מחיר למשתכן ונדלן בכלל

[רוני]

תמיד.


אולי.


בהחלט ניתן. מדובר בנתון אקראי. מדוע בחרת ברבעונים ולא בחודשים? אם היית בודק לפי שבועות, היית רואה שרבים נצבעו בארגמן.

כאשר אני מתיחס לקושי לדעת את מגמת השוק הכוונה שלי שזה לוקח מעט יותר זמן, הנתונים מגיעים באיחור (בעיקר בהשוואה לשוק ההון), במקרה הטוב זה לוקח חצי שנה לפחות להפנים בשינוי מגמה, אך תמיד ניתן לדעת כשהמגמה משתנה בשלב מאוחר יותר, תמיד ניתן לדעת האם המחירים אטרקטיביים להשקעה או יקרים מדי, אין צורך להמתין עד לפיק או לתחתית כדי להחליט אם לקנות או למכור.

הבחירה ברבעון היא לא שלי אלא של הנתונים שפורסמו, הסברה הרווחת היא, שאם לאחר שנים של עליות מגיעים שני רבעונים רצופים של ירידת מחירים יתכן ומדובר בשינוי מגמה, אני מסכים אתך עדיף נתונים חודשיים ולכן במידה ונראה שוק מדשדש ויורד במשך שישה חודשים ברציפות, המשך יציאת משקיעים מהשוק (בחודשים האחרונים יש עלייה משמעותית בפניה אלי מצד משקיעים מקומיים שהחליטו לממש נכסים להשקעה בארץ ולהעביר את הכסף להשקעה בחו"ל, אני מלווה ומייעץ בתהליך), המשך עליית הריבית של המשכנתאות, ובשלב מאוחר יותר פרוייקטים לבניה שיבשילו, מחיר למשתכן, מחיר השוק שהוא כעת גבוהה היסטורית (מעולם השוק בארץ לא עלה בעוצמה כזאת)...... כל אלו יובילו לשינוי מגמה בשוק.

 

[fnzfnz]

@רוני
לפי נתוני הלמ"ס (המועתקים לכאן) הייתה עליית מחירים דווקא ולא ירידה (המספר בצד ימין הוא השינוי במדד מחירי הדיור).
כמובן שהכתוב לא בא לחזות את מה שיהיה מעתה והלאה.

1.0 368.3 15/09/2015 01/07/2015 2015 יולי-2015 יוני
0.2 369.2 15/10/2015 01/08/2015 2015 אוגוסט-2015 יולי
-0.1 369.0 15/11/2015 01/09/2015 2015 ספטמבר-2015 אוגוסט
0.6 371.3 15/12/2015 01/10/2015 2015 אוקטובר-2015 ספטמבר
0.8 374.4 15/01/2016 01/11/2015 2015 נובמבר-2015 אוקטובר
0.8 377.5 15/02/2016 01/12/2015 2015 דצמבר-2015 נובמבר
0.8 380.4 15/03/2016 01/01/2016 2016 ינואר-2015 דצמבר
0.3 381.4 15/04/2016 01/02/2016 2016 פברואר-2016 ינואר
0.7 384.0 15/05/2016 01/03/2016 2016 מרס-2016 פברואר
1.3 389.1 15/06/2016 01/04/2016 2016 אפריל-2016 מרס
0.3 390.2 15/07/2016 01/05/2016 2016 מאי-2016 אפריל
0.2 391.1 15/08/2016 01/06/2016 2016 יוני-2016 מאי
0.6 393.4 15/09/2016 01/07/2016 2016 יולי-2016 יוני
0.7 396.1 15/10/2016 01/08/2016 2016 אוגוסט-2016 יולי
(2)0.8 (2)399.4 15/11/2016 01/09/2016 2016 ספטמבר-2016 אוגוסט
(2)1.0 (2)403.3 15/12/2016 01/10/2016 2016 אוקטובר-2016 ספטמבר
(2)0.4 (2)404.8 15/01/2017 01/11/2016 2016 נובמבר-2016 אוקטוב

 

[רוני]

@רוני
לפי נתוני הלמ"ס (המועתקים לכאן) הייתה עליית מחירים דווקא ולא ירידה (המספר בצד ימין הוא השינוי במדד מחירי הדיור).
כמובן שהכתוב לא בא לחזות את מה שיהיה מעתה והלאה.

