כדאיות השקעה בדירה ראשונה

[Forca]

אחרי שנים של חיסכון אגרסיבי ועבודה קשה אני שוקל לפזר את התיק עם דירה להשקעה, שתהיה דירתי הראשונה (לשכור אותה, ואולי בעתיד לרכוש דירה למגורים).
אני לא מחפש לעשות מכה. אני מחפש פיזור לתיק וניצול של הטבת המס בארץ. בעתיד אני בכל מקרה ארכוש כאן דירה, אז לא רואה בעיה עם רכישת דירה להשקעה כדי לגדר את עצמי. במיוחד שזה דירה ראשונה עם הטבות מס. בנוסף ניסיון בלהשכיר דירה ותחזוקה מרגיש לי עדיף מאשר שהכסף ישב באג"ח קונצרני ארה"ב. גם תשואה של 2-3% על הכסף הזה תספק אותי.

תיק נוכחי:
100K מזומן בעו"ש
19,000 פיקדון צבאי
304K אג"ח קונצרני בדירוג השקעה ארה"ב
570K במניות (מתוכם 58K מקרן השתלמות)

פרטים יבשים:
- רווק
- הון עצמי מתוכנן לדירה: 400 - 600K (החלק האג"חי בתיק + מזומן + מכירה של חלק מהחלק המנייתי בהתאם לריביות שאקבל, גמיש)
- תכנון לקחת משכנתא על סכום: 600 - 800K (מתלבט אם לקחת משכנתא על המקסימום האפשרי בשביל מסלול פיתוי ולהחזיר את היקרים כמה שיותר מהר, אין לי מושג איך לבדוק מה יהיה יותר כדאי כלכלי בטווח רחוק)
- עלות דירה שמתכנן לרכוש: 1.2M-1.3M
- שכירות באיזור שאני מעוניין לרכוש דירה להשקעה: 4K
- דירה ראשונה
- תשואה בחישוב של 11 חודשים: 3.52%

הכנסה נטו חודשית ממוצעת ללא בונוסים:
- כולל ק. השתלמות + ESPP: סה"כ 19,500
- ללא חישוב של ESPP + ק. השתלמות: 15,000

נכון לעכשיו גר עם ההורים, תכנון ב1-2 שנים הקרובות לעבור לגור לבד / עם שותפים / בת הזוג, לכן ההכנסה הפנוייה כרגע גבוהה מאוד (כ- 1,500 הוצאות בחודש) - חיסכון של כ 13,000.

בנוסף יש RSU בסכום לא גדול שמבשיל עם הזמן, תוספת של כ- 1-2K לשכר החודשי ברוטו, לא מחשיב את זה כהכנסה כי במידה ואעזוב את מקום העבודה / פיתורים זה יכול להעלם.

העזרה שאני צריך מכם
1. איך אני מתחיל את התהליך? מתקשר לבנק ומבקש משכנתא על סכום של 700-800K ושואל מה הריביות? אישור עקרוני?
מה מומלץ להגיד לבנק בהתאם לפרופיל שלי כדי לקבל הצעות טובות? מאמין שיש לי נתונים מאוד טובים ויציבות, ללא הלוואות, מאזן חיובי בכל שנות החשבון שלי ותיק השקעות לא קטן. יציבות תעסוקתית
2. האם הייתם הולכים על השקעה שכזאת במידה והפרופיל שלכם היה דומה? הייתם עושים משהו אחרת?

תודה מראש.

 

[אורי ג.]

1. איך אני מתחיל את התהליך? מתקשר לבנק ומבקש משכנתא על סכום של 700-800K ושואל מה הריביות? אישור עקרוני?

בעיקרון כן. יאשרו לך עד שליש מההכנסה נטו שלך.

מה מומלץ להגיד לבנק בהתאם לפרופיל שלי כדי לקבל הצעות טובות? מאמין שיש לי נתונים מאוד טובים ויציבות, ללא הלוואות, מאזן חיובי בכל שנות החשבון שלי ותיק השקעות לא קטן. יציבות תעסוקתית

אז תגיד להם את כל הדברים האלה, למרות שהם ישאלו לבד.
מסלול של קל"צ, פריים ומשתנה כל 5 לא צמוד מתאים לרוב האנשים, אפשר תמיד לעשות מיקרו אופטימיזציות אבל זה תמהיל טוב בסה"כ.
אפשר גם מסלול פיתוי כמו שאתה אומר.

