מכירת דירה והשקעה בשוק ההון בשביל אפקט ריבית דריבית

[רוטב פיצה]

היי לכולם.
אנחנו זוג צעיר (27) עם דירה ,שגם לדעתי וגם לדעת הבוסית ,"הגיעה זמנה להימכר ",מבדיקה שעשינו עולה ,שבניקוי המשכנתא נשאר לנו בידיים 1m (ניצלנו את עליית הערך הגדולה עד תום)
אני מתלבט ארוכות האם אולי שווה לנו למכור את הדירה ולהשקיע את כל הכסף בתיק השקעות בשוק ההון
בהנחה סבירה שעוד 30/25 שנה הריבית דריבית תיתן לנו את האפשרות לצאת לעצמאות כלכלית (בנוסף להון העצמי שאנו חוסכים, קרן השתלמות *2 , וכו)
כל השיקול שלנו נובע מהעובדה שלאבי יש כמה דירות שהוא מתכוון לחלק לבניו בטווח של ה10 שנים הקרובות
מה שישאיר אותנו על גלגל הנדלן במילא... וגם נוכל להכנס מוקדם ככל האפשר לשוק הון... (ריבית דריבית וכו.)

# אין לנו שום בעיה לגור בשכירות
# ואין לנו בעיה לקחת את הסיכון
# ההכנסות שלנו ביחד כ30 אלש נטו

יותר מאשמח לשמוע את התובנות שלכם
תודה רבהה

 

[גילגה]

שוק ההון זה מקום גדול, זה תלוי מאוד במה תשקיעו וכמה ממושמעים תהיו. אבל אם תשקיעו נניח במדדים בצורה פאסיבית אני לא רואה סיבה שלא תקצרו תשואה יפה על 30 שנים הבאות. אם זה מספיק לכם לפרישה או לא תלוי בעיקר כמה אתם מבזבזים כמובן.

 

[אורי ג.]

יותר מאשמח לשמוע את התובנות שלכם

תשואה מקבלים גם בנדל"ן וגם בשוק ההון.
תעשו חושבים כמה סיכון יש בכל אחת מהחלופות, כמה תשואה נטו יש בכל אחת מהחלופות ותוכלו לקבל החלטה יותר מושכלת.

. (ריבית דריבית וכו.)

יש גם בנדל"ן.

 

[mudale222]

אחת הסיבות העיקריות בהחזקת דירה היא הצורך הפסיכולוגי (וגם הכלכלי) ביציבות יחסית, משהו בטוח.
לאור ההכנסות הגבוהות שלכם ולאור זה שגם ככה (כנראה) תקבלו דירה מאביכם, הצורך הזה די נמוג, ככה שמקסום התשואה על הכסף רלוונטי מאוד.
קחו רק בחשבון את הworst case scenario, אבא לא נותן דירה עוד כמה שנים והבורסה יורדת חזק באותו זמן.
אם אתם יכולים להתמודד עם זה... אז למה לא.

 

[רוטב פיצה]

תשואה מקבלים גם בנדל"ן וגם בשוק ההון.
תעשו חושבים כמה סיכון יש בכל אחת מהחלופות, כמה תשואה נטו יש בכל אחת מהחלופות ותוכלו לקבל החלטה יותר מושכלת.

יש גם בנדל"ן.

 

[רוטב פיצה]

בהסתכלות על העבר נראה שהשקעה במדדים למשך זמן ארוך גברה על השקעה בנדלן - נטו-
לא כך?
תודה אורי על התגובות.

 

[אורי ג.]

בהסתכלות על העבר נראה שהשקעה במדדים למשך זמן ארוך גברה על השקעה בנדלן - נטו-

1. תלוי על איזה מדד ועל איזה נדלן אתה מסתכל.
2. אתה לא יכול להשקיע ב"נדל"ן", אתה יכול לרכוש נכס ספציפי.
3. בנדל"ן אתה יכול למנף בקלות בשוק ההון הרבה פחות.
4. בחלק מהנדל"ן יש לך הקלות מס גדולות.
5. העבר לא ממש מעניין, העתיד הרבה יותר.

