• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

מחיר למשתכן בפתח תקווה - התלבטות

  • פותח הנושא פותח הנושא יובליטו
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

יובליטו

משתמש רשום
הצטרף ב
2/9/17
הודעות
6
דירוג
2
שלום,

אני רווק גיי בן 38 ללא ילדים, מאזור השרון.
יש לי הון עצמי של 1.05 מיליון ש"ח, שמושקע בשוק ההון.
כל השנים פסלתי את הרעיון של רכישת דירה כי תמיד האמנתי שמחירי הנדל"ן גבוהים מדי (או שאולי היה לי יותר נוח עם חשבון בנק שמן והרגשת חופש כלכלי מאשר להמיר אותו ב-4 קירות ושיעבוד לחוב לבנק מלווה בתחושת עוני).

בכל אופן, נרשמתי למחיר למשתכן וזכיתי בדירה במרכז פתח תקווה.
מדובר על מגדל יחיד בן 20 קומות. הבניין כבר בבנייה למעשה, מזה 3-4 חודשים.
כעת מסיימים עם החניון התת-קרקעי ומתחילים לעבוד על מרכז מסחרי קטן בקומת הקרקע (ומעליו 20 קומות מגורים).

הייתי בשבוע שעבר בכנס של זוכי הפרוייקט, ונאמר לנו שזה הכנס השני כאשר בכנס הראשון אף אחד לא רכש דירה בבניין. בקיצור אני מקום 7 בבחירת דירה בשבוע הבא.

אני אסכם בנקודות:
1. דירות 4 חדרים של 95 מ' בקומה אמצעית (סביב קומה 10) עם מרפסת שמש, חניה וללא מחסן הן סביב 1.6 מיליון ש"ח.
2. בכנס נאמר לנו שמדובר על הנחה של כ-10% ממחיר השוק, אך אני רואה שיש פרוייקטים לבנייה בסביבה במחירים קרובים (אולי בפועל זה פחות מ-10% הנחה). מצד שני דירות דומות במגדלים חדשים שכבר קיימים, עולות כ-1.8 מיליון ומעלה.
3. הדירות אמורות להיות מוכנות באוגוסט 2020, שזה מהר יחסית למחיר למשתכן.
4. בפרוייקט יהיו 100 דירות, מתוכן 20 שמורות ע"י הקבלן להשכרה (דווקא הדירות הקטנות של 3 חדרים שאני מעדיף)
5. הבניין במרחק 100 מטר מהשוק של פתח תקווה, הסביבה עלובה ולא טובה בעיניי. גם אין גינות ציבוריות בסביבה.
6. במרחק 700 מטר הליכה אמורה להיפתח תחנת רכבת קלה על הקו האדום, בשנת 2021.
7. אין חנייה באזור הזה. אורחיי יצטרכו לחפש חנייה בכחול לבן.

אני שוקל ללכת על זה ולרכוש שם דירה (מקסימום אולי אשכיר אותה). הבעיה שיש לי התנגדות מההורים שלא אוהבים את הסביבה. הם מתכוונים לסייע לי ברכישת הדירה בכמה מאות אלפי ש"ח, כך שעליי להתחשב בהם. עיקר ההתנגדות נובעת מאיכות הסביבה והקרבה לשוק, מהמרכז המסחרי, מהעובדה שיהיו עשרות דירות להשכרה בבניין, ומההנחה הקטנה לכאורה שיש בבניין זה.

אני חושב שהיתרונות הלא מעטים כאן גוברים על החסרונות, אבל אשמח לשמוע מאנשים עם ניסיון בנדל"ן מה דעתכם...
 
היי, אם תקנה את הדירה, אתה מתכנן לגור בה או להשכיר אותה?
בנוסף, כמה משכנתא תצטרך לקחת?
 
בתור אחד שגדל בפתח תקווה 28 שנה (עד שהתחתנתי) אני יכול לומר לך שיש הרבה יתרונות לאיזור הזה.נכון,זה לא דומה לשכונת אם המושבות אבל יש פלוסים אחרים.
שוק,קירבה למרכז העיר (10 דקות הליכה),תחבורה ציבורית, יש גם חנייה (תגיד לי מה הרחוב אני אגיד לך איפה אפשר להחנות).
לא הייתי פוסל לגור שם בכלל...והמחירים באיזור הזה מטפסים יפה מאוד בשנים האחרונות.
 