2. האם הייתם הולכים על השקעה שכזאת במידה והפרופיל שלכם היה דומה? הייתם עושים משהו אחרת?

בהחלט כן, הרעיון שלך טוב לדעתי.

לא ממליץ ולא מייעץ, רק נותן לך את דעתי האישית, הסובייקטיבית והלא מקצועית.

 

[Forca]

בעיקרון כן. יאשרו לך עד שליש מההכנסה נטו שלך.

אז תגיד להם את כל הדברים האלה, למרות שהם ישאלו לבד.
מסלול של קל"צ, פריים ומשתנה כל 5 לא צמוד מתאים לרוב האנשים, אפשר תמיד לעשות מיקרו אופטימיזציות אבל זה תמהיל טוב בסה"כ.
אפשר גם מסלול פיתוי כמו שאתה אומר.

בהחלט כן, הרעיון שלך טוב לדעתי.

לא ממליץ ולא מייעץ, רק נותן לך את דעתי האישית, הסובייקטיבית והלא מקצועית.

תודה,
מבחינת המסלול פיתוי - איך ניתן לחשב מה משתלם יותר? הרי במסלול פיתוי אני בא עם הון התחלתי קטן יותר - אז הריביות בשאר המסלולים גבוהות יותר (עם פחות מסלולים מסוכנים)

 

[אורי ג.]

מבחינת המסלול פיתוי - איך ניתן לחשב מה משתלם יותר? הרי במסלול פיתוי אני בא עם הון התחלתי קטן יותר - אז הריביות בשאר המסלולים גבוהות יותר (עם פחות מסלולים מסוכנים)

ההבדלים בריביות קטנים לדעתי אבל תבדוק עם הבנק, תקבל הצעה לעם מסלול פיתוי ב75% וגם בלי פיתוי.

 

[הנועזת]

חושבת שרעיון ניצול הטבת המס על דירה ראשונה הוא נכון ומדוייק, בדיוק כתבתי על זה.
הסכום שעומד לרשותך הוא יחסית גבוה, כדאי קצת לשחק עם המספרים ולראות אם על אף ההטבה לדירה ראשונה, בחישוב מתמטי ל- 15 שנה ושכר יציב, אולי כדאי לך לקנות 2 דירות במחיר מצרפי של הסכום שהצגת כשהשכירות משלמת את המשכנתא.
אפשרות נוספת, היא לשים את הפוקוס על מציאת דירה שהיא במחיר נמוך ביחס לשוק בכך לנצל את הפטור ממס שבח במכירה, תוך כדי ניצול אופציית המכירה של דירה מגורים יחידה כל שנה וחצי. ובדרך הזו להגדיל הון תוך כדי קבלת שכירות.
כמובן לא מייעצת, מעלה רעיונות.

 

[Forca]

חושבת שרעיון ניצול הטבת המס על דירה ראשונה הוא נכון ומדוייק, בדיוק כתבתי על זה.
הסכום שעומד לרשותך הוא יחסית גבוה, כדאי קצת לשחק עם המספרים ולראות אם על אף ההטבה לדירה ראשונה, בחישוב מתמטי ל- 15 שנה ושכר יציב, אולי כדאי לך לקנות 2 דירות במחיר מצרפי של הסכום שהצגת כשהשכירות משלמת את המשכנתא.
אפשרות נוספת, היא לשים את הפוקוס על מציאת דירה שהיא במחיר נמוך ביחס לשוק בכך לנצל את הפטור ממס שבח במכירה, תוך כדי ניצול אופציית המכירה של דירה מגורים יחידה כל שנה וחצי. ובדרך הזו להגדיל הון תוך כדי קבלת שכירות.
כמובן לא מייעצת, מעלה רעיונות.