1.0 368.3 15/09/2015 01/07/2015 2015 יולי-2015 יוני
0.2 369.2 15/10/2015 01/08/2015 2015 אוגוסט-2015 יולי
-0.1 369.0 15/11/2015 01/09/2015 2015 ספטמבר-2015 אוגוסט
0.6 371.3 15/12/2015 01/10/2015 2015 אוקטובר-2015 ספטמבר
0.8 374.4 15/01/2016 01/11/2015 2015 נובמבר-2015 אוקטובר
0.8 377.5 15/02/2016 01/12/2015 2015 דצמבר-2015 נובמבר
0.8 380.4 15/03/2016 01/01/2016 2016 ינואר-2015 דצמבר
0.3 381.4 15/04/2016 01/02/2016 2016 פברואר-2016 ינואר
0.7 384.0 15/05/2016 01/03/2016 2016 מרס-2016 פברואר
1.3 389.1 15/06/2016 01/04/2016 2016 אפריל-2016 מרס
0.3 390.2 15/07/2016 01/05/2016 2016 מאי-2016 אפריל
0.2 391.1 15/08/2016 01/06/2016 2016 יוני-2016 מאי
0.6 393.4 15/09/2016 01/07/2016 2016 יולי-2016 יוני
0.7 396.1 15/10/2016 01/08/2016 2016 אוגוסט-2016 יולי
(2)0.8 (2)399.4 15/11/2016 01/09/2016 2016 ספטמבר-2016 אוגוסט
(2)1.0 (2)403.3 15/12/2016 01/10/2016 2016 אוקטובר-2016 ספטמבר
(2)0.4 (2)404.8 15/01/2017 01/11/2016 2016 נובמבר-2016 אוקטוב

השוק בהחלט עלה, הנתונים שפרסמתי מתייחסים לרבעון השלישי של שנת 2016, כשהציבור הרחב התחיל להפנים את העלייה הדרסטית בריביות המשכנתאות, מחיר למשתכן צבר תאוצה, ובאותה התקופה פורסמה החלטה אגרסיבית של האוצר על מס נוסף החל מדירה שלישית, בנוסף למס רכישה התחלתי של 8%, ובנוסף להגבלת המימון ל 50% משווי הנכס במטרה להוציא את המשקיעים מהשוק.
צריך לראות אם למגמה זו תהיה המשכיות ורק אז נדע אם מדובר בשינוי מגמה.

 

[fnzfnz]

@רוני

הסברה הרווחת היא, שאם לאחר שנים של עליות מגיעים שני רבעונים רצופים של ירידת מחירים יתכן ומדובר בשינוי מגמה,

תודה על ההתייחסות, אך כתבת כי היו ירידות מחירים - ואת לא נכון להגיד על אף אחד מהרבעונים/חודשים בשנת 2016 כרגע (צירפתי את המדד לפי דיווח הלמ״ס החל מ2015 לכל אחד מהחודשים).

1.0 368.3 15/09/2015 01/07/2015 2015 יולי-2015 יוני
0.2 369.2 15/10/2015 01/08/2015 2015 אוגוסט-2015 יולי
-0.1 369.0 15/11/2015 01/09/2015 2015 ספטמבר-2015 אוגוסט
0.6 371.3 15/12/2015 01/10/2015 2015 אוקטובר-2015 ספטמבר
0.8 374.4 15/01/2016 01/11/2015 2015 נובמבר-2015 אוקטובר
0.8 377.5 15/02/2016 01/12/2015 2015 דצמבר-2015 נובמבר
0.8 380.4 15/03/2016 01/01/2016 2016 ינואר-2015 דצמבר
0.3 381.4 15/04/2016 01/02/2016 2016 פברואר-2016 ינואר
0.7 384.0 15/05/2016 01/03/2016 2016 מרס-2016 פברואר
1.3 389.1 15/06/2016 01/04/2016 2016 אפריל-2016 מרס
0.3 390.2 15/07/2016 01/05/2016 2016 מאי-2016 אפריל
0.2 391.1 15/08/2016 01/06/2016 2016 יוני-2016 מאי
0.6 393.4 15/09/2016 01/07/2016 2016 יולי-2016 יוני
0.7 396.1 15/10/2016 01/08/2016 2016 אוגוסט-2016 יולי
(2)0.8 (2)399.4 15/11/2016 01/09/2016 2016 ספטמבר-2016 אוגוסט
(2)1.0 (2)403.3 15/12/2016 01/10/2016 2016 אוקטובר-2016 ספטמבר
(2)0.4 (2)404.8 15/01/2017 01/11/2016 2016 נובמבר-2016 אוקטוב

