התלבטות לגבי מכירת דירה והשקעת הכסף

[sugarman]

שלום,

ימי הסגר גורמים להרהורים...
האם קיים הגיון כלכלי למכור את דירת מגורינו, להחזיר את יתרת המשכנתה, לעבור לגור בשכירות ולהשקיע את היתרה באפיק אחר?

ערך הדירה הוא בערך 2,700,000 ש״ח.
יתרת המשכנתה היא 1,000,000 ש״ח עם החזר חודשי של בערך 6,600 ש״ח לעוד כ- 17 שנים.
כמעט חצי מהמשכנתה בפריים מינוס 0.8.
שכירות של דירה זהה תעלה קרוב ל- 6,500 ש״ח.

תודה לעונים!

 

[אורי ג.]

האם קיים הגיון כלכלי למכור את דירת מגורינו, להחזיר את יתרת המשכנתה, לעבור לגור בשכירות ולהשקיע את היתרה באפיק אחר?

זה מאד פשוט:
אם האפיק האחר הזה יתן תשואה גבוהה יותר נטו בשקלול הוצאות עסקה ומיסים ובסיכון דומה אז התשובה היא כן.
אם האפיק האחר הזה יתן תשואה נמוכה יותר נטו בשקלול הוצאות עסקה ומיסים ובסיכון דומה אז התשובה היא לא.
כל זאת בהנחה שאין ערך מוסף למגורים בדירה שלכם.

 

[undertaker]

לא הייתי עושה את זה,

היתרון בנכס ריאלי זה שהתנודתיות בו לעומת הבורסה היא פחות דרמטית, גם המחיר שאתם משלמים לדירה
שחצי ממה נשאר זה פריים מינוס 0.8 זה די משתלם.

נשאל שאלה אחרת:
מה תעשה עם 1.7 מיליון להשקעה?
האם אתה חושב להשקיע כרגע סכומים בבורסה בעקבות הנחות כאלה ואחרות שיהיה לך יותר הזדמנויות לעשות רווח? - והתשובה לזה לדעתי
כמו שהיו לפני זה הזדמנויות ובזמן המשבר הזדמנויות אז יהיו גם אחרי, זה לדעתי לא תירוץ מספיק טוב לצעד כזה דרמטי.

אם יש לך אפיקים אחרים שאתה מעוניין ללכת בהם תעשה כמו שאורי אומר את החישוב האם זה ישתלם לך או לא,
אבל אם אין לך תוכנית מוצקת מ-א' ועד ת' שאכן בסיכויים די גבוהיים תבטיח לך תשואה הרבה יותר גבוהה (כי גם עבור תשואה מינורית זה כנראה לא יהיה שווה לעשות את המהלך הזה), לא הייתי מעלה את זה על דעתי.

אבל שוב תעשה תחושבים כי צעד כזה לדעתי צריך לבוא אחרי שעשית את שיעורי הבית כמו שצריך.

 

[dani91]

יש לך מינוף בריבית מצחיקה, אתה חושב שויתור על זה לטובת המכפילים הנוכחיים של המדדים המובילים יתן לך תשואה טובה יותר?
לא ממליץ, לא מייעץ, לא מבין כלום.

 

[רוני]

האם קיים הגיון כלכלי למכור את דירת מגורינו, להחזיר את יתרת המשכנתה, לעבור לגור בשכירות ולהשקיע את היתרה באפיק אחר?

היי
לפחות פעם בשבוע פונה אלי משקיע השוקל אפשרות זאת, התשובה שלי אליך היא לא למכור בשלב זה !

אני מכרתי את דירת המגורים שלי לאחר 16 שנים של ניסיון כמשקיע נדל"ן, כאשר כבר היה לי תיק נכסים נאה,
כאשר נחשבתי למשקיע מנוסה.

ההסתכלות שלך על מחיר הנכס והשכירות לא נכונים, במידה ותמכור את הדירה היום ותעבור לגור בשכירות,
יישאר לך הון זמין להשקעה של 1,650,000 ש"ח (בקיזוז עלויות מכירה) ותגור בדירה שכורה בעלות של 6,500 ש"ח,
אבל תפסיד עליית ערך הנכס בשיעור של 2,700,000 ש"ח ב 20 השנים הבאות, ובעוד 20 שנים תשלם על אותה הדירה שכירות חודשית של
13,000 ש"ח.
חשוב לזכור שבערך שני שלישים מעלות המשכנתא החודשית הם תשלום עבור הקרן, השקעה בקנית הדירה.