תודה על ההצעה, אבל אני ממש לא בכיון לרכוש 2 דירות כל כך מהר, אני צריך ללמוד על ההתעסקות בדירה אחת ואחרי זה להחליט אם זה מספיק טוב בשבילי.
בנוסף רכישה 2 דירות זולות יותר משמע יותר סיכון באיזורים פחות מבוקשים, שבמיוחד בתקופה זו הסיכון מוגבר אפילו יותר. (כתבה מהיום:
בנק ישראל: הסיכון המרכזי למשקי הבית במשבר הוא במשכנתאות)

בנוסף, אני לא יכול למצוא דירה במחיר נמך ביחס לשוק, אני יכול לנחש שהיא מתחת למחיר השוק אבל כמובן זה יהיה ניחוש בלבד. כל דירה ואיזור יש המון פרמטרים שעשויים להשפיע על המחיר ככה שזה באמת קשה.

 

[קפיצת הדרך]

תודה,
מבחינת המסלול פיתוי - איך ניתן לחשב מה משתלם יותר? הרי במסלול פיתוי אני בא עם הון התחלתי קטן יותר - אז הריביות בשאר המסלולים גבוהות יותר (עם פחות מסלולים מסוכנים)

בשביל לבדוק את זה אתה יכול לנסות לקבל שתי הצעות אחת למימון גבוה של 75% (ששם תתכנן את מסלול הפיתוי) ואחת במימון נמוך (עד 45%). אפשר להסביר את הבקשה הזו על ידי התלבטות האם להוציא או לא להוציא כסף מרכיב המניות. הבעיה היא שההצעות הראשונות הן לרוב די פיקטיביות. והירידה המשמעותית בגובה הריביות היא לאחר התמקחות (ממש כמו בשוק!) במיוחד כאשר מציגים הצעות של בנקים מתחרים (מומלץ ששלושה בנקים לפחות ״יריבו״ עליך).

יש שלוש דרכים להתמודד עם עליית הריבית כאשר עולים באחוז המימון:
1. להישאר רק בסביבות מימון של עד 45%. עד לרמה הזו אין הבדל אם לוקחים יותר או פחות מימון.
2. להישאר רק עם מסלול הפריים. במסלול הזה כמעט ואין שינוי עם העלייה במימון. המשמעות - מימון (סופי, לאחר הפירעון של מסלול הפיתוי) מאוד נמוך יחסית (כ- 300,000₪ מימון ו- 900,000₪ הון עצמי לדירה של 1.2 מליון).
3. לרכז את המאמצים בהפחתת הריבית במסלולים שמתכוונים להשאיר על חשבון הריבית של המסלול/מסלולים שמתכננים לפרוע. לדוגמא בהנחה שיש לך שלושה מסלולים - פריים, קל״צ, משתנה - להתעקש להוריד כמה שיותר את הקל״צ (אפשר למשל לשאול מה הכי יפחית את הקל״צ, משתנה צמודה, משתנה לא צמודה או ק״צ. התשובה תהיה כנראה משתנה צמודה). אגב, אני הייתי מתחילה עם בקשה ל- 2/3 קל״צ או 1/3 קל״צ ו- 1/3 ק״צ ורק אחרי מיקוח על הקל״צ הייתי ״מחליפה״ ל-1/3 קל״צ ו-1/3 משתנה. בעיקרון אתה אמור לראות שינוי משמעותי בקל״צ אם אתה מכניס מסלול של משתנה במקום חלק מהסכום שהיה בקל״צ או במקום הק״צ. אם הם לא יורדים זה סימן שלא הגעת לגבול התחתון שלך. לא ניסיתי אישית את האסטרטגיה הזו אבל נראה לי שהיא יכולה לעבוד.

חייבים חייבים חייבים להתמקח. וחייבים להביא כמה הצעות וללכת הלוך ושוב (ושוב הלוך ושוב ושוב הלוך ושוב) בין הבנקים להראות את השיפור בהצעות. בסוף כשמקבלים הצעה סופית הולכים שוב לבנק שלך (בהנחה שההצעה לא הייתה מהבנק שלך) ואומרים שם שממש לא היינו רוצים לעבור רק בגלל המשכנתא ושיראו אם הם יכולים לכווצצ׳ עוד את ההצעה שלהם. בקיצור, לא מתייאשים. גם לא בסוף
אם אין לך זמן/רצון/יכולת להתמקח תיקח יועץ שיעשה את זה.

