מכירת דירה וההשקעה בשוק ההון

[חיימוש]

ערב טוב כעוקב ותיק וכרשום חדש
רציתי לשמוע את דעתכם
תשלום המשכנתא החודשית באזור בו אני גר די דומה למחירי השכירות
מה דעתכם למבור את הדירה ולהשקיע את הכסף בשוק ההון ???
תודה רבה

 

[חתול לילה]

תשלום המשכנתא החודשית באזור בו אני גר די דומה למחירי השכירות

זו השוואה נכונה? כי משכנתא אתה משלם ובסוף יש לך דירה, ושכירות אתה משלם ובסוף אין לך דירה.

 

[חיימוש]

זו השוואה נכונה? כי משכנתא אתה משלם ובסוף יש לך דירה, ושכירות אתה משלם ובסוף אין לך דירה.

צודק,
אבל השאלה העיקרית היא שבדירה שבו אני גר שקניתי אותה לפני 5 שנים הכפילה את עצמה, מה שלא קרה ב20 שנה באותו האזור, ולכן נראה לי שהעליות כבר לא יהיו מטורפות כ''כ, ולכן האם כדאי להכניס לשוק ההון את הכסף?

 

[unsullied]

תשלום המשכנתא החודשית באזור בו אני גר די דומה למחירי השכירות

החישוב שלך פשטני מדי ולא מספיק. אתה צריך לחשב גם ריבית, עליית ערך צפויה בכל אפיק, סיכון, גורמים פסיגולוגיים ועוד. ממליץ לחפש מחשבוני בעלות/שכירות בשביל לדייק, לא חסר ועדיף באנגלית

 

[חתול לילה]

גם ריבית, עליית ערך צפויה בכל אפיק, סיכון, גורמים פסיגולוגיים ועוד

+ שיקולי מיסוי

 

[ארנטס]

ערב טוב כעוקב ותיק וכרשום חדש
רציתי לשמוע את דעתכם
תשלום המשכנתא החודשית באזור בו אני גר די דומה למחירי השכירות
מה דעתכם למבור את הדירה ולהשקיע את הכסף בשוק ההון ???
תודה רבה

אם לדעתך הלומדת, אחרי רווח נאה מעליית ערך השוק מיצה את עצמו מבחינת עליית ערך זה הזמן לומר שלום ולהיפרד מהנכס. אחרת את טוחן מים ומחליף כסף בכסף.
מניח שתשואת השכירות מערך הדירה הנוכחי הוא פחות מ2.5% (עלוב)....וגם אותה אתה לא רואה כי שכר הדירה הולך ישירות למשכנתה.
=
מצב הפסדי לשיטתי.

אפשר גם וגם.....זהה את הנכס הבא ורכוש אותו במקביל לשוק ההון.

 

[חיימוש]

אם לדעתך הלומדת, אחרי רווח נאה מעליית ערך השוק מיצה את עצמו מבחינת עליית ערך זה הזמן לומר שלום ולהיפרד מהנכס. אחרת את טוחן מים ומחליף כסף בכסף.
מניח שתשואת השכירות מערך הדירה הנוכחי הוא פחות מ2.5% (עלוב)....וגם אותה אתה לא רואה כי שכר הדירה הולך ישירות למשכנתה.
=
מצב הפסדי לשיטתי.

אפשר גם וגם.....זהה את הנכס הבא ורכוש אותו במקביל לשוק ההון.

תודה על התגובה
כתבתי די בקיצור וארחיב מעט יותר
במידה ויש לי כרגע 2 מליון ש''ח לאחר מכירת הנכס ואקנה שוב דירה במינוף של משכנתא כלומר דירה בשווי 6 מליון ש''ח ההחזר של המשכנתא (במידה ויאושר לי בסכום הזה) ההחזר החודשי תהיה בערך כ22 אלף ש''ח בחודש וזה לא מעשי.
בשוק ההון כולל מינוף של ההלוואה מול הקרן (הלוואת בלון לגמרי ) ההחזר הוא הרבה פחות.
והסיכון לדעתי הוא די נמוך משום שהריבית הוא כרגע 5 אחוז ובכדי להפסיד לתווך ארוך אני צריך שלמשך 20 שנה יהיו ירידות כל שנה של מינימום 2.5 אחוז,

 

[amit]

בשוק ההון כולל מינוף של ההלוואה מול הקרן (הלוואת בלון לגמרי ) ההחזר הוא הרבה פחות.
והסיכון לדעתי הוא די נמוך משום שהריבית הוא כרגע 5 אחוז ובכדי להפסיד לתווך ארוך אני צריך שלמשך 20 שנה יהיו ירידות כל שנה של מינימום 2.5 אחוז,

זה הרבה יותר מסוכן ,מספיק שבוע תנודתי אחד כדי להכניס אותך לדיפולט.