 

[אחד_שיודע]

אני מתלבט ארוכות האם אולי שווה לנו למכור את הדירה ולהשקיע את כל הכסף בתיק השקעות בשוק ההון

אני רואה את השאלה הזו כשאלה פסיכולוגית ולא כשאלה מתמטית.
אני בעד הגישה ההפוכה (נסמן כ#1) - לחסל את המשכנתא תוך כמה שנים ולהשאר ביד עם נכס ללא משכנתא
ככה אפשר להתמקד במטרה ולחסל אותה מהר, תוך פחות מ10 שנים. בכל פעם שיש סכום משמעותי, מכסים עוד חלק מקרן המשכנתא.
אולי תגיד לי הריבית על משכנתא זה 1% והתשואה בשוק ההון היא 6% - אבל מתחבא כאן סיכון, ושוב, זה לא עניין מתמטי מבחינתי.
בגישה של למכור את הדירה (נסמן כ#2), כל הכסף נמצא בשוק ההון וכל חודש מפרישים עוד כסף לשוק ההון, בדרך כלל את "מה שנשאר" (לא טוען שכך אתה מתנהל, אלא מתאר מצב שכיח)
הדעה שלי היא שבגישה #1 יש סיכוי להיות עם יותר כסף מאשר בגישה #2.
בנוסף, בגישה #1, סיכוי גבוה יותר לקבל החלטה נבונה כמשקיע, עם תיק שמושקע בשוק ההון, כאשר מגיע משבר כמו קורונה. למה? כי אתה יודע שקורת גג יש לך גם אם השוק ייפול ב90% ושניכם לא עובדים כי יש 1M מובטלים.

 

[KFC Uerdingen 05]

אנחנו זוג צעיר (27) עם דירה ,שגם לדעתי וגם לדעת הבוסית ,"הגיעה זמנה להימכר ",מבדיקה שעשינו עולה ,שבניקוי המשכנתא נשאר לנו בידיים 1m (ניצלנו את עליית הערך הגדולה עד תום)
אני מתלבט ארוכות

ואני מתלבט ארוכות בשאלה מה אתם בעצם רוצים? אתם כלומר לא התיק שלכם, לא חשבון ההשקעות שלכם אלא אתם כשני אנשים.
אם אני קורא נכון בין השורות אתם גרים בדירה בבעלות אבל לא מעוניינים להמשיך לגור בה, קרוב למציאות? ואז השאלה היא אם להמשיך להחזיק בדירה ולהשכירה או למוכרה ולהשקיע בשוק ההון, כן? שאלה ראויה, לגיטימית, והרבה פחות מתפלפלת מההודעה שלמעלה, אבל שגם חסרים נתונים מהותיים בשביל לענות עליה - כמה שכירות אפשר לקבל על הדירה? מה מצבה? מהיא השכירות המשוערת שתצטרכו לשלם לאיזור ולסוג הדירה בה אתם חושקים?

כל השיקול שלנו נובע מהעובדה שלאבי יש כמה דירות שהוא מתכוון לחלק לבניו בטווח של ה10 שנים הקרובות

בלי להכנס לעניינך האישיים אמירה שהיא לא בסיס טוב ליחסים משפחתיים ועוד פחות מכך לתכנונים כלכליים.

 

[unrealx]

ימים יגידו אם היה כדאי לכם להשקיע בשוק ההון או להשאיר את הדירה.. אבל מה שבטוח הסיכון והתשואה גבוהים יותר במניות.

אני רואה את השאלה הזו כשאלה פסיכולוגית ולא כשאלה מתמטית.
אני בעד הגישה ההפוכה (נסמן כ#1) - לחסל את המשכנתא תוך כמה שנים ולהשאר ביד עם נכס ללא משכנתא
ככה אפשר להתמקד במטרה ולחסל אותה מהר, תוך פחות מ10 שנים. בכל פעם שיש סכום משמעותי, מכסים עוד חלק מקרן המשכנתא.
אולי תגיד לי הריבית על משכנתא זה 1% והתשואה בשוק ההון היא 6% - אבל מתחבא כאן סיכון, ושוב, זה לא עניין מתמטי מבחינתי.
בגישה של למכור את הדירה (נסמן כ#2), כל הכסף נמצא בשוק ההון וכל חודש מפרישים עוד כסף לשוק ההון, בדרך כלל את "מה שנשאר" (לא טוען שכך אתה מתנהל, אלא מתאר מצב שכיח)
הדעה שלי היא שבגישה #1 יש סיכוי להיות עם יותר כסף מאשר בגישה #2.
בנוסף, בגישה #1, סיכוי גבוה יותר לקבל החלטה נבונה כמשקיע, עם תיק שמושקע בשוק ההון, כאשר מגיע משבר כמו קורונה. למה? כי אתה יודע שקורת גג יש לך גם אם השוק ייפול ב90% ושניכם לא עובדים כי יש 1M מובטלים.

