שלום,
הוריי (מבוגרים שיבדלו לחיים ארוכים) מחזיקים 4 בתים/דירות בפריפריה והם גרים באחד מהם.
הבית בו הם גרים הוא בית קרקע- חצי מדו משפחתי. את החצי השני של הדו הם גם קנו וכרגע הוא מושכר.
מדובר על מגרש של כ 800 מ"ר, שטח המגרש מתחלק שווה בשווה (400 מ"ר כל אחד).
על החלק המושכר בנוי בית בגודל של כ 60 מטר, שאר המגרש ריק. בית זה עבר שיפוץ תשתיות כשנקנה (החלפת חשמל ואינסטלציה וצביעה).
מדובר בבית מאוד ישן (1950) שאין לו ממ"ד אך יש לו חדר בטחון (שבפועל אינו מתאים לאיומים הקיימים).
כחלק מפרוייקט מיגון הצפון, ניתן לקבל מענק של כ 150 אלף ש"ח לבנית ממ"ד. כאשר העלות הכוללת היא כ 200 אלף ש"ח.
הטבה נוספת, היא אפשרות לפצל את הבית לעוד 2 יחידות דיור, כך שכל יחידה רשומה בפני עצמה בטאבו (חשבון מים,חשמל,ארנונה נפרד) -
www.calcalist.co.il
להבנתי, ניתן לבנות עוד שני יחידות נפרדות כל אחת כ60 מ"ר בנוי, אך חובה לבנות בשני היחידות החדשות ממ"ד.
הפיצול חוקי ויאושר (כתלות בתכנון) על ידי הרשות המקומית.
היות והוריי מושקעים בפריפריה, הם אינם מעוניינים בביצוע הפיצול, אלא רק בבניית הממ"ד (וגם זה תלוי בעלות הכוללת שעדין בבדיקה), על מנת להגדיל את השכירות המתקבלת.
אני לא מחזיק בנכנסי נדל"ן, ומתלבט אם כדאי לי לקנות את החצי של הדו מהוריי, לבנות ממ"ד (תוך קבלת המענק) ולהוסיף 2 יחידות דיור.
המטרה שלי, היא לעלות את ערך הבית ולהנות מתזרים ב 3 שנים (אולי יותר) הבאות ואז למכור הכל לאחר שבוצעה ההשבחה (בתקווה שאכן תהיה השבחה).
כרגע גר בשכירות במרכז, ורוב כספי מושקע במדדים רחבים.
יש לי אחים נוספים שלהבנתי לא ירצו לקנות את הבית, אך הנושא עדין לא עלה.
קיימת צוואה המורה לחלק את הנכסים שווה בשווה בין האחים.
חישוב כדאיות שלי:
הוצאות:
קניית הבית מההורים 1.5M (הערכה, צריך שמאי כדי לדעת בדיוק מה המחיר ההוגן)
בניית שתי יחידות דיור(כל אחת 60 מ"ר, חדר שינה הוא הממ"ד) 1M
בנית ממ"ד ביחידה הקיימת 50K (השאר מהמענק)
השקעה סה"כ של: 2.6M (עיגלתי למעלה)
תשואה משכירות:
בהנחה שכל יחידה מושכרת ב 2800:
2800*3*12 = 100800 ש"ח משכירות (לפני מס)
באחוזים:
100800/2600000 = 3.8%
סיכונים:
1. אין לי יכולת להעריך את עלית הערך של היחידות, יש סיכוי שלא תהיה כזו בשנים הקרובות (אולי אפילו ירידה, בעיקר תלוי במצב הביטחוני).
2. דירה של 60 מ"ר מתאימה בדרך כלל ליחיד או זוג ללא ילדים, אולי יהיה קשה יותר למצוא שוכרים כאלה (כתלות בתמהיל האוכלוסיה שמשתנה כרגע באיזור)
3. עלול לצוץ קושי בתכנון אם שני היחידות נפרדות לגמרי ולא אחת על גבי השניה, בגלל קו בנין, אך עדין לא הגעתי לשלב התוכניות מול בעל מקצוע.
מסקנה שלי, למרות כל ההטבות לבנית ממ"ד ולפיצול הדירות, ההשקעה הזו לא משתלמת לעומת השקעה במדד רחב, הן מבחינת התשואה והן מבחינת הסיכון והן מבחינת השקעת הזמן והמאמץ הנדרש.
עליית ערך הנכס היא בסימן שאלה גדול, כך שהוא לא נכלל בחישוב הכדאיות.
מעוניין להבין האם אני טועה ויש פה כדאיות שאני לא רואה/מחשב.
הוריי (מבוגרים שיבדלו לחיים ארוכים) מחזיקים 4 בתים/דירות בפריפריה והם גרים באחד מהם.