תביא לכאן את נתוני הבית ונראה כמה הוא עושה בדיוק .
בכמה מושכר , מה גודל ההלוואה ,הריבית וההחזרים.

 

[חיימוש]

זה הרבה יותר מסוכן ,מספיק שבוע תנודתי אחד כדי להכניס אותך לדיפולט.

תביא לכאן את נתוני הבית ונראה כמה הוא עושה בדיוק .
בכמה מושכר , מה גודל ההלוואה ,הריבית וההחזרים.

תודה על התגובה

הבית הוא למגורים
משכנתא של מליון ומאה אלף ש''ח החזר חודשי של 6.5 אלף
שכירות באותו האזור הוא סביב 7 אלף ש''ח
אני משקיע בשוק ההון למעלה מ5 שנים ובחיים לא נבהלתי מירידות (קרונה וכו') לא מכרתי בירידות אלא חיזקתי
אני רוצה להשקיע את הכסף במדדים חלק ב125 ת''א חלק בסנופי וחלק במדד העולמי בפיזור כך שהסיכון תרד בפרט להשקעה לתווך ארוך
ואם אבדוק לפי נתוני העבר ב25 שנה התשואה הגיעה לממוצע של 10% שנתי (לא כולל מינוף הלוואות)
לא נראה שבדירה ניתן להשיג תשואה כגון אלו
ובפרט שלאחר 7 שנים ממכירת הדירה ניתן לזכות שוב במחיר למשתכן שזה הנחה משמעותית או שנקרא לזה מתנה בשווי כמה מאות אלפי שקלים

 

[הנועזת]

תודה על התגובה
כתבתי די בקיצור וארחיב מעט יותר
במידה ויש לי כרגע 2 מליון ש''ח לאחר מכירת הנכס ואקנה שוב דירה במינוף של משכנתא כלומר דירה בשווי 6 מליון ש''ח ההחזר של המשכנתא (במידה ויאושר לי בסכום הזה) ההחזר החודשי תהיה בערך כ22 אלף ש''ח בחודש וזה לא מעשי.
בשוק ההון כולל מינוף של ההלוואה מול הקרן (הלוואת בלון לגמרי ) ההחזר הוא הרבה פחות.
והסיכון לדעתי הוא די נמוך משום שהריבית הוא כרגע 5 אחוז ובכדי להפסיד לתווך ארוך אני צריך שלמשך 20 שנה יהיו ירידות כל שנה של מינימום 2.5 אחוז,

אהבתי את השאלות שהעלת מכיוון שרוב האנשים לא שואלים, אלא נמצאים באיזור הנוחות.
לדעתי שאלת התשואה היא החשובה פה, באשר לדירה אותה אתה רוצה לקנות.
במידה והתשואה נמוכה מאוד זו סוג של אינדיקציה למחיר מנופח בשכונה ובאיזור.
להבדיל מהשוואה פשוטה מחיר שכירות מול מחיר משכנתה, חישוב התשואה מתייחס לסכום כולו ולא לכמה מינפת ואיך הסתדרת תזרימית כדי להשוות את מחיר השכירות והמשכנתה.

מעבר לזה לא הבנתי את קו המחשבה ,בה האלטרנטיבה היא תיק בשוק ההון (האם תיקח מינוף בתיק כזה ואם כן כמה?בסוף התשואה היא על ההון הממונף) ולא דירה להשקעה (עם משכנתה מן הסתם) שממשיכה להוות מגן אינפלציה מול מחירי הדיור וגם נותנת ערך מוסף של פוטנציאל עליית ערך, בלי קשר לאיזור המגורים.

 

[amit]

תודה על התגובה

הבית הוא למגורים
משכנתא של מליון ומאה אלף ש''ח החזר חודשי של 6.5 אלף
שכירות באותו האזור הוא סביב 7 אלף ש''ח
אני משקיע בשוק ההון למעלה מ5 שנים ובחיים לא נבהלתי מירידות (קרונה וכו') לא מכרתי בירידות אלא חיזקתי
אני רוצה להשקיע את הכסף במדדים חלק ב125 ת''א חלק בסנופי וחלק במדד העולמי בפיזור כך שהסיכון תרד בפרט להשקעה לתווך ארוך
ואם אבדוק לפי נתוני העבר ב25 שנה התשואה הגיעה לממוצע של 10% שנתי (לא כולל מינוף הלוואות)
לא נראה שבדירה ניתן להשיג תשואה כגון אלו
ובפרט שלאחר 7 שנים ממכירת הדירה ניתן לזכות שוב במחיר למשתכן שזה הנחה משמעותית או שנקרא לזה מתנה בשווי כמה מאות אלפי שקלים

אם תשקיע במינוף בשוק ההון אתה עלול להכנס לדיפולט והמלווה יאלץ אותך למכור בירידות.