 

[רוני]

@רוני



תודה על ההתייחסות, אך כתבת כי היו ירידות מחירים - ואת לא נכון להגיד על אף אחד מהרבעונים/חודשים בשנת 2016 כרגע (צירפתי את המדד לפי דיווח הלמ״ס החל מ2015 לכל אחד מהחודשים).

העלתה נקודה חשובה עד לאחרונה היו מספר גופים שפרסמו מדד מחירי הדיור, זה גורם לבילבול, יש טענות שחלק מאותם גופים הוא אינטרסנטי. הנתונים שפרסמתי לקוחים מאתר גלובלי המנתח את כל שוקי הנדל"ן בעולם, סביר להניח שהוא לא נגוע באינטרס כל שהוא. בכל מקרה יש להמתין כדי לדעת בוודאות אם המגמה השתנתה.

 

[fnzfnz]

@רוני
מה שמעניין הוא שבאתר מצויים שהנתונים לגבי ישראל נלקחים מהלמ"ס (ראה בלינק- Source: Central Bureau of Statistics) כך שלא אמור להיות הבדל בינם לבין נתוני הלמ"ס אלא אם ההתייחסות אצלם היא לא למדד מחירי הדיור.
http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/I

 

[נטול גלוטן]

הנתונים שפרסמתי לקוחים מאתר גלובלי המנתח את כל שוקי הנדל"ן בעולם, סביר להניח שהוא לא נגוע באינטרס כל שהוא.

נראה שהוא מתבסס על הלמ"ס
או על נתונים שהוא אסף?

What are the sources of the Guide´s price data? Can these sources be trusted?​

We draw our figures from our own, in-house analysis. Our research is based on a simple yet effective method - we systematically scan web advertisements for residential property, looking at offers for sale, and offers for rent, of good (but not new) apartment .... Buyers of the full data set have access to these comparability specifications.
The data measures up well to data provided by national statistical organizations, where these are available for comparison, and usually performs better than multi-housing organization data.​

הבנתי שחלק מהמחלוקת היא האם לכלול את מחירי "מחיר למשתכן" במדידות. נראה מהציטוט שהוא לא. ידוע לך אחרת?

 

[רוני]

נראה שהוא מתבסס על הלמ"ס
או על נתונים שהוא אסף?

הבנתי שחלק מהמחלוקת היא האם לכלול את מחירי "מחיר למשתכן" במדידות. נראה מהציטוט שהוא לא. ידוע לך אחרת?

נראה שהוא מתבסס על שניהם יחד, בעזרת המתודה שפיתחו והנתונים מהלמ"ס.
לגבי מחיר למשתכן אני לא יודע, אני מעריך שהוא לא כולל אותם מאחר והדירות לא נמכרות בשוק החופשי, הם מנסים לצייר תמונת מצב של מגמת השוק.

 

[Rachel]

עזבי את המתימטיקה ותתמקדי בפסיכולוגיה כי לזה יש השפעה עצומה בהשקעות. אם פסיכולוגית יותר נח לך נדל"ן לכי על זה. אם פסיכולוגית את יודעת שתוכלי להרוויח יותר ולא תתפתי למכור בזמני משבר אז לכי על זה.