תוכל לרשום איזה רחוב?
בגדול מסכים עם מה שנאמר, מדובר באיזור דווקא מאוד מבוקש בפתח תקווה, זה למעשה מרכז העיר.

כל זה בלי קשר לשאלה האם מדובר בהחלטה כלכלית נבונה.
 
אם אתה מוכן להוציא 1.6 על דירה אז כבר לא הייתי קונה דרך מחיר למשתכן, תתמקח טוב בפרויקטים קיימים ותוכל להגיע לדירה אולי יותר טובה במחיר דומה.
לדעתי המחירים עכשיו בשיא, זה לא אומר שהם ירדו אבל אני לא רואה לאן עוד הם יעלו. קח בחשבון עוד 100K הוצאות מסביב.
אם לא חשוב לך האלמנט הפסיכולוגי של קורת גג קבועה אז לשפוך הון עצמי שצברת בעבודה קשה על 4 קירות במחירי בועה זה באמת בזבוז.
נשמע שאין לך לחץ לדירה בבעלותך אז לדעתי חבל, תיק השקעות של נדלן (בחו"ל) ושוק ההון יעזור לך יותר.
באופן אישי בלי קשר לגודל ההון העצמי, לא הייתי מוציא על דירת 4 חדרים 1.6 (אבל זה פורום של סולידים, רבים וטובים אחרים עושים את זה כל יום).
95 מטר זה לא מציאה גדולה, מחוץ למחיר למשתכן אולי תמצא דירות יותר גדולות במחיר דומה.
 
1. דירות 4 חדרים של 95 מ' בקומה אמצעית (סביב קומה 10) עם מרפסת שמש, חניה וללא מחסן
המטרג' של דירה הוא בדרך כלל ברוטו, ז"א שטח דירה [כולל עובי קירות ולא שטח בלטות נטו] + שטח משותף. 95 מ"ר לדירת 4 חדרים זה פחות מגבולי וחדרי השינה כנראה קטנים מאוד. אתה צריך לבדוק את מפרט הדירה, את השרטוטים, מספר חלונות, רוחב מעברים וכו'.
לטעמי, דירה כזו לא מתאימה לרווק או לזוג. אז אולי להשקעה וזה כבר סיפור שונה לגמרי כי אני לא חושב שיהיה לך תזרים מזומנים חיובי. ועל זה @רוני כתב בפורום אין ספור.
בהצלחה.
 
אספקט שלא ראיתי עד כה במחיר למשתכן - בניה במגדלים גבוהים
כבר לא מדובר בבניינים נמוכים של עד 8-9 קומות. כבר מדובר בקומות גבוהות - 20 קומות הכרוכות באופרציות מורכבות של 4 מעליות, משאבות, חניון תת קרקעי רב קומתי וכו'.
מבחינתי יש חשש כלשהו, כי במחיר למשתכן ובהשכרה יש סיכוי סביר לאוכלוסיה בחתך סוציואקונומי מעט יותר נמוך: האוכ' השוכרת נטולת הון עצמי ו/או הכנסה סבירה לצורכי משכנתא ואוכלוסיית הרוכשים זכתה בהנחה מהמדינה ובהקלות מהבנק - בנוסף למחיר המופחת, המדינה מאפשרת להם מימון משכנתא כאילו דובר בדירה בשווי רגיל ולא מופתח ולכן הם יכולים לקבל מימון בנקאי של עד 90% משווי הדירה המלא.
מנגד, תפעול בניין כזה בשוטף ידרוש ועד בית לא נמוך. האם הועד יצליח לאסוף את הכסף ולתחזק את הבניין כהלכה? אני מרשה לעצמי להשוות לעיריות גדולות אך דלות כמו עיריית ירושלים (הנתמכת משמעותית ע"י הממשלה שנים ארוכות) ועיריית בני ברק.
כאמור, חשש שלי מכל העניין. מקווה שלא פגעתי באף אחד.
 
