מחיר למשתכן ונדלן בכלל

[breezblock]

לא רואה איך זה משנה הרבה.

זה לא.
אבל אתה מאמין שמי שקונה היום, את הבית המדובר ב-2.4 מליון, יכול לצפות שתוך 10 שנים המחיר יגדל ל-7.2?
ואם כן, ההיסטוריה מוכיחה שהוא טועה..
ואם הוא לקח

 

[Fitch]

אבל אתה מאמין שמי שקונה היום, את הבית המדובר ב-2.4 מליון, יכול לצפות שתוך 10 שנים המחיר יגדל ל-7.2?

לא.
אבל זה נותן פרשנות לזה:

. מי יגור בדירות של המשקיעים?

 

[אורי ג.]

זוהי הצהרה יפה, אנא הסבר אותה.

אף אחד לא "מכריח" את המשקיע להעלות שכ"ד, משקיע רציונלי יגבה את המקסימום שהוא יכול ללא קשר לעלות הנכס.
מחיר השכ"ד נקבע ע"י סך הביקוש המצרפי אל מול סך ההיצע המצרפי.

 

[רובי1]

אם מחר מחיר החיטה מכפיל את עצמו, מחיר הלחם לא יעלה?
גם כשמחיר הנפט עלה, הדבר גרר עליות בהרבה מאוד מוצרים.
האמת שאני לא ממוחה גדול בכלכלה, אבל זה ההיגיון שלי.

 

[אורי ג.]

האמת שאני לא ממוחה גדול בכלכלה, אבל זה ההיגיון שלי.

עזוב הגיון, הגיון זה דבר מטעה וגם סוביקטיבי.

 

[קפה שחור]

עזוב הגיון, הגיון זה דבר מטעה וגם סוביקטיבי.

רק אומר ואוסיף שההגיון גם אומר שאם מחיר חיטה יורד הלחם גם יורד, אשמח לעידכון כשזה יקרה

אם מחר מחיר החיטה מכפיל את עצמו, מחיר הלחם לא יעלה?

הנה דוגמא לדוגמא שלך, שים לב מה קרה למחיר של החיטה בשנים האחרונות בעולם

 

[מתכנת]

אף אחד לא "מכריח" את המשקיע להעלות שכ"ד, משקיע רציונלי יגבה את המקסימום שהוא יכול ללא קשר לעלות הנכס.
מחיר השכ"ד נקבע ע"י סך הביקוש המצרפי אל מול סך ההיצע המצרפי.

אם כל בעלי הדירות להשכרה יעשו קרטל, המחיר יצליח לעלות?
מה שאומר @רובי זה שאם תהיה התייקרות ההוצאות אצל הרבה מהמשכירים, המחיר יזחל כלפי מעלה כי יהיו הרבה משכירים שירצו להעלות ולשכורים לא תהיה אלטרנטיבה.
אני מניח שהאמת איפשהו באמצע..

 

[קפה שחור]

מה שאומר @רובי זה

@רובי1

 

[ogi]

אם מחר מחיר החיטה מכפיל את עצמו, מחיר הלחם לא יעלה?

חיטה היא חומר-גלם מתכלה, בעוד שדירה מספקת שירותי דיור במשך עשרות שנים לאחר שנבנתה.

 

[OnTheVerge]

לאחר שקראתי את המאמר של אסף נתן על כך שהיסטורית, מחירי הדיור בארץ עלו במקרה הטוב בקצב האינפלציה הלכתי לבדוק מה מראים הנתונים בארה"ב.

הנתונים ההיסטוריים בארה"ב מראים שב-84 שנה, בשנים 1928-2012, התשואה השנתית הריאלית של דירות הייתה 0.2% בלבד. כלומר, כמעט בקצב האינפלציה.

 

[ogi]

הנתונים ההיסטוריים בארה"ב מראים שב-84 שנה, בשנים 1928-2012, התשואה השנתית הריאלית של דירות הייתה 0.2% בלבד. כלומר, כמעט בקצב האינפלציה.

ולזה יש להוסיף את תשואת השכירות.

 

[אורי ג.]

ולזה יש להוסיף את תשואת השכירות.

