1. אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

כדאיות השקעה בדירה ראשונה

הנושא בפורום 'פורום השקעה בנדל"ן' פורסם ע"י Forca, ‏29/7/20.

data-full-width-responsive="true">
  1. Forca

    Forca משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/18
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    6
    אחרי שנים של חיסכון אגרסיבי ועבודה קשה אני שוקל לפזר את התיק עם דירה להשקעה, שתהיה דירתי הראשונה (לשכור אותה, ואולי בעתיד לרכוש דירה למגורים).
    אני לא מחפש לעשות מכה. אני מחפש פיזור לתיק וניצול של הטבת המס בארץ. בעתיד אני בכל מקרה ארכוש כאן דירה, אז לא רואה בעיה עם רכישת דירה להשקעה כדי לגדר את עצמי. במיוחד שזה דירה ראשונה עם הטבות מס. בנוסף ניסיון בלהשכיר דירה ותחזוקה מרגיש לי עדיף מאשר שהכסף ישב באג"ח קונצרני ארה"ב. גם תשואה של 2-3% על הכסף הזה תספק אותי.

    תיק נוכחי:

    100K מזומן בעו"ש
    19,000 פיקדון צבאי
    304K אג"ח קונצרני בדירוג השקעה ארה"ב
    570K במניות (מתוכם 58K מקרן השתלמות)

    פרטים יבשים:

    - רווק
    - הון עצמי מתוכנן לדירה: 400 - 600K (החלק האג"חי בתיק + מזומן + מכירה של חלק מהחלק המנייתי בהתאם לריביות שאקבל, גמיש)
    - תכנון לקחת משכנתא על סכום: 600 - 800K (מתלבט אם לקחת משכנתא על המקסימום האפשרי בשביל מסלול פיתוי ולהחזיר את היקרים כמה שיותר מהר, אין לי מושג איך לבדוק מה יהיה יותר כדאי כלכלי בטווח רחוק)
    - עלות דירה שמתכנן לרכוש: 1.2M-1.3M
    - שכירות באיזור שאני מעוניין לרכוש דירה להשקעה: 4K
    - דירה ראשונה
    - תשואה בחישוב של 11 חודשים: 3.52%

    הכנסה נטו חודשית ממוצעת ללא בונוסים:
    - כולל ק. השתלמות + ESPP: סה"כ 19,500
    - ללא חישוב של ESPP + ק. השתלמות: 15,000

    נכון לעכשיו גר עם ההורים, תכנון ב1-2 שנים הקרובות לעבור לגור לבד / עם שותפים / בת הזוג, לכן ההכנסה הפנוייה כרגע גבוהה מאוד (כ- 1,500 הוצאות בחודש) - חיסכון של כ 13,000.

    בנוסף יש RSU בסכום לא גדול שמבשיל עם הזמן, תוספת של כ- 1-2K לשכר החודשי ברוטו, לא מחשיב את זה כהכנסה כי במידה ואעזוב את מקום העבודה / פיתורים זה יכול להעלם.

    העזרה שאני צריך מכם
    1. איך אני מתחיל את התהליך? מתקשר לבנק ומבקש משכנתא על סכום של 700-800K ושואל מה הריביות? אישור עקרוני?
    מה מומלץ להגיד לבנק בהתאם לפרופיל שלי כדי לקבל הצעות טובות? מאמין שיש לי נתונים מאוד טובים ויציבות, ללא הלוואות, מאזן חיובי בכל שנות החשבון שלי ותיק השקעות לא קטן. יציבות תעסוקתית
    2. האם הייתם הולכים על השקעה שכזאת במידה והפרופיל שלכם היה דומה? הייתם עושים משהו אחרת?