זו מחשבה שקוממה אותי ברגע הראשון: איך אפשר לקבל החלטות כלכליות מהותיות בהתמקדות בפסיכולוגיה? במחשבה שניה אני מתחילה לאמץ את הגישה.
אז תודה לך, @האופטימית על המשפט הזה.

הזמינו אותנו לפגישה עם הקבלן היום חמישי.
מה כדאי לנו לשאול? אילו נושאים להעלות? למה לשים לב?

אשמח מאוד לסיעור מוחות.

 

[האופטימית]

זו מחשבה שקוממה אותי ברגע הראשון: איך אפשר לקבל החלטות כלכליות מהותיות בהתמקדות בפסיכולוגיה? במחשבה שניה אני מתחילה לאמץ את הגישה.
אז תודה לך, @האופטימית על המשפט הזה.

הזמינו אותנו לפגישה עם הקבלן היום חמישי.
מה כדאי לנו לשאול? אילו נושאים להעלות? למה לשים לב?

אשמח מאוד לסיעור מוחות.

שמחה לשמוע
סוג ההשקעה צריך להתאים לאופי שלך ולרצונות שלך. מי ששונא התעסקות עם אנשים ומעדיף פסיביות עדיף לו ללכת לכיוון של השקעה פסיבית בשוק ההון. מי שאוהב אקשן ואנשים יכול ללכת לכיוון של יזמות או פליפים בנדל"ן. גם אם מישהו ילך עם היגיון קר להשקעה, אם זה נוגד את האופי שלו או החשיבה הפסיכולוגית שלו, סביר להניח שבהמשך הדרך יעשה דברים שנוגדים את ההחלטה המתימטית ההגיונית.

קראתי איזה פוסט בפייסבוק על מישהי שחוותה חוויה ממש בעייתית עם מחיר למשתכן, אני אחפש את זה. יש המון מידע באינטרנט על אנשים שקנו או מתלבטים לגבי מחיר למשתכן. כן רצוי להסתכל על זה כמו השקעת נדל"ן רגילה. מה המחירים בשוק של דירות אחרות באיזור באותו גודל? מתי הדירה תהיה מוכנה? מה הפיצוי שמקבלים אם הקבלן לא מסיים בזמן? מה מחירי השכירות באיזור? מהן התוכניות פיתוח עירוניות באיזור? לא נעים יהיה לגלות שאת עם ילדים שם והבית ספר היחיד באיזור ממש רחוק, או שאין תחבורה ציבורית וכדומה.
בינתיים תקראי את זה למשל http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001111205

 

[Fitch]

הזמינו אותנו לפגישה עם הקבלן היום חמישי.
מה כדאי לנו לשאול? אילו נושאים להעלות? למה לשים לב?

לדעתי אתם אמורים לבחור דירה ולא לשאול שאלות.
ובכל מקרה, תשאלו על אופן התשלום, על היתר הבניה, על תרשים של הדירה וכיווני האוויר, מה היא כוללת (מחסן, חניה, מרפסת וכו)?
מתי עולים על הקרקע? מתי סיום משוער? האם יש קנסות או סעדים במקרה של איחור?

כמו כן, כנראה יופעלו עליכם לחצים לחתום מהר מהר. תשתו מים ותתנהגו בזהירות ובשיקול דעת.

 

[נולי]

מי יגור בכל הדירות שנמצאות כיום בבניה ובתכנוני בניה?

אף אחד, אני חוזרת כמו תוכי על המנטרה שלי - אנחנו בעודף דירות.

 

[Rachel]

לדעתי אתם אמורים לבחור דירה ולא לשאול שאלות.

לא, אנחנו נפגשים עם הקבלן, בחירת הדירה תהיה עוד שבועיים-חודש.

מה המחירים בשוק של דירות אחרות באיזור באותו גודל?

קצת קשה להשוות כי במחיר למשתכן הדירות גדולות יותר. דירות בבניה מקבלן, שתהינה מוכנות בערך באותו המועד, יקרות יותר בכ400K. דירות בנויות - יקרות עוד יותר, גם בגלל היטל השבחה באיזור.

מתי הדירה תהיה מוכנה?

ספטמבר 2019

מה הפיצוי שמקבלים אם הקבלן לא מסיים בזמן?

