מחיר למשתכן בפתח תקווה - התלבטות

יובליטו

משתמש רשום
הצטרף ב
2/9/17
הודעות
6
דירוג
2
שלום,

אני רווק גיי בן 38 ללא ילדים, מאזור השרון.
יש לי הון עצמי של 1.05 מיליון ש"ח, שמושקע בשוק ההון.
כל השנים פסלתי את הרעיון של רכישת דירה כי תמיד האמנתי שמחירי הנדל"ן גבוהים מדי (או שאולי היה לי יותר נוח עם חשבון בנק שמן והרגשת חופש כלכלי מאשר להמיר אותו ב-4 קירות ושיעבוד לחוב לבנק מלווה בתחושת עוני).

בכל אופן, נרשמתי למחיר למשתכן וזכיתי בדירה במרכז פתח תקווה.
מדובר על מגדל יחיד בן 20 קומות. הבניין כבר בבנייה למעשה, מזה 3-4 חודשים.
כעת מסיימים עם החניון התת-קרקעי ומתחילים לעבוד על מרכז מסחרי קטן בקומת הקרקע (ומעליו 20 קומות מגורים).

הייתי בשבוע שעבר בכנס של זוכי הפרוייקט, ונאמר לנו שזה הכנס השני כאשר בכנס הראשון אף אחד לא רכש דירה בבניין. בקיצור אני מקום 7 בבחירת דירה בשבוע הבא.

אני אסכם בנקודות:
1. דירות 4 חדרים של 95 מ' בקומה אמצעית (סביב קומה 10) עם מרפסת שמש, חניה וללא מחסן הן סביב 1.6 מיליון ש"ח.
2. בכנס נאמר לנו שמדובר על הנחה של כ-10% ממחיר השוק, אך אני רואה שיש פרוייקטים לבנייה בסביבה במחירים קרובים (אולי בפועל זה פחות מ-10% הנחה). מצד שני דירות דומות במגדלים חדשים שכבר קיימים, עולות כ-1.8 מיליון ומעלה.
3. הדירות אמורות להיות מוכנות באוגוסט 2020, שזה מהר יחסית למחיר למשתכן.
4. בפרוייקט יהיו 100 דירות, מתוכן 20 שמורות ע"י הקבלן להשכרה (דווקא הדירות הקטנות של 3 חדרים שאני מעדיף)
5. הבניין במרחק 100 מטר מהשוק של פתח תקווה, הסביבה עלובה ולא טובה בעיניי. גם אין גינות ציבוריות בסביבה.
6. במרחק 700 מטר הליכה אמורה להיפתח תחנת רכבת קלה על הקו האדום, בשנת 2021.
7. אין חנייה באזור הזה. אורחיי יצטרכו לחפש חנייה בכחול לבן.

אני שוקל ללכת על זה ולרכוש שם דירה (מקסימום אולי אשכיר אותה). הבעיה שיש לי התנגדות מההורים שלא אוהבים את הסביבה. הם מתכוונים לסייע לי ברכישת הדירה בכמה מאות אלפי ש"ח, כך שעליי להתחשב בהם. עיקר ההתנגדות נובעת מאיכות הסביבה והקרבה לשוק, מהמרכז המסחרי, מהעובדה שיהיו עשרות דירות להשכרה בבניין, ומההנחה הקטנה לכאורה שיש בבניין זה.

אני חושב שהיתרונות הלא מעטים כאן גוברים על החסרונות, אבל אשמח לשמוע מאנשים עם ניסיון בנדל"ן מה דעתכם...
 

yotamd

משתמש ותיק
הצטרף ב
11/6/16
הודעות
288
דירוג
341
היי, אם תקנה את הדירה, אתה מתכנן לגור בה או להשכיר אותה?
בנוסף, כמה משכנתא תצטרך לקחת?
 