    תודה מראש.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏29/7/20
    דורון, סולידי לגמרי ו-סנופי אוהבים את זה.
  2. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,024
    לייקים שהתקבלו:
    17,837
    בעיקרון כן. יאשרו לך עד שליש מההכנסה נטו שלך.
    אז תגיד להם את כל הדברים האלה, למרות שהם ישאלו לבד.
    מסלול של קל"צ, פריים ומשתנה כל 5 לא צמוד מתאים לרוב האנשים, אפשר תמיד לעשות מיקרו אופטימיזציות אבל זה תמהיל טוב בסה"כ.
    אפשר גם מסלול פיתוי כמו שאתה אומר.
    בהחלט כן, הרעיון שלך טוב לדעתי.

    לא ממליץ ולא מייעץ, רק נותן לך את דעתי האישית, הסובייקטיבית והלא מקצועית.
     
    Wonko, Ariel42, יוסי ו-3 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  3. Forca

    Forca משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/18
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    6
    תודה,
    מבחינת המסלול פיתוי - איך ניתן לחשב מה משתלם יותר? הרי במסלול פיתוי אני בא עם הון התחלתי קטן יותר - אז הריביות בשאר המסלולים גבוהות יותר (עם פחות מסלולים מסוכנים)
     
  4. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,024
    לייקים שהתקבלו:
    17,837
    ההבדלים בריביות קטנים לדעתי אבל תבדוק עם הבנק, תקבל הצעה לעם מסלול פיתוי ב75% וגם בלי פיתוי.
     
    Forca אוהב/ת את זה.
  5. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    848
    לייקים שהתקבלו:
    1,613
    חושבת שרעיון ניצול הטבת המס על דירה ראשונה הוא נכון ומדוייק, בדיוק כתבתי על זה.
    הסכום שעומד לרשותך הוא יחסית גבוה, כדאי קצת לשחק עם המספרים ולראות אם על אף ההטבה לדירה ראשונה, בחישוב מתמטי ל- 15 שנה ושכר יציב, אולי כדאי לך לקנות 2 דירות במחיר מצרפי של הסכום שהצגת כשהשכירות משלמת את המשכנתא.
    אפשרות נוספת, היא לשים את הפוקוס על מציאת דירה שהיא במחיר נמוך ביחס לשוק בכך לנצל את הפטור ממס שבח במכירה, תוך כדי ניצול אופציית המכירה של דירה מגורים יחידה כל שנה וחצי. ובדרך הזו להגדיל הון תוך כדי קבלת שכירות.
    כמובן לא מייעצת, מעלה רעיונות.
     
    Wonko ו-Forca אוהבים את זה.
  6. Forca

    Forca משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/18
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    6
    תודה על ההצעה, אבל אני ממש לא בכיון לרכוש 2 דירות כל כך מהר, אני צריך ללמוד על ההתעסקות בדירה אחת ואחרי זה להחליט אם זה מספיק טוב בשבילי.
    בנוסף רכישה 2 דירות זולות יותר משמע יותר סיכון באיזורים פחות מבוקשים, שבמיוחד בתקופה זו הסיכון מוגבר אפילו יותר. (כתבה מהיום:
    בנק ישראל: הסיכון המרכזי למשקי הבית במשבר הוא במשכנתאות)

    בנוסף, אני לא יכול למצוא דירה במחיר נמך ביחס לשוק, אני יכול לנחש שהיא מתחת למחיר השוק אבל כמובן זה יהיה ניחוש בלבד. כל דירה ואיזור יש המון פרמטרים שעשויים להשפיע על המחיר ככה שזה באמת קשה.
     
    בת העמק ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  7. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,131
    לייקים שהתקבלו:
    1,223
    בשביל לבדוק את זה אתה יכול לנסות לקבל שתי הצעות אחת למימון גבוה של 75% (ששם תתכנן את מסלול הפיתוי) ואחת במימון נמוך (עד 45%). אפשר להסביר את הבקשה הזו על ידי התלבטות האם להוציא או לא להוציא כסף מרכיב המניות. הבעיה היא שההצעות הראשונות הן לרוב די פיקטיביות. והירידה המשמעותית בגובה הריביות היא לאחר התמקחות (ממש כמו בשוק!) במיוחד כאשר מציגים הצעות של בנקים מתחרים (מומלץ ששלושה בנקים לפחות ״יריבו״ עליך).