לדעתי תוותר. נשמע מחיר גבוה וקרוב מדי לשוק החופשי
+
יש חשש כלשהו, כי במחיר למשתכן ובהשכרה יש סיכוי סביר לאוכלוסיה בחתך סוציואקונומי מעט יותר נמוך
+
תתמקח טוב בפרויקטים קיימים ותוכל להגיע לדירה אולי יותר טובה במחיר דומה
 
תפעול בניין כזה בשוטף ידרוש ועד בית לא נמוך. האם הועד יצליח לאסוף את הכסף ולתחזק את הבניין כהלכה?
במגדלים יש חברות ניהול. אין מצב שוועד בית חובבני מתנדב יכול להרים אופרציה כזו.
ע"פ חוק בבתים משותפים חייב להיות וועד אבל הוא יפקח על חברת הניהול ויגן על זכויות הדיירים.
בבנין המדובר יהיו גם 20 דירות קבלן כך שהקבלן ידאג לאינטרסים שלו ולוועד תהיה השפעה פחותה.
 
במגדלים יש חברות ניהול.
הוא התכוון לבעיה ידועה במחיר למתכחלן/פינוי בינוי.
אנשים עם שקל וחצי הון עצמי שלוקחים 90% מימון בשביל לקנות את הדירה שזכו בה, לא תמיד (אף פעם לא) בונים על ועד בית של 400 ש"ח בחודש.
 
כמעט ואין פה הנחה בכלל ולא סתם אין אדם אחד אפילו שקנה, אנשים לא מטומטמים.
אין פה דילמה בכלל, תוותר.
המטרג' של דירה הוא בדרך כלל ברוטו, ז"א שטח דירה [כולל עובי קירות ולא שטח בלטות נטו] + שטח משותף.
לא.
כולל עובי קירות פנים, כל קירות החוץ ומחצית מהקירות המשותפים. לא כולל שטח משותף (תקן 9).
במגדלים יש חברות ניהול. אין מצב שוועד בית חובבני מתנדב יכול להרים אופרציה כזו.
תתפלא.
 
למיטב הבנתי מדובר בפרויקט מחיר למשתכן במסגרת "קול קורא". מה שאומר שהקבלן הצטרף לתוכנית מיוזמנתו.

מצד אחד ההיתרונות:
1.רמת בשלות יותר גבוהה
2. הקבלן תכנן את הפרויקט עבור השוק החופשי לכן יהיו פחות "קומבינות" מחיר למשתכן.
מצד שני חסרונות:
1. "הנחה" הרבה יותר נמוכה יחסית לפרויקט מחיר למשתכן רגיל
2. כנראה שיש סיבה שהקבלן הצטרף ביוזמתו (הבין שבפרויקט הזה ספציפית מסיבה כזאת או אחרת אין לו סיכוי למכור במחיר שקרוב למחיר שוק)
3. לכל קומה יש תמחור אחר (כמו בשוק החופשי) להבדיל מפרויקטים אחרים במחיר למשתכן שאתה יכול לקחת קומה 10 באותו מחיר כמו מישהו אחריך בבחירה לוקח קומה 2. לכן מיקום בחירת הדירה שלך 7 שהוא מיקום טוב מאוד, בפרויקט הזה הרבה פחות אפקטיבי.

אם אתה לא רוצה לגור שם אני לא רואה פה דיל כזה גדול, יהיו שם הרבה דירות להשכרה, בבניין כזה הועד יהיה יקר, שוכר יקח את זה בחשבון ולכן זה יקוזז כנראה מהשכירות שלך.
פחות הייתי חושש מאוכלוסיה חלשה, מדובר בפרויקט יקר יחסית בתוכנית עם הנחה נמוכה, לכן לא ניתן יהיה לבוא עם הון עצמי מאוד נמוך ולקחת 90% משכנתא.
 