במידה ותצבור הון ניסיון כמשקיע ואולי נכסים להשקעה, לאחר סילוק המשכנתא תוכל למכור את הדירה כאשר יישאר לך סכום
משמעותי להשקעה, אשר יוביל אותך לעצמאות כלכלית.

 

[petit nicolas]

חוץ ממה שנכתב כבר - אשתך תסכים לדבר כזה?

 

[כימאי]

היתרון בנכס ריאלי זה שהתנודתיות בו לעומת הבורסה היא פחות דרמטית

מדוע אתה רואה בכך יתרון?
במיוחד שמדובר באפיק סגור לכ-20 שנה, מה זה משנה לך רמת התנודתיות?
לתקופה כזאת סביר לדעתי שאפילו השקעה דלת סיכון בשוק ההון תניב בסוף התקופה תשואה גבוהה יותר, שלא לדבר על הסיכון הרבה שבאחזקת נכס אחד ויחיד, והעובדה שזה נכס ריאלי אף מגדילה את הסיכון.

 

[כימאי]

לאחר סילוק המשכנתא תוכל למכור את הדירה כאשר יישאר לך סכום
משמעותי להשקעה, אשר יוביל אותך לעצמאות כלכלית.

היי רוני, אם הבנתי נכון אתה ממליץ לו להגיע לעצמאות כלכלית בעוד 17 שנה?
שמא כדאי לתת עדיפות להגעה לעצמאות כלכלית מוקדמת יותר על פני צבירת נכסים גדולה יותר אבל ארוכה יותר?
אני אישית מעדיף את האופציה הראשונה.

 

[sugarman]

זה מאד פשוט:
אם האפיק האחר הזה יתן תשואה גבוהה יותר נטו בשקלול הוצאות עסקה ומיסים ובסיכון דומה אז התשובה היא כן.
אם האפיק האחר הזה יתן תשואה נמוכה יותר נטו בשקלול הוצאות עסקה ומיסים ובסיכון דומה אז התשובה היא לא.
כל זאת בהנחה שאין ערך מוסף למגורים בדירה שלכם.

היי רוני, אם הבנתי נכון אתה ממליץ לו להגיע לעצמאות כלכלית בעוד 17 שנה?
שמא כדאי לתת עדיפות להגעה לעצמאות כלכלית מוקדמת יותר על פני צבירת נכסים גדולה יותר אבל ארוכה יותר?
אני אישית מעדיף את האופציה הראשונה.

תוכל להסביר בבקשה?

 

[sugarman]

חוץ ממה שנכתב כבר - אשתך תסכים לדבר כזה?

אם יש הגיון כלכלי אז כן.
אין לי סנטימנט לדירה וגם לה לא ממש.

 

[sugarman]

לא הייתי עושה את זה,

היתרון בנכס ריאלי זה שהתנודתיות בו לעומת הבורסה היא פחות דרמטית, גם המחיר שאתם משלמים לדירה
שחצי ממה נשאר זה פריים מינוס 0.8 זה די משתלם.

נשאל שאלה אחרת:
מה תעשה עם 1.7 מיליון להשקעה?
האם אתה חושב להשקיע כרגע סכומים בבורסה בעקבות הנחות כאלה ואחרות שיהיה לך יותר הזדמנויות לעשות רווח? - והתשובה לזה לדעתי
כמו שהיו לפני זה הזדמנויות ובזמן המשבר הזדמנויות אז יהיו גם אחרי, זה לדעתי לא תירוץ מספיק טוב לצעד כזה דרמטי.

אם יש לך אפיקים אחרים שאתה מעוניין ללכת בהם תעשה כמו שאורי אומר את החישוב האם זה ישתלם לך או לא,
אבל אם אין לך תוכנית מוצקת מ-א' ועד ת' שאכן בסיכויים די גבוהיים תבטיח לך תשואה הרבה יותר גבוהה (כי גם עבור תשואה מינורית זה כנראה לא יהיה שווה לעשות את המהלך הזה), לא הייתי מעלה את זה על דעתי.

אבל שוב תעשה תחושבים כי צעד כזה לדעתי צריך לבוא אחרי שעשית את שיעורי הבית כמו שצריך.

התהליך פה הוא חלק משיעורי הבית.
השאלה היא ברורה לדעתי- האם בעוד 17 שנים הסכום שאשקיע כתוצאה ממכירת הדירה בהפחתת עלות שכר הדירה העתידי יהיה גבוה מערך הדירה בהפחתת תשלומי המשכנתה.