    יש שלוש דרכים להתמודד עם עליית הריבית כאשר עולים באחוז המימון:
    1. להישאר רק בסביבות מימון של עד 45%. עד לרמה הזו אין הבדל אם לוקחים יותר או פחות מימון.
    2. להישאר רק עם מסלול הפריים. במסלול הזה כמעט ואין שינוי עם העלייה במימון. המשמעות - מימון (סופי, לאחר הפירעון של מסלול הפיתוי) מאוד נמוך יחסית (כ- 300,000₪ מימון ו- 900,000₪ הון עצמי לדירה של 1.2 מליון).
    3. לרכז את המאמצים בהפחתת הריבית במסלולים שמתכוונים להשאיר על חשבון הריבית של המסלול/מסלולים שמתכננים לפרוע. לדוגמא בהנחה שיש לך שלושה מסלולים - פריים, קל״צ, משתנה - להתעקש להוריד כמה שיותר את הקל״צ (אפשר למשל לשאול מה הכי יפחית את הקל״צ, משתנה צמודה, משתנה לא צמודה או ק״צ. התשובה תהיה כנראה משתנה צמודה). אגב, אני הייתי מתחילה עם בקשה ל- 2/3 קל״צ או 1/3 קל״צ ו- 1/3 ק״צ ורק אחרי מיקוח על הקל״צ הייתי ״מחליפה״ ל-1/3 קל״צ ו-1/3 משתנה. בעיקרון אתה אמור לראות שינוי משמעותי בקל״צ אם אתה מכניס מסלול של משתנה במקום חלק מהסכום שהיה בקל״צ או במקום הק״צ. אם הם לא יורדים זה סימן שלא הגעת לגבול התחתון שלך. לא ניסיתי אישית את האסטרטגיה הזו אבל נראה לי שהיא יכולה לעבוד.

    חייבים חייבים חייבים להתמקח. וחייבים להביא כמה הצעות וללכת הלוך ושוב (ושוב הלוך ושוב ושוב הלוך ושוב) בין הבנקים להראות את השיפור בהצעות. בסוף כשמקבלים הצעה סופית הולכים שוב לבנק שלך (בהנחה שההצעה לא הייתה מהבנק שלך) ואומרים שם שממש לא היינו רוצים לעבור רק בגלל המשכנתא ושיראו אם הם יכולים לכווצצ׳ עוד את ההצעה שלהם. בקיצור, לא מתייאשים. גם לא בסוף:>
    אם אין לך זמן/רצון/יכולת להתמקח תיקח יועץ שיעשה את זה.

    ג.נ. אני לא יועצת משכנתאות ואין לי שום ידע ״מקצועי״. כותבת רק תובנות שלי מהנסיון והתהליך שעברתי בלקיחת משכנתא עם מסלול פיתוי.
     
    ITS, יוסי, דורון ו-3 משתמשים נוספים אוהבים את זה.
  8. שיש

    שיש משתמש סולידי

    הצטרף ב:
    ‏26/6/20
    הודעות:
    40
    לייקים שהתקבלו:
    22
    אשמח לדעת איפה אתה קונה דירה ב1.2-1.3 מיליון ומקבל 4 א' שכירות.
    ממליץ ללכת לבנק עם יועץ משכנתאות שיבצע את התהליך עבורך העלות אפסית לעומת ההטבות שתקבל דרכו.
     