Oran Hashai

משתמש ותיק
הצטרף ב
5/7/18
הודעות
98
דירוג
132
בתור אחד שגדל בפתח תקווה 28 שנה (עד שהתחתנתי) אני יכול לומר לך שיש הרבה יתרונות לאיזור הזה.נכון,זה לא דומה לשכונת אם המושבות אבל יש פלוסים אחרים.
שוק,קירבה למרכז העיר (10 דקות הליכה),תחבורה ציבורית, יש גם חנייה (תגיד לי מה הרחוב אני אגיד לך איפה אפשר להחנות).
לא הייתי פוסל לגור שם בכלל...והמחירים באיזור הזה מטפסים יפה מאוד בשנים האחרונות.
 

doc29

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/2/15
הודעות
2,902
דירוג
2,842
תוכל לרשום איזה רחוב?
בגדול מסכים עם מה שנאמר, מדובר באיזור דווקא מאוד מבוקש בפתח תקווה, זה למעשה מרכז העיר.

כל זה בלי קשר לשאלה האם מדובר בהחלטה כלכלית נבונה.
 

Jambo

משתמש סולידי
הצטרף ב
23/4/18
הודעות
46
דירוג
16
אם אתה מוכן להוציא 1.6 על דירה אז כבר לא הייתי קונה דרך מחיר למשתכן, תתמקח טוב בפרויקטים קיימים ותוכל להגיע לדירה אולי יותר טובה במחיר דומה.
לדעתי המחירים עכשיו בשיא, זה לא אומר שהם ירדו אבל אני לא רואה לאן עוד הם יעלו. קח בחשבון עוד 100K הוצאות מסביב.
אם לא חשוב לך האלמנט הפסיכולוגי של קורת גג קבועה אז לשפוך הון עצמי שצברת בעבודה קשה על 4 קירות במחירי בועה זה באמת בזבוז.
נשמע שאין לך לחץ לדירה בבעלותך אז לדעתי חבל, תיק השקעות של נדלן (בחו"ל) ושוק ההון יעזור לך יותר.
באופן אישי בלי קשר לגודל ההון העצמי, לא הייתי מוציא על דירת 4 חדרים 1.6 (אבל זה פורום של סולידים, רבים וטובים אחרים עושים את זה כל יום).
95 מטר זה לא מציאה גדולה, מחוץ למחיר למשתכן אולי תמצא דירות יותר גדולות במחיר דומה.
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,799
דירוג
12,287
1. דירות 4 חדרים של 95 מ' בקומה אמצעית (סביב קומה 10) עם מרפסת שמש, חניה וללא מחסן
המטרג' של דירה הוא בדרך כלל ברוטו, ז"א שטח דירה [כולל עובי קירות ולא שטח בלטות נטו] + שטח משותף. 95 מ"ר לדירת 4 חדרים זה פחות מגבולי וחדרי השינה כנראה קטנים מאוד. אתה צריך לבדוק את מפרט הדירה, את השרטוטים, מספר חלונות, רוחב מעברים וכו'.
לטעמי, דירה כזו לא מתאימה לרווק או לזוג. אז אולי להשקעה וזה כבר סיפור שונה לגמרי כי אני לא חושב שיהיה לך תזרים מזומנים חיובי. ועל זה @רוני כתב בפורום אין ספור.
בהצלחה.
 

י.ג

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
794
דירוג
478
אספקט שלא ראיתי עד כה במחיר למשתכן - בניה במגדלים גבוהים
כבר לא מדובר בבניינים נמוכים של עד 8-9 קומות. כבר מדובר בקומות גבוהות - 20 קומות הכרוכות באופרציות מורכבות של 4 מעליות, משאבות, חניון תת קרקעי רב קומתי וכו'.
מבחינתי יש חשש כלשהו, כי במחיר למשתכן ובהשכרה יש סיכוי סביר לאוכלוסיה בחתך סוציואקונומי מעט יותר נמוך: האוכ' השוכרת נטולת הון עצמי ו/או הכנסה סבירה לצורכי משכנתא ואוכלוסיית הרוכשים זכתה בהנחה מהמדינה ובהקלות מהבנק - בנוסף למחיר המופחת, המדינה מאפשרת להם מימון משכנתא כאילו דובר בדירה בשווי רגיל ולא מופתח ולכן הם יכולים לקבל מימון בנקאי של עד 90% משווי הדירה המלא.
מנגד, תפעול בניין כזה בשוטף ידרוש ועד בית לא נמוך. האם הועד יצליח לאסוף את הכסף ולתחזק את הבניין כהלכה? אני מרשה לעצמי להשוות לעיריות גדולות אך דלות כמו עיריית ירושלים (הנתמכת משמעותית ע"י הממשלה שנים ארוכות) ועיריית בני ברק.
כאמור, חשש שלי מכל העניין. מקווה שלא פגעתי באף אחד.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,609
דירוג
2,874
לדעתי תוותר. נשמע מחיר גבוה וקרוב מדי לשוק החופשי
+
יש חשש כלשהו, כי במחיר למשתכן ובהשכרה יש סיכוי סביר לאוכלוסיה בחתך סוציואקונומי מעט יותר נמוך
+
תתמקח טוב בפרויקטים קיימים ותוכל להגיע לדירה אולי יותר טובה במחיר דומה
 