הבית בו הם גרים הוא בית קרקע- חצי מדו משפחתי. את החצי השני של הדו הם גם קנו וכרגע הוא מושכר.
מדובר על מגרש של כ 800 מ"ר, שטח המגרש מתחלק שווה בשווה (400 מ"ר כל אחד).
על החלק המושכר בנוי בית בגודל של כ 60 מטר, שאר המגרש ריק. בית זה עבר שיפוץ תשתיות כשנקנה (החלפת חשמל ואינסטלציה וצביעה).
מדובר בבית מאוד ישן (1950) שאין לו ממ"ד אך יש לו חדר בטחון (שבפועל אינו מתאים לאיומים הקיימים).
כחלק מפרוייקט מיגון הצפון, ניתן לקבל מענק של כ 150 אלף ש"ח לבנית ממ"ד. כאשר העלות הכוללת היא כ 200 אלף ש"ח.
הטבה נוספת, היא אפשרות לפצל את הבית לעוד 2 יחידות דיור, כך שכל יחידה רשומה בפני עצמה בטאבו (חשבון מים,חשמל,ארנונה נפרד) -
פיצול הבית תמורת מיגון: אושרו תוכניות תוספת אלפי יח"ד בצמודי קרקע בקריית שמונה ושלומי | כלכליסט
לראשונה בישראל, המדינה מאפשרת תוספת יח"ד, או לגליזציה של בנייה לא חוקית, ב"וילות". שתי תוכניות שאושרו לאחרונה מציעות תוספת יח"ד ב-425 בתים צמודי קרקע בשלומי ועוד 3,500 בקריית שמונה
הפיצול חוקי ויאושר (כתלות בתכנון) על ידי הרשות המקומית.
היות והוריי מושקעים בפריפריה, הם אינם מעוניינים בביצוע הפיצול, אלא רק בבניית הממ"ד (וגם זה תלוי בעלות הכוללת שעדין בבדיקה), על מנת להגדיל את השכירות המתקבלת.
אני לא מחזיק בנכנסי נדל"ן, ומתלבט אם כדאי לי לקנות את החצי של הדו מהוריי, לבנות ממ"ד (תוך קבלת המענק) ולהוסיף 2 יחידות דיור.
המטרה שלי, היא לעלות את ערך הבית ולהנות מתזרים ב 3 שנים (אולי יותר) הבאות ואז למכור הכל לאחר שבוצעה ההשבחה (בתקווה שאכן תהיה השבחה).
כרגע גר בשכירות במרכז, ורוב כספי מושקע במדדים רחבים.
יש לי אחים נוספים שלהבנתי לא ירצו לקנות את הבית, אך הנושא עדין לא עלה.
קיימת צוואה המורה לחלק את הנכסים שווה בשווה בין האחים.
חישוב כדאיות שלי:
הוצאות:
קניית הבית מההורים 1.5M (הערכה, צריך שמאי כדי לדעת בדיוק מה המחיר ההוגן)
בניית שתי יחידות דיור(כל אחת 60 מ"ר, חדר שינה הוא הממ"ד) 1M
בנית ממ"ד ביחידה הקיימת 50K (השאר מהמענק)
השקעה סה"כ של: 2.6M (עיגלתי למעלה)
תשואה משכירות:
בהנחה שכל יחידה מושכרת ב 2800:
2800*3*12 = 100800 ש"ח משכירות (לפני מס)
באחוזים:
100800/2600000 = 3.8%
סיכונים:
1. אין לי יכולת להעריך את עלית הערך של היחידות, יש סיכוי שלא תהיה כזו בשנים הקרובות (אולי אפילו ירידה, בעיקר תלוי במצב הביטחוני).
2. דירה של 60 מ"ר מתאימה בדרך כלל ליחיד או זוג ללא ילדים, אולי יהיה קשה יותר למצוא שוכרים כאלה (כתלות בתמהיל האוכלוסיה שמשתנה כרגע באיזור)
3. עלול לצוץ קושי בתכנון אם שני היחידות נפרדות לגמרי ולא אחת על גבי השניה, בגלל קו בנין, אך עדין לא הגעתי לשלב התוכניות מול בעל מקצוע.
מסקנה שלי, למרות כל ההטבות לבנית ממ"ד ולפיצול הדירות, ההשקעה הזו לא משתלמת לעומת השקעה במדד רחב, הן מבחינת התשואה והן מבחינת הסיכון והן מבחינת השקעת הזמן והמאמץ הנדרש.
עליית ערך הנכס היא בסימן שאלה גדול, כך שהוא לא נכלל בחישוב הכדאיות.
מעוניין להבין האם אני טועה ויש פה כדאיות שאני לא רואה/מחשב.