ולהוריד את עלויות האחזקה, שיפוצים וכו'.

 

[Buffett]

אתמול הוצאתי קצת נתונים מהלמ"ס משנת 94 עד היום. אם לא טעיתי בחישובים (רצתי על זה די מהר):
בארץ מחירי הדירות עלו נומינלית בקצב של 5.5% בשנה (ריאלית זה קצת מעל 2% בשנה).
ה-S&P עלה בתקופה זו ב-6.8% בשנה (עם שני משברים גדולים בדרך).
האמת שציפיתי שההבדלים יהיו משמעותיים יותר.
צריך גם להוסיף תשואה משכ"ד ודיבידנדים אבל אני חושב שעם השפעת המס (שאין על שכר דירה) התשואות כמעט זהות.
מישהו מכיר נתונים אחרים?

 

[נולי]

נחנו, לדוגמא, גרים ביחידת דיור פיצפונת בת 20 מ"ר בסך הכל, ויש לנו תינוקת. למה אנחנו גרים כך? כי אין לנו, כרגע, אלטרנטיבה.

מה זאת אומרת אין אלטרנטיבה?
חסרות דירות בערים שכנות?
ברדיוס של 20 ק"מ אין אף דירה להשכרה?

 

[Rachel]

מה זאת אומרת אין אלטרנטיבה?

מעניין אותך באמת או שאת שואלת באופן כללי?
כי סטטיסטית באמת אין דבר כזה שאין אלטרנטיבה ולא חסרות דירות בארץ
אבל המקרה הפרטי - הוא שונה מהסטטיסטיקה הכללית
כל זוג עם הסיפור שלו
וכמובן גם שאלטרנטיבה ביחס לשכ"ד שאנחנו מוכנים לשלם. כי אם נירצה לשלם פי 3 ממה שאנחנו משלמים כרגע זה לא יהיה כל כך קשה למצוא משהו מתאים.
ואגב, אנחנו בלי רכב, אז יש משמעות גדולה יותר למקום המגורים. אפשר למצוא דירה להשכרה במרחק סביר + רכב = בערך פי 3 מהשכירות שאנחנו משלמים עכשיו, אז האופציה הזו שקולה ללשלם את המחיר האמור ולהמשיך לחיות בלי רכב.

 

[OnTheVerge]

ולזה יש להוסיף את תשואת השכירות.

בכמה היא מוערכת?

 

[ogi]

בכמה היא מוערכת?

לא יודע.

 

[נולי]

אבל המקרה הפרטי

בדיוק, זה מקרה פרטי.
בת דודה שלי גרה עם בעלה והילד אצל ההורים שלה באשדוד.
זה לא בגלל שאין למצוא דירה באשדוד.. אבל נוח להם לגור אצל ההורים, והם מעדיפים לחסוך את הכסף.
בכל רגע נתון יש המון דירות פנויות באשדוד, שמחכות כבר כמה חודשים לשוכר, או קונה..
זאת לא סיטואציה של מחסור בדירות.
מחסור בדירות זה כשבאמת אין אלטרנטיבות, בכל מחיר.
אנחנו ממש לא בסיטואציה הזו בארץ.

 

[Rachel]

אני קוראת את חוזה המכר.
לפי החוזה איחור של עד 60 יום במסירת הדירה לא תהווה הפרת חוזה.
איחור בגין גורמים שאינם תלויים במוכר (מלחמה, צו גיוס כללי, צווים ממשלתיים ועוד ועוד) לא יהוו הפרת חוזה
היה והעיכוב במסירת הדירה בשל אירועי כוח עליון... יימשך מעבר ל6 חדשים, הקונה רשאי להודיע על ביטול הקניה ויקבל את כספו חזרה בערכם הראלי.

שאלות בנוגע לאמור:
1. האם מדובר בסעיף סטנדרטי המקובל בחוזים דומים?
2. הרעיון שאפשר לבטל אם הדירה מתעכבת יותר מ6 חדשים הינו לטובתי? בכל מקרה זו זכות בידי...

 

[Fitch]

נשמע סטנדרטי. השאלה היא מה קורה ביום ה-61?