yossik

מודרטור
הצטרף ב
24/1/15
הודעות
10,799
דירוג
12,287
תפעול בניין כזה בשוטף ידרוש ועד בית לא נמוך. האם הועד יצליח לאסוף את הכסף ולתחזק את הבניין כהלכה?
במגדלים יש חברות ניהול. אין מצב שוועד בית חובבני מתנדב יכול להרים אופרציה כזו.
ע"פ חוק בבתים משותפים חייב להיות וועד אבל הוא יפקח על חברת הניהול ויגן על זכויות הדיירים.
בבנין המדובר יהיו גם 20 דירות קבלן כך שהקבלן ידאג לאינטרסים שלו ולוועד תהיה השפעה פחותה.
 

Fitch

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/8/16
הודעות
3,609
דירוג
2,874
במגדלים יש חברות ניהול.
הוא התכוון לבעיה ידועה במחיר למתכחלן/פינוי בינוי.
אנשים עם שקל וחצי הון עצמי שלוקחים 90% מימון בשביל לקנות את הדירה שזכו בה, לא תמיד (אף פעם לא) בונים על ועד בית של 400 ש"ח בחודש.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,218
דירוג
23,908
כמעט ואין פה הנחה בכלל ולא סתם אין אדם אחד אפילו שקנה, אנשים לא מטומטמים.
אין פה דילמה בכלל, תוותר.
המטרג' של דירה הוא בדרך כלל ברוטו, ז"א שטח דירה [כולל עובי קירות ולא שטח בלטות נטו] + שטח משותף.
לא.
כולל עובי קירות פנים, כל קירות החוץ ומחצית מהקירות המשותפים. לא כולל שטח משותף (תקן 9).
במגדלים יש חברות ניהול. אין מצב שוועד בית חובבני מתנדב יכול להרים אופרציה כזו.
תתפלא.
 

פזרן

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/1/16
הודעות
227
דירוג
241
למיטב הבנתי מדובר בפרויקט מחיר למשתכן במסגרת "קול קורא". מה שאומר שהקבלן הצטרף לתוכנית מיוזמנתו.

מצד אחד ההיתרונות:
1.רמת בשלות יותר גבוהה
2. הקבלן תכנן את הפרויקט עבור השוק החופשי לכן יהיו פחות "קומבינות" מחיר למשתכן.
מצד שני חסרונות:
1. "הנחה" הרבה יותר נמוכה יחסית לפרויקט מחיר למשתכן רגיל
2. כנראה שיש סיבה שהקבלן הצטרף ביוזמתו (הבין שבפרויקט הזה ספציפית מסיבה כזאת או אחרת אין לו סיכוי למכור במחיר שקרוב למחיר שוק)
3. לכל קומה יש תמחור אחר (כמו בשוק החופשי) להבדיל מפרויקטים אחרים במחיר למשתכן שאתה יכול לקחת קומה 10 באותו מחיר כמו מישהו אחריך בבחירה לוקח קומה 2. לכן מיקום בחירת הדירה שלך 7 שהוא מיקום טוב מאוד, בפרויקט הזה הרבה פחות אפקטיבי.

אם אתה לא רוצה לגור שם אני לא רואה פה דיל כזה גדול, יהיו שם הרבה דירות להשכרה, בבניין כזה הועד יהיה יקר, שוכר יקח את זה בחשבון ולכן זה יקוזז כנראה מהשכירות שלך.
פחות הייתי חושש מאוכלוסיה חלשה, מדובר בפרויקט יקר יחסית בתוכנית עם הנחה נמוכה, לכן לא ניתן יהיה לבוא עם הון עצמי מאוד נמוך ולקחת 90% משכנתא.
 