למיטב הבנתי מדובר בפרויקט מחיר למשתכן במסגרת "קול קורא". מה שאומר שהקבלן הצטרף לתוכנית מיוזמנתו.
ברור שזה הגיע איכשהו מאוחר. ממתי הם מציעים מחיר למשתכן בפרויקט שכבר בבנייה?!
איך זה עובד? הוא מקבל זיכוי על רכיב הקרקע שכבר נקנתה לפני הרבה שנים או רק מס' ברור פר דירה?
 
תוסיף 100,000 ותקנה דירת 4 חדרים מוכנה עם מעלית וחניה בראשון שתוכל להשכיר כבר מהיום הראשון
 
תוסיף 100,000 ותקנה דירת 4 חדרים מוכנה עם מעלית וחניה בראשון שתוכל להשכיר כבר מהיום הראשון
פוטנציאל הרכבת הקלה יתפוס בפ"ת הרבה יותר מאשר לגבי ראשון. הקו המדובר אמור לפעול ב-2021 לפני העיכובים. זה עוד 4 שנים. את הקו שיעבור בראשון אם אני לא טועה עוד מתכננים או מאשרים.
הייתי שוקל טוב לבדוק כאלטרנטיבה דירות קיימות או על סף מסירה במחיר הזה מעט יותר קרוב לציר הרכבת.
 
איך זה עובד? הוא מקבל זיכוי על רכיב הקרקע שכבר נקנתה לפני הרבה שנים או רק מס' ברור פר דירה?
http://land.gov.il/PR_MSG/Pages/kolkore_mishtaken_14092017.aspx

נותנים 200 אלף שקל "הנחה" מ"ממחיר השוק". כאשר הקבלן צריך לתת רק 63 אלף שקל "הנחה" והמדינה מממנת את שאר ה137 אלף.
בגדול זה מחלץ קבלנים שנתקעו עם מלאי ומאפשר להם לא באמת להוריד מחירים. או במילים אחרות כחלון פועל בניגוד מוחלט למה שהוא לכאורה רוצה לעשות.
 
מבחינתי ים + רכבת + עיר טובה יותר (לדעתי) מנצחים רכבת בלבד, גם אם זה עוד 10 שנים
 
הוא התכוון לבעיה ידועה במחיר למתכחלן/פינוי בינוי.
אנשים עם שקל וחצי הון עצמי שלוקחים 90% מימון בשביל לקנות את הדירה שזכו בה, לא תמיד (אף פעם לא) בונים על ועד בית של 400 ש"ח בחודש.
ועד בית יקר זו הבעיה הקטנה שלהם.
הבעיות הגדולות יתחילו כשיהיו תקלות במערכות המורכבות שבניין כזה מכיל. חברות הניהול ינטשו את הספינה מהר מאוד.
 
הבעיות הגדולות יתחילו כשיהיו תקלות במערכות המורכבות שבניין כזה מכיל. חברות הניהול ינטשו את הספינה מהר מאוד.
קשקוש.
 