חסר כאן מה שווי הדירה ,מה הריבית על ההלוואה ולכמה שנים.

 

[חיימוש]

אהבתי את השאלות שהעלת מכיוון שרוב האנשים לא שואלים, אלא נמצאים באיזור הנוחות.
לדעתי שאלת התשואה היא החשובה פה, באשר לדירה אותה אתה רוצה לקנות.
במידה והתשואה נמוכה מאוד זו סוג של אינדיקציה למחיר מנופח בשכונה ובאיזור.
להבדיל מהשוואה פשוטה מחיר שכירות מול מחיר משכנתה, חישוב התשואה מתייחס לסכום כולו ולא לכמה מינפת ואיך הסתדרת תזרימית כדי להשוות את מחיר השכירות והמשכנתה.

מעבר לזה לא הבנתי את קו המחשבה ,בה האלטרנטיבה היא תיק בשוק ההון (האם תיקח מינוף בתיק כזה ואם כן כמה?בסוף התשואה היא על ההון הממונף) ולא דירה להשקעה (עם משכנתה מן הסתם) שממשיכה להוות מגן אינפלציה מול מחירי הדיור וגם נותנת ערך מוסף של פוטנציאל עליית ערך, בלי קשר לאיזור המגורים.

אני לא רוצה לקנות דירה כרגע, אלא לחכות 7 שנים ולזכות שוב במחיר למשתכן,
ההשקעה בשוק ההון היא לתקופה של 25 שנה
על פי נתוני העבר בתווך ארוך של 25 שנה יש עליה של 10% בממוצע שנתי במדדים כגון סנופי (גם אם נכנסת לשוק ההון בשנים הכי קשות כדוגמת שנת 2000)
ולכן במחשבון הרגיל של ריבית דריבית בסוף התקופה אמור להגיע הסכום הסופי למימדים מפלצתיים 21 מליון ש'''ח, גם במידה ויהיו שנים קשות מאוד בשוק ההון
למרות שזה לא נתון מדויק אבל סטטיסטיקה של 100 שנה היא דבר של מה בכך
וכל הסכום הזה היא ללא מינוף, אם אוסיף קצת מינוף אולי חצי הסכום המספרים נהיים מטורפים
לכן גם חשבון של אינפלציה לא מגיעה ל10 אחוז שנתי ממוצע

 

[חיימוש]

אם תשקיע במינוף בשוק ההון אתה עלול להכנס לדיפולט והמלווה יאלץ אותך למכור בירידות.

חסר כאן מה שווי הדירה ,מה הריבית על ההלוואה ולכמה שנים.

בדקתי את זה רבות מול הגורמים הרלוונטים, במידה ולוקחים הלוואה בקופת חיסכון בחברות בשוק גם בירידות החברה לא מחייבת אותך למכור אלא לחכות לסיום תקופת ההלוואה ובמידה ולא תהיה לך אפשרות להחזיר את ההלואה ע''י הוצאה לפועל יקחו ממך חלק מהקרן ע''ס ההלוואה

 

[SolidState]

אני לא רוצה לקנות דירה כרגע, אלא לחכות 7 שנים ולזכות שוב במחיר למשתכן,
ההשקעה בשוק ההון היא לתקופה של 25 שנה
על פי נתוני העבר בתווך ארוך של 25 שנה יש עליה של 10% בממוצע שנתי במדדים כגון סנופי (גם אם נכנסת לשוק ההון בשנים הכי קשות כדוגמת שנת 2000)
ולכן במחשבון הרגיל של ריבית דריבית בסוף התקופה אמור להגיע הסכום הסופי למימדים מפלצתיים 21 מליון ש'''ח, גם במידה ויהיו שנים קשות מאוד בשוק ההון
למרות שזה לא נתון מדויק אבל סטטיסטיקה של 100 שנה היא דבר של מה בכך
וכל הסכום הזה היא ללא מינוף, אם אוסיף קצת מינוף אולי חצי הסכום המספרים נהיים מטורפים
לכן גם חשבון של אינפלציה לא מגיעה ל10 אחוז שנתי ממוצע

בסוף זה הימורים...
אם אתה כל כך משוכנע שסנופי יתן 10% קבוע לשנה באופן יחסית קונסיסטנטי, אז די בודאות נדל"ן יניב לך פחות מזה.
זה הוכח מחקרית כבר מזמן.
השאלה אם תוכל לפגוע בהשקעות הנכונות במניות ותוותר על התזרים.