י.ג

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
794
דירוג
478
למיטב הבנתי מדובר בפרויקט מחיר למשתכן במסגרת "קול קורא". מה שאומר שהקבלן הצטרף לתוכנית מיוזמנתו.
ברור שזה הגיע איכשהו מאוחר. ממתי הם מציעים מחיר למשתכן בפרויקט שכבר בבנייה?!
איך זה עובד? הוא מקבל זיכוי על רכיב הקרקע שכבר נקנתה לפני הרבה שנים או רק מס' ברור פר דירה?
 

משתמש מחוק2

משתמש רשום
הצטרף ב
23/1/16
הודעות
97
דירוג
81
תוסיף 100,000 ותקנה דירת 4 חדרים מוכנה עם מעלית וחניה בראשון שתוכל להשכיר כבר מהיום הראשון
 

י.ג

משתמש ותיק
הצטרף ב
28/12/15
הודעות
794
דירוג
478
תוסיף 100,000 ותקנה דירת 4 חדרים מוכנה עם מעלית וחניה בראשון שתוכל להשכיר כבר מהיום הראשון
פוטנציאל הרכבת הקלה יתפוס בפ"ת הרבה יותר מאשר לגבי ראשון. הקו המדובר אמור לפעול ב-2021 לפני העיכובים. זה עוד 4 שנים. את הקו שיעבור בראשון אם אני לא טועה עוד מתכננים או מאשרים.
הייתי שוקל טוב לבדוק כאלטרנטיבה דירות קיימות או על סף מסירה במחיר הזה מעט יותר קרוב לציר הרכבת.
 

פזרן

משתמש ותיק
הצטרף ב
15/1/16
הודעות
227
דירוג
241
איך זה עובד? הוא מקבל זיכוי על רכיב הקרקע שכבר נקנתה לפני הרבה שנים או רק מס' ברור פר דירה?
http://land.gov.il/PR_MSG/Pages/kolkore_mishtaken_14092017.aspx

נותנים 200 אלף שקל "הנחה" מ"ממחיר השוק". כאשר הקבלן צריך לתת רק 63 אלף שקל "הנחה" והמדינה מממנת את שאר ה137 אלף.
בגדול זה מחלץ קבלנים שנתקעו עם מלאי ומאפשר להם לא באמת להוריד מחירים. או במילים אחרות כחלון פועל בניגוד מוחלט למה שהוא לכאורה רוצה לעשות.
 

משתמש מחוק2

משתמש רשום
הצטרף ב
23/1/16
הודעות
97
דירוג
81
מבחינתי ים + רכבת + עיר טובה יותר (לדעתי) מנצחים רכבת בלבד, גם אם זה עוד 10 שנים
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,549
דירוג
2,540
הוא התכוון לבעיה ידועה במחיר למתכחלן/פינוי בינוי.
אנשים עם שקל וחצי הון עצמי שלוקחים 90% מימון בשביל לקנות את הדירה שזכו בה, לא תמיד (אף פעם לא) בונים על ועד בית של 400 ש"ח בחודש.
ועד בית יקר זו הבעיה הקטנה שלהם.
הבעיות הגדולות יתחילו כשיהיו תקלות במערכות המורכבות שבניין כזה מכיל. חברות הניהול ינטשו את הספינה מהר מאוד.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
17,218
דירוג
23,908
הבעיות הגדולות יתחילו כשיהיו תקלות במערכות המורכבות שבניין כזה מכיל. חברות הניהול ינטשו את הספינה מהר מאוד.
קשקוש.
 

