (בשקלים) יקפוץ פי 2 ושמרתי על כוח הקניה שלי.

היה יותר הגיוני לתהות על הצמדה למדד ולא לדולר.

תאורטית כן, מעשית כבר דיברנו על זה שמחירי המזון והארנונה עלו ב- 20% בשנים האחרונות, והלמ"ס ממשיך לספר שהאינפלציה היא 3-4%. מצד שני גם לדולר חסרונות משלו (הדפסה של הדוד סם).

 

[בת העמק]

לא, בדיוק להפך. אם החזקתי קרן מחקה על הסנופי ואז השקל נחלש פי 2, מחיר הקרן (בשקלים) יקפוץ פי 2 ושמרתי על כוח הקניה שלי.

נו...אז יש סיכון שהשקל יתחזק, כמו השנה למשל, לעומת השנתיים שלפני כן. דיברתי על סיכוני מטבע באופן כללי.
אהקדוטה קשורה: כשהעמדתי את הבית שלנו למכירה בפעם הראשונה (סיפור של כמה שנים) עוד היה נהוג לתמחר בדולרים. ידעתי בכמה דולר אני רוצה למכור.
בסוף יצא שמכרתי את הבית כמה שנים אחר מכן (אחרי הפסקה ארוכה) באותו מחיר דולרי, רק שהמחיר בשקלים נחתך בכמה מאות אלפי ש"ח בגלל התחזקות השקל.
זה פשוט נראה לי חלק נלווה לעניין תשואת הנכס עצמו. לא הרווחת תשואה יפה בשנות קיום הנכס אצלך?