ג.נ. אני לא יועצת משכנתאות ואין לי שום ידע ״מקצועי״. כותבת רק תובנות שלי מהנסיון והתהליך שעברתי בלקיחת משכנתא עם מסלול פיתוי.

 

[שיש]

אשמח לדעת איפה אתה קונה דירה ב1.2-1.3 מיליון ומקבל 4 א' שכירות.
ממליץ ללכת לבנק עם יועץ משכנתאות שיבצע את התהליך עבורך העלות אפסית לעומת ההטבות שתקבל דרכו.

 

[הנועזת]

בנק ישראל: הסיכון המרכזי למשקי הבית במשבר הוא במשכנתאות)

נכון מאוד כי למעלה מ 40% ממשקיי הבית בישראל היו בחובות משמעותיים עוד טרם הקורונה,
וכשזו הגיעה יחד עם אחוזי אבטלה מטורפים, לא רק שלמרבית משקיי הבית אין רזרבות,
הבור בעו"ש הפך ועם הזמן יהפוך עוד יותר ל"נושך", עם תשלומיי משכנתא ורשימת חובות שככל הנראה לא תכובד.
ולמרות שמצבך אינו כזה, מבינה את הגישה הזהירה שלך.
בנוגע למחקר שוק לא משנה אם החלטת לקנות דירה סטנדרטית מבחינת התמחור או מתחת למחיר השוק, אם לא תעמיק ותלמד את השוק בו החלטת לקנות, אתה עלול לקנות למעלה ממחיר השוק ואז למצוא את עצמך מחוץ לכסף. משכנתא זה חשוב, אבל לא חזות הכל.

 

[Forca]

נכון מאוד כי למעלה מ 40% ממשקיי הבית בישראל היו בחובות משמעותיים עוד טרם הקורונה,
וכשזו הגיעה יחד עם אחוזי אבטלה מטורפים, לא רק שלמרבית משקיי הבית אין רזרבות,
הבור בעו"ש הפך ועם הזמן יהפוך עוד יותר ל"נושך", עם תשלומיי משכנתא ורשימת חובות שככל הנראה לא תכובד.
ולמרות שמצבך אינו כזה, מבינה את הגישה הזהירה שלך.
בנוגע למחקר שוק לא משנה אם החלטת לקנות דירה סטנדרטית מבחינת התמחור או מתחת למחיר השוק, אם לא תעמיק ותלמד את השוק בו החלטת לקנות, אתה עלול למעלה ממחיר השוק ואז למצוא את עצמך מחוץ לכסף. משכנתא זה חשוב, אבל לא חזות הכל.

מסכים לגמרי, אבל התכוונתי למשהו אחר: שבגלל המצב הכלכלי והחובות של משקי הבית, מחירי הדירות ירדו ואז אני לא יודע אם קניתי במחיר שהוא מתחת למחיר השוק או שהמחיר באמת ירד / ימשיך לרדת.
ואני מתכנן לרכוש את הדירה בעיר מולדתי, במחיר נמוך יותר מעסקאות דומות שאני בודק באתר של רשות המיסים.

 

[הנועזת]

מעולה ככל שתתמצא יותר בשוק וטווח הבטחון שלך יהיה גדול יותר , כך תבטיח את עצמך. בכלליות הירידות בשוק הנדל"ן הן לרוב מתונות יותר לעומת שוק ההון למשל, ומכיוון שזו דירתך היחידה במידה ותרצה לשפר עמדות תוכל לאחר שנה וחצי.

מסכים לגמרי, אבל התכוונתי למשהו אחר: שבגלל המצב הכלכלי והחובות של משקי הבית, מחירי הדירות ירדו ואז אני לא יודע אם קניתי במחיר שהוא מתחת למחיר השוק או שהמחיר באמת ירד / ימשיך לרדת.
ואני מתכנן לרכוש את הדירה בעיר מולדתי, במחיר נמוך יותר מעסקאות דומות שאני בודק באתר של רשות המיסים.

