כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ?

[steveienash]

היי,
לי ולזוגתי (+תינוק) הון של כ-700 אלף שמושקעים בתיק בסיכון גבוה (כ-170 אלף) ובסיכון בינוני (כ-530 אלף).
גרים במרכז קרוב לעבודה (ברמה של הליכה), בדירת 3 חדרים בשכירות של כ6300.
לזוגתי שטח של חצי דונם בירושה באיזור השרון, שעליו אנחנו מתישהו נרצה לבנות וכנראה לגור שם. אבל כרגע, בשנים הקרובות, טוב לנו קרוב לעבודה היכן שאנחנו.

הדילמה שלי היא: זה מרגיש לי שכל רגע שאנחנו לא בונים ומשכירים זה הפסד שכן השטח גם שווה הרבה כסף, שלא עושה שום תשואה כרגע.
אבל מצד שני , יש כל כך הרבה משתנים כאן (עלויות בניה, שכירות, מציאת דיירים וניהול נכס, משכנתא,זמן שבו מנוהלים התיקים וכו' וכו'), שאני לא יודע אם באמת ההחלטה היא חותכת לכאן או לכאן (לקחת משכנתא ולהשכיר לעומת לחכות ולהשקיע את הכסף בינתיים).
איך ניגשים לבעיה עם כל כך הרבה משתנים? האם לדעתכם אנחנו נדרשים ליועץ כלכלי פרטני או שזה משהו שאפשר בגדול לחשב?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

יוצא מנקודת הנחה שלמכור את השטח לא רלוונטי בעיניכם, וגם לבנות ולמכור לא.

דבר ראשון, תבדוק (אולי כבר בדקת), מה מותר לבנות ברמת ההיתרים, התב"ע, אילו היטלים, ומיסים תצטרך לשלם כנגד בנייה על הקרקע הספציפית הזו.

לאחר מכן, תחליטו האם זו דירת מגורים בשבילכם או דירה שתשכירו (יעזור לכם להבין בשלב יותר מתקדם איך לתכנן בצורה נכונה את הבנייה עם התקציב - אין מה לעשות, כשאתה בונה את בית חלומותייך אתה נוטה "להתפזר" יותר).

בשלב האחרון, בנו תוכנית כלכלית כלשהי כאשר אני מניח שאין לכם רקע בבנייה, אז אכוון אותך להערכה של מחיר בנייה ברמה סבירה פלוס - 8-10 אש"ח למטר רבוע.
כמו כן, ככל הנראה תצטרכו הלוואה / משכנתא מהבנק, גם פה צריך לבדוק את גובה המשכנתא שהבנק מאשר בעבור תהליך בנייה (שונה מאוד מקניית דירה מוכנה).

אם הכל מסתדר לך, ברמת הניתוח הכלכלי, המשפטי, והתכנוני - קח אנשי מקצוע ותתחיל לפעול.

 

[HHH]

ממליץ להתחיל לברר מה זה אומר לבנות שם בית. יכול להיות שזה דורש אישורים ובכל מקרה זה יקח שנים לתכנן עוד לפני שלב הביצוע.
אם תתחילו להתניע את התהליך תבין יותר מה הוא כולל.

 

[יעקב כ.]

שלום! תהליך של בניית בית פרטי על מגרש הוא תהליך ארוך יחסית עם מלא בירוקרטיות.
אם המגרש נמצא באזור של בניית בתים פרטיים ואחרים החלו בבנייה, כניראה שיש ת.ב.ע ואין בעייה לקבל אישורים והתרים, אם אין ת.ב.ע אז התהליך ארוך ומייגע.
כמו כן צריך לקחת בחשבון עליות גדולות ללא שום הכנסה עד סוף התהליך והבנייה. ההיתעסקות בבניית בית פרטי גוזל המון זמן אבל בסופו של דבר גם משתלם.
אני חושב שקודם אולי כדאי לך לקנות דירה ולהשתמש בכול ההון העצמי + משכנתא ולנסות למזער את עלות השכירות, או בשלב הראשון אפשר גם להשכיר לתקופה של שנתיים.
במקביל לבדוק את נושא ת.ב.ע ,מיסים, אישורים, לקבל הצעות מחיר מכמה אדריכלים כדי שתוכל לקבל תמונה על התהליך.