מחיר למשתכן באמצע החיים

[Redroze]

תודה לכולם על התשובות החשובות והמועילות! אנסה להוסיף עוד כמה פרטים שאולי יהיו רלוונטים:

תכננו לקנות דירה (למגורים) אבל אנחנו מאוד גרועים בזה. במשך כל השנים הללו ״ישבנו על הכסף״ כי חיפשנו את הדירה המושלמת ולא מצאנו, התלוננו על המחירים הגבוהים ובינתיים הם רק עלו ועלו לנו.

כרגע חלק מהכסף במזומן מחכה לקניית דירה ושאר הכסף מושקע במדד עולמי (לא מיועד לכלום מלבד חסכון ארוך טווח). מסכים לגמרי שלא הגיוני להשקיע באגרות חוב על חשבון המשכנתא אבל אני גם לא בטוח שאוכל לעמוד בהשקעה מנייתית כשאני משלם גם שכ״ד וגם משכנתא (לפחות עד שהבנייה תסתיים וימצא שוכר שישלם עבורנו- תקופה של לפחות 4 שנים). אם הייתי יכול להמנע מתשלומי המשכנתא מ-day one אולי הייתי עונה אחרת.

מדובר בפרוייקט של פרץ לוזון בשכונת ״אגם 3״ החדשה. תאריך מסירה משוער, סוף 2025 (במקרה הטוב אני מאמין).

מעריך מאוד את האזהרות אבל חושב שבאמת לא מדובר במקרה שלנו. חסכנו כסף המיועד לקניית דירה מלכתחילה והתהייה פה האם מדובר בהשקעה טובה או לא (לעומת רכישת דירה אחרת).

בכללי-
לאחר מחשבות רבות, ובעקבות התגובות נראה שיש פה המון סימני שאלה שכל אחד מהם יכול להיות פער של מאות אלפי שקלים (לדוג׳ איכות הבניה, אי הצלחה במציאת שוכר עקב אופי הפרוייקט, העובדה של דבר גם הדירה תהיה מוכנה לפחות עוד 4 שנים אז צריך לקחת בחשבון את הפסד שכר הדירה). אז גם אם הדירה עולה 1.5 (בפועל בטח יותר לכיוון 1.8 עם כל הבלת״מים של הבניה) והיא יכולה להמכר בהרבה יותר- זה לא בהכרח רווח ברור של מליון שקל כי יש פה המון עלויות והפסדים לאורך הדרך.

תרומתי הצנועה לשרשור זה היא רק היכרותי עם הקבלן שציינת. רכשתי ממנו דירה שלא במסגרת מחיר למשתכן ושילמתי ממיטב כספי אך איכות הבניה הייתה דיי גרועה, ורכשתי מספר דירות חדשות בחיי אז יש לי אמות מידה.אני לא מקרה קיצון כי כל הדירות בפרויקט סבלו עד שהחליטו לתקן בעצמם אחרי שהתיש אותם במשך שנים. תכין את עצמך גם למינימום שנה עד שנתיים איחור, ואל תבנה על הכסף שהוא צריך לפצות אותך, אתה תשמע מגוון תירוצים יצירתיים כיד הדימיון.
אני אשמח אם תחזור לכאן בעתיד ותשתף את החוויה שלך.

 

[האזרח הקטן]

באת למקום עם 2 אופציות...
אנשים שיגידו לך "איזה מלל, תקנה"
אנשים שיגידו לך "במחיר למשתכן, אסור לגעת! וגם אסור להתקרב".
תבחר למי מהשניים אתה רוצה להקשיב ותמשיך.

יש גם אופציה שלישית. מחיר למש/סתכן יכולה להיות הזדמנות טובה ויכולה להיות כישלון. כמו בכל עסקת נדל"ן, צריך לבצע את כל הבדיקות ולראות מה תנאי העסקה הכוללים לפני שחותמים, ולהבין את כל הסיכונים - כמו בכל דירה שנרכשת מקבלן.

 

[Redroze]

בשום שלב לא תכננו לתת את כל הכסף לקבלן מראש. השאלה הייתה אם כדאי לקחת משכנתא או להקצות את הכסף כולו לרכישת הנכס (כמובן לפי התקדמות הבניה).


כמובן שלא עשיתי בדיקה מספיק מקיפה (כי אני מתעסק עם זה לא יותר מכמה ימים). אבל מהבדיקה שכן עשיתי- מדובר על דירות דומות (גודל, חניות, מעליות) ועם יתרון קל לדירה שלנו כי היא בקומה גבוהה לעומת ראשונה בבניין המקביל. בדירה המדוברת שלנו אין מחסן ואני מניח שרמת המפרט נמוכה בלפחות 5% (סתם זרקתי מספר).