שאלה טובה, רשמתי.

מה מחירי השכירות באיזור?

קשה מאוד לדעת כי זה איזור עם שיעור בעלות גבוה מאוד. יש מעט מאוד דירות להשכרה והתחלופה שלהן נמוכה (אנחנו מחפשים דירה כבר תקופה ארוכה ולא מוצאים). אני מניחה שכ4,500.

מהן התוכניות פיתוח עירוניות באיזור?

מדובר בהרחבה של שכונה קיימת שאני מכירה היטב אז אני פחות מודאגת: אני יודעת איפה בית הספר ומה מצב התחבורה הציבורית, שיכול, לדעתי, רק להשתפר...

תשאלו על אופן התשלום,

מפורסם באתר של הפרוייקט: 90K עד 10 ימים מהחתימה, השלמה ל20% בספטמבר, לאחר מכן תשלומים כל חצי שנה: במאי ובספטמבר, ו-10% עם קבלת המפתח.

על היתר הבניה, על תרשים של הדירה וכיווני האוויר,

מה לשאול בהקשר לכך? יש תרשים של הדירות ורואים לאיזה כיוון...

מה היא כוללת (מחסן, חניה, מרפסת וכו)?

אין מה לשאול, המידע מופיע בצמוד לכל דירה.

מתי עולים על הקרקע? מתי סיום משוער? האם יש קנסות או סעדים במקרה של איחור?

שאלות טובות, רשמתי, תודה

כמו כן, כנראה יופעלו עליכם לחצים לחתום מהר מהר. תשתו מים ותתנהגו בזהירות ובשיקול דעת.

כן, זה ייקח עוד שבועיים-שלושה אבל הם מקציבים 45 דקות לבחירת דירה. נשמע הזוי!! אנחנו יכולים לראות לפני כן אילו דירות כבר נבחרו, אבל כניראה שעד שיגיע התור שלנו תיבחרנה דירות נוספות, מלחיץ!!!

 

[רובי1]

אף אחד, אני חוזרת כמו תוכי על המנטרה שלי - אנחנו בעודף דירות.

תוכלי בבקשה להביא סימוכין לכך?

 

[נולי]

תוכלי בבקשה להביא סימוכין לכך?

אין לי סימוכין, ובדיוק על זה אני מתבססת.

כל המידע שקיים בנושא, הוא הערכות, השערות, ספקולציות, והצהרות מבעלי אינטרסים.
וכשכבר משחררים מספרים, אף אחד לא סופר את הדיור הפיראטי, דירות מחולקות, יחידות להשכרה במושבים, לאף אחד אין מושג מה קורה אצל החרדים או הערבים.

לא רק אני מדברת על זה, ראה דוגמא:
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001140458

ועוד אחת:
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000885017

עכשיו צא החוצה, והבט סביב.
כמה מנופים מקשטים את קו הרקיע?
ואני לא מדברת על מרכז ת"א.
כל הפריפריה בבניה.
קרית גת, דימונה, חריש..
ועכשיו תנסה לחשוב על משפחה שאין לה איפה לגור?
שלא מצאה בית לא בשכירות ולא בקנייה.. או תנסה לחשוב על מישהו שמכיר משפחה כזו?

אתם לא רואים שמשהו לא מתחבר?

 

[Rachel]

אתם לא רואים שמשהו לא מתחבר?

אף אחד לא סופר את הדיור הפיראטי, דירות מחולקות, יחידות להשכרה במושבים,

התשובה, לדעתי, בגוף השאלה.

בגלל שיש מחסור בדירות כל יחידת דיור נחשבת ראויה, החל בדיור פיראטי דרך דירות מחולקות וכלה ביחידות להשכרה במושבים. ברגע שתהינה מספיק התחלות בניה כל 'משקיעי' הנדלן הפיראטי ימצאו את עצמם עם הלשון בחוץ, כי לאנשים תהיה אלטרנטיבה.