 

[כימאי]

תוכל להסביר בבקשה?

עצמאות כלכלית = החופש להחליט מה אתה עושה עם חייך ועם הזמן שלך בכל יום בעצמך, ללא תלות במעסיק שמשלם לך משכורות, או אפילו עבודה כעצמאי, וזאת כתוצאה מכך שנכסיך שצברת והכנסתך הפסיבית מספיקים לשארית חייך. מומלץ לקרוא על כך בבלוג של הסולידת, ובכלל ברחבי הרשת תחת FI או FIRE או Financial Independs / Retire Early לצורותיהם השונות.
להבנתי רוני הציע לך להמשיך להחיק משכנתא (=חוב) כלומר לא להיות עצמאי כלכלית, ורק להתחיל את המסע לעצמאות כלכלית בעוד 17 שנה. בהתחשב במספר השנים הממוצע שחי אדם, זה אומר שתצטרך לעבוד פחות או יותר עד גיל הפרישה המסורתי. רבים כאן בקהילה ובכלל שואפים (ומצליחים) להגיע לעצמאות כלכלית בגיל מוקדם הרבה יותר.

 

[קפיצת הדרך]

מדוע אתה רואה בכך יתרון?
במיוחד שמדובר באפיק סגור לכ-20 שנה, מה זה משנה לך רמת התנודתיות?

בהנחה שזה כל הכסף שיש לו (אולי מלבד פנסיה) האם לא היה מפריע לך ש- 100% מההון הנזיל שלך מושקע ברמת סיכון כל כך גבוהה? רמת התנודתיות מאוד משנה במקרה כזה. וזה עוד בלי ששאלת אותו עד כמה ההכנסות שלו יציבות/מכניסות, מה רמת החיסכון החודשי הנוכחי, מה רמת השבירות שלו (לא רק במשבר הקורונה), מה סיבולת הסיכון שלו ועוד.

לפי כל המחקרים שאני מכירה, אכן תוחלת התשואה מהשקעה במניות גבוהה יותר מתוחלת התשואה בהשקעה בנדל״ן.
אבל להגיד שאין משמעות לתנודתיות?
שים לב שבנדל״ן אמנם הקרן ״סגורה״ אבל את הדיבידנדים (שכירות או מקום למגורים) ממשיכים לקבל. וכאשר מדובר על נדל״ן למגורים אז הדיבידנד הזה מאוד יציב יחסית.

נ.ב אין לראות באמירות הללו המלצה או אי המלצה להישאר בדירה הנוכחית. התייחסתי רק לעובדה האם יש או אין מקום להתיייחס לרמת התנודתיות/הסיכון שבהשקעה האלטרנטיבית.

לתקופה כזאת סביר לדעתי שאפילו השקעה דלת סיכון בשוק ההון תניב בסוף התקופה תשואה גבוהה יותר, שלא לדבר על הסיכון הרבה שבאחזקת נכס אחד ויחיד, והעובדה שזה נכס ריאלי אף מגדילה את הסיכון.

איזו תשואה *דלת סיכון* בשוק ההון מניבה *כיום* יותר מנדל״ן? אשמח לשמוע.

 

[sugarman]

עצמאות כלכלית = החופש להחליט מה אתה עושה עם חייך ועם הזמן שלך בכל יום בעצמך, ללא תלות במעסיק שמשלם לך משכורות, או אפילו עבודה כעצמאי, וזאת כתוצאה מכך שנכסיך שצברת והכנסתך הפסיבית מספיקים לשארית חייך. מומלץ לקרוא על כך בבלוג של הסולידת, ובכלל ברחבי הרשת תחת FI או FIRE או Financial Independs / Retire Early לצורותיהם השונות.
להבנתי רוני הציע לך להמשיך להחיק משכנתא (=חוב) כלומר לא להיות עצמאי כלכלית, ורק להתחיל את המסע לעצמאות כלכלית בעוד 17 שנה. בהתחשב במספר השנים הממוצע שחי אדם, זה אומר שתצטרך לעבוד פחות או יותר עד גיל הפרישה המסורתי. רבים כאן בקהילה ובכלל שואפים (ומצליחים) להגיע לעצמאות כלכלית בגיל מוקדם הרבה יותר.

אני יודע מה זו עצמאות כלכלית.
אשמח להסבר מדוע עדיף למכור את הדירה וכיצד ניתן לממש את הפוטנציאל בצורה המיטבית בסולידיות מתאימה?