לא מבין למה אנשים מציעים לוותר כ"כ בקלות על המינוף הזול ביותר - משכנתא.
אני אישית הייתי נשאר בדירה וממשיך עם המשכנתא בהנחה וההמסלולים והריבית קרובים לממוצע היום, ובמקביל משקיע בשוק ההון.

 

[ניצן המצוין]

אבל מה שבטוח הסיכון והתשואה גבוהים יותר במניות.

לא כאשר אתה משווה דירה בודדת בעולם למדד מניות עולמי. אולי בהשוואה של דירה למנייה בודדת.

 

[אחד_שיודע]

לא מבין למה אנשים מציעים לוותר כ"כ בקלות על המינוף הזול ביותר - משכנתא.
אני אישית הייתי נשאר בדירה וממשיך עם המשכנתא בהנחה וההמסלולים והריבית קרובים לממוצע היום, ובמקביל משקיע בשוק ההון.

מכיר חברה בשוק שמלווה כסף מאנשים ב2% ריבית ומשקיעה אותו במדדי שוק ההון? אני לא מכיר. אני מכיר רק חברה שלוקחת דמי ניהול גם אם מפסידים בהשקעה.
באופן אישי אני מעדיף להשקיע בכסף שהוא שלי, שהוא פנוי להשקעה, ולא בכסף שלוויתי מהבנק בהסוואה של משכנתא.
בני אדם מתנהגים באופן לא רציונלי, בטח בעת משבר, זה מה שאתה מפספס לדעתי במשוואה שאתה מנסה לעשות בהשוואה בין ריבית משכנתא לתשואת שוק ההון

 

[unrealx]

מכיר חברה בשוק שמלווה כסף מאנשים ב2% ריבית ומשקיעה אותו במדדי שוק ההון? אני לא מכיר. אני מכיר רק חברה שלוקחת דמי ניהול גם אם מפסידים בהשקעה.
באופן אישי אני מעדיף להשקיע בכסף שהוא שלי, שהוא פנוי להשקעה, ולא בכסף שלוויתי מהבנק בהסוואה של משכנתא.
בני אדם מתנהגים באופן לא רציונלי, בטח בעת משבר, זה מה שאתה מפספס לדעתי במשוואה שאתה מנסה לעשות בהשוואה בין ריבית משכנתא לתשואת שוק ההון

למה חברה? לרוב המוחלט של האוכלוסיה, ויש כאן גם חברים בפורום, יש משכנתא ותיק מניות.

 

[Nool]

היכן הדירה? כמה חדרים? היא משמשת למגורים או השקעה?
כמה שכירות היא יכולה להניב כרגע?

 

[כימאי]

לא מבין למה אנשים מציעים לוותר כ"כ בקלות על המינוף הזול ביותר - משכנתא.

מפני שאתה מגדיל מאד את הסיכון להפסד והשפעה ישירה על אורח החיים שלך. זה מינוף שמשמש לאחזקה של נכס אחד בודד בסקטור אחד בודד, במיקום גואגרפי אחד בודד. נכס שאיננו נזיל, ומהווה אחוז ניכר מסך כל נכסיך.
זה כל כך הרבה יותר מסוכן מלהחזיק VT.

 

[רוטב פיצה]

היכן הדירה? כמה חדרים? היא משמשת למגורים או השקעה?
כמה שכירות היא יכולה להניב כרגע?

היכן הדירה? כמה חדרים? היא משמשת למגורים או השקעה?
כמה שכירות היא יכולה להניב כרגע?

הדירה נמצאת באזור השפלה, עולה לערך 1.4
ומשלמים על כזו דירה דמי שכירות של 3900 לערך.

 

[רוטב פיצה]

ואני מתלבט ארוכות בשאלה מה אתם בעצם רוצים? אתם כלומר לא התיק שלכם, לא חשבון ההשקעות שלכם אלא אתם כשני אנשים.
אם אני קורא נכון בין השורות אתם גרים בדירה בבעלות אבל לא מעוניינים להמשיך לגור בה, קרוב למציאות? ואז השאלה היא אם להמשיך להחזיק בדירה ולהשכירה או למוכרה ולהשקיע בשוק ההון, כן? שאלה ראויה, לגיטימית, והרבה פחות מתפלפלת מההודעה שלמעלה, אבל שגם חסרים נתונים מהותיים בשביל לענות עליה - כמה שכירות אפשר לקבל על הדירה? מה מצבה? מהיא השכירות המשוערת שתצטרכו לשלם לאיזור ולסוג הדירה בה אתם חושקים?


בלי להכנס לעניינך האישיים אמירה שהיא לא בסיס טוב ליחסים משפחתיים ועוד פחות מכך לתכנונים כלכליים.