MMM

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/4/16
הודעות
457
דירוג
1,212
עזוב לרגע את נושא קניה להשקעה . השאלה שאתה צריך לשאול את עצמך היא אם באמת מתאים לך לגור בדירה הזו לאורך שנים רבות, נניח 10 או 20 שנים. אם כן אז בעצם אתה משקיע 1.6 מיליון בקנייה ומשכיר אותה לעצמך תמורת 4000 שח לחודש שזו בעצם תשואה קבועה מובטחת לטווח ארוך של 3% נטו על ההשקעה שזה יפה, וגם כבונוס חוסך לעצמך את בילבול המוח בדילוג מדירה מושכרת אחת לשניה כל כמה שנים.
אבל, אם לא מתאים לך לגור שם לאורך זמן אז בשביל מה אתה צריך בילבול מוח לרדוף אחרי דיירים? כי הרי בשוק ההון לטווח ארוך תוכל להשיג תשואה דומה בלי כל ההתעסקות הזו.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
L מחיר למשתכן באמצע החיים נדל"ן 59
D מחיר למשתכן + בעלות בדירה או ירושה מחוץ לארץ נדל"ן 3
I מחיר למשתכן במיקום קצת שונה נדל"ן 31
T מחיר למשתכן 5 או 6 חדרים נדל"ן 4
T מ״משתכן צעיר״ ל״מחיר למשתכן״ נדל"ן 0
P באיזה תמהיל משכנתא לבחור? דירת מחיר למשתכן בנתיבות נדל"ן 8
stamEhad מחיר למשתכן לזוג צעיר - עסקה משתלמת תמיד או לא בהכרח? נדל"ן 10
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 8
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
מומו הברווז משכנתת גישור לדירת מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y מחיר למשתכן מודיעין - 5 גן או 3 חדרים נדל"ן 3
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
K המתנה לפרוייקט מחיר למשתכן נדל"ן 1
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
ש מחיר למשתכן התייעצות נדל"ן 1
Plato זוג עם שני ילדים בדילמת מחיר למשתכן - למכור ולקנות? נדל"ן 4
מ מחיר למשתכן/משפרי דיור נדל"ן 7
benjamin דירה דרך הצבא vs חיפוש עצמי vs מחיר למשתכן בתכנית החדשה נדל"ן 17
Ron.B סקר מחיר למשתכן- מגורים או השקעה? נדל"ן 7
D מחיר למשתכן -נתניה נדל"ן 22
D מחיר למשתכן - הסוף? (ותכנית חדשה בפריפריה) שוק ההון 0
ד מחיר למשתכן-האמנם כדאי? נדל"ן 8
I תמהיל - דירת מחיר למשתכן נדל"ן 2
ג מחיר למשתכן - דופלקס או 6 חדרים בנתניה - האם כדאי כהשקעה לטווח ארוך? נדל"ן 14
ITS מחיר למשתכן במודיעין - דירת 3 או 5 חדרים - מה עדיף כלכלית? נדל"ן 12
מ כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה נדל"ן 28
T ביטול חוזה מחיר למשתכן נדל"ן 2
י מחיר למשתכן - כרמי גת קריית גת נדל"ן 7
ח דירת 6 חדרים - מחיר למשתכן באור יהודה. כדאי? נדל"ן 7
O מחיר למשתכן בנרקיסים - האם שווה לקנות בתור השקעה עתידית? נדל"ן 26
O מחיר למשתכן שכונת נרקיסים ראשון לציון עזרה נדל"ן 68
D מחיר למשתכן גליל ים הרצליה - אשמח לעזרה נדל"ן 17
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
DiverGirl מחיר למשתכן והשפעתו על שוק הדיור נדל"ן 77
B רכישת דירה להשקעה כרווק (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
ט מחיר למשתכן בגדרה הצעירה נדל"ן 23
מ מחיר למשתכן - רכישה/השקעה בצפון נדל"ן 120
ב מחיר למשתכן שוהם - התלבטות נדל"ן 54
ע זכאות מחיר למשתכן אל מול השקעת נדל''ן בחול נדל"ן 16
D ושוב מחיר למשתכן כהשקעה - האם כדאי? נדל"ן 45
לא חשוב שמות מחיר למשתכן אוף טופיק 18
yossik מחיר למשתכן נדל"ן 50
S מחיר למשתכן - אשקלון "עיר ימים" נדל"ן 34
Y מחיר למשתכן בראשון לציון נדל"ן 12
R מחיר למשתכן בבאר שבע להשקעה נדל"ן 23
Rio מיתוג הדירה - מחיר למשתכן וסמיכות לבית קברות נדל"ן 23
N עזרת חכמי הפורום - דירה, מחיר למשתכן, משכנתא אגרסיבית נדל"ן 4
R מחיר למשתכן ונדלן בכלל נדל"ן 248
B מחיר למשתכן במעלות תרשיחא נדל"ן 42

נושאים דומים

למעלה