 

[אורי ג.]

במחיר נמוך יותר מעסקאות דומות שאני בודק באתר של רשות המיסים.

המידע הזה לא שווה יותר מדי, תזהר מזה.

 

[Adam Smith]

אני לא מחפש לעשות מכה. אני מחפש פיזור לתיק וניצול של הטבת המס בארץ.

אשמח אם תוכל לפרט למה לדעתך רכישת דירה תגדיל את הפיזור ולא תצמצם אותו אל מול האלטרנטיבות הקיימות.

 

[GOKYO8848]

המידע הזה לא שווה יותר מדי, תזהר מזה.

יכול להבין למה המספרים במאגר נמוכים ממחיר הסגירה בפועל. אבל האם יש סיבה שיהיו גבוהים ממנו?

 

[fliper]

- עלות דירה שמתכנן לרכוש: 1.2M-1.3M
- שכירות באיזור שאני מעוניין לרכוש דירה להשקעה: 4K

נראה לי שכירות גבוהה, אשמח אם תוכל לכתוב היכן?

 

[Boker]

נראה לי שכירות גבוהה, אשמח אם תוכל לכתוב היכן?

בפ"ת אפשר למצוא דירות 3 חדרים במחירים של 1.15-1.25 מ' ובמידה ומדובר בדירות 3 חדרים משופצות עד קומה 3 בלי מעלית.

ניתן בקלות להשכירן במחיר של 3700-4000 ש"ח.

אני מכיר מישהו שלפניי חודש וחצי
קנה דירה ב1.08 בפ"ת שמושכרת ב3500 ש"ח (הוא קנה אותה בערך ב80 א' ש"ח פחות ממחיר השוק)

 

[קפיצת הדרך]

אשמח אם תוכל לפרט למה לדעתך רכישת דירה תגדיל את הפיזור ולא תצמצם אותו אל מול האלטרנטיבות הקיימות.

תשובה יפה וממצה של @אורי ג. לגבי ההבדלים בין סיכון שיטתי לסיכון ספציפי:

https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מכירת-נדל-ן-עבור-השקעה-בשוק-ההון.14258/page-3#post-328764


וכאן השוואה על הקורלציה בין שוק ההון לדיור (מראה מתאם נמוך מאוד עד שלילי)

https://www.boi.org.il/he/NewsAndPu...es/Documents/תיבה השקעות בדיור ובשוק ההון.pdf

 

[בורג]

התוכנית נשמעת סבירה ונכונה. אבל כמה מילים על תזמון שוק.
אנחנו עכשיו עדיין בתקופת קורונה. מחירי חברות נדלן הנסחרות בבורסה בתל אביב צנחו.
מדד נדלן ירד ב40% מהשיא.
גם ספציפית חברות הריט הישראליות שמחזיקות רק דירות מגורים להשכרה, גם צנחו
מגוריט 38%- מתחילת השנה.
אזורים ליווינג 15%- מההנפקה בתחילת פברואר.

לא שמעתי על עסקאות דירות שנסחרות בכאלו ירידות.
אז אני משער שמישהו טועה בתמחור. או הבורסה שמגזימה בציפיות השליליות לעתיד, או המחירים שאנשים מבקשים וסוגרים עסקאות של בתים.
אני פחדן מידי בשביל להשקיע בדירה בזמן הזה ללא הנחה משמעותית מלפני הקורונה. כל אחד ושיקוליו.

 

[אורי ג.]

יכול להבין למה המספרים במאגר נמוכים ממחיר הסגירה בפועל. אבל האם יש סיבה שיהיו גבוהים ממנו?

המספרים של הכסף נכונים, של המטרים לא.

 

[דורון]

אשמח אם תוכל לפרט למה לדעתך רכישת דירה תגדיל את הפיזור ולא תצמצם אותו אל מול האלטרנטיבות הקיימות.

מדדים שכוללים מאות חברות, עם שווי משותף של טרילונים, צללו 30% ומעלה במשבר האחרון. בספק אם יכולת לקנות דירה אפילו ב-10% ירידה בשיא המשבר.