אנחנו גרים בדירה שנתיים, והדירה קטנה לנו. קנינו אותה בכלל להשקעה, ועכשיו מבחינתנו הגיע הזמן לממש את הנכס,
השאלה שלי הייתה האם להמשיך ולחפש נדל"ן להשקעה במקביל למגורים בשכירות (אין לנו שום בעיה עם זה).
או לשים את הכסף /או אולי חלקו הגדול בתיק השקעות, ולקבור אותו ל30 שנה. מה שיעניק לנו את האופציה להכנס לשוק ההון מוקדם, ולהנות מהריבית דריבית לאורך שנים...

-בשכירות נקבל עליה 3900
-הדירה שווה 1.4m
אנחנו לא מחפשים דירה לגור... אלא יותר לנסות לגרום לכסף שלנו לעבוד טוב עבורנו


בנוגע לעניין המשפחתי, יכול להיות שאתה צודק במקרה של משפחות אחרות... אצלנו העניין הזה על השולחן... ואבא גאה שהוא צבר מספיק נכסים עבור הילדים שלו...

בכל אופן תודה רבה על המענה

 

[Santi]

במידה והעבודות שלכם יציבות ואתם מתנהלים כלכלית בצורה נכונה ככה שאתם חוסכים סכום יפה מדי חודש, אני הייתי שוקל למכור את הדירה ולעבור לגור בשכירות (גם ככה אתם רוצים דירה גדולה יותר).
לוקח משכנתה וקונה דירה זולה יותר להשקעה, עם פוטנציאל לעליית ערך בעשור הקרוב. את המשכנתה הייתי לוקח כך שהשכירות תכסה את עלות המשכנתה + מרווח ביטחון קטן.
את היתרה הייתי משקיע ב100% תיק מנייתי וממשיך להפקיד אליו מדי חודש.
כשהייתי מקבל את הדירה מאבא הייתי מוכר את הדירה להשקעה, רוכש בכסף נדל"ן בחו"ל ומתחיל לחשוב על הפנסיה.
אבל זה רק אני.

 

[dani91]

הדירה נמצאת באזור השפלה, עולה לערך 1.4
ומשלמים על כזו דירה דמי שכירות של 3900 לערך.

אני חושב שהטבות המס מכריעות את הכף.
תחשוב על זה ככה: יש לך השקעה עם תשואת דיבידנד נחמדה ופטורה ממס + פטור מלא ממס רווחי הון.
האם התשואה בשוק ההון מצדיקה את התשלום ללויתן?

 

[KFC Uerdingen 05]

השאלה שלי הייתה האם להמשיך ולחפש נדל"ן להשקעה במקביל למגורים בשכירות (אין לנו שום בעיה עם זה).
או לשים את הכסף /או אולי חלקו הגדול בתיק השקעות, ולקבור אותו ל30 שנה. מה שיעניק לנו את האופציה להכנס לשוק ההון מוקדם, ולהנות מהריבית דריבית לאורך שנים...

-בשכירות נקבל עליה 3900

נהדר, עכשיו התקדמנו קצת בניסוח השאלה - כהשקעה לטווח ארוך, מליון שקל ביד להשקעה בשוק ההון או השכרת דירה ב-3900 לחודש, כל שאר הנתונים הם די רעש רקע.

לכאורה גם אם לוקחים בחשבון 10 חודשי שכירות בשנה נראה שאופציית ההשכרה היא לא לא- אטרקטיבית, אבל יש כאן המון הנחות על גבי הנחות שאין דרך לאששן. ככל שניתן לדבר על סבירות סביר להניח ששתי האופציות יכולות להביא אתכם למקום דומה עוד 20 שנה, מה שמשאיר את השאלה של ההעדפה האישית שלכם. אני אישית לא מעוניין לבזבז את זמני בהתעסקות עם שוכרים, גם אם בכך אני מפסיד חלקיק תשואה מסוימים, אבל זה אני אישית.

בנוגע לעניין המשפחתי, יכול להיות שאתה צודק במקרה של משפחות אחרות.

ברור לי שלא תקשיב לי אבל בכל זאת אגיד - גם ה"משפחות האחרות" היו פעם לא אחרות ומעולם לא דמינו שיום יבוא ויהיו "משפחות אחרות". הנחת היסוד הפיננסית גרידא שלא אקבל כלום בירושה או מתנה היא הנחה בריאה גם להתנהלות הכלכלית וגם לנפשית. ומה שיבוא אחר כך, שיבוא בכיף.