 

[כימאי]

בהנחה שזה כל הכסף שיש לו (אולי מלבד פנסיה) האם לא היה מפריע לך ש- 100% מההון הנזיל שלך מושקע ברמת סיכון כל כך גבוהה?

כאשר מדובר בהשקעה ל-20 שנה, אני חולק על ההצהרה שלך שמדובר ברמת סיכון כל כך גבוהה. כל המחקרים והעדויות האמפיריות חולקים על טענה זאת גם כן. מדובר בהשקעה ברמת סיכון נמוכה ביותר.

 

[dani91]

שים לב שבנדל״ן אמנם הקרן ״סגורה״ אבל את הדיבידנדים (שכירות או מקום למגורים) ממשיכים לקבל. וכאשר מדובר על נדל״ן למגורים אז הדיבידנד הזה מאוד יציב יחסית.

גם בהשקעה במניות ממשיכים לקבל דיבידנד והוא יחסית יציב לתנודתיות של TR, במשבר האחרון ב-2008 (שהיה המשבר הכי גרוע מבחינת חלוקת דיבידנדים), הדיבידנד של סנופי נחתך ב25% לעומת דבלואציה של 37% TR.
אם זה עוזר למישהו פסיכולוגית להסתכל על זה כך ולפחד פחות, שיהיה.

 

[קפיצת הדרך]

גם בהשקעה במניות ממשיכים לקבל דיבידנד והוא יחסית יציב לתנודתיות של TR, במשבר האחרון ב-2008 (שהיה המשבר הכי גרוע מבחינת חלוקת דיבידנדים), הדיבידנד של סנופי נחתך ב25% לעומת דבלואציה של 37% TR.
אם זה עוזר למישהו פסיכולוגית להסתכל על זה כך ולפחד פחות, שיהיה.

לא אמרתי שלא...
אני עניתי למישהו שטען שהכסף בנדל״ן סגור כולו. וזה לא נכון.

 

[אורי ג.]

תוכל להסביר בבקשה?

בשמחה אבל להסביר מה בדיוק?

איזו תשואה *דלת סיכון* בשוק ההון מניבה *כיום* יותר מנדל״ן? אשמח לשמוע.

אין כזה דבר "מניבה היום" יש רק "הניבה בעבר" או "מקווה שתניב בעתיד"
באופן כללי דירת מגורים יחידה באיזור סביר (במיוחד אם משמשת למגורים של בעליה) היא השקעה מתואמת סיכון הרבה יותר טובה מכל אפשרות אחרת בשוק ההון שאני מכיר.

השאלה היא ברורה לדעתי- האם בעוד 17 שנים הסכום שאשקיע כתוצאה ממכירת הדירה בהפחתת עלות שכר הדירה העתידי יהיה גבוה מערך הדירה בהפחתת תשלומי המשכנתה.

אין פה נביאים ואין אדם שיודע מה יקרה עוד 17 שנים.

 

[קפיצת הדרך]

כאשר מדובר בהשקעה ל-20 שנה, אני חולק על ההצהרה שלך שמדובר ברמת סיכון כל כך גבוהה. כל המחקרים והעדויות האמפיריות חולקים על טענה זאת גם כן. מדובר בהשקעה ברמת סיכון נמוכה ביותר.

הגדרת הסיכון שזורה בתנודתיות (סטיית התקן).
סטיית התקן של תיק מנייתי 100% גבוהה מאוד ומכאן מסוכנת.
אתה יכול להגיד שאתה מנהל את הסיכונים ומוכן לקחת סיכונים גדולים יותר בהינתן שיש לך אופק השקעה ארוך. אבל אי אפשר להגיד שההשקעה במניות היא ״לא מסוכנת״.

ושוב, המוכנות לקחת סיכונים ב- 100% מההון הנזיל של אדם, בהשקעה כל כך תנודתית, צריכה להיות מלווה בסיבולת סיכון מתאימה שמבוססת בין השאר על ״שבירות״ נמוכה.

 

[אדון ארון]

כאשר מדובר בהשקעה ל-20 שנה, אני חולק על ההצהרה שלך שמדובר ברמת סיכון כל כך גבוהה. כל המחקרים והעדויות האמפיריות חולקים על טענה זאת גם כן. מדובר בהשקעה ברמת סיכון נמוכה ביותר.

העדויות האמפיריות כוללות את כל המשקיעים שקיבלו שלשול מלראות את ההון שלהם נחתך בחצי וברחו בתחתית עם הזנב בין הרגליים?