אני עדיין לא מצליח להבין אם אתה נגד העסקה הספציפית הזו (והמצב הספציפי שלי) ושעל אף שיש לי את היכולת לממן אותה ויש לה פוטנציאל רווח גדול היא במסגרת מחיר למשתכן ולכן לא טובה?
או שאתה נגד עסקת נדלן על הנייר באופן כללי?

אז בוא ננסה שניה להעמיד דברים על דיוקם. נניח שניה שאתה מתלבט היום בין לרכוש דירה קיימת בפרויקט באזור שלטענתך מתומחר ב-2.7 מיליון שאתה מקבל מיד מפתח לעומת הדירה בפרויקט הזה שתהיה מוכנה עוד 4 שנים ב-1.5 מיליון ש"ח::
1. יש פער במפרט של כ-100 אלף ש"ח לדעתך.
2. מחסן נגיד זה פער של עוד 50 אלף ש"ח.
3. מדד תשומות הבניה אתה אמרת 300 אלף ש"ח.
4. הפסד שכירות ב-4 שנים עד שהדירה מוכנה כ-300 אלף ש"ח.
5. הנעלם הגדול הוא האם תצליח למכור במחיר השוק כמו הדירה שאליה אתה משווה. אם נכנס לבית שלך קונה פוטנציאלי ומתלבט האם לרכוש את הבית שלך או בית אחר במחיר זהה שבו יכלו לשנות את מיקום המתגים, סוג הכלים הסניטרים, גווני ריצוף יותר מודרנים/מגוונים. אני בספק שהוא יסכים לשלם אותו מחיר. אני לא בהכרח מדבר על דברים שעולים יותר כסף אלא לפעמים התכנון של הקבלן כזה הזוי ששינוי קל הופך את הקערה על פיה.

אתה רשמת בהתחלה שהפער הוא 1.2 מיליון. עכשיו אחרי שפחות או יותר איפסנו את ההשוואה הגענו לפער של פחות מחצי מיליון שקל ועם נעלם אחד שאי אפשר כ"כ לתמחר.

אני רק רוצה לציין שאני ממש לא בעד/נגד העיסקה, רק חושב שמאחורי המושג "דירה זהה בשוק החופשי" מסתתרים הרבה אי דיוקים.

 

[הורדוס]

4. הפסד שכירות ב-4 שנים עד שהדירה מוכנה כ-300 אלף ש"ח.

גם הדירות בשוק החופשי אליהן הוא השווה הן לא למסירה מיידית.

 

[Redroze]

גם הדירות בשוק החופשי אליהן הוא השווה הן לא למסירה מיידית.

לא מכיר את האזור אבל אם הדירה לא מוכנה אז אתה צודק וצריך להוסיף למחיר הדירה גם מדד תשומות הבניה, מעבר להפחתת השכירות.

 

[avishay1985]

הפרוייקט במקרה של אגם 3 התעכב מכל מיני סיבות
אבל חשוב להגיד שהמחיר שלו פר מטר הוא ממש נמוך, חלק מהעניין הוא בגלל שהמכרז פורסם ב2017

• 10,972.26 ש"ח

https://www.dira.moch.gov.il/46499/208/ProjectInfo

בפרוייקטים הראשוניים של מחיר למשתכן ההצמדה התרחשה מתאריך זכיית הקבלן במכרז.
רק ב2018 (מכרזים שהתקיימו מאז) שינו את התקנות כך שההצמדה תתרחש מקבלת אישור בנייה.
ככה ששים לב שזה מוצמד מדד תשומות הבנייה מאוקטובר 2016
שעלה מאז ב12.2%
אבל...
יש הגבלה (צריך לבדוק באתר המכרז), שהמדד מוקפא לאחר 20 חודשים משלב בניין 5 (שזה מתי שהקבלן מקבל את המגרש בפועל לבנייה)
צריך לבדוק מתי זה היה, ואם כן זה יחסוך לכם לא מעט. בכל מקרה זה משהו שינוהל בטח בצורה מרוכזת עם עורך דין שייצג או כבר מייצג את הזוכים במחיר למשתכן.

עם כל זה. הרווח שלך בתוכנית הזו יהיה גדול.
בכל זאת אתה מוצמד למחיר מ2016, למצוא דירה חדשה מקבלן באזור נתניה בסכום של 11 אלף למטר (או אפילו ב12.3 אלף למטר) זה לא משהו ריאלי היום.
לפחות באזור ה16-20 , ואם לא גם יותר במחירים של היום.
אפילו במחיר למשתכן בפרוייקט של בריגה שפורסם מאוחר יותר, המחיר היה 15,500 למטר (וזה במסגרת מחיר למשתכן מ2017)