    Wonko ו-fliper אוהבים את זה.
  9. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    848
    לייקים שהתקבלו:
    1,613
    נכון מאוד כי למעלה מ 40% ממשקיי הבית בישראל היו בחובות משמעותיים עוד טרם הקורונה,
    וכשזו הגיעה יחד עם אחוזי אבטלה מטורפים, לא רק שלמרבית משקיי הבית אין רזרבות,
    הבור בעו"ש הפך ועם הזמן יהפוך עוד יותר ל"נושך", עם תשלומיי משכנתא ורשימת חובות שככל הנראה לא תכובד.
    ולמרות שמצבך אינו כזה, מבינה את הגישה הזהירה שלך.
    בנוגע למחקר שוק לא משנה אם החלטת לקנות דירה סטנדרטית מבחינת התמחור או מתחת למחיר השוק, אם לא תעמיק ותלמד את השוק בו החלטת לקנות, אתה עלול לקנות למעלה ממחיר השוק ואז למצוא את עצמך מחוץ לכסף. משכנתא זה חשוב, אבל לא חזות הכל.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏29/7/20
    בת העמק ו-אורי ג. אוהבים את זה.
  10. Forca

    Forca משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏19/9/18
    הודעות:
    52
    לייקים שהתקבלו:
    6
    מסכים לגמרי, אבל התכוונתי למשהו אחר: שבגלל המצב הכלכלי והחובות של משקי הבית, מחירי הדירות ירדו ואז אני לא יודע אם קניתי במחיר שהוא מתחת למחיר השוק או שהמחיר באמת ירד / ימשיך לרדת.
    ואני מתכנן לרכוש את הדירה בעיר מולדתי, במחיר נמוך יותר מעסקאות דומות שאני בודק באתר של רשות המיסים.
     
    נערך לאחרונה ב: ‏29/7/20
    סנופי אוהב/ת את זה.
  11. סנופי

    סנופי משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏24/1/15
    הודעות:
    848
    לייקים שהתקבלו:
    1,613
    מעולה ככל שתתמצא יותר בשוק וטווח הבטחון שלך יהיה גדול יותר , כך תבטיח את עצמך. בכלליות הירידות בשוק הנדל"ן הן לרוב מתונות יותר לעומת שוק ההון למשל, ומכיוון שזו דירתך היחידה במידה ותרצה לשפר עמדות תוכל לאחר שנה וחצי.
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
  12. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,024
    לייקים שהתקבלו:
    17,837
    המידע הזה לא שווה יותר מדי, תזהר מזה.
     
    Wonko, סנופי ו-בת העמק אוהבים את זה.
  13. Adam Smith

    Adam Smith משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏6/6/20
    הודעות:
    62
    לייקים שהתקבלו:
    39
    אשמח אם תוכל לפרט למה לדעתך רכישת דירה תגדיל את הפיזור ולא תצמצם אותו אל מול האלטרנטיבות הקיימות.
     
  14. SHAHAR8848

    SHAHAR8848 משתמש רשום

    הצטרף ב:
    ‏1/4/19
    הודעות:
    9
    לייקים שהתקבלו:
    1
    יכול להבין למה המספרים במאגר נמוכים ממחיר הסגירה בפועל. אבל האם יש סיבה שיהיו גבוהים ממנו?
     
    וירו אוהב/ת את זה.
  15. fliper

    fliper משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏3/2/16
    הודעות:
    412
    לייקים שהתקבלו:
    334
    נראה לי שכירות גבוהה, אשמח אם תוכל לכתוב היכן?
     
  16. Boker

    Boker משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏2/10/17
    הודעות:
    123
    לייקים שהתקבלו:
    88
    בפ"ת אפשר למצוא דירות 3 חדרים במחירים של 1.15-1.25 מ' ובמידה ומדובר בדירות 3 חדרים משופצות עד קומה 3 בלי מעלית.

    ניתן בקלות להשכירן במחיר של 3700-4000 ש"ח.