אנחנו, לדוגמא, גרים ביחידת דיור פיצפונת בת 20 מ"ר בסך הכל, ויש לנו תינוקת. למה אנחנו גרים כך? כי אין לנו, כרגע, אלטרנטיבה.
לא היו התחלות בניה באזור כבר שנים, אין כמעט דירות להשכרה באיזור. כמונו יש עוד עשרות זוגות בשכונה, להערכתי, שחיות ביחידות פיצפונות כאלו ודומותיהן. עכשיו אושרה לשכונה הרחבה. אני מניחה שעוד 5 שנים יחידות הדיור הללו תהינה נטושות, ואולי אף לא ימינו שפעם התגוררו בהם אנשים...

 

[רובי1]

ראשית אומר שאני לא חולק על מה שאת אומרת פשוט אינני יודע. אני ינסה להביא טענות סותרות לדברייך, למרות שעם חלק מהדברים אני מסכים.

כל המידע שקיים בנושא, הוא הערכות, השערות, ספקולציות, והצהרות מבעלי אינטרסים.

יש נתוני אמת של משרד השיכון, מדובר על קצב גידול אוכלוסיה גבוה יותר מקצב הבניה. אומנם בשנים האחרונות המצב השתנה אבל השאלה מתי נדביק את הפער.

ף אחד לא סופר את הדיור הפיראטי, דירות מחולקות, יחידות להשכרה במושבים,

זה נכון, אבל מאידך, הרבה מהדירות הללו הן קטנות מאוד ולא נוחות. עצם זה שכל כך הרבה אנשים גרים בהן אולי אומר משהוא על מחסור.

לאף אחד אין מושג מה קורה אצל החרדים או הערבים.

לא הבנתי. למה אף אחד לא יודע?

עכשיו צא החוצה, והבט סביב.
כמה מנופים מקשטים את קו הרקיע?

אבל גם קצב גידול האוכלוסיה בארץ גבוה. השאלה מה גבוה יותר?

ועכשיו תנסה לחשוב על משפחה שאין לה איפה לגור?

לא הייתי אומר שאני מכיר מישהוא שאין לו איפה לגור אבל אנני בהחלט מכיר חברים שמחפשים ומחפשים לקנות דירה (ומוכנים לשלם מחירים מטורפים ולא מוצאים).
מעבר לכך יתכן שיש עודף דירות להשכרה, אבל חוסר דירות למכירה, בגלל שיש הרבה משקיעים. (זה גם מתבטא בדמי שכירות נמוכים מאוד בהשוואה למחיר הדירה).

 

[ברננקי]

תוכלי בבקשה להביא סימוכין לכך?

הצפיפות בארץ הולכת וקטנה (מספר החדרים לנפש במגמת עלייה) ומלאי הדירות למכירה אצל קבלנים במגמת עלייה. אם היה מחסור בדירות, היית מצפה שמלאי הדירות דווקא ירד (למשל כשחסר לחם בסופר, הוא מתרוקן מהמדפים, לא הולך ומצטבר), ושהצפיפות תעלה, כי...חסרות דירות. אבל זה לא קורה.

 

[רובי1]

הצפיפות בארץ הולכת וקטנה (מספר החדרים לנפש במגמת עלייה).

אני יודע. ועדיין לכאורה זוהי תופעה של עליית רמת החיים. כמו שיש יותר נסיעות לחול ויותר רכבים על הכביש. עודף דירות הוא עודף על הביקוש.

מלאי הדירות למכירה אצל קבלנים במגמת עלייה.

זה נתון נכון בהחלט השאלה האם הוא מספיק לבדו.

 

[Fitch]

זה נתון נכון בהחלט השאלה האם הוא מספיק לבדו.

לדעתי לא.
נכון שבתקופה האחרונה מאז ההכרזה על מס דירה שלישית השוק די קפוא.
אבל הקבלנים לא ממהרים להוריד מחירים ולמכור מהר-מהר. הם יודעים שהמחיר קשיח לבנתיים והמתנה עשויה אפילו להביא לעליית ערך (כמו שקרה עד כה).
באם המחירים יתחילו לרדת, בטח יאטו את קצב הבניה ויצאו בקמפיינים של "מכשירי חשמל מתנה" ועוד...הרבה לפני שיורידו מחיר.