עזוב לרגע את נושא קניה להשקעה . השאלה שאתה צריך לשאול את עצמך היא אם באמת מתאים לך לגור בדירה הזו לאורך שנים רבות, נניח 10 או 20 שנים. אם כן אז בעצם אתה משקיע 1.6 מיליון בקנייה ומשכיר אותה לעצמך תמורת 4000 שח לחודש שזו בעצם תשואה קבועה מובטחת לטווח ארוך של 3% נטו על ההשקעה שזה יפה, וגם כבונוס חוסך לעצמך את בילבול המוח בדילוג מדירה מושכרת אחת לשניה כל כמה שנים.
אבל, אם לא מתאים לך לגור שם לאורך זמן אז בשביל מה אתה צריך בילבול מוח לרדוף אחרי דיירים? כי הרי בשוק ההון לטווח ארוך תוכל להשיג תשואה דומה בלי כל ההתעסקות הזו.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
מ קניית דירה על הנייר אחרי מחיר למשתכן נדל"ן 3
Y רוכשי מחיר למשתכן (מחיר מופחת) בחוזה קיימת התייחסות לאיחור בתשלום? נדל"ן 2
ש תמהיל משכנתא לדירה להשקעה דרך מחיר למשתכן נדל"ן 0
S חישוב הנחה בפרויקט מחיר מטרה (למשתכן) נדל"ן 5
Y קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית נדל"ן 23
נ מיסוי דירה שנייה להשקעה כשהראשונה נקנתה במסגרת מחיר למשתכן נדל"ן 1
א בחירת דירה - מחיר למשתכן נדל"ן 16
D דירה להשקעה - ״מחיר למשתכן״ - איפה להתחיל? נדל"ן 5
E מחיר למשתכן+/דירה על הנייר נדל"ן 5
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
ה מחיר למשתכן 2024 נדל"ן 5
מ תוספות וטיפים לדירת מחיר למשתכן להשקעה נדל"ן 37
ttmoon תמהיל משכנתא, דירה ראשונה להשקעה, מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y ערבות בנקאית חוק מכר - מחיר למשתכן נדל"ן 3
B מחיר למשתכן - דרום חיפה - תשוב חוץ נדל"ן 0
סול מחיר למשתכן למשפרי דיור בני 35 ומעלה נדל"ן 10
ה מחיר למשתכן - איסור מכירת הדירה נדל"ן 58
H מחיר למשתכן למשפרי דיור נדל"ן 7
R מחיר למשתכן אשקלון - כדאיות עסקה נדל"ן 12
Itayya מחיר למשתכן דימונה נדל"ן 6
F התייעצות מחיר למשתכן כפר קאסם נדל"ן 12
romrom התלבטות בין דירות (מחיר למשתכן) נדל"ן 2
T מחיר למשתכן - שינוי סטטוס מידועים לציבור לנשואים לאחר ״זכייה״ נדל"ן 0
G תמהילי משכנתא מחיר למשתכן נדל"ן 8
S איך מקבלים את. המענק של מחיר למשתכן ללא משכנתא ? נדל"ן 3
R מחיר למשתכן בקדימה צורן נדל"ן 6
G מחיר למשתכן ירושלים נדל"ן 12
T מחיר למשתכן נדל"ן 6
T מחיר למשתכן משפרי דיור נדל"ן 3
ב התלבטות בין 3 ל- 4 חדרים - מחיר למשתכן נדל"ן 8
M מרגיש מרומה (מחיר למשתכן) נדל"ן 31
ttmoon מחיר למשתכן - דירה בב"ש נדל"ן 8
ס זוכי מחיר למשתכן הגרלה מס 2020 פסגת זאב פוסטים מאיכות נמוכה 2
K מחיר למשתכן - סיכון בעקבות אג"ח של הקבלן נדל"ן 4
B הגרלת אוקטובר מחיר למשתכן נדל"ן 3
stamEhad מחיר למשתכן - תוך כמה זמן אני צריך לארגן את הכסף? נדל"ן 4
S ייעוץ בנושא מחיר למשתכן -בחירת דירה נדל"ן 24
ל בחירת דירה בפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 6
S מחיר למשתכן בדרום - איזו דירה לבחור והאם כדאי לרכוש ללא משכנתא נדל"ן 5
N דירה להשקעה - מחיר למשתכן - לעומת קנית דירה עצמאית נדל"ן 14
M דירה להשקעה- מחיר למשתכן או דירות תמא נדל"ן 2
ישראלי מצוי מחיר למשתכן - דירה מלפני הנישואים + הסכם ממון והפרדת רכוש נדל"ן 1
מ דירה מחיר למשתכן נדל"ן 2
Shnizelia האם תוכנית מחיר למשתכן הגיע לכדי מיצוי? נדל"ן 61
B מחיר למשתכן כמינוף לתיק השקעות דיבדנדים\פסיבי נדל"ן 39
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
S מחיר למשתכן - 5 או 6 חדרים נדל"ן 18
romrom הערכת מחיר דירה למשתכן ותועלת שולית פוחתת למטר נדל"ן 15
c881 כתבה כרגע על מחיר למשתכן בראש העין נדל"ן 45
stamEhad מה ההבדל בין "מחיר מופחת" ל"מחיר למשתכן"? נדל"ן 5

נושאים דומים

Back
למעלה