    אני מכיר מישהו שלפניי חודש וחצי
    קנה דירה ב1.08 בפ"ת שמושכרת ב3500 ש"ח (הוא קנה אותה בערך ב80 א' ש"ח פחות ממחיר השוק)
     
    fliper אוהב/ת את זה.
  17. קפיצת הדרך

    קפיצת הדרך משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏17/2/19
    הודעות:
    1,131
    לייקים שהתקבלו:
    1,223
    תשובה יפה וממצה של @אורי ג. לגבי ההבדלים בין סיכון שיטתי לסיכון ספציפי:

    https://www.hasolidit.com/kehila/threads/מכירת-נדל-ן-עבור-השקעה-בשוק-ההון.14258/page-3#post-328764


    וכאן השוואה על הקורלציה בין שוק ההון לדיור (מראה מתאם נמוך מאוד עד שלילי)

    https://www.boi.org.il/he/NewsAndPu...es/Documents/תיבה השקעות בדיור ובשוק ההון.pdf
     
  18. בורג

    בורג משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏23/9/18
    הודעות:
    161
    לייקים שהתקבלו:
    189
    התוכנית נשמעת סבירה ונכונה. אבל כמה מילים על תזמון שוק.
    אנחנו עכשיו עדיין בתקופת קורונה. מחירי חברות נדלן הנסחרות בבורסה בתל אביב צנחו.
    מדד נדלן ירד ב40% מהשיא.
    גם ספציפית חברות הריט הישראליות שמחזיקות רק דירות מגורים להשכרה, גם צנחו
    מגוריט 38%- מתחילת השנה.
    אזורים ליווינג 15%- מההנפקה בתחילת פברואר.

    לא שמעתי על עסקאות דירות שנסחרות בכאלו ירידות.
    אז אני משער שמישהו טועה בתמחור. או הבורסה שמגזימה בציפיות השליליות לעתיד, או המחירים שאנשים מבקשים וסוגרים עסקאות של בתים.
    אני פחדן מידי בשביל להשקיע בדירה בזמן הזה ללא הנחה משמעותית מלפני הקורונה. כל אחד ושיקוליו.
     
    ITS אוהב/ת את זה.
  19. אורי ג.

    אורי ג. משתמש בכיר

    הצטרף ב:
    ‏10/8/15
    הודעות:
    14,024
    לייקים שהתקבלו:
    17,837
    המספרים של הכסף נכונים, של המטרים לא.
     
    Wonko, רוברט שמין ו-קפיצת הדרך אוהבים את זה.
  20. דורון

    דורון משתמש ותיק

    הצטרף ב:
    ‏1/8/15
    הודעות:
    314
    לייקים שהתקבלו:
    386
    מדדים שכוללים מאות חברות, עם שווי משותף של טרילונים, צללו 30% ומעלה במשבר האחרון. בספק אם יכולת לקנות דירה אפילו ב-10% ירידה בשיא המשבר.
     
    אורי ג. אוהב/ת את זה.
מוזמנים להשתמש בקישורי השותפים הבאים כדי לקנות באמאזון , להוריד ספרי שמע, או להקים אתר אינטרנט משלכם (מדריך מפורט - כאן). תודה על תמיכתכם באתר.
טוען...
נושאים דומים פורום תאריך
כדאיות בניית בית והשכרה לעומת השקעה ? פורום השקעה בנדל"ן ‏10/7/20
כדאיות רכישת דירה להשקעה פורום השקעה בנדל"ן ‏6/7/20
ווידוא של חישוב נכון לכדאיות השקעה בדירה פורום השקעה בנדל"ן ‏4/11/18
כדאיות מחיר למשתכן כ'השקעת ערך'? אגמים נתניה פורום השקעה בנדל"ן ‏6/2/20
כדאיות מבצע למשתכן במודיעין - האם זו עסקת חלומות? פורום השקעה בנדל"ן ‏2/12/19
  1. אתר זה משתמש בעוגיות דפדפן. אין באמור בפורום כדי להוות ייעוץ השקעות ו/או תחליף